La relación de superficie de suelo (FAR) o la relación de superficie de suelo (FSR) denota el espacio de piso máximo que se puede construir en un terreno determinado. En otras palabras, es una relación entre la superficie total construida de un edificio y la superficie del terreno. También se conoce como FSI (Floor Space Index) en algunos mercados.

Comprensión de la relación de superficie y su cálculo

El FAR de un proyecto es el área de piso total del edificio (incluido el espacio cubierto por todos los pisos del edificio) dividido por el área de terreno en el que se está construyendo el proyecto. El FAR lo deciden las corporaciones municipales o la autoridad de desarrollo, de acuerdo con las Regulaciones de Control de Desarrollo (DCR) y varía de una ciudad o incluso de una localidad a otra.

Ejemplo

Si el tamaño de la parcela o terreno que se utiliza para un proyecto es de 500 pies cuadrados y el FAR determinado para esa ciudad / localidad en particular es 1.5, entonces, el área de piso total que se puede construir será de 750 pies cuadrados (500 × 1,5). Como el espacio máximo disponible en la planta baja será de alrededor de 500 pies cuadrados, por lo tanto, con el área construida restante de 250 pies cuadrados, es posible construir solo un piso más. Por lo tanto, considerando el área de la parcela y las FAR aplicables en esa localidad en particular, se le permitiría a un desarrollador construir un edificio de un piso.

Índice de área de piso e índice de espacio de piso

FSI , es decir, el índice de superficie, también conocido como relación de superficie (FAR), es la relación entre el área total construida y el área total de la parcela. FAR y FSI se utilizan como sinónimos, con la única diferencia de que mientras que el primero se expresa como una proporción, el FSI es un índice y se expresa en porcentaje. El consejo municipal de un área en particular es responsable de establecer el límite de FSI en un cierto rango, con el fin de regular la cantidad de construcción y el tamaño de los edificios en esa área. Dado que el FSI es una medida que combina la altura y la huella de un edificio, regularlo asegura la flexibilidad en el diseño del edificio.

Por ejemplo, si para un área de parcela particular de 10,000 metros cuadrados, un FSI de 1 está asignado, entonces, se permitiría una construcción de 10,000 metros cuadrados para el proyecto.

De manera similar, si el FSI es 1.5 y tiene un terreno de 1,000 pies cuadrados, entonces, puede construir hasta 1,500 pies cuadrados de estructura cubierta. La fórmula es bastante simple:

Área de la parcela x FSI = Área construida

Nota: FAR de 1,5 se expresa como FSI de 150%

Tenga en cuenta que El FSI también se aplica en edificios comerciales.

¿Qué es el FSI premium?

Recientemente, la Corporación Municipal de Brihanmumbai (BMC) permitió el pago de una prima del 20% del valor del terreno de la tasa de cálculo lista RR), para convertir un suelo industrial en uso comercial o residencial. Esto se puede hacer al momento de obtener el certificado de inicio (CC). Dejando de lado los tecnicismos, ¿qué significa este pago de prima? Independientemente de la ubicación exacta o incluso la zona o el tipo de edificio, un FSI premium le ayudará a ampliar el FSI permitido. FSI premium es una tarifa que se paga al gobierno por permitir flexibilidad.

Criterios para FSI premium:

Ancho de la carretera	FSI premium
30-40 pies	20%
40-60 pies	30%
Más de 60 pies	40%

Por lo tanto, si tiene una carretera con un ancho de 30 a 40 pies , podrá construir un 20% más que el FSI permitido, mediante el pago de los cargos de FSI premium requeridos.

Área de tierra x FSI normal x FSI premium en porcentaje = Área construida

La importancia de FAR para los compradores de vivienda

El valor de FAR es determinado por las corporaciones municipales locales, para asegurar las mejores condiciones de vida posibles para los residentes en esa área, teniendo en cuenta la densidad de población, disponibilidad de espacios abiertos, impacto ambiental del proyecto y preparación ante la eventualidad de un desastre natural. Aunque los métodos de cálculo del FAR difieren de una ciudad a otra, el valor generalmente no excede de 2.5.

La mayor superficie disponible para un desarrollador , más alto puede ser el edificio. Por lo tanto, si compra una propiedad en un proyecto de este tipo, lo más probable es que viva en un área más densa con muchos otros residentes y compartirá las comodidades comunes y los gastos de electricidad, agua, casas club, piscinas, ascensores, etc.

Sin embargo, el valor de reventa de un proyecto con un FAR bajo probablemente será más alto que el de una propiedad que estaba en un proyecto con un FAR alto. Esto se debe a que un proyecto de bajo FAR generalmente significa edificios más cortos, menor densidad de población y áreas más abiertas alrededor del proyecto.

Beneficios de la proporción de área de piso

Las reglas y pautas con respecto a FAR ayudan a mantener la construcción bajo control y también garantizan la seguridad estructural de un edificio, hasta cierto punto. En ausencia de reglas FAR / FSI, aumentarán las construcciones no autorizadas. Estos son algunos de los beneficios de FAR:

• Existe una clara demarcación entre los espacios abiertos y los espacios construidos.
• Ayuda a las autoridades a fomentar un crecimiento estable y planificado

¿Qué debe saber sobre la infracción de FAR?

Una infracción de FAR por parte de un desarrollador suele salir a la luz, solo cuando la autoridad de desarrollo pertinente emite un certificado de finalización. Por lo tanto, los compradores de vivienda deben solicitar ver el certificado de finalización antes de comprar una propiedad en el proyecto. Comprar una propiedad en un proyecto que ha violado las regulaciones FAR de la ciudad / localidad, podría tener serias repercusiones en su solvencia crediticia si solicitara un préstamo.

Excepciones a la proporción de área de piso

Algunas excepciones importantes al FAR son las comodidades como espacios comunes, áreas de estacionamiento, cualquier espacio abierto interior como el balcón, sótanos utilizados exclusivamente para estacionamiento, áticos, exteriores espacios, canchas deportivas, etc. Estas áreas no están incluidas en el FAR.

Preguntas frecuentes sobre la proporción de área de piso

¿Un aumento en el FAR reducirá el costo de la propiedad?

Hay una razón por la cual las FAR en diferentes áreas son arregladas o deben ser decididas por las autoridades. Por ejemplo, en zonas de alta sísmica, permitir que los promotores inmobiliarios construyan rascacielos, sin ningún límite, no es seguro. Por otro lado, un FAR más alto ayudará al constructor a desarrollar más unidades, reduciendo así el costo de desarrollo. Sin embargo, el costo de los insumos en la construcción también es un determinante importante de cuál será el precio final. Por lo tanto, un mero aumento en el FAR no puede conducir a una disminución en los precios de las propiedades.

¿Se quedan atrás las ciudades pequeñas debido a un FAR más bajo?

El FAR depende de las regulaciones de control del desarrollo (DCR) y se calcula teniendo en cuenta la seguridad de la estructura y su entorno. Las ciudades de nivel 2 y 3 tienen oportunidades de trabajo comparativamente más bajas e infraestructura subdesarrollada o en desarrollo y, por lo tanto, las vías de crecimiento son más bajas, lo que las lleva a quedarse atrás. FAR no es el único factor que afecta el desarrollo de una ciudad.

Relación de área de piso en ciudades indias

Los desarrolladores inmobiliarios a menudo piden un FAR más alto, para cerrar la oferta y la demanda brecha. A menudo, los constructores sin escrúpulos pueden incluso violar las regulaciones FAR. Es muy importante seguir las reglas para brindar condiciones de vida seguras para todos. En India, el FAR oscila entre 1 y 3,5.

Consulte también: Código de desarrollo relacionado con locales residenciales y no residenciales

FAR en locales residenciales: Vivienda parcelada

Fuente: MoHUA

FAR en viviendas colectivas

El número de unidades de vivienda se calcula sobre la base del patrón de densidad indicado en el plan de desarrollo, teniendo en cuenta una población de 4,5 personas por unidad de vivienda. El FAR máximo es 125 o 1,25. Se puede dar un FAR más alto, dependiendo del patrón de desarrollo y no debe exceder los 150.

Últimas actualizaciones en FAR

Haryana enmienda el Código de Construcción 2017

Capítulos 6 y 7 del código de construcción de Haryana se han modificado y las reglas revisadas son las siguientes:

Tamaño de la parcela	Cobertura de suelo máxima permitida	Sótano permitido	FAR máxima	Altura máxima
Hasta 60 metros cuadrados	85%	de un solo nivel	220%	16,5 metros
60-150 metros cuadrados	80%	de un solo nivel	200%	16,5 metros
150-225 metros cuadrados	70%	de un solo nivel	180%	16,5 metros

FSI Premium en Karnataka

Propuesta por primera vez en 2017, el gobierno de Karnataka otorgó su sanción al FSI premium en 2020. El F permitido AR no cobra tarifa, pero aquellos que quieran un FAR premium tendrán que desembolsar el 50% del valor de orientación del área adicional que construirán utilizando el espacio adicional, de acuerdo con el borrador de las reglas notificadas por el gobierno. Este plan ahora está abierto a comentarios de los ciudadanos.

Plan maestro de Delhi para 2041

Se espera que el próximo Plan maestro 2041 para Delhi dé como resultado una transformación de la capital. Las colonias residenciales que surgieron hace más de 50 años pueden ver un aumento de la actividad de reurbanización. La Autoridad de Desarrollo de Delhi (DDA) está preparando el MPD 2041 con el Instituto Nacional de Asuntos Urbanos (NIUA). El vicepresidente de la DDA, Anurag Jain, ha dicho que la DDA brindará apoyo donde sea necesario. Algunas colonias con casas de un solo piso se beneficiarán, porque anteriormente el FAR era 1.33 pero ahora es 2.

Maharashtra puede aliviar la prima pagadera en FAR

En un intento por revivir el sector inmobiliario en crisis en la capital financiera de India, el gobierno de Maharashtra puede anunciar una reducción de las primas pagaderas por los constructores, para aprovechar el área edificable para sus proyectos en Mumbai. El año pasado, el gobierno anterior había bajado las tarifas del 50% al 40% de los valores de cálculo listo para un período de dos años. Esto puede reducirse aún más en un 10% -15%.

Departamento de organismos locales de Punjab para identificar terrenos para viviendas asequibles

Los organismos locales urbanos en Punjab están en el proceso de identificar terrenos para desarrollo de viviendas asequibles. Pueden surgir dos categorías de unidades, es decir, departamentos de 60 metros cuadrados para la sección económicamente más débil (EWS) y 110 metros cuadrados para el grupo de ingresos medios (MIG). Si bien el costo del proyecto aún no se ha determinado, el FAR es de 3,50 para proyectos de entre un acre y cinco acres.

La DDA extiende el límite de tiempo para el pago de los cargos del FAR

The Delhi La Autoridad de Desarrollo (DDA) ha extendido la última fecha para el pago de cargos adicionales de FAR y cargos de conversión de uso, a la luz de la pandemia de COVID-19. La última fecha es el 31 de diciembre de 2020. Esta decisión se tomó durante una reunión presidida por el vicegobernador de Delhi, Anil Baijal. En Twitter, Baijal también dijo: «Se simplificó la venta del 50% de los pisos de EWS de la cuota de DDA en proyectos de vivienda grupal, para evitar el doble impuesto de timbre, reduciendo así el costo & facilitando la asignación rápida . » Se esperan más detalles de la oficina de la DDA.

Plan de vivienda de CHB descartado, plan de aumento de FAR descartado

El último plan de vivienda de la Junta de Vivienda de Chandigarh (CHB) en el Sector 53, donde el costo de una propiedad de 1BHK en el grupo de bajos ingresos es de Rs 86 lakhs y se estima que las propiedades de HIG que comprenden unidades de 3BHK cuestan Rs 1.50 crores, atrajeron a un número considerable de compradores interesados. Según el último desarrollo, la administración ha rechazado la propuesta. el tercer rechazo. El CHB había presentado que para convertirlo en viviendas asequibles, era necesario aumentar el FAR, pero ahora, después del rechazo, el esquema ha sido descartado.

UP aprueba un FAR más alto para las parcelas

El gobierno de Uttar Pradesh ha dado su visto bueno al uso de suelo mixto para parcelas industriales. FAR para áreas que ya se han desarrollado, se incrementará a 2.5 con 1.5 como FAR común y uno como FAR comprable. Para aquellas áreas que aún no se han desarrollado, las FAR serán 3.5 incluyendo 2.5 como FAR común y uno como FAR adquirible. Sin embargo, esto diferirá de un lugar a otro.

FAR: Resumen rápido

¿Qué se incluye en el área bruta del piso?

Esto consiste en los vestíbulos, el área para inquilinos y área común, áreas de equipos mecánicos, escalera, sótano, lavandería, trasteros, baños y atrios.

¿Qué no se incluye en el área bruta de piso?

Espacios exteriores, balcones , patios, estacionamientos, pasarelas y entradas de autos que están cubiertos, áticos y canchas deportivas al aire libre, no están incluidos en el área bruta del piso.

(Con aportes de Sneha Sharon Mammen)

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