Los propietarios no son automáticamente responsables de todas las lesiones que sufran los inquilinos en sus alquileres. En general, los propietarios son responsables de las lesiones de los inquilinos solo cuando la acción (o inacción) del propietario fue descuidada y causó o contribuyó a la lesión. (A veces, los propietarios también son responsables de las lesiones de los huéspedes u otras personas que visiten el lugar de alquiler).

Cuando un propietario es negligente

Bajo el concepto legal de negligencia, cuando el comportamiento de un propietario es el causa próxima de la lesión de un inquilino, un tribunal puede responsabilizar al propietario ante el inquilino, incluso si el propietario no tenía la intención de causar ningún daño. Un acto (o no actuar) es la causa inmediata cuando una persona común podría prever razonablemente que causaría la lesión en cuestión.

En una demanda por lesiones personales, el tribunal evaluará los siguientes factores para determinar si un arrendador fue negligente.

Control sobre condiciones peligrosas. En la mayoría de los casos, los propietarios serán responsables de las lesiones de los inquilinos cuando estén legalmente obligados a mantener y reparar el factor causante de las lesiones. Por ejemplo, si un inquilino se lesiona después de caer en una escalera rota en un área común que se supone debe ser mantenida por el propietario, es probable que el propietario sea responsable.

Conocimiento de un peligro oculto. Los propietarios deben notificar a los inquilinos sobre condiciones peligrosas que no son obvias o están ocultas, como un piso irregular o una puerta de acceso al sótano ubicada debajo de una alfombra.

Previsibilidad de accidente. Cuando una persona razonable pudo haber previsto que algo podría causar lesiones, como un pasamanos suelto en una escalera bajo el control del arrendador, el arrendador debe tomar medidas para prevenir lesiones (por ejemplo, indicar a los inquilinos que usen una escalera alternativa en espera de reparaciones). Sin embargo, los propietarios no serán responsables de accidentes inesperados. Por ejemplo, es poco probable que el mal estado, como pelar el papel tapiz, cause lesiones, pero si lo hiciera, es probable que el propietario no sea responsable.

Costo y viabilidad de reducir el peligro. Es probable que los tribunales responsabilicen a los propietarios por las lesiones de los inquilinos cuando una simple precaución a un precio razonable podría haber eliminado la condición peligrosa. Por ejemplo, pintar una raya brillante en un escalón inesperado hacia un patio es una medida simple que el propietario podría tomar para evitar que el inquilino se tropiece. Un tribunal podría encontrar que el arrendador fue negligente porque el riesgo de daño superó enormemente la carga de la mitigación.

Probabilidad de lesiones graves. Cuando existe un gran riesgo de lesiones graves, es probable que un tribunal requiera que el propietario arregle la situación lo antes posible, sin importar la dificultad de la reparación. Por ejemplo, una plataforma elevada con vigas de soporte podridas debe retirarse, reemplazarse o al menos marcarse como «fuera de los límites», independientemente del costo, porque la podredumbre crea una alta probabilidad de colapso que podría provocar lesiones catastróficas.

No tomar medidas razonables para prevenir accidentes. La ley no exige que los propietarios tomen medidas drásticas para proteger a los inquilinos de todas las condiciones que posiblemente representen un riesgo. Más bien, los propietarios deben ejercer un cuidado razonable para evitar lesiones a los inquilinos (excepto cuando se trata de cuidado razonable es la cantidad de cuidado que un propietario promedio y competente usaría cuando se enfrentara a circunstancias similares. Por ejemplo, un propietario que ignora un paso roto durante meses probablemente no esté tomando medidas razonables para prevenir lesiones a los inquilinos. Sin embargo, un propietario que revisa rutinariamente las escaleras y no ha visto o no ha sido notificado del escalón roto podría argumentar con éxito que su inspección cumplió con su deber de mantener las escaleras seguras e.

Causa real de la lesión. Los inquilinos deben demostrar que sus lesiones se debieron al descuido del propietario, no a otra razón. A veces, el vínculo entre las acciones del propietario y la lesión es obvio, como cuando un inquilino perfectamente sano se resbala y se rompe la pierna en un piso recién encerado. Otras veces, la conexión no es tan clara, como cuando un jugador de fútbol que regresa a su alquiler después de un juego difícil se tropieza levemente con una escalera rota y afirma que el hecho de que el propietario no arreglara el escalón causó su esguince de tobillo. El propietario podría argumentar que el juego de fútbol fue la causa inmediata del esguince del inquilino, aunque el inquilino alega que fue el escalón.

Falla comparativa y contributiva

Incluso cuando el propietario El comportamiento cumple con todos los elementos de negligencia, a veces el propio comportamiento del inquilino también juega un papel en la causa de la lesión. Por ejemplo, si el inquilino que tropezó se cayó cuando el cordón de su zapato desatado quedó atascado en la parte del escalón que sobresalía, un tribunal podría determinar que fue negligente al no atarse los zapatos y que es parcialmente culpable de sus propias lesiones.

En situaciones en las que los inquilinos son parcialmente culpables de sus lesiones, los tribunales utilizan un enfoque de culpa comparativa o contributiva para asignar la responsabilidad:

• Falta comparativa. El tribunal asigna un porcentaje de responsabilidad a cada parte. Por ejemplo, un tribunal podría asignar el 55% de la culpa al inquilino que tropezó y el 45% al propietario si determina que los cordones de los zapatos desatados del inquilino contribuyeron a sus lesiones más que las reparaciones indebidas del propietario. Esta asignación puede afectar drásticamente la posible compensación monetaria del inquilino: cuando la responsabilidad del inquilino es mayor que la del propietario, algunos tribunales no ordenan ninguna compensación monetaria al inquilino. La mayoría de los tribunales, sin embargo, ordenan un laudo proporcionado.
• Culpa contributiva. Cuando el tribunal determina que las acciones del inquilino contribuyeron de alguna manera, incluso solo un uno por ciento, a las lesiones, asigna toda la responsabilidad al inquilino y no ordenará al propietario que pague dinero. Muy pocos tribunales usan esta regla severa.

Cuando el comportamiento de un propietario es negligente en sí

Según la teoría legal de la negligencia per se, los tribunales concluyen automáticamente que los propietarios que violan ciertas leyes han actuado con negligencia. Dicho de otra manera, debido a que el propietario violó la ley, los inquilinos lesionados no tienen que demostrar que su propietario actuó de manera irrazonable. Más bien, los inquilinos que demandan a sus propietarios bajo una teoría de negligencia per se deben probar que:

• el propietario violó una ley (la ley en cuestión generalmente debe relacionarse con la seguridad, por ejemplo, una ley penal o una ordenanza de salud municipal)
• el propósito de la ley es proteger a los inquilinos o al público de cierto peligro
• sus lesiones son del tipo de las que se suponía que la ley debía protegerlos y
• la infracción del arrendador causó (ya sea directa o indirectamente, según las circunstancias) sus lesiones.

Debido a que muchos estados y ciudades aprueban leyes directamente relacionadas con la salud y la seguridad de los inquilinos en propiedades de alquiler, no es inusual que los tribunales consideren negligente el comportamiento de un propietario en sí mismo. Por ejemplo, muchos estados requieren que los propietarios instalen y mantengan detectores de humo en los alquileres. Cuando los inquilinos resultan heridos por un incendio en un alquiler sujeto a las leyes de detectores de humo, es probable que el tribunal considere que el incumplimiento de la ley por parte del propietario es negligente per se si un detector podría haber evitado las lesiones de los inquilinos.

Cuándo un propietario no proporciona un alquiler adecuado y habitable

En casi todos los estados, los propietarios tienen el deber de proporcionar alquileres habitables, incluso si no prometen hacerlo en el contrato de arrendamiento o alquiler. (La única excepción es Arkansas, aunque las ordenanzas locales pueden intervenir y requerir que los propietarios proporcionen alquileres adecuados). Este deber (la garantía implícita de habitabilidad) significa que los inquilinos tienen derecho a condiciones de vida que cumplan con los estándares básicos de salud y seguridad.

Aunque las leyes estatales de habitabilidad varían, los propietarios que no cumplan con los estándares mínimos de salud y seguridad de su estado probablemente sean responsables de las lesiones que sufran sus inquilinos como resultado. Los inquilinos lesionados que buscan responsabilizar a su arrendador tendrían que demostrar que su arrendador violó la garantía implícita de habitabilidad, tal vez mostrando que la ciudad había citado al arrendador por violaciones al código u otros inquilinos se habían quejado ante una junta local de salud y seguridad, y que las condiciones de vida inferiores causaron sus lesiones.

Un propietario podría ser responsable de actos criminales

Los propietarios generalmente no son responsables de las lesiones de los inquilinos causadas por terceros. Sin embargo, cuando un arrendador recibe un aviso de actividad delictiva y no toma medidas razonables para evitar daños a los inquilinos, un tribunal puede declarar al arrendador responsable cuando un inquilino se lesiona. Por ejemplo, si un propietario niega la solicitud de un inquilino de poner cerraduras más fuertes en la puerta después de una serie de robos, y el inquilino se lesiona más tarde durante un robo que las nuevas cerraduras podrían haber evitado, un tribunal podría encontrar al propietario al menos parcialmente responsable de las lesiones del inquilino. Del mismo modo, los propietarios podrían ser responsables de no tomar medidas para prevenir actividades delictivas que podrían provocar lesiones, como iluminar un estacionamiento no seguro en un área donde los atracos nocturnos son comunes.

Si ha resultado lesionado en su alquiler y cree que su arrendador causó sus lesiones, considere consultar a un abogado de lesiones personales local para discutir lo que sucedió. Un abogado puede evaluar la situación y aconsejarle si presentar una demanda contra su arrendador es el mejor curso de acción.