La investigación de Black Knight muestra que los propietarios de viviendas en los EE. UU. Tenían un potencial de préstamo de capital de $ 6.6 billones en el segundo trimestre de 2020 – un récord histórico. Claramente, hay oportunidades para que muchos propietarios obtengan un préstamo con garantía hipotecaria, una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) o un refinanciamiento con retiro de efectivo. ¿Pero deberías? Y si es así, ¿cuánto capital debería retirar de su casa?

Aquí hay algunas cosas que debe saber sobre cómo solicitar un préstamo con garantía hipotecaria, HELOC o refinanciamiento con retiro de efectivo. Aprender cómo obtener el valor líquido de su vivienda puede ayudarlo a decidir cuál de estas opciones (si corresponde) es la adecuada para usted.

Cómo calcular la plusvalía que tiene en su vivienda

La plusvalía de su vivienda es la diferencia entre el valor de tasación de su vivienda y la cantidad que aún debe su hipoteca. En términos simples, representa la cantidad de su casa que realmente posee. Por ejemplo, si su casa está tasada en $ 200,000 y usted debe $ 120,000, entonces tiene $ 80,000 de equidad en su casa. El resto (el saldo de su hipoteca) es la parte de su casa que aún es propiedad del banco.

Recuerde que los prestamistas seguirán imponiendo una cantidad máxima que puede pedir prestada, a menudo el 80 u 85 por ciento de su capital disponible, por lo que un nuevo préstamo o refinanciamiento tiene más sentido si el valor de su casa ha aumentado o si ha pagado una parte significativa de su hipoteca.

Tendrá más opciones de financiamiento si tiene un alto monto del valor neto de la vivienda. Los prestatarios generalmente deben tener al menos un 20 por ciento de capital en su vivienda para ser elegibles para un refinanciamiento o préstamo con retiro de efectivo, lo que significa un máximo del 80 por ciento de la relación préstamo-valor (LTV) del valor actual de la vivienda.

Calcular la relación préstamo-valor (LTV)

Para calcular su relación préstamo-valor (LTV), tome el monto de su préstamo nuevo o existente y divídalo por el valor de tasación de tu casa. Usando el ejemplo anterior, dividiría el saldo de su hipoteca ($ 120,000) por el valor de tasación de su casa ($ 200,000) para encontrar su LTV: 60 por ciento.

Un LTV del 60 por ciento significa que tiene un 40 por ciento de capital en su casa, lo que generalmente significa que calificará para un refinanciamiento o un préstamo.

Cómo sacar el valor neto de su casa

Hay varias formas de retirar el valor líquido de su casa. Incluyen préstamos con garantía hipotecaria, líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) y refinanciaciones con retiro de efectivo, cada uno de los cuales tiene beneficios e inconvenientes.

• Préstamo con garantía hipotecaria: esta es una segunda hipoteca por un monto fijo monto, a una tasa de interés fija, a reembolsar durante un período determinado. Funciona de manera similar a una hipoteca y generalmente tiene una tasa ligeramente más alta que una primera hipoteca. Esto se debe a que si se ejecuta la hipoteca de la vivienda, el prestamista con garantía hipotecaria está detrás del primer prestamista en la línea de pago a través de la venta de la vivienda.
• Línea de crédito con garantía hipotecaria: una HELOC es una segunda hipoteca con un saldo renovable, como una tarjeta de crédito, con una tasa de interés que varía con la tasa preferencial. Sin embargo, en algunos casos, los prestamistas le permitirán contratar un HELOC de tasa fija. Los HELOC a menudo vienen con dos etapas de préstamo durante un período largo, como 30 años. Durante los primeros 10 años aproximadamente, hay un período de retiro en el que la línea de crédito está abierta y usted solo es responsable de realizar los pagos de intereses. Luego, el préstamo se convierte en un período de pago de alrededor de 20 años que incluye el capital.
• Refinanciamiento en efectivo: este préstamo es un refinanciamiento de hipoteca por un monto superior al adeudado, donde el prestatario toma la diferencia en efectivo. . Estos se utilizan comúnmente como herramienta en remodelaciones. Los compradores pueden tomar un préstamo de construcción a corto plazo y luego usar la refinanciación en efectivo del nuevo valor más alto de su casa para reembolsar los costos de construcción.

Beneficios de sacar el valor neto de su casa

Uno de los principales beneficios de aprovechar el valor líquido de la vivienda cuando necesita una cantidad significativa de dinero es que a menudo puede acceder al efectivo a tasas de interés mucho más bajas que con préstamos personales o tarjetas de crédito. Cuando necesite cubrir grandes gastos como renovaciones de viviendas, matrícula universitaria o consolidación de deudas, utilizar el valor neto de la vivienda puede ser una forma mucho menos costosa de obtener los fondos.

«A menudo, es la forma más barata de financiación disponible para propietarios de viviendas, ”, Dice Vikram Gupta, director de capital de la vivienda en PNC Bank.“ Debido a que el préstamo está garantizado por la vivienda, los prestamistas pueden ofrecerlo a una tasa más baja en comparación con otros productos de préstamos al consumidor ”.

Otro beneficio de acceder dinero de esta manera es que el interés que paga sobre un préstamo o línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda puede ser deducible de impuestos.La deducción puede estar disponible si usa el dinero para comprar, construir o mejorar sustancialmente su casa, de acuerdo con el IRS.

Riesgos a considerar

Mientras que retirar el valor neto de su casa sí tiene ventajas, tampoco está exento de riesgos. La principal desventaja es que su casa se utiliza como garantía para el producto hipotecario o de capital.

«Lo que eso significa es que si no puede realizar los pagos mensuales durante un período prolongado de tiempo, existe un riesgo de que el prestamista pueda ejecutar la ejecución hipotecaria (recuperar) de su casa «, dice Gupta.

Otra preocupación que a menudo se asocia con quitar el valor líquido de su casa es la posibilidad de que el valor de la vivienda disminuya en medio de una recesión en el mercado inmobiliario .

«Si el valor de las viviendas en un mercado determinado está disminuyendo, los prestatarios corren el riesgo de deber más de lo que vale la vivienda», dice Jason Salcido, director de ventas de hipotecas digitales de PenFed Credit Union.

¿Qué opción es la adecuada para mí?

La mejor opción con garantía hipotecaria depende de para qué utilizará los fondos y de si sabe la cantidad exacta que necesita pedir prestada. Consideremos los siguientes escenarios:

• Consolidación de deuda. Para refinanciar una deuda con intereses altos, es mejor obtener un préstamo con garantía hipotecaria. De esa manera, podría obtener un préstamo por el monto exacto que necesita para refinanciar. Además, tendría pagos mensuales fijos a una tasa de interés fija, que podría ser más fácil de presupuestar. Si, en cambio, contrató un HELOC, sus pagos mensuales podrían aumentar, lo que dificultaría el pago del préstamo si tiene un presupuesto fijo.
• Pagar la educación de su hijo. Si decidió pagar la educación de su hijo utilizando el valor líquido de la vivienda, entonces un HELOC podría ser una mejor opción. Dado que le resultaría difícil saber la cantidad total que su hijo debe pagar, pedir prestado según sea necesario tendría más sentido.
• Mejoras en el hogar. Para proyectos de mejoras para el hogar, depende de si sabe cuánto necesita pedir prestado. Si conoce la cantidad, tiene más sentido considerar utilizar un préstamo con garantía hipotecaria o un refinanciamiento con retiro de efectivo. Sin embargo, si está trabajando en un proyecto que tiene costos continuos, lo mejor sería un HELOC. De esa manera, podría pedir prestado más dinero si el proyecto excede el presupuesto.

5 formas de aumentar el valor líquido de su vivienda

Si desea obtener un préstamo del valor acumulado de su vivienda pero aún no alcanza el límite de LTV de su prestamista, existen algunas formas de aumentar la cantidad de capital que posee.

1. Pague su hipoteca

La forma más eficaz de aumentar el valor líquido de su vivienda es liquidar su hipoteca más rápido de lo previsto. Si no puede pagar su hipoteca restante en su totalidad, intente hacer pagos mensuales más grandes o incluso algunos pagos adicionales por año. Eso no solo lo ayudará a generar valor líquido de la vivienda más rápido, sino que también ahorrará miles de dólares en intereses. Antes de hacer esto, verifique con su prestamista hipotecario para asegurarse de que no haya una multa por cancelar su hipoteca antes de tiempo.

Cómo afecta esto el valor neto de su casa: Hacer pagos adicionales al capital de su hipoteca es el forma más sencilla de aumentar el valor líquido de su vivienda. Cada dólar que paga anticipadamente para su hipoteca es un dólar del valor acumulado de su vivienda.

Aumentar el valor de su vivienda

Otra excelente manera de generar valor neto de la vivienda es aumentar el valor de la propiedad. Por ejemplo, podría invertir en remodelación de interiores, paisajismo, paneles solares o tecnología para hacer que su hogar sea más eficiente energéticamente. Antes de decidir gastar en un proyecto de remodelación, asegúrese de que las mejoras le brinden un alto retorno de la inversión (ROI). Arreglar la cocina, construir un patio y reemplazar el techo son excelentes maneras de aumentar el valor de su propiedad.

Cómo afecta esto el valor neto de su casa: al aumentar el valor de su casa, puede aumentar su capital de la vivienda, incluso sin cambiar la cantidad que adeuda. Sin embargo, cuando adopte este enfoque, recuerde que las condiciones generales del mercado también pueden afectar el valor de su vivienda. Y no todas las renovaciones aumentarán el valor de su casa, así que elija las mejoras sabiamente.

Refinanciamiento a un préstamo más corto

Si puede pagar más por sus pagos hipotecarios mensuales, considere refinanciamiento a un préstamo a corto plazo. Por ejemplo, si actualmente tiene una hipoteca a 30 años, piense en cambiar a una hipoteca a 12 años para poder liquidar su hipoteca antes y acumular el valor líquido de la vivienda al mismo tiempo. Sin embargo, tenga en cuenta que refinanciar su hipoteca a un plazo más corto aumentará sus pagos mensuales, así que asegúrese de poder cubrir el costo adicional cada mes antes de refinanciar.

Cómo esto afecta el valor de su casa: Cuando refinancia a un préstamo hipotecario con un plazo más corto, menos de su pago se destina al pago de intereses. Eso significa que una mayor parte de cada pago mensual se destina al pago del principal de su hipoteca, lo que aumenta su capital.

Mejore su puntaje crediticio

Aunque desarrollar su puntaje crediticio no necesariamente aumentará el valor líquido de su vivienda, le dará la oportunidad de sacar más dinero. Independientemente de la cantidad de la vivienda que posea, si tiene un puntaje crediticio bajo, la cantidad que puede pedir prestada estará muy limitada. Los prestamistas ven a los propietarios con malas calificaciones crediticias como de alto riesgo y con menos probabilidades de poder pagar un préstamo. Pagar sus facturas a tiempo y mantener bajos los saldos de las tarjetas de crédito puede ayudarlo a mejorar su puntaje crediticio.

Cómo esto afecta la equidad en su casa: Mejorar su puntaje crediticio no afectará directamente su equidad, pero sí un impacto en los tipos de préstamos para los que calificará. Si puede aumentar su puntaje crediticio, puede calificar para retirar el 80 por ciento de su capital en lugar de solo el 70 por ciento.

Aproveche las fluctuaciones del mercado

Por supuesto, este es un enfoque menos proactivo, pero los mercados inmobiliarios cambian con el tiempo y el valor de su vivienda fluctúa en consecuencia. A medida que crece la demanda y aumentan los precios de la vivienda, aumenta el valor de su vivienda. Como resultado, el valor acumulado de su vivienda aumenta.

Aunque este enfoque no está en sus manos, puede ser proactivo al monitorear y verificar regularmente el valor de su casa en sitios como Zillow y Redfin.

Cómo afecta esto a la equidad en su casa: El valor de su casa y, por lo tanto, la equidad que tiene en ella, se ve afectado por las fuerzas del mercado, como una mayor demanda. Verificar regularmente el valor de su casa lo ayudará a mantenerse informado para que pueda estar listo para actuar cuando sea el momento adecuado.

Otras consideraciones al obtener un préstamo con garantía hipotecaria

Si cree que está listo para utilizar el valor líquido de su vivienda, tenga en cuenta las siguientes consideraciones.

• Las tasas de valor líquido de la vivienda son relativamente bajas. Los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) tienen tasas mucho más bajas que las tarjetas de crédito y otros tipos de préstamos, y pueden ser más fáciles de obtener. Esto se debe a que los préstamos con garantía hipotecaria son préstamos garantizados, lo que significa que utilizan su casa como garantía en caso de que se atrase en los pagos.
• El valor de la vivienda puede colapsar. Una razón para tener cuidado con los préstamos con garantía hipotecaria es que el valor de las viviendas fluctúa. Si obtiene un préstamo importante y el valor de su casa cae, podría terminar debiendo más de lo que vale su casa. Esta es una condición conocida como estar «boca abajo» o «bajo el agua». La crisis inmobiliaria de 2008 dejó a millones de prestatarios atrapados en casas que no podían vender porque el valor de su casa se hundió y el monto de su hipoteca era más de lo que valía su casa.
• Su casa está en juego. Si compró su casa o la refinanció cuando las tasas eran bajas, debe preguntarse qué tan inteligente es pedir prestado contra su casa, especialmente si la tasa a la que está pidiendo prestado ahora es considerablemente más alta que la de su primera hipoteca. Si se atrasa en los pagos, corre el riesgo de una ejecución hipotecaria. Una refinanciación con retiro de efectivo podría ser una mejor opción si puede obtener una buena tasa, pero comenzaría de nuevo con el pago de intereses.

Próximos pasos

Si está considerando pedir prestado el valor líquido de su vivienda, su primer paso es calcular el valor aproximado de su vivienda. Luego, tome el saldo de su hipoteca actual y divídalo por el valor de su vivienda para determinar si es elegible.

Desarrolle un plan que aborde por qué desea retirar el valor líquido de su casa y cómo y cuándo Pagalo de vuelta. Es mejor si solo saca el valor líquido de su casa para un propósito específico que tenga una recuperación financiera positiva. Esto podría ser cualquier cosa, desde consolidar otras deudas con una tasa de interés más baja hasta mejorar el valor de su casa a través de un proyecto importante de mejoras para el hogar.

Finalmente, determine si un préstamo con garantía hipotecaria, una línea de crédito con garantía hipotecaria o un retiro de efectivo refinanciar es lo mejor para usted, y luego compare precios con algunos prestamistas para comenzar el proceso.

Preguntas frecuentes

¿Es una buena idea sacar capital de su casa?

Muchas personas tienen un porcentaje considerable de su patrimonio neto total invertido en el valor acumulado de la vivienda. El hecho de que deba o no retirar el valor neto de su vivienda a menudo depende de lo que esté haciendo con ella.

Algunas personas utilizan los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda como una forma de consolidar deudas no garantizadas con altos intereses y reducir los pagos generales . Otros utilizan la equidad para un proyecto de remodelación o mejora del hogar. Este tipo de objetivos generalmente vienen con presupuestos establecidos que facilitan la anticipación de la cantidad que desea pedir prestada. Esto le permite determinar si puede o no pagar la obligación mensual adicional de cancelar el préstamo.

«Si los clientes necesitan efectivo o liquidez, retirar el valor de su casa es a menudo la forma más barata de financiamiento disponible ”, dice Gupta.»Si los clientes tienen otras fuentes de efectivo o liquidez disponibles, como efectivo, inversiones u otros activos financieros, deben sopesar los rendimientos que generan sobre esos fondos frente al costo de un préstamo hipotecario y hacer una compensación adecuada entre el riesgo y el rendimiento».

¿Qué es mejor: refinanciamiento con retiro de efectivo o préstamo con garantía hipotecaria?

La decisión entre un refinanciamiento con retiro de efectivo y un préstamo con garantía hipotecaria depende de las necesidades del individuo, dice Gupta. «Ambos productos son bastante comparable en términos de requisitos de documentos y tiempos de procesamiento. En lo que difieren es en que los préstamos con garantía hipotecaria generalmente no tienen costos de cierre asociados, mientras que los refinanciamientos con retiro de efectivo sí tienen costos de cierre «.

Además, es importante comprender que muchos prestamistas no transfieren impuestos y seguro para préstamos con garantía hipotecaria en garantía. Como resultado, los clientes pueden ser responsables de pagar esas cantidades por separado cada año.

«Los clientes deben asegurarse de hacer una comparación exacta entre los dos productos e incluir todos los términos», dice Gupta. .

¿Cuánto capital puedo sacar de mi casa?

Si bien el monto del capital que puede sacar de su casa varía de un prestamista a otro, la mayoría le permite tomar prestado 80 al 85 por ciento del valor de tasación de su vivienda. Para poder pedir prestado esta cantidad, debe tener una relación LTV entre 80 y 85 por ciento, lo que equivale a 15 a 20 por ciento del valor líquido de su vivienda. Por ejemplo, si el valor actual de su vivienda es de $ 200 000, necesitaría tener al menos $ 30,000 a $ 40,000 en capital, según los requisitos del prestamista.

¿Puedo usar un préstamo con garantía hipotecaria para cualquier cosa?

utilizado para comprar cualquier cosa: los prestamistas generalmente no tienen reglas para su uso. Los préstamos con garantía hipotecaria se pueden usar para pagar gastos médicos o la boda de sus sueños.

Aunque puede usarlo para financiar esas cosas, es mejor usarlo para refinanciar deudas con altos intereses o proyectos de renovación de viviendas. Usarlo para lo primero puede ayudarlo a salir de sus deudas más rápido, siempre que obtenga una tasa de interés más baja. Usarlo para este último puede aumentar el valor de su casa.

Si lo usa para otros fines, como invertir o financiar una empresa, no hay garantía de que obtenga un buen retorno de la inversión, y podría perder dinero.

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