Nogle boligkøbere kan bare ikke undgå PMI eller private realkreditforsikringer. Denne dækning kan tilføje hundreder af dollars til din månedlige pantudbetaling – og det gavner din långiver, ikke dig, i tilfælde af misligholdelse.

Der er dog en lys side: Når du opbygger din egenkapital , der er flere veje til at droppe PMI.

Den føderale lov om beskyttelse af boligejere giver dig ret til at fjerne PMI fra dit boliglån på to måder. Du kan få “automatisk” eller “endelig” PMI-opsigelse ved specifikke milepæle for egenkapital, eller du kan anmode om fjernelse af PMI, når du når 80 procent af egenkapitalen.

Derudover kan du fjerne PMI under et par andre omstændigheder, som når din boligværdi stiger til et tilstrækkeligt niveau, eller du refinansierer pantet med mindst 20 procent egenkapital. Långivere kan have yderligere regler for tidlig fjernelse af PMI.

Hvad er PMI eller privat pantforsikring?

PMI er en form for pantforsikring, der beskytter långiveren, hvis du misligholder dit pant.

Huskøbere, der bruger et konventionelt pant med en udbetaling på mindre end 20 procent, kræves normalt for at få en privat pantforsikring. Dette er en ekstra årlig pris – ca. 0,3 procent til 1,5 procent af dit pant, selvom det kan variere. Ifølge Freddie Mac kan låntagere normalt betale mellem $ 30 og $ 70 i PMI for hver $ 100.000 af lånets hovedstol hver måned. Hvor meget du betaler afhænger af din kredit score og størrelsen af din udbetaling. Din PMI genberegnes hvert år ud fra den aktuelle størrelse på dit lån, så præmien falder, når du betaler lånet ned.

“Privat pantforsikring beskytter långiveren mod den forhøjede risiko, som en låntager præsenterer, foretaget en mindre udbetaling, “siger Greg McBride, CFA, Bankrate’s finansielle finansanalytiker.” Når låntager har en tilstrækkelig egenpude, fjernes PMI. “

PMI gælder ikke for alle prioritetslån med udbetalinger under 20 procent. For eksempel har statsstøttede FHA-lån og VA-lån med lave eller nul udbetalingskrav forskellige regler. Private långivere tilbyder undertiden også konventionelle lån med små udbetalinger, der ikke kræver PMI; der er dog typisk andre omkostninger, såsom højere renter.

4 måder at slippe af med PMI

Her er fire muligheder for husejere, der er ivrige efter at spare penge hver måned ved at miste dem dyre PMI-betalinger.

Mulighed 1: Betal dit pant for automatisk eller endelig opsigelse af PMI

Under HPA kræves det, at pantudlåner eller servicetekniker mister din PMI, når en af to ting sker:

Udbyderen skal automatisk afslutte PMI, når din pantesaldo når 78 procent af den oprindelige købspris, forudsat at du har god anseelse og ikke har gået glip af nogen planlagte pantbetalinger.

Långiveren eller serviceapparatet skal også stoppe PMI halvvejs i din afskrivningsplan. For eksempel, hvis du har et 30-årigt lån, vil midtpunktet være efter 15 år. Långiveren skal annullere PMI derefter – afhængigt af om du har været aktuel med dine betalinger – selvom din pantesaldo endnu ikke har nået 78 procent af boligens oprindelige værdi. Dette kaldes endelig opsigelse.

Hvem dette påvirker: Fjernelse af PMI på denne måde fungerer for folk med konventionelle realkreditlån, der har betalt i henhold til deres oprindelige betalingsplaner og har nået milepæle på 78 procent egenkapital eller halvvejs tidspunkt. For at være berettiget skal du være opdateret med dine betalinger.

Mulighed 2: Anmod om PMI-annullering, når pantesaldoen når 80 procent

I stedet for at vente på automatisk annullering har du ret til at anmode servicer om at annullere PMI, når din lånesaldo når 80 procent af boligens oprindelige værdi. Hvis du foretager betalinger som planlagt, kan du finde den dato, hvor du kommer til 80 procent på din PMI-formular, eller anmode om det fra din låneservicer.

Hvis du har kontanter til rådighed, du kan komme der hurtigere ved at foretage ekstra betalinger.

Du kan forudbetale hovedstolen på dit lån og reducere saldoen, hvilket hjælper dig med at opbygge egenkapital hurtigere og spare på rentebetalinger. Selv $ 50 om måneden kan betyde et dramatisk fald i din lånesaldo og den samlede rente, der er betalt i løbet af lånets løbetid.

Nogle mennesker vælger at anvende et engangsbeløb på deres hovedstol eller endda foretage en ekstra pantbetaling pr. år. Det får dig hurtigere til aktiepostniveauet på 20 procent. For at estimere det beløb, din pantesaldo skal nå for at være berettiget til PMI-annullering, skal du gange din oprindelige boligkøbspris med 0,80.

Hvem dette påvirker: Husejere kan bruge denne metode, når de har opnået 20 procent egenkapital. Du skal også gøre følgende for at annullere PMI:

• Foretag PMI-annulleringsanmodning til din långiver skriftligt.
• Vær opdateret med dine pantbetalinger med en god betalingshistorik .
• Opfyld andre krav til långivere, som f.eks. at vise, at der ikke er andre panterettigheder på hjemmet.
• Hvis det er nødvendigt, skal du muligvis få en hjemmevurdering. Hvis din boligværdi er faldet, kan du muligvis ikke annullere PMI.

Mulighed 3: Refinansier for at slippe af med PMI

Når realkreditrenterne er lave, som de er nu, kan du overveje at refinansiere dit pant for at spare på renteomkostningerne eller reducere dine månedlige betalinger. Samtidig kan refinansiering muliggøre dig at fjerne PMI, hvis din nye pantesaldo er under 80 procent af boligværdien. Det er en dobbelt dosis besparelser.

Refinansieringstaktikken fungerer, hvis dit hjem har fået betydelig værdi siden sidste gang du fik et pant. For eksempel, hvis du købte dit hus for fire år siden med en udbetaling på 10 procent, og boligens værdi er steget med 15 procent siden da, skylder du nu mindre end 80 procent af, hvad hjemmet er værd. Under disse omstændigheder kan du refinansiere til et nyt lån uden at skulle betale for PMI.

Med enhver refinansiering vil du gerne afveje transaktionens lukningsomkostninger mod dine potentielle besparelser fra de nye lånevilkår. og eliminering af PMI.

Hvem dette påvirker: Denne strategi fungerer godt i kvarterer, hvor hjemværdier er i opsving. Hvis din boligværdi er faldet, kan refinansiering have den modsatte effekt – det kan være nødvendigt at du tilføjer PMI, hvis din egenkapital er faldet.

Refinansiering for at slippe af med PMI fungerer typisk ikke godt for nye boligejere. . Mange lån har et “krydderikrav”, der kræver, at du venter mindst to år, før du kan refinansiere for at slippe af med PMI. Så hvis dit lån er under to år gammelt, kan du bede om en PMI-annullerende refi, men du er ikke garanteret at få godkendelse.

Mulighed 4: Vurder dit hjem igen, hvis det har fået værdi

På et stigende ejendomsmarked kan din egenkapital nå 20 procent foran oprindelig tidsplan. Det kan være værd at betale for en ny vurdering. Hvis du har ejet boligen i mindst fem år, og din lånesaldo ikke er mere end 80 procent af den nye værdiansættelse, kan du bede om, at PMI annulleres. Hvis du har ejet hjemmet i mindst to år, må din resterende pantesaldo ikke være større end 75 procent.

Vurderinger kan koste mellem $ 450 og $ 600 afhængigt af dit område. Nogle långivere kan være villige at acceptere en mæglerprisudtalelse i stedet, hvilket kan være en væsentlig billigere mulighed end en professionel vurdering.

Hvem dette påvirker: Borr svar, der bor på rødglødende boligmarkeder, har måske set deres hjemmeværdier skyde op i de sidste par år. Faktisk kan værdien være steget nok til at bumpe dig ud af PMI-området. Hvis dette er tilfældet, er det tid til at tale med din långiver om at få en ny vurdering og potentielt annullere dit PMI-krav.

Hvis du har tilføjet faciliteter eller renoveret dit hjem, kan det have øget værdien – hvilket også kan betyde mere egenkapital. Uanset om det er et ekstra værelse eller en pool, kan almindelige opgraderinger som disse øge dit hjem markedsværdi. Hvis du krydser 20-procentens egenkapital i processen, kan du sparke PMI til kanten.

Dine PMI-rettigheder i henhold til føderal lov

Husejere, der betaler for PMI, skal være opmærksomme af deres rettigheder i henhold til loven om beskyttelse af husejere. Denne føderale lov, også kendt som PMI Cancellation Act, beskytter dig mod overdrevne PMI-afgifter. Du har ret til at slippe af med PMI, når du har opbygget den krævede egenkapital i dit hjem. Långivere har forskellige regler for annullering af PMI, men de er nødt til at lade dig gøre det.

Inden du underskriver et pant hos PMI, skal du bede om en klar forklaring på PMI-reglerne og tidsplanen. Dette giver dig mulighed for nøjagtigt at spore dine fremskridt hen imod afslutning af PMI-betalingen. Hvis du mener, at din långiver ikke følger reglerne for at fjerne PMI, kan du rapportere din klage til Forbrugerfinansieringsbureauet.

Næste trin: Tøm ikke dine bankkonti for at undslippe PMI

Selvom betaling af PMI hver måned – eller som et engangsbeløb hvert år – ikke er noget økonomisk døden, bør husejere være forsigtige med ikke at forværre deres økonomi ved at skynde sig at slippe af med PMI.

De fleste finansielle eksperter er enig i, at det er et smart økonomisk skridt at have en vis likviditet i tilfælde af nødsituationer. Så inden du trykker på dine opsparings- eller pensionsfonde for at nå det 20-procentige aktiemærke, skal du sørge for at tale med en finansiel rådgiver for at sikre, at du er på rette vej.

“Der synes at være en filosofisk aversion mod PMI fra mange købere, der er forkert placeret, ”siger McBride.” Så længe du ikke tager et FHA-lån, er du ikke gift med PMI.Du kan droppe det, når du opnår en 20 pct. Aktiepude, som muligvis kun er et par år væk afhængigt af prisfastsættelse i hjemmet. Men føl ikke behovet for at bruge hvert sidste nikkel kontant til at foretage en udbetaling, der undgår PMI, kun for at efterlade dig selv lidt i vejen for økonomisk fleksibilitet bagefter. ”

Med yderligere rapportering af Jeanne Lee

Lær mere:

• Hvor meget koster en hjemmevurdering?
• PMI-føderale indkomstskatfradrag
• Skal du refinansiere dit pant, selvom det betyder at betale PMI?