Som en landsdækkende leverandør af miljø- og tekniske due diligence-rapporter, inklusive fase 1 ESA’er, bliver jeg ofte stillet spørgsmålet fra mine klienter “Gør Jeg har virkelig brug for en fase 1? ”. Svaret kan overraske dig. Naturligvis er det enkle svar JA, kun en fase 1 ESA til ASTM E1527-05 og Environmental Protection Agency (EPA) Alle passende undersøgelsesstandarder (AAI) kan beskytte brugeren af rapporten mod CERCLA-ansvar. Der er dog mange andre begrænsede miljøvurderinger, der anvendes i branchen som et forretningsbeslutningsværktøj til køb og / eller udlån af ejendomme. Disse vurderinger, da de er begrænsede, er generelt hurtigere og billigere end en fase 1 ESA. Dette skyldes, at disse vurderinger for det meste er “stykker” af fase 1. For eksempel er miljøtransaktionsscreeningen (ETS), som er så almindelig, at den har sin egen ASTM-standard (E1526- 08), er en “mini” fase 1 ESA af sor ts. Det inkluderer mange af de samme elementer, såsom databasegennemgang, webstedsgenkendelse og en begrænset historisk gennemgang. Andre vurderinger kombinerer en eller to af fase 1-miljøomfangspunkterne for at skræddersy den begrænsede rapport. Priserne spænder fra $ 250 til $ 1400, afhængigt af hvad der er inkluderet, idet webstedsbesøgsdelen er den største omkostningsdrivende.
Når du beslutter, om du “har brug for” en fase 1 eller ej, skal du overveje et par nøglespørgsmål:
- Er beskyttelse af CERCLA-ansvar vigtig for dig? Hvis ja, er det kun en fase 1, der gør det
- Ejendomstype
- Hvis det er en industriel ejendom eller en anden højrisiko-ejendom, anbefales en fase 1 ESA
- Hvis det er en kontorbygning, et lejlighedskompleks eller en anden lavrisiko-ejendomstype, kan en begrænset miljøtilsigtighed overvejes
- Hvis det er ledigt land, der aldrig er blevet udviklet, kan der overvejes begrænset miljøtilpasset omhu
- Ejendommens placering (husk at du ikke kun ser på din ejendom under miljøvurderingen, men også omkring ejendomme, og hvordan de kan have en indvirkning på din ejendom)
- Hvis ejendommen ligger i et bymæssigt, højt udviklet område, der har været så I lang tid er en fase 1 ESA tilrådelig
- Hvis ejendommen er i et stort set uudviklet område, kan der overvejes begrænset miljøtilpasset omhu
- Hvad kræver din långiver? Dette kan være det vigtigste spørgsmål af alle. Mange långivere har deres egne arbejdsområder, som de har brug for, afhængigt af lånetypen (for eksempel har et Fannie Mae-, Freddie Mac- eller HUD-lån alle deres egne krav til due diligence), ejendomstype eller andre risikofaktorer.
Selvfølgelig, hvis nogen af disse begrænsede miljøvurderinger finder noget, der er bekymrende, som skal undersøges nærmere, vil en fuldstændig fase 1 miljøanalyse eller et andet trin blive anbefalet, som kan tilføje yderligere omkostninger og tid til projektet.
Afskærmninger er dog en anden sag, næsten 100% af den tid, hvor en långiver overvejer at tage en ejendom tilbage CERCLA-ansvarsdækning er af største bekymring, og der foretages en AAI-kompatibel PH 1. Faktisk tilføjes ofte yderligere ikke-ASTM-rækkevidde til arbejdsområdet som en “fase 1 plus” for at sige det (se min tidligere Globe Street-blog om udelukkelse af due diligence).
