Pokud zaostáváte ve splácení hypotéky a blíží se vám exekuční prodej, stále můžete svůj domov zachránit. Můžete potenciálně podat návrh na konkurz nebo podat žalobu na zabraňující stranu (dále jen „banka“), abyste zabránili úplnému zastavení uzavření trhu nebo jej alespoň oddálili. Pokud máte trochu více času na ruce, můžete požádat o úpravu půjčky nebo jinou možnost cvičení.

Podat návrh na úpadek a zastavit uzavření trhu

Pokud je naplánován prodej exekuce dojde-li nejpozději následující den, nejlepším způsobem, jak okamžitě zastavit prodej, je podání návrhu na konkurz.

Automatický pobyt zastaví uzavření trhu ve svých stopách. Jakmile podáte návrh na bankrot, okamžitě vstoupí v platnost něco, čemu se říká „automatický pobyt“. Pobyt funguje jako soudní zákaz zakazující bance zabavit dům nebo se jinak pokusit o inkaso dluhu. Jakákoli uzavírací činnost tedy musí být zastavena.

Banka může podat návrh na úlevu od pobytu. Banka se pravděpodobně pokusí o zrušení pobytu podáním žádosti o povolení soudu pokračovat v uzavření trhu. I v případě, že konkurzní soud vyhoví tomuto návrhu a umožní, aby exekuce pokračovala, bude exekuce odložena nejméně o měsíc nebo dva. To by vám mělo poskytnout čas na prozkoumání alternativ k uzavření trhu s vaší bankou.

Kapitola 13 Úpadek vs. Kapitola 7 Úpadek

Pokud si chcete ponechat své doma, bankrot z kapitoly 13 vám může pomoci dosáhnout tohoto cíle. Ale pokud se jednoduše snažíte koupit nějaký čas pozastavením uzavření trhu, bankrot podle kapitoly 7 může být pro vás ten pravý.

Výhody bankrotu podle kapitoly 13. Úpadek z kapitoly 13 vám může pomoci udržet váš domov restrukturalizací vašich dluhů. V rámci splátkového plánu budete splácet dluhy – některé částečně a jiné celé – po dobu tří až pěti let. Možná se vám podaří vyhnout se uzavření trhu a s tímto typem bankrotu zůstanete doma, protože můžete splácet jakékoli nesplácené splátky hypotéky prostřednictvím plánu.

Pravděpodobně také zaplatíte zlomek (nebo někdy žádný) z vašich nezajištěných dluhů během období plánu a případně eliminovat některé další dluhy – například podvodní druhou a třetí hypotéku, protože jsou považovány za nezajištěné půjčky – úplně, když dokončíte svůj plán a uvolníte peníze na svou první hypotéku. I když nemůžete dokončete plán a podání žádosti o bankrot podle kapitoly 13 vám poskytne alespoň několik měsíců, než bude možné uzavřít uzavření trhu.

Výhody bankrotu podle kapitoly 7. Pokud již v exekuci máte, podání bankrotu podle kapitoly 7 není Obvykle to není dobrý způsob, jak zachránit svůj domov, pokud nezískáte úpravu půjčky. Ale oddálí to řízení o uzavření trhu a poskytne vám čas k životu v domácnosti bez placení. Tyto peníze můžete dát na úspory na pronájem . Můžeš využijte tento čas také k pokusu o spolupráci s bankou a vymyslete způsob, jak zabránit exekuci. A i když stále prochází uzavření trhu, bankrot podle kapitoly 7 může eliminovat vaši osobní odpovědnost za hypoteční dluh, což znamená, že po ukončení uzavření trhu nebudete odpovědní za žádný nedostatek. Zjistěte, zda potenciálně splňujete podmínky pro bankrot podle kapitoly 7.

Rovněž pokud jste již v minulém roce podali návrh na bankrot, doba pobytu může být omezena na 30 dní nebo zcela odstraněna.

Podat žalobu na zastavení uzavření trhu

Pokud vaše banka používá k uzavření smlouvy mimosoudní postup – kde je uzavření uzavřeno mimo soudní systém – pak byste mohli oddálit nebo zastavte uzavření trhu podáním žaloby na banku, která má zpochybnit uzavření trhu. Tato taktika za normálních okolností nebude fungovat, pokud je uzavření trhu soudní, protože v době uzavření prodeje jste již měli příležitost být vyslechnuti u soudu.

Chcete-li zvítězit, budete muset prokázat ke spokojenosti soudu, že k uzavření trhu by nemělo dojít, protože například banka zabraňující uzavření trhu:

• nemůže „prokázat, že vlastní směnku
• ne“ nejednal v souladu s požadavky státní mediace
• porušil státní zákon, jako zákon o vlastníkovi domu – zákon o právech
• nedodržel všechny požadované kroky v procesu uzavření trhu (jak je stanoveno státním zákonem), nebo
• udělala nějakou jinou těžkou chybu.

Nevýhodou žalování vaší banky je, že pokud nejste schopni prokázat svůj případ „Zpoždění procesu uzavření trhu odložíte, možná krátce. Soudní spory mohou být drahé a pokud nemáte přiměřený základ pro své nároky, můžete uváznout v placení soudních nákladů a poplatků za právní zastoupení banky.

Podat žádost o změnu půjčky

I když s touto možností nemůžete čekat na poslední chvíli, možná budete moci oddálit uzavření žádosti o změnu půjčky nebo jiného uzavření možnost vyhnout se, protože bance by mohlo být omezeno v duálním sledování. Duální sledování je, když banka pokračuje v uzavření trhu, zatímco čeká na žádost o zmírnění ztráty.

Nakonec, pokud bude vaše žádost o změnu schválena, uzavření bude být trvale zastaveni, pokud budete držet krok s upravenými platbami.

Některé státní zákony zakazují duální sledování

Například Kalifornie, Colorado, Nevada a Minnesota prošly Listina práv majitele domu, která zakazuje dvojí sledování zabavování. Před zahájením nebo pokračováním procesu uzavření smlouvy musí provozovatelé obecně učinit rozhodnutí o udělení nebo zamítnutí (obvykle) žádosti o zmírnění ztráty z prvního zástavního práva. Svou žádost musíte odeslat do určité lhůty do získat ochranu před uzavření podle těchto zákonů. Poraďte se s právníkem a zjistěte konkrétní lhůty.

Federální pravidla omezují duální sledování

Podle federálních zákonů platí, že pokud je žádost o zmírnění ztráty obdržena více než 37 dní před prodejem uzavření trhu, obsluhující pracovník se nesmí pohybovat za účelem rozhodnutí o uzavření trhu nebo příkazu k prodeji, ani neprovede prodej zabavení, dokud:

• obsluhující pracovník informuje dlužníka, že dlužník není způsobilý pro žádnou možnost zmírnění ztráty (a jakékoli odvolání bylo vyčerpáno)
• dlužník odmítne všechny nabídky na zmírnění ztráty, nebo
• dlužník nesplní podmínky možnosti zmírnění ztráty, jako je zkušební verze.

Uvědomte si, že obsluhující pracovník obecně nemusí kontrolovat více než jednu žádost o zmírnění ztráty. Pokud však po podání žádosti uvedete výpůjčku aktuální, musí ji obsluhovatel zvážit.

Promluvte si s právním zástupcem

Pokud čelíte hrozícímu prodeji uzavření trhu a zvažujete některou z diskutovaných možností v tomto článku se důrazně doporučuje neprodleně konzultovat s místním právním zástupcem zabývajícím se zabavením majetku nebo s právníkem úpadku. Chcete-li získat informace o různých možnostech zmírnění ztráty, měli byste také zvážit rozhovor s poradcem pro bydlení schváleným HUD.