Dostupné bydlení mají na mysli vůdci měst a obyvatelé měst po celé zemi. Starostka Muriel Bowser nedávno poznamenala, že „vysoké náklady jsou naší největší výzvou a rozdílem.“ Není sama, kdo to tak cítí. Nedávný průzkum mezi více než 100 starosty shledal dostupné bydlení jako jejich číslo jedna a nadcházející průzkum ukazuje, že 85 procent Američanů věří, že přístup k dostupnému bydlení by měl být „nejvyšší národní prioritou. ”

Okres má rozsáhlou sadu nástrojů pro vytváření a zachování cenově dostupného bydlení, ale silné tržní síly stále zvyšují nájemné a ceny domů, což mnohým rodinám ztěžuje další život v DC a ponechává mnoho hrozí vysídlení nebo bezdomovectví. Řešení problému cenově dostupného bydlení v DC je nejdůležitější otázkou ovlivňující stabilitu rodin a komunit a klíčem k tomu, jaké město DC bude.

„Dostupné“ pro Koho?

Ve svých nejzákladnějších pojmech je bydlení považováno za dostupné, když domácnost nevynaloží více než 30 procent svých příjmů na bydlení a veřejné služby. Ale to si klade otázku: Cenově dostupné pro koho?

Chcete-li pochopit, co mají na mysli vývojáři a tvůrci politik, když říkají, že vyvíjejí dostupné bydlení, musíte se zeptat na úroveň příjmů rodin, které budou ubytovat. Co je dostupné pro někoho s příjmem 25 000 USD, se velmi liší od toho, co je dostupné pro domácnost s příjmem 100 000 USD.

Ve federálních a DC programech cenově dostupného bydlení je způsobilost založena na srovnání příjmu s průměrným příjmem oblasti (AMI). To je příjem pro střední domácnost v regionu DC, který zahrnuje nejen DC, ale i předměstí. V současné době je ve Washingtonu v regionu AMI 117 200 $ pro čtyřčlennou rodinu.

Někteří lidé tvrdí, že nemá smysl definovat programy cenově dostupného bydlení v DC s využitím mnohem vyšších regionálních příjmů, což je spravedlivý bod. Dokud se to však nezmění, důležitou otázkou je procento AMI, na které je daný program zaměřen.

Některé programy, například veřejné bydlení, slouží především domácnostem s „extrémně nízkými příjmy“, které vydělávají méně než 30 procent AMI. , nebo 35 000 $ pro čtyřčlennou rodinu v DC. To zahrnuje mnoho obyvatel s pevným příjmem. Další programy pomáhají rodinám „s velmi nízkým příjmem“ – pod 58 600 USD v DC pro čtyřčlennou rodinu – nebo „rodinám s„ nízkým příjmem “- do 94 000 $ . To někdy umožňuje vývojářům splnit své závazky v oblasti dostupného bydlení s byty, které si pronajímají více než 2 000 $ měsíčně.

Zatímco rodiny s mnoha příjmy mají problémy s bydlením v DC, kde je střední nájemné 1 500 $, nejzávažnější problémy čelí domácnostem s extrémně nízkými příjmy. Většina rodin s DC s příjmy pod 30 procent AMI utrácí více než polovinu svého příjmu na nájemném, což znamená, že mnohým hrozí vystěhování. Více než 25 procent domácností s příjmy pod 50 procent AMI utrácí také více než polovina jejich příjmu na re nt. Nad touto úrovní příjmů je v této zoufalé situaci jen velmi málo rodin.

Další klíčový aspekt „dostupného bydlení pro koho?“ je druh vyvinuté jednotky. Mnoho nových cenově dostupných bytových jednotek je dvoupokojových nebo menších a nahrazuje starší budovy, které měly větší jednotky. Bez výstavby jednotek, které splňují potřeby rodin s dětmi, může i cenově dostupné bydlení přispět k vysídlení.

Proč je cenově dostupné bydlení důležité?

Stabilita bydlení je základem zdraví a pohody pro všechny nás. Mít bezpečné a dostupné místo k volání domů je neodmyslitelně spjato s pozitivními výsledky života ve výkonu školy, udržení zaměstnání, fyzickém a duševním zdraví a ekonomickém zabezpečení. Zajišťuje, že rodiny nebudou nuceny dělat obtížná rozhodnutí mezi platením nájemného nebo poskytováním další základní věci, jako je jídlo. Dostupné bydlení znamená, že rodiny se nemusí obávat vystěhování nebo bezdomovectví. Když jednotlivci a rodiny nemusí platit většinu svého příjmu za bydlení, mohou utratit více podpory místní ekonomiky.

Naše národní housi ng krajina odráží veřejné politiky a soukromé akce, které historicky zvýhodňovaly bílé rodiny s příležitostmi vlastnit dům a omezovaly černé rodiny na nájemní bydlení v méně žádoucích oblastech měst. V okrese téměř 90 procent domácností s extrémně nízkými příjmy, které utrácejí alespoň polovinu svého příjmu na bydlení, vede barevná osoba. Méně než jedno procento z nedávného nového dostupného bydlení v DC se staví západně od Rock Creek Park, kde je dostatek přístupu k vysoce výkonným školám, rekreačním prostorům a zdravému jídlu. A 88 procent dospělých, kteří zažívají bezdomovectví, jsou černí.

Jaké nástroje máme pro dostupné bydlení?

Díky tomu, že máme v DC solidní sadu nástrojů pro bydlení, přichází dostupné bydlení v mnoha formách. Kolem je spousta dostupného bydlení, o kterém pravděpodobně nevíte.Zde je seznam:

• Svěřenský fond pro produkci bydlení (HPTF) – největší nástroj DC pro bydlení poskytuje levné půjčky a granty, které pomáhají stavět a chránit dostupné domy.
• Místní program doplňování nájemného (LRSP) – Měsíční dotace na pronájem pokrývají rozdíl mezi nájemným, které si může rodina dovolit platit, a celkovým nájemným.
• Veřejné bydlení – veřejné bydlení, které financuje federální vláda, poskytuje silnou ochranu nájemci, včetně nízkého nájemného, které se přizpůsobuje změnám v příjmech a jedinečných práv nájemců.
• Program bydlení s výběrem poukazů (HCV) – tento federální program funguje podobně jako program LRSP DC.
• Inkluzivní územní plánování – Tento program vyžaduje, aby vývoj na soukromém trhu vyčlenil část svých budov jako cenově dostupnou, na 80 procent AMI za vlastnictví domu a 60 procent AMI k pronájmu. Město provozuje loterii pro přidělování jednotek IZ.
• Dispozice veřejných pozemků – Když DC prodává veřejné pozemky pro rozvoj bydlení, až třetina nových jednotek musí být po celou dobu životnosti budovy cenově dostupná.
• Zákon o příležitostech k nákupu nájemců (TOPA) a zákon o příležitostech k nákupu okresů (DOPA) – společnost TOPA umožňuje asociacím nájemců první pokus o koupi jejich budovy, jakmile se objeví na trhu. Pokud pokus nájemců selže, může okres zasáhnout a zachovat některé dostupné domy.
• Program First Right to Purchase Assistance Program (FRPAP) – program DC poskytuje pomoc nájemcům s nižšími příjmy při výkonu práv TOPA.
• Úvěr na daň z bydlení s nízkým příjmem (LIHTC) – jedná se o největší federální program dotování výstavby bytů za nižší než tržní cenu.

Jak zapadá dostupné bydlení do DC Rozpočet?

Starostka Bowserová udělala z cenově dostupného bydlení charakteristický znak své administrativy, přičemž v prvním funkčním období byla přidělena částka 100 milionů USD na svěřenecký fond pro bytovou výrobu a nyní je na příští rok navrženo 130 milionů USD, stejně jako investice do ukončit bezdomovectví.

Přesto i při těchto investicích je bydlení stále relativně malým podílem na rozpočtu DC – pouhá tři procenta. A částka, kterou DC věnuje dostupnému bydlení, 233 milionů USD, je mnohem nižší než 1,8 miliardy USD vynaložených na školy a 1 miliarda USD vynaložených na veřejnou bezpečnost.

Jak můžeme tyto nástroje posílit?

Úsilí okresu o vytvoření a zachování cenově dostupného bydlení je chvályhodné, ale dosahuje pouze malého podílu rodin v nouzi. Téměř 50 000 rodin je na pořadníku DC Housing Authority na veřejné bydlení a více než 6 000 dospělých a dětí zažívá bezdomovectví. Okres může podniknout kroky k posílení svých mnoha nástrojů cenově dostupného bydlení.

Za prvé, může se zaměřit na obyvatele s nejnižšími příjmy a plně vyhovět jejich potřebám. DC za poslední čtyři roky vytvořilo pouze 3 000 jednotek dostupných rodinám s extrémně nízkými příjmy. Trvalo by 230 milionů dolarů z nových zdrojů svěřeneckého fondu bytové výroby ročně, abychom se dostali na cestu k plnění jejich potřeb v příštím desetiletí. Okres také musí výrazně rozšířit místní program doplňování nájemného, aby pomohl více rodinám s nízkými příjmy snížit nájem na dostupnou úroveň.

Zadruhé, měl by opravit a zachovat veřejné bydlení. Více než 6500 bytových jednotek DC ve veřejném sektoru, 78 procent portfolia, je v žalostném stavu a potřebují „významná vylepšení kapitálu“, jako jsou nové střechy nebo jednotky HVAC. Tyto opravy by vyžadovaly 1,3 miliardy USD, ale loňský rozpočet zahrnoval pouze 3,25 milionu USD. Okres by měl zvýšit financování oprav a zajistit, aby úsilí o přestavbu nevytlačilo současné obyvatele veřejného bydlení.

Zatřetí, měl by plánovat a navrhovat spravedlivější město. Úřad pro plánování DC (OP) je v procesu aktualizace Komplexního plánu, který řídí rozhodování o využívání půdy včetně bytové politiky. Je zásadní, aby OP upřednostňoval spravedlivé umisťování dostupného bydlení tak, aby obyvatelé s nízkými příjmy měli stejný přístup k vysoce výkonným školám, obchodům s potravinami , doprava, prosperující obchodní koridory a další vybavení sousedství jako nejbohatší obyvatelé DC.