Untersuchungen von Black Knight zeigen, dass Hausbesitzer in den USA im zweiten Quartal 2020 ein Eigenkapitalpotenzial von 6,6 Billionen US-Dollar hatten – ein Allzeithoch. Offensichtlich gibt es für viele Hausbesitzer die Möglichkeit, einen Eigenheimkredit, eine Eigenheimkreditlinie (HELOC) oder eine Auszahlungsrefinanzierung zu erhalten. Aber solltest du? Und wenn ja, wie viel Eigenkapital sollten Sie aus Ihrem Eigenheim auszahlen?

Hier einige wichtige Informationen zur Beantragung eines Eigenheimkredits, eines HELOC oder einer Auszahlungsrefinanzierung. Wenn Sie lernen, wie Sie Eigenkapital aus Ihrem Eigenheim herausholen, können Sie entscheiden, welche dieser Optionen (falls vorhanden) für Sie geeignet ist.

So berechnen Sie das Eigenkapital, das Sie in Ihrem Eigenheim haben

Ihr Eigenheimkapital ist die Differenz zwischen dem geschätzten Wert Ihres Eigenheims und dem Betrag, den Sie noch schulden Ihre Hypothek. In Laienbegriffen repräsentiert es die Menge Ihres Hauses, die Sie tatsächlich besitzen. Wenn Ihr Haus beispielsweise auf 200.000 US-Dollar geschätzt wird und Sie 120.000 US-Dollar schulden, verfügen Sie über ein Eigenkapital von 80.000 US-Dollar. Der Rest (Ihr Hypothekensaldo) ist der Teil Ihres Eigenheims, der sich noch im Besitz der Bank befindet.

Denken Sie daran, dass die Kreditgeber immer noch einen Höchstbetrag auferlegen, den Sie ausleihen können, häufig 80 oder 85 Prozent Ihres verfügbaren Eigenkapitals Ein neues Darlehen oder eine Refinanzierung ist am sinnvollsten, wenn der Wert Ihres Eigenheims gestiegen ist oder Sie einen erheblichen Teil Ihrer Hypothek zurückgezahlt haben.

Sie haben mehr Finanzierungsmöglichkeiten, wenn Sie ein hohes haben Höhe des Eigenheimkapitals. Kreditnehmer müssen im Allgemeinen mindestens 20 Prozent Eigenkapital in ihrem Haus haben, um für eine Auszahlungsrefinanzierung oder einen Auszahlungskredit in Frage zu kommen. Dies bedeutet ein maximales Verhältnis von Kredit zu Wert (LTV) von 80 Prozent zum aktuellen Wert des Hauses.

Berechnung des LTV-Verhältnisses (Loan-to-Value)

Um das LTV-Verhältnis (Loan-to-Value) zu berechnen, nehmen Sie den Betrag Ihres bestehenden oder neuen Kredits und dividieren Sie ihn durch den geschätzten Wert von deinem Zuhause. Anhand des obigen Beispiels würden Sie Ihr Hypothekensaldo (120.000 USD) durch den geschätzten Wert Ihres Hauses (200.000 USD) dividieren, um Ihren LTV zu ermitteln: 60 Prozent.

Ein LTV von 60 Prozent bedeutet, dass Sie 40 Prozent Eigenkapital in Ihrem haben Zuhause, was im Allgemeinen bedeutet, dass Sie sich für eine Refinanzierung oder einen Kredit qualifizieren.

So nehmen Sie Eigenkapital aus Ihrem Haus

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Eigenkapital aus Ihrem Haus zu entfernen. Dazu gehören Eigenheimkredite, Eigenheimkreditlinien (HELOCs) und Auszahlungsrefinanzierungen, die jeweils Vor- und Nachteile haben.

• Eigenheimkredit: Dies ist eine zweite Hypothek für eine feste Hypothek Betrag zu einem festen Zinssatz, der über einen festgelegten Zeitraum zurückzuzahlen ist. Es funktioniert ähnlich wie eine Hypothek und ist in der Regel etwas höher als eine erste Hypothek. Dies liegt daran, dass bei einer Zwangsvollstreckung des Eigenheims der Eigenheimkreditgeber hinter dem ersten Kreditgeber für die Rückzahlung durch den Verkauf des Eigenheims steht.
• Eigenheimkreditlinie: Ein HELOC ist eine zweite Hypothek mit ein revolvierendes Guthaben wie eine Kreditkarte mit einem Zinssatz, der mit dem Leitzins variiert. In einigen Fällen können Kreditgeber jedoch einen HELOC mit festem Zinssatz abschließen. HELOCs haben häufig zwei Kreditphasen über einen langen Zeitraum, z. B. 30 Jahre. In den ersten 10 Jahren gibt es eine Ziehungsperiode, in der die Kreditlinie geöffnet ist und Sie nur für Zinszahlungen verantwortlich sind. Das Darlehen wird dann in eine Rückzahlungsfrist von rund 20 Jahren umgerechnet, in der der Kapitalbetrag enthalten ist.
• Auszahlungsrefinanzierung: Bei diesem Darlehen handelt es sich um eine Hypothekenrefinanzierung, die über den geschuldeten Betrag hinausgeht, wobei der Darlehensnehmer die Differenz in bar berücksichtigt . Diese werden üblicherweise als Werkzeug bei Umbauten verwendet. Käufer können einen kurzfristigen Baukredit aufnehmen und dann den Auszahlungsbetrag für den neuen, höheren Wert ihres Hauses verwenden, um die Baukosten zurückzuzahlen.

Vorteile der Entnahme von Eigenkapital aus Ihrem Haus

Einer der Hauptvorteile der Erschließung von Eigenheimkapital, wenn Sie einen erheblichen Geldbetrag benötigen, besteht darin, dass Sie häufig zu weitaus niedrigeren Zinssätzen als bei Privatkrediten oder Kreditkarten auf das Bargeld zugreifen können. Wenn Sie große Ausgaben wie Renovierungsarbeiten, Studiengebühren oder Schuldenkonsolidierung decken müssen, kann die Verwendung von Eigenheimkapital eine weitaus kostengünstigere Möglichkeit sein, um die Mittel zu erhalten.

„Es ist oft die billigste Finanzierungsform für Hausbesitzer. „, Sagt Vikram Gupta, Leiter Home Equity bei der PNC Bank.“ Da das Darlehen vom Haus besichert wird, können Kreditgeber es zu einem niedrigeren Zinssatz als andere Konsumentenkreditprodukte anbieten. „

Ein weiterer Vorteil des Zugangs Geld auf diese Weise ist, dass die Zinsen, die Sie für ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie zahlen, steuerlich absetzbar sein können.Der Abzug kann verfügbar sein, wenn Sie das Geld laut IRS verwenden, um Ihr Haus zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern.

Zu berücksichtigende Risiken

Wenn Sie Eigenkapital aus Ihrem Haus nehmen Vorteile haben, ist es auch nicht ohne Risiko. Der Hauptnachteil ist, dass Ihr Haus als Sicherheit für das Hypotheken- oder Aktienprodukt verwendet wird.

„Das bedeutet, dass es eine gibt, wenn Sie die monatlichen Rückzahlungen über einen längeren Zeitraum nicht leisten können Risiko, dass der Kreditgeber Ihr Haus ausschließt (zurückerobert) “, sagt Gupta.

Ein weiteres Problem, das häufig mit der Entnahme von Eigenkapital aus Ihrem Haus verbunden ist, ist das Potenzial für sinkende Hauswerte infolge eines Abschwungs auf dem Immobilienmarkt .

„Wenn die Immobilienwerte in einem bestimmten Markt sinken, laufen Kreditnehmer Gefahr, mehr zu schulden, als das Eigenheim wert ist“, sagt Jason Salcido, Direktor für den Verkauf digitaler Hypotheken bei PenFed Credit Union.

Welche Option passt zu mir?

Die beste Eigenheimoption hängt davon ab, wofür Sie die Mittel verwenden und ob Sie den genauen Betrag kennen, den Sie ausleihen müssen. Betrachten wir die folgenden Szenarien:

• Schuldenkonsolidierung. Um hochverzinsliche Schulden zu refinanzieren, ist es am besten, ein Eigenheimdarlehen aufzunehmen. Auf diese Weise können Sie einen Kredit für genau den Betrag aufnehmen, den Sie zur Refinanzierung benötigen. Darüber hinaus haben Sie feste monatliche Zahlungen zu einem festen Zinssatz, der möglicherweise einfacher zu budgetieren ist. Wenn Sie stattdessen ein HELOC abgeschlossen haben, können sich Ihre monatlichen Zahlungen erhöhen, was es für Sie schwieriger macht, das Darlehen zurückzuzahlen, wenn Sie ein festes Budget haben.
• Bezahlen für die Ausbildung Ihres Kindes. Wenn Sie sich entschieden haben, die Ausbildung Ihres Kindes mit Eigenheimen zu bezahlen, ist ein HELOC möglicherweise die bessere Option. Da es für Sie schwierig ist, den Gesamtbetrag zu ermitteln, den Ihr Kind zahlen muss, ist es sinnvoller, bei Bedarf Kredite aufzunehmen.
• Heimwerkerarbeiten. Bei Heimwerkerprojekten hängt es davon ab, ob Sie wissen, wie viel Sie ausleihen müssen. Wenn Sie den Betrag kennen, ist es sinnvoller, einen Eigenheimkredit oder eine Auszahlungsrefinanzierung in Betracht zu ziehen. Wenn Sie jedoch an einem Projekt mit laufenden Kosten arbeiten, ist ein HELOC am besten geeignet. Auf diese Weise könnten Sie mehr Geld leihen, wenn das Projekt das Budget überschreitet.

5 Möglichkeiten zur Erhöhung Ihres Eigenheimkapitals

Wenn Sie aber von Ihrem Eigenheim leihen möchten Erfüllen Sie den LTV-Schwellenwert Ihres Kreditgebers noch nicht. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den von Ihnen gehaltenen Eigenkapitalbetrag zu erhöhen.

1. Tilgung Ihrer Hypothek

Der effektivste Weg, um Ihr Eigenheimkapital zu erhöhen, besteht darin, Ihre Hypothek schneller als erwartet zurückzuzahlen. Wenn Sie es sich nicht leisten können, Ihre verbleibende Hypothek vollständig zurückzuzahlen, versuchen Sie, größere monatliche Zahlungen oder sogar nur ein paar zusätzliche Zahlungen pro Jahr zu leisten. Dies hilft Ihnen nicht nur dabei, Eigenheimkapital schneller aufzubauen, sondern Sie sparen auch Tausende von Dollar an Zinsen. Bevor Sie dies tun, erkundigen Sie sich bei Ihrem Hypothekengeber, ob es keine Strafe für die vorzeitige Rückzahlung Ihrer Hypothek gibt.

Wie sich dies auf das Eigenkapital in Ihrem Haus auswirkt: Zusätzliche Zahlungen an Ihren Hypothekengeber sind die Der einfachste Weg, um Ihr Eigenheim zu erhöhen. Jeder Dollar, den Sie frühzeitig für Ihre Hypothek bezahlen, erhöht sich um einen Dollar Ihres Eigenheimkapitals.

Erhöhen Sie den Wert Ihres Eigenheims

Eine weitere großartige Möglichkeit, Eigenheimkapital aufzubauen, besteht darin, den Wert von zu erhöhen die Eigenschaft. Sie könnten beispielsweise in Innenausbau, Landschaftsgestaltung, Sonnenkollektoren oder Technologie investieren, um Ihr Zuhause energieeffizienter zu gestalten. Stellen Sie sicher, dass Sie durch die Verbesserungen einen hohen Return on Investment (ROI) erzielen, bevor Sie sich für ein Umbauprojekt entscheiden. Das Reparieren der Küche, das Bauen einer Terrasse und das Ersetzen des Daches sind großartige Möglichkeiten, um den Wert Ihres Eigentums zu steigern.

Wie sich dies auf das Eigenkapital Ihres Hauses auswirkt: Indem Sie den Wert Ihres Hauses erhöhen, können Sie Ihren Wert steigern Eigenheimkapital, auch ohne den Betrag zu ändern, den Sie schulden. Denken Sie bei diesem Ansatz jedoch daran, dass sich die allgemeinen Marktbedingungen auch auf den Wert Ihres Eigenheims auswirken können. Und nicht alle Renovierungsarbeiten erhöhen den Wert Ihres Hauses. Wählen Sie daher Verbesserungen mit Bedacht aus.

Refinanzierung in ein kürzeres Darlehen

Wenn Sie es sich leisten können, mehr für Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen zu zahlen, ziehen Sie dies in Betracht Refinanzierung auf ein kurzfristigeres Darlehen. Wenn Sie beispielsweise derzeit eine 30-jährige Hypothek haben, sollten Sie überlegen, auf eine 12-jährige Hypothek umzusteigen, damit Sie Ihre Hypothek früher abbezahlen und gleichzeitig Eigenheimkapital aufbauen können. Beachten Sie jedoch, dass eine kürzere Refinanzierung Ihrer Hypothek Ihre monatlichen Zahlungen erhöht. Stellen Sie daher sicher, dass Sie es sich leisten können, die zusätzlichen Kosten jeden Monat vor der Refinanzierung zu decken.

Wie sich dies auf das Eigenkapital Ihres Hauses auswirkt: Wenn Sie ein Hypothekendarlehen mit einer kürzeren Laufzeit refinanzieren, fließt weniger von Ihrer Zahlung in die Tilgung der Zinsen. Das bedeutet, dass mehr von jeder monatlichen Zahlung für die Rückzahlung Ihres Hypothekenkapitals verwendet wird, was Ihr Eigenkapital erhöht.

Verbessern Sie Ihre Kreditwürdigkeit

Obwohl der Aufbau Ihrer Kreditwürdigkeit nicht unbedingt das Eigenkapital Ihres Hauses erhöht, haben Sie die Möglichkeit, mehr Geld herauszunehmen. Unabhängig davon, wie viel von Ihrem Eigenheim Sie besitzen, wenn Sie eine schlechte Kreditwürdigkeit haben, ist der Betrag, den Sie ausleihen können, stark eingeschränkt. Kreditgeber betrachten Hausbesitzer mit schlechten Kredit-Scores als risikoreich und weniger wahrscheinlich in der Lage, einen Kredit zurückzuzahlen. Wenn Sie Ihre Rechnungen pünktlich bezahlen und das Guthaben bei Kreditkarten niedrig halten, können Sie Ihre Kreditwürdigkeit verbessern.

Wie sich dies auf das Eigenkapital in Ihrem Haus auswirkt: Die Verbesserung Ihrer Kreditwürdigkeit wirkt sich nicht direkt auf Ihr Eigenkapital aus, hat dies jedoch eine Auswirkung darauf, für welche Arten von Darlehen Sie sich qualifizieren. Wenn Sie in der Lage sind, Ihre Kreditwürdigkeit zu erhöhen, können Sie sich möglicherweise dafür qualifizieren, 80 Prozent Ihres Eigenkapitals anstelle von nur 70 Prozent herauszunehmen.

Nutzen Sie Marktschwankungen

Zugegeben, dies ist ein weniger proaktiver Ansatz, aber die Immobilienmärkte ändern sich im Laufe der Zeit und Ihr Hauswert schwankt entsprechend. Wenn die Nachfrage steigt und die Immobilienpreise steigen, steigt der Wert Ihres Hauses. Infolgedessen steigt Ihr Eigenheimkapital.

Obwohl dieser Ansatz nicht in Ihren Händen liegt, können Sie proaktiv sein, indem Sie den Wert Ihres Eigenheims auf Websites wie Zillow und Redfin regelmäßig überwachen und überprüfen.

Wie sich dies auf das Eigenkapital in Ihrem Haus auswirkt: Der Wert Ihres Eigenheims und damit das Eigenkapital, das Sie in Ihrem Haus haben, wird durch Marktkräfte wie eine erhöhte Nachfrage beeinflusst. Wenn Sie regelmäßig den Wert Ihres Eigenheims überprüfen, bleiben Sie auf dem Laufenden, damit Sie zum richtigen Zeitpunkt handeln können.

Weitere Überlegungen bei der Gewährung eines Eigenheimkredits

Wenn Sie Denken Sie, dass Sie bereit sind, Ihr Eigenheim zu verwenden, und beachten Sie die folgenden Überlegungen.

• Die Eigenheimquoten sind relativ niedrig. Home-Equity-Kredite und Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs) weisen viel niedrigere Zinssätze auf als Kreditkarten und andere Arten von Krediten, und sie sind möglicherweise leichter zu qualifizieren. Dies liegt daran, dass Eigenheimkredite besicherte Kredite sind, was bedeutet, dass sie Ihr Eigenheim als Sicherheit für den Fall verwenden, dass Sie bei Zahlungen in Verzug geraten.
• Eigenheimwerte können abstürzen. Ein Grund, bei Eigenheimkrediten vorsichtig zu sein, besteht darin, dass die Eigenheimwerte schwanken. Wenn Sie einen großen Kredit aufnehmen und der Wert Ihres Hauses sinkt, könnten Sie am Ende mehr schulden, als Ihr Haus wert ist. Dies ist ein Zustand, der als „verkehrt herum“ oder „unter Wasser“ bekannt ist. Nach dem Immobiliencrash von 2008 saßen Millionen von Kreditnehmern in Häusern fest, die sie nicht verkaufen konnten, weil der Wert ihres Hauses gesunken war und ihr Hypothekenbetrag höher war als der Wert ihres Hauses.
• Ihr Haus steht in der Leitung. Wenn Sie Ihr Haus gekauft oder bei niedrigen Zinssätzen refinanziert haben, müssen Sie sich fragen, wie sinnvoll es ist, Kredite gegen Ihr Haus aufzunehmen, insbesondere wenn der Zinssatz, zu dem Sie jetzt Kredite aufnehmen, erheblich höher ist als der Ihrer ersten Hypothek. Wenn Sie bei Zahlungen in Verzug geraten, besteht die Gefahr einer Zwangsvollstreckung. Eine Auszahlungs-Refi ist möglicherweise eine bessere Option, wenn Sie einen guten Zinssatz erhalten, aber Sie würden wieder von vorne mit Zinszahlungen beginnen.

Nächste Schritte

Wenn Sie erwägen, Eigenkapital von Ihrem Haus zu leihen, müssen Sie zunächst den Wert Ihres Hauses schätzen. Nehmen Sie dann Ihr vorhandenes Hypothekensaldo und dividieren Sie es durch den Wert Ihres Eigenheims, um herauszufinden, ob Sie berechtigt sind.

Entwickeln Sie einen Plan, der beschreibt, warum und wie und wann Sie Eigenkapital aus Ihrem Haus entfernen möchten Zahl es zurück. Es ist am besten, wenn Sie Eigenkapital nur für einen bestimmten Zweck aus Ihrem Haus nehmen, der sich positiv auszahlt. Dies kann alles sein, von der Konsolidierung anderer Schulden mit einem niedrigeren Zinssatz bis zur Verbesserung des Werts Ihres Eigenheims durch ein großes Heimwerkerprojekt.

Bestimmen Sie schließlich, ob es sich um ein Eigenheimdarlehen, eine Eigenheimkreditlinie oder eine Auszahlung handelt Refinanzierung ist am besten für Sie, und dann mit ein paar Kreditgebern einkaufen, um den Prozess zu starten.

FAQ

Ist es eine gute Idee, Eigenkapital aus Ihrem Haus zu nehmen?

Viele Menschen haben einen beträchtlichen Prozentsatz ihres gesamten Nettovermögens im Eigenheim gebunden. Ob Sie Eigenkapital aus Ihrem Haus nehmen sollten oder nicht, hängt oft davon ab, was Sie damit machen.

Einige Leute verwenden Eigenheimkredite, um ungesicherte, hochverzinsliche Schulden zu konsolidieren und die Gesamtzahlungen zu senken . Andere verwenden Eigenkapital für einen Umbau oder ein Heimwerkerprojekt. Diese Art von Zielen wird normalerweise mit festgelegten Budgets geliefert, die es einfach machen, den Betrag vorherzusagen, den Sie ausleihen möchten. Auf diese Weise können Sie feststellen, ob Sie sich die zusätzliche monatliche Verpflichtung zur Tilgung des Kredits leisten können oder nicht.

„Wenn Kunden Bargeld oder Liquidität benötigen, ist die Entnahme von Eigenkapital aus Ihrem Haus häufig die billigste Form von Finanzierung verfügbar “, sagt Gupta.“Wenn Kunden über andere Bargeld- oder Liquiditätsquellen wie Bargeld, Investitionen oder andere finanzielle Vermögenswerte verfügen, sollten sie die mit diesen Fonds erzielten Renditen gegen die Kosten eines Wohnungsbaudarlehens abwägen und ein angemessenes Risiko gegen den Kompromiss zwischen Rendite und Rendite eingehen.“

Was ist besser: Auszahlungsrefinanzierung oder Eigenheimkredit?

Die Entscheidung zwischen einer Auszahlungsrefinanzierung und einem Eigenheimkredit hängt von den Bedürfnissen des Einzelnen ab, sagt Gupta. „Beide Produkte sind ziemlich vergleichbar in Bezug auf die Dokumentanforderungen und Bearbeitungszeiten. Sie unterscheiden sich darin, dass Eigenheimkredite in der Regel keine Abschlusskosten haben, während Auszahlungsrefinanzierungen Abschlusskosten haben. “

Darüber hinaus ist es wichtig zu verstehen, dass viele Kreditgeber keine Steuern und Steuern erheben Versicherung für Eigenheimkredite in Treuhandkonto. Infolgedessen sind Kunden möglicherweise dafür verantwortlich, diese Beträge jährlich separat zu zahlen.

„Kunden sollten sicherstellen, dass sie einen Apfel-zu-Apfel-Vergleich zwischen den beiden Produkten durchführen und alle Bedingungen angeben“, sagt Gupta

Wie viel Eigenkapital kann ich aus meinem Haus herausnehmen?

Obwohl die Menge an Eigenkapital, die Sie aus Ihrem Haus herausnehmen können, von Kreditgeber zu Kreditgeber unterschiedlich ist, können Sie in den meisten Fällen 80 Kredite aufnehmen Um diesen Betrag auszuleihen, müssen Sie eine LTV-Quote zwischen 80 und 85 Prozent haben, was 15 bis 20 Prozent Eigenkapital in Ihrem Haus entspricht. Wenn der aktuelle Wert Ihres Hauses beispielsweise 200.000 US-Dollar beträgt, Abhängig von den Anforderungen des Kreditgebers benötigen Sie mindestens 30.000 bis 40.000 US-Dollar Eigenkapital.

Kann ich ein Eigenheimdarlehen für irgendetwas verwenden?

Ein Eigenheimdarlehen kann sein verwendet, um etwas zu kaufen – Kreditgeber haben in der Regel keine Regeln für die Verwendung. Eigenheimkredite können verwendet werden, um Dinge wie medizinische Ausgaben oder Ihre Traumhochzeit zu bezahlen.

Obwohl Sie damit diese Dinge finanzieren können, ist es besser, sie zur Refinanzierung hochverzinslicher Schulden oder für Renovierungsprojekte zu verwenden. Die Verwendung für erstere kann Ihnen helfen, schneller aus der Verschuldung herauszukommen, vorausgesetzt, Sie sichern sich einen niedrigeren Zinssatz. Die Verwendung für letztere kann den Wert Ihres Eigenheims erhöhen.

Wenn Sie es für andere Zwecke verwenden, z. B. zum Investieren oder zur Finanzierung eines Unternehmens, gibt es keine Garantie dafür, dass Sie eine gute Kapitalrendite erzielen. und Sie könnten Geld verlieren.

Weitere Informationen:

• Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) vs. Home-Equity-Darlehen
• Berechnung des Eigenkapitals in Ihrem Zuhause
• Die fünf wichtigsten Gründe, Ihr Eigenheim zu erschließen