Vermieter haften nicht automatisch für alle Verletzungen, die Mieter bei ihrer Vermietung erleiden. Im Allgemeinen sind Vermieter nur dann für Verletzungen der Mieter verantwortlich, wenn die Handlung (oder Untätigkeit) des Vermieters nachlässig war und die Verletzung verursacht oder dazu beigetragen hat. (Manchmal haften Vermieter auch für Verletzungen von Gästen oder anderen Personen, die die Vermietung besuchen.)
Wenn ein Vermieter fahrlässig ist
Nach dem gesetzlichen Konzept der Fahrlässigkeit ist das Verhalten eines Vermieters das Als unmittelbare Ursache für die Verletzung eines Mieters kann ein Gericht den Vermieter gegenüber dem Mieter haftbar machen – auch wenn der Vermieter keinen Schaden beabsichtigt hat. Eine Handlung (oder Untätigkeit) ist die unmittelbare Ursache, wenn eine normale Person vernünftigerweise vorhersehen könnte, dass sie die fragliche Verletzung verursachen würde.
In einem Personenschadensverfahren bewertet das Gericht die folgenden Faktoren, um festzustellen wenn ein Vermieter fahrlässig war.
Kontrolle über gefährliche Zustände. In den meisten Fällen sind Vermieter für Verletzungen von Mietern verantwortlich, wenn sie gesetzlich verpflichtet sind, den verletzungsverursachenden Faktor aufrechtzuerhalten und zu reparieren. Wenn beispielsweise ein Mieter verletzt wird, nachdem er in einem öffentlichen Bereich, der vom Vermieter gewartet werden soll, auf eine kaputte Treppe gefallen ist, haftet der Vermieter wahrscheinlich.
Kenntnis einer versteckten Gefahr. Vermieter müssen Mieter über gefährliche Zustände informieren, die nicht offensichtlich oder verborgen sind, wie z. B. einen unebenen Boden oder eine unter einem Teppich befindliche Zugangstür zum Keller.
Vorhersehbarkeit eines Unfalls. Wenn eine vernünftige Person hätte vorhersehen können, dass etwas zu Verletzungen führen kann, z. B. ein loser Handlauf auf einer Treppe unter der Kontrolle des Vermieters, muss der Vermieter Maßnahmen ergreifen, um Verletzungen zu vermeiden (z. B. die Mieter anweisen, bis zur Reparatur eine alternative Treppe zu benutzen). Vermieter können jedoch nicht für ungewöhnliche Unfälle verantwortlich gemacht werden. Zum Beispiel ist es unwahrscheinlich, dass ein Verfall wie das Abblättern von Tapeten zu Verletzungen führt. Wenn dies jedoch der Fall ist, ist der Vermieter wahrscheinlich nicht dafür verantwortlich.
Kosten und Durchführbarkeit der Gefahrenreduzierung. Gerichte werden Vermieter wahrscheinlich für Mieterverletzungen verantwortlich machen, wenn eine einfache Vorsichtsmaßnahme zu angemessenen Preisen den gefährlichen Zustand hätte beseitigen können. Zum Beispiel ist das Malen eines hellen Streifens auf einer unerwarteten Stufe bis zu einer Terrasse eine einfache Maßnahme, die ein Vermieter ergreifen könnte, um zu verhindern, dass ein Mieter stolpert. Ein Gericht konnte feststellen, dass der Vermieter fahrlässig war, weil das Risiko eines Schadens die Last der Schadensminderung so stark überwog.
Wahrscheinlichkeit schwerer Verletzungen. Wenn ein großes Risiko für ernsthafte Verletzungen besteht, ist es wahrscheinlich, dass ein Gericht von einem Vermieter verlangt, die Situation so schnell wie möglich zu beheben, unabhängig von der Schwierigkeit der Reparatur. Zum Beispiel muss ein erhöhtes Deck mit faulen Stützbalken entfernt, ersetzt oder zumindest als „tabu“ markiert werden – unabhängig von den Kosten -, da die Fäulnis eine hohe Wahrscheinlichkeit eines Zusammenbruchs erzeugt, der zu katastrophalen Verletzungen führen kann.
Versäumnis, angemessene Maßnahmen zur Verhinderung von Unfällen zu ergreifen. Das Gesetz schreibt nicht vor, dass Vermieter drastische Maßnahmen ergreifen müssen, um Mieter vor allen Bedingungen zu schützen, die möglicherweise ein Risiko darstellen. Vermieter sollten vielmehr angemessene Sorgfalt walten lassen, um Verletzungen von Mietern zu verhindern (außer beim Handel) bei minderjährigen Mietern (siehe Seitenleiste). Angemessene Sorgfalt ist die Menge an Sorgfalt, die ein durchschnittlicher, kompetenter Vermieter unter ähnlichen Umständen anwenden würde. Beispielsweise ergreift ein Vermieter, der einen gebrochenen Schritt monatelang ignoriert, wahrscheinlich keine angemessenen Maßnahmen, um dies zu verhindern Verletzung von Mietern. Ein Vermieter, der routinemäßig Treppen überprüft und die unterbrochene Stufe nicht gesehen hat oder nicht darüber informiert wurde, könnte jedoch erfolgreich argumentieren, dass seine Inspektion seiner Pflicht nachgekommen ist, die Treppen sicher zu halten
Tatsächliche Ursache der Verletzung. Mieter müssen nachweisen, dass ihre Verletzungen auf die Nachlässigkeit des Vermieters zurückzuführen sind, nicht auf einen anderen Grund. Manchmal ist der Zusammenhang zwischen den Handlungen des Vermieters und der Verletzung offensichtlich, beispielsweise wenn eine vollkommen gesunde Mieterin auf einem frisch gewachsten Boden ausrutscht und sich das Bein bricht. In anderen Fällen ist die Verbindung nicht so klar, beispielsweise wenn ein Fußballspieler, der von einem rauen Spiel zu seinem Verleih zurückkehrt, leicht auf einer kaputten Treppe stolpert und behauptet, das Versäumnis des Vermieters, die Stufe zu reparieren, habe seinen verstauchten Knöchel verursacht. Der Vermieter könnte argumentieren, dass das raue Fußballspiel die unmittelbare Ursache für die Verstauchung des Mieters war, obwohl der Mieter behauptet, es sei der Schritt.
Vergleichender und mitwirkender Fehler
Selbst wenn ein Vermieter Verhalten trifft alle Elemente der Fahrlässigkeit, manchmal spielt auch das Verhalten des Mieters eine Rolle bei der Verursachung der Verletzung. Wenn zum Beispiel der stolpernde Mieter fiel, als sich seine ungebundene Schnürsenkel in dem Teil der Stufe verfing, der hochstand, konnte ein Gericht feststellen, dass er fahrlässig seine Schuhe nicht gebunden hatte und teilweise für seine eigenen Verletzungen verantwortlich ist.
In Situationen, in denen Mieter teilweise für ihre Verletzungen verantwortlich sind, verwenden die Gerichte entweder einen vergleichenden oder einen beitragsabhängigen Fehleransatz, um die Haftung zuzuweisen:
- Vergleichender Fehler. Das Gericht weist jeder Partei einen Prozentsatz der Verantwortung zu. Zum Beispiel könnte ein Gericht dem stolpernden Mieter 55% des Verschuldens und dem Vermieter 45% des Verschuldens zuweisen, wenn es feststellt, dass die ungebundenen Schnürsenkel des Mieters mehr zu seinen Verletzungen beigetragen haben als die unsachgemäßen Reparaturen des Vermieters. Diese Zuweisung kann sich drastisch auf die potenzielle Geldprämie des Mieters auswirken: Wenn die Verantwortung des Mieters größer ist als die des Vermieters, ordnen einige Gerichte keine Geldprämie an den Mieter an. Die meisten Gerichte ordnen jedoch einen anteiligen Schiedsspruch an.
- Mitverschulden. Wenn das Gericht feststellt, dass die Handlungen des Mieters in irgendeiner Weise – sogar nur ein Prozent – zu den Verletzungen beigetragen haben, überträgt es die gesamte Haftung auf den Mieter und fordert den Vermieter nicht auf, Geld zu zahlen. Nur sehr wenige Gerichte wenden diese strenge Regel an.
Wenn das Verhalten eines Vermieters per se fahrlässig ist
Nach der Rechtstheorie der Fahrlässigkeit an sich schließen Gerichte automatisch, dass Vermieter gegen das Gesetz verstoßen Bestimmte Gesetze haben fahrlässig gehandelt. Anders ausgedrückt, da der Vermieter gegen das Gesetz verstoßen hat, müssen verletzte Mieter nicht nachweisen, dass ihr Vermieter unangemessen gehandelt hat. Vielmehr müssen Mieter, die ihre Vermieter nach einer Theorie der Fahrlässigkeit per se verklagen, nachweisen, dass:
- der Vermieter gegen ein Gesetz verstoßen hat (das fragliche Gesetz muss sich in der Regel auf die Sicherheit beziehen, beispielsweise auf ein Strafgesetz oder eine kommunale Gesundheitsverordnung)
- Der Zweck des Gesetzes besteht darin, Mieter oder die Öffentlichkeit vor einer bestimmten Gefahr zu schützen.
- Ihre Verletzungen sind von der Art, vor der das Gesetz sie schützen sollte und
- die Verletzung des Vermieters verursachte (entweder direkt oder indirekt, abhängig von den Umständen) ihre Verletzungen.
Weil viele Staaten und Städte Gesetze verabschieden, die sich direkt auf die Gesundheit beziehen und die Sicherheit der Mieter in Mietobjekten ist es für Gerichte nicht ungewöhnlich, dass das Verhalten eines Vermieters per se fahrlässig ist. Zum Beispiel verlangen viele Staaten von den Vermietern, dass sie Rauchmelder in Mietobjekten installieren und warten. Wenn Mieter in einem Mietobjekt, das den Rauchmeldergesetzen unterliegt, durch einen Brand verletzt werden, wird das Gericht wahrscheinlich feststellen, dass ein Vermieter das Gesetz per se nicht fahrlässig befolgt, wenn ein Melder die Verletzungen der Mieter hätte verhindern können.
Wann Ein Vermieter bietet keine angemessene und bewohnbare Vermietung
In fast allen Bundesstaaten sind Vermieter verpflichtet, lebenswerte Mieten anzubieten – auch wenn sie dies im Mietvertrag oder Mietvertrag nicht versprechen. (Die einzige Ausnahme ist Arkansas, obwohl die örtlichen Verordnungen eingreifen können und die Vermieter zur Bereitstellung geeigneter Mieten verpflichten können.) Diese Pflicht (die implizite Garantie der Bewohnbarkeit) bedeutet, dass Mieter das Recht auf Lebensbedingungen haben, die den grundlegenden Gesundheits- und Sicherheitsstandards entsprechen.
Obwohl die staatlichen Bewohnbarkeitsgesetze unterschiedlich sind, sind Vermieter, die die Mindeststandards für Gesundheit und Sicherheit ihres Staates nicht einhalten, wahrscheinlich für Verletzungen verantwortlich, die ihre Mieter dadurch erleiden. Verletzte Mieter, die ihren Vermieter haftbar machen wollen, müssten nachweisen, dass ihr Vermieter gegen die implizite Garantie der Bewohnbarkeit verstoßen hat – möglicherweise durch den Nachweis, dass die Stadt den Vermieter wegen Verstößen gegen den Kodex angeführt hat oder andere Mieter sich bei einer örtlichen Gesundheits- und Sicherheitsbehörde beschwert haben – und dass Die minderwertigen Lebensbedingungen haben ihre Verletzungen verursacht.
Ein Vermieter haftet möglicherweise für Straftaten.
Vermieter sind im Allgemeinen nicht für Verletzungen Dritter durch Mieter verantwortlich. Wenn ein Vermieter jedoch über kriminelle Aktivitäten informiert wird und keine angemessenen Maßnahmen ergreift, um Schäden für Mieter zu verhindern, kann ein Gericht den Vermieter haftbar machen, wenn ein Mieter verletzt wird. Wenn beispielsweise ein Vermieter die Aufforderung eines Mieters ablehnt, nach einer Reihe von Einbrüchen stärkere Schlösser an der Tür anzubringen, und der Mieter später bei einem Einbruch verletzt wird, den neue Schlösser hätten verhindern können, könnte ein Gericht zumindest den Vermieter finden teilweise verantwortlich für die Verletzungen des Mieters. In ähnlicher Weise können Vermieter dafür verantwortlich sein, dass sie keine Maßnahmen ergriffen haben, um kriminelle Aktivitäten zu verhindern, die zu Verletzungen führen können, z. B. das Anzünden eines ungesicherten Parkplatzes in einem Bereich, in dem nächtliche Überfälle häufig sind.
Wenn Sie verletzt wurden Wenn Sie bei Ihrer Vermietung glauben, dass Ihr Vermieter Ihre Verletzungen verursacht hat, sollten Sie einen Anwalt für Personenschäden vor Ort konsultieren, um zu besprechen, was passiert ist. Ein Anwalt kann die Situation beurteilen und Sie beraten, ob die Einreichung einer Klage gegen Ihren Vermieter die beste Vorgehensweise ist.
