Om du står bakom dina intäkter och en utestängningsförsäljning hotar, kanske du fortfarande kan rädda ditt hem. Du kan eventuellt ansöka om konkurs eller väcka talan mot den utestängande parten (”banken”) för att eventuellt stoppa utestängningen helt eller åtminstone försena den. Om du har lite mer tid på dina händer kan du ansöka om en lånemodifiering eller ett annat träningsalternativ.

Konkursansökan för att stoppa utestängningen

Om en tvångsförsäljning planeras att inträffa nästa dag eller så är det bästa sättet att stoppa försäljningen omedelbart genom att ansöka om konkurs.

Den automatiska vistelsen stoppar avskärmningen i dess spår. När du har ansökt om konkurs träder omedelbart något som kallas ”automatisk vistelse”. Vistelsen fungerar som ett föreläggande som förbjuder banken att utestänga ditt hem eller på annat sätt försöka få ut sin skuld. Så all avskärmningsaktivitet måste stoppas.

Banken kan lämna in en begäran om befrielse från vistelsen. Banken kommer troligen att försöka få upphävandet genom att lämna in en begäran om tillstånd från domstolen för att fortsätta med utestängningen. Även om konkursdomstolen beviljar denna begäran och låter utestängningen fortsätta, kommer utestängningen att försenas minst en månad eller två. Detta bör ge dig tid att utforska alternativ till utestängning i din bank.

Kapitel 13 Konkurs kontra kapitel 7 Konkurs

Om du vill behålla din hem, kan en kapitel 13 konkurs hjälpa dig att uppnå detta mål. Men om du bara försöker köpa lite tid genom att stoppa utestängningen kan en konkurs i kapitel 7 vara rätt för dig.

Fördelarna med en kapitel 13-konkurs. En konkurs i kapitel 13 kan hjälpa dig att behålla ditt hem genom att omstrukturera dina skulder. Du kommer att återbetala skulder – vissa delvis och andra helt – under en period av tre till fem år som en del av en återbetalningsplan. Du kanske kan undvika avskärmning och stanna kvar i ditt hem med denna typ av konkurs eftersom du kan betala tillbaka eventuella betalningsbortfall genom planen.

Dessutom kommer du sannolikt att betala en bråkdel (eller ibland ingen) av dina osäkra skulder under planperioden och eventuellt eliminera vissa andra skulder – som andra och tredje inteckningar under vattnet eftersom de betraktas som lån utan säkerhet – helt när du slutför din plan och frigör pengar till din första inteckning. Även om du inte kan slutföra planen, ansökan om konkurs i kapitel 13 ger dig åtminstone flera månader innan en avskärmning kan slutföras.

Fördelarna med en konkurs i kapitel 7. Om du redan är i avskärmning är det inte att lämna in kapitel 7 konkurs Det är vanligtvis inte ett bra sätt att rädda ditt hem om du inte kan få en lånemodifiering. Men det kommer att försena avskärmningsförfarandena och ge dig tid att bo i hemmet utan att göra betalningar. Du kan lägga dessa pengar på att spara för en hyra . Du kan använd också den här tiden för att försöka samarbeta med banken för att komma på ett sätt att undvika utestängning. Och även om du fortfarande går igenom en avskärmning kan en konkurs i kapitel 7 eliminera ditt personliga ansvar för hypoteksskulden, vilket innebär att du inte kommer att vara ansvarig för eventuell brist kvar efter utestängningen. Ta reda på om du eventuellt kvalificerar dig till en kapitel 7-konkurs.

Om du redan har ansökt om konkurs under det senaste året kan vistelsen begränsas till 30 dagar eller elimineras helt.

Gör en rättegång för att stoppa utestängningen

Om din bank använder en icke-rättslig process för att utestänga – där utestängningen slutförs utanför domstolssystemet – kan du kanske försena eller stoppa utestängningen genom att väcka talan mot banken för att utmana utestängningen. Denna taktik fungerar normalt inte om avskärmningen är rättslig eftersom du vid tidpunkten för en avskärmningsförsäljning redan har haft möjlighet att bli hörd i domstol.

För att kunna segra måste du bevisa till domstolens tillfredsställelse att avskärmningen inte ska äga rum på grund av att den utestängande banken till exempel:

• inte kan bevisa att den äger skulden
• inte ” t agera i överensstämmelse med statliga medlingskrav
• bryter mot en statlig lag, som en husägare-lag om rättigheter
• följde inte alla nödvändiga steg i avskärmningsprocessen (enligt statlig lag), eller
• gjorde något annat allvarligt fel.

Nackdelen med att stämma din bank är att om du inte kan bevisa ditt fall , du kommer bara att försena avskärmningsprocessen, kanske kort. Rättegångar kan vara dyra, och om du inte har någon rimlig grund för dina anspråk kan du fastna med att betala bankens rättegångskostnader och advokatavgifter.

Ansök om en ändring av lånet

Även om du inte kan vänta till sista minuten med det här alternativet kan du kanske försena en avskärmning genom att ansöka om en låneförändring eller en annan utestängning undvikande alternativ, eftersom banken kan begränsas från dubbel spårning. Dubbel spårning är när banken fortsätter med avskärmningen medan en förlustreducerande ansökan väntar.

I slutändan, om din ändringsansökan godkänns, kommer utestängningen att stoppas permanent så länge du följer med de modifierade betalningarna.

Till exempel har vissa statliga lagar förbjudit dubbel spårning

Kalifornien, Colorado, Nevada och Minnesota, vardera Husägare rättigheter som förbjuder dubbel spårning av utestängningar. Servicepersonal måste i allmänhet fatta beslut om att bevilja eller avslå en (vanligtvis) ansökan om förstagande av skadeförlust före inledande eller fortsättning av avskärmningsprocessen. Du måste skicka in din ansökan inom en viss tidsfrist till få skydd från utestängning enligt dessa lagar. Prata med en advokat för att ta reda på specifika tidsfrister.

Federal Rules Restrict Dual Tracking

Enligt federal lag, om en fullständig ansökan om minskning av förlust mottas mer än 37 dagar före en tvångsförsäljning, servitören får inte röra sig för en avskärmningsdom eller en försäljningsorder eller genomföra en avskärmningsförsäljning förrän:

• servitören meddelar låntagaren att låntagaren inte är berättigad till något alternativ för förmildrande alla överklaganden har uttömts)
• låntagaren avvisar alla erbjudanden om förlustreducering, eller
• låntagaren uppfyller inte villkoren i ett alternativ för förmildrande, till exempel en modifiering.

Var medveten om att servicetjänsten i allmänhet inte behöver granska mer än en ansökan om minskning av förluster från dig. Men om du tar med låneströmmen efter att du har lämnat in en ansökan, måste servicen överväga den.

Prata med en advokat

Om du står inför en förestående utestängningsförsäljning och överväger något av de alternativ som diskuterats i den här artikeln rekommenderas det starkt att du omedelbart konsulterar en lokal utestängningsadvokat eller konkursadvokat. För att få information om olika alternativ för förmildrande bör du också överväga att prata med en HUD-godkänd bostadsrådgivare.