Hyresvärdar är inte automatiskt ansvariga för alla skador som hyresgästerna lider av vid sina hyror. I allmänhet ansvarar hyresvärden för hyresgästernas skador endast när hyresvärdens handling (eller passivitet) var slarvig och orsakade eller bidrog till skadan. (Ibland är hyresvärdar också ansvariga för skador på gäster eller andra som besöker hyran.)

När en hyresvärd är oaktsam

Enligt det juridiska begreppet vårdslöshet, när en hyresvärds beteende är närmaste orsaken till en hyresgästs skada kan en domstol hålla hyresvärden ansvarig gentemot hyresgästen – även om hyresvärden inte tänkte skada. En handling (eller underlåtenhet att agera) är den närmaste orsaken när en vanlig person med rimlighet kan förutse att den skulle orsaka skadan i fråga.

I en personskadestraff kommer domstolen att utvärdera följande faktorer för att fastställa om en hyresvärd var försumlig.

Kontroll över farligt tillstånd. I de flesta fall kommer hyresvärdar att vara ansvariga för hyresgästskador när de är lagligt skyldiga att underhålla och reparera den skada som orsakar skada. Om till exempel en hyresgäst skadas efter att ha fallit på en trasig trappa i ett gemensamt område som hyresvärden ska underhålla, är hyresvärden sannolikt ansvarig.

Kunskap om en dold fara. Hyresvärdar måste meddela hyresgäster om farliga förhållanden som inte är uppenbara eller dolda, till exempel ett ojämnt golv eller en källardörr under en matta.

Förutsägbar olycka. När en rimlig person kunde ha förutsett att något skulle kunna orsaka skada, till exempel en lös ledstång på en trappa under hyresvärdens kontroll, måste hyresvärden vidta åtgärder för att förhindra skador (till exempel uppmana hyresgäster att använda en alternativ trappa i avvaktan på reparationer). Hyresvärdar hålls dock inte ansvariga för olyckshändelser. Det är till exempel osannolikt att förfall som tapetskalning skulle orsaka skada, men om det gjorde det är chansen att hyresvärden inte kommer att vara ansvarig.

Kostnad och genomförbarhet för att minska risken. Domstolar kommer sannolikt att hålla hyresvärdar ansvariga för skador på hyresgäster när en enkel, prisvärd försiktighetsåtgärd kan ha eliminerat det farliga tillståndet. Till exempel är det enkelt att måla en ljus rand på ett oväntat steg upp till en uteplats för att förhindra att en hyresgäst snubblar. En domstol kunde konstatera att hyresvärden var försumlig eftersom risken för skada så mycket uppvägde lindringsbördan. När det finns en stor risk för allvarlig skada är det troligt att en domstol skulle kräva att en hyresvärd fixar situationen så snart som möjligt, oavsett svårigheten med reparationen. Till exempel måste ett upphöjt däck med ruttna stödbjälkar tas bort, bytas ut eller åtminstone markeras som ”off limits” – oavsett kostnad – eftersom röten skapar en hög sannolikhet för kollaps som kan leda till katastrofala skador.

Underlåtenhet att vidta rimliga åtgärder för att förhindra olyckor. Lagen kräver inte att hyresvärdar vidtar drastiska åtgärder för att skydda hyresgäster från alla förhållanden som möjligen utgör en risk. Snarare bör hyresvärdar utöva rimlig försiktighet för att förhindra hyresgästskador (utom när de handlar med hyresgäster som är minderåriga – se sidofältet. Rimlig omsorg är mängden vård som en genomsnittlig, kompetent hyresvärd skulle använda vid liknande omständigheter. Till exempel, en hyresvärd som ignorerar ett trasigt steg i flera månader kommer sannolikt inte att vidta rimliga åtgärder för att förhindra skada på hyresgäster. En hyresvärd som rutinmässigt kontrollerar trappor och inte har sett eller fått meddelande om det trasiga steget kan framgångsrikt hävda att hans inspektion uppfyller sin skyldighet att hålla trapporna säkra e.

Faktisk orsak till skada. Hyresgäster måste visa att deras skador beror på hyresvärdens slarv, inte av någon annan anledning. Ibland är kopplingen mellan hyresvärdens handlingar och skadan uppenbar, till exempel när en helt frisk hyresgäst glider och bryter benet på ett nyvaxat golv. Andra gånger är anslutningen inte så tydlig, till exempel när en fotbollsspelare som återvänder till sin hyra från ett grovt spel snubblar något på en trasig trappa och hävdar att hyresvärdens underlåtenhet att fixa steget orsakade hans stukade fotled. Hyresvärden kan hävda att den grova fotbollsmatchen var den närmaste orsaken till hyresgästens vrickning, även om hyresgästen hävdar att det var steget.

Jämförande och bidragande fel

Även när en hyresvärd beteende möter alla element av oaktsamhet, ibland spelar hyresgästens eget beteende också en roll för att orsaka skadan. Till exempel, om den snubblande hyresgästen föll när hans obundna skosnör fastnade i den del av steget som stannade upp, kunde en domstol upptäcka att han var vårdslös när han inte band sina skor och är delvis skyldig för sina egna skador.

I situationer där hyresgäster delvis har skulden för sina skador använder domstolar antingen en jämförande eller bidragande felmetod för att fördela ansvar:

• Jämförande fel. Domstolen tilldelar varje part en procentsats av ansvar. Till exempel kan en domstol tilldela 55% av felet till den snubblande hyresgästen och 45% till hyresvärden om den finner att hyresgästens obundna skosnören bidrog till hans skador mer än hyresvärdens felaktiga reparationer. Denna fördelning kan drastiskt påverka hyresgästens potentiella monetära tilldelning: När hyresgästens ansvar är större än hyresvärdens, kommer vissa domstolar inte att beordra någon monetär tilldelning till hyresgästen. De flesta domstolar beslutar dock om ett proportionellt beslut.
• Bidragande fel. När domstolen finner att hyresgästens handlingar på något sätt – till och med bara en procent – bidragit till skadorna, tilldelar den hyresgästen allt ansvar och kommer inte att beordra hyresvärden att betala några pengar. Mycket få domstolar använder denna hårda regel.

När en hyresvärds beteende är försumlig per se

Enligt den juridiska teorin om oaktsamhet i sig drar domstolar automatiskt slutsatsen att hyresvärdar som bryter mot vissa lagar har agerat oaktsamt. Sagt på ett annat sätt, eftersom hyresvärden bryter mot lagen behöver inte skadade hyresgäster fastställa att deras hyresvärd agerade orimligt. Snarare måste hyresgäster som stämmer sina hyresvärdar enligt en teori om oaktsamhet i sig bevisa att:

• hyresvärden bryter mot en lag (lagen i fråga måste vanligtvis avse säkerhet, till exempel en straffrättslig stadga eller en kommunal hälsoförordning)
• Syftet med lagen är att skydda hyresgäster eller allmänheten från en viss fara
• deras skador är av den typ som lagen skulle skydda dem från och
• hyresvärdens överträdelse orsakade (antingen direkt eller indirekt, beroende på omständigheterna) deras skador.

Eftersom många stater och städer antar lagar som direkt hänför sig till hälsan och säkerhet för hyresgäster i hyresfastigheter, är det inte ovanligt att domstolar anser att hyresvärdens beteende är oaktsamt i sig. Till exempel kräver många stater hyresvärdar att installera och underhålla rökdetektorer i hyror. När hyresgäster skadas av brand i en hyra som omfattas av rökdetektorlagar, kommer domstolen sannolikt att hyresvärdens underlåtenhet att följa lagen i sig försumlig om en detektor kunde ha förhindrat hyresgästens skador.

När en hyresvärd tillhandahåller inte en lämplig och beboelig uthyrning

I nästan alla stater har hyresvärdar skyldigheten att tillhandahålla beboeliga hyror – även om de inte lovar att göra det i hyres- eller hyresavtalet. (Det enda undantaget är Arkansas, även om lokala förordningar kan komma in och kräva att hyresvärdar tillhandahåller lämpliga hyror.) Denna skyldighet (den underförstådda garantin för bebobarhet) innebär att hyresgäster har rätt till levnadsförhållanden som uppfyller grundläggande hälso- och säkerhetsnormer.

Även om lagar för statlig bebobarhet varierar, är hyresvärdar som misslyckas med att följa statens minimala hälso- och säkerhetsstandarder sannolikt ansvariga för skador som deras hyresgäster lider av som ett resultat. Skadade hyresgäster som försöker hålla sin hyresvärd ansvariga måste visa att deras hyresvärd bryter mot den underförstådda garantin för bebobarhet – kanske genom att visa att staden har citerat hyresvärden för kodbrott eller att andra hyresgäster har klagat till en lokal hälso- och säkerhetsnämnd – och att de sämre levnadsförhållandena orsakade deras skador.

En hyresvärd kan vara ansvarig för straffrättsliga handlingar

Hyresvärdar ansvarar i allmänhet inte för skador på hyresgäster som orsakats av tredje part. Men när en hyresvärd uppmärksammar kriminell verksamhet och inte vidtar rimliga åtgärder för att förhindra skada på hyresgäster, kan en domstol finna hyresvärden ansvarig när en hyresgäst skadas. Till exempel, om en hyresvärd förnekar en hyresgästs begäran om att sätta starkare lås på dörren efter en rad inbrott, och hyresgästen skadas senare under ett inbrott som nya lås kunde ha förhindrat, skulle en domstol kunna hitta hyresvärden åtminstone delvis ansvarig för hyresgästens skador. På samma sätt kan hyresvärdar vara ansvariga för att de inte vidtagit åtgärder för att förhindra kriminell verksamhet som kan leda till skador – till exempel att tända en osäker parkeringsplats i ett område där nattmuggningar är vanliga.

Om du har skadats vid din uthyrning och tror att din hyresvärd orsakade dina skador, överväga att konsultera en lokal advokat för personskada för att diskutera vad som hände. En advokat kan utvärdera situationen och ge dig råd om det är den bästa åtgärden att väcka talan mot din hyresvärd.