Forskning från Black Knight visar att husägare i USA hade 6,6 biljoner USD i aktielånpotential under andra kvartalet 2020 – en rekordhög nivå. Det finns helt klart möjligheter för många husägare att få ett bostadslån, ett hemmakredit (HELOC) eller återbetalning av utbetalningar. Men borde du göra det? Och i så fall, hur mycket eget kapital ska du ta ut pengar från ditt hem?

Här är några saker du bör veta om att ansöka om ett bostadslån, HELOC eller omfinansiering. Att lära dig att få ut kapital från ditt hem kan hjälpa dig att bestämma vilka av dessa alternativ (om några) som är rätt för dig.

Hur man beräknar det kapital som du har i ditt hem

Ditt eget kapital är skillnaden mellan det värderade värdet på ditt hem och hur mycket du fortfarande är skyldig på din inteckning. I lekmanns ord representerar det mängden av ditt hem som du faktiskt äger. Till exempel, om ditt hem uppskattas till 200 000 $ och du är skyldig 120 000 $, har du 80 000 $ i eget kapital i ditt hem. Resten (ditt inteckningssaldo) är den del av ditt hem som banken fortfarande äger.

Kom ihåg att långivarna fortfarande kommer att införa ett maximalt belopp du kan låna, ofta 80 eller 85 procent av ditt tillgängliga kapital – så ett nytt lån eller en refinansiering är mest meningsfullt om värdet på ditt hem har ökat eller om du har betalat en betydande del av din inteckning.

Du har fler finansieringsalternativ om du har en hög mängden bostadskapital. Låntagare måste i allmänhet ha minst 20 procent eget kapital i sitt hem för att vara berättigade till en återbetalning eller ett utlåning, vilket innebär högst 80 procent av belåningsgraden av hemmets nuvarande värde.

Beräkning av belåningsgrad (LTV)

För att beräkna din belåningsgrad (LTV) tar du beloppet på ditt befintliga eller nya lån och delar det med det uppskattade värdet av ditt hem. Med hjälp av exemplet ovan skulle du dela ditt inteckningssaldo ($ 120.000) med ditt hems uppskattade värde ($ 200.000) för att hitta din LTV: 60 procent.

En LTV på 60 procent innebär att du har 40 procent eget kapital i din hem, vilket i allmänhet innebär att du kvalificerar dig för en refinansiering eller ett lån.

Hur man tar kapital från ditt hus

Det finns olika sätt att ta kapital ut ur ditt hem. De inkluderar bostadslån, kreditlån (HELOC) och refinansierade utbetalningar, som alla har fördelar och nackdelar.

• Hushållslån: Detta är en andra inteckning för en fast till en fast ränta som ska återbetalas under en fastställd period. Det fungerar på samma sätt som en inteckning och är vanligtvis till en något högre ränta än en första inteckning. Detta beror på att om hemmet är utestängt, står långivaren till bostadslån bakom den första långivaren i kö för återbetalning genom försäljningen av hemmet.
• Kreditränta för hushåll: En HELOC är en andra inteckning ett roterande saldo, som ett kreditkort, med en ränta som varierar med primärräntan. I vissa fall kommer långivarna dock att låta dig ta ut en HELOC med fast ränta. HELOC kommer ofta med två utlåningssteg under en lång period, till exempel 30 år. Under de första tio åren är det en dragningsperiod där kreditgränsen är öppen och du bara är ansvarig för att göra räntebetalningar. Lånet omvandlas sedan till en återbetalningsperiod på cirka 20 år som inkluderar räntan.
• Utträffande refinansiering: Detta lån är en återfinansiering av inteckning för mer än det belopp som är skyldig, där låntagaren tar skillnaden i kontanter . Dessa används ofta som ett verktyg i ombyggnader. Köpare kan ta ett kortfristigt bygglån och sedan använda utbetalningsrefi på deras hems nya, högre värde för att återbetala byggkostnaderna.

Fördelar med att ta eget kapital ur ditt hus

En av de främsta fördelarna med att knacka på eget kapital när du behöver en betydande summa pengar är att du ofta kan få tillgång till kontanter till mycket lägre räntor än med personliga lån eller kreditkort. När du behöver täcka stora kostnader som renovering av bostäder, högskoleundervisning eller skuldkonsolidering kan det vara ett mycket billigare sätt att skaffa medlen med hjälp av bostadskapital.

”Det är ofta den billigaste finansieringsformen för husägare, ”Säger Vikram Gupta, chef för bostadskapital på PNC Bank.” Eftersom lånet är säkrat av huset kan långivare erbjuda det till en lägre ränta jämfört med andra konsumentutlåningsprodukter. ”

En annan fördel med att få tillgång till pengar på det här sättet är att den ränta som du betalar på ett lån på ett eget kapital eller en kreditränta kan vara avdragsgill.Avdraget kan vara tillgängligt om du använder pengarna för att köpa, bygga eller väsentligt förbättra ditt hem, enligt IRS.

Risker att tänka på

Medan du tar kapital från ditt hem gör har fördelar, det är inte heller utan risk. Den främsta nackdelen är att ditt hem används som säkerhet för inteckning eller kapitalprodukt.

”Vad det betyder är att om du inte kan göra de månatliga återbetalningarna under en längre tid, finns det en risk att långivaren kan utestänga (återta) ditt hus ”, säger Gupta.

En annan oro som ofta är förknippad med att ta ut kapital från ditt hem är potentialen för sjunkande hemvärden mitt i en nedgång på fastighetsmarknaden. .

”Om hushållens värden på en viss marknad sjunker, riskerar låntagare att skylda mer än vad hemmet är värt”, säger Jason Salcido, chef för digital hypoteksförsäljning på PenFed Credit Union.

Vilket alternativ är rätt för mig?

Det bästa alternativet för hemmakapital beror på vad du ska använda medlen till och om du vet exakt det belopp du behöver låna. Låt oss överväga följande scenarier:

• Skuldkonsolidering. För att refinansiera högränteskuld är det bäst att ta upp ett bostadslån. På det sättet kan du ta ett lån för det exakta belopp du behöver för att refinansiera. Dessutom skulle du ha fasta månatliga betalningar till en fast ränta, vilket kan vara lättare att budgetera för. Om du istället tog en HELOC kan dina månatliga betalningar öka, vilket gör det svårare för dig att betala tillbaka lånet om du har en fast budget.
• Betala för ditt barns utbildning. Om du bestämde dig för att betala för ditt barns utbildning med eget kapital kan en HELOC vara ett bättre alternativ. Eftersom det skulle vara svårt för dig att veta det totala belopp som ditt barn behövde betala, skulle det vara mer meningsfullt att låna efter behov.
• Hemförbättringar. För heminredningsprojekt beror det på om du vet hur mycket du behöver låna. Om du känner till beloppet är det vettigare att överväga att använda ett bostadslån eller omfinansiering. Men om du arbetar med ett projekt som har löpande kostnader skulle en HELOC vara bäst. På det sättet kan du låna mer pengar om projektet överskrider budgeten.

5 sätt att öka ditt bostadskapital

Om du vill låna från ditt bostadskapital men uppfyller ännu inte din långivares LTV-tröskel, det finns några sätt att öka mängden eget kapital.

1. Betala av din inteckning

Det effektivaste sättet att öka ditt bostadskapital är att betala av din inteckning snabbare än väntat. Om du inte har råd att betala din återstående inteckning i sin helhet kan du försöka göra större månatliga betalningar eller till och med bara några extra betalningar per år. Det hjälper dig inte bara att bygga eget kapital snabbare, men du kommer också att spara tusentals dollar i ränta. Innan du gör detta, kontakta din hypotekslångivare för att se till att det inte finns någon påföljd för att betala av din inteckning tidigt. enklaste sättet att öka ditt bostadskapital. Varje dollar du betalar tidigt mot din inteckning är en dollar av ditt bostadskapital ökat.

Öka värdet på ditt hem

Ett annat bra sätt att bygga bostadskapital är att öka värdet på ditt hem egendomen. Du kan till exempel investera i inredning, landskapsarkitektur, solpaneler eller teknik för att göra ditt hem mer energieffektivt. Innan du bestämmer dig för att spendera på ett ombyggnadsprojekt, se till att förbättringarna ger dig en hög avkastning på investeringen (ROI). Att fixa köket, bygga en uteplats och byta tak är bra sätt att öka värdet på din fastighet.

Hur detta påverkar ditt eget kapital: Genom att öka värdet på ditt hem kan du öka ditt eget kapital, även utan att ändra det belopp du är skyldig. När du tar detta tillvägagångssätt, kom dock ihåg att de totala marknadsförhållandena också kan påverka ditt hems värde. Och inte alla renoveringar kommer att öka värdet på ditt hem, så välj förbättringar klokt.

Återfinansiera till ett kortare lån

Om du har råd att betala mer för dina månatliga hypoteksbetalningar, överväg refinansiering till ett kortare lån. Till exempel, om du för närvarande har en 30-årig inteckning, tänk på att byta till en 12-årig inteckning så att du kan betala av din inteckning tidigare och bygga bostadskapital samtidigt. Men kom ihåg att omfinansiering av din inteckning till kortare sikt kommer att öka dina månatliga betalningar, så se till att du har råd att täcka den extra kostnaden varje månad innan du refinansierar.

Hur detta påverkar ditt eget kapital: När du refinansierar till ett hypotekslån med kortare löptid går mindre av din betalning mot att betala ner räntan. Det betyder att mer av varje månatlig betalning går mot att betala ner din hypotekslån, vilket ökar ditt eget kapital.

Förbättra din kreditpoäng

Även om det inte nödvändigtvis kommer att öka ditt eget kapital att bygga din kreditpoäng kommer det att ge dig möjlighet att ta ut mer pengar. Oavsett hur mycket av hemmet du äger, om du har en dålig kreditpoäng, kommer du att vara mycket begränsad i det belopp du kan låna. Långivare ser husägare med dåliga kreditpoäng som högrisker och mindre benägna att kunna betala tillbaka ett lån. Att betala dina räkningar i tid och hålla kreditkortsbalanserna låga kan hjälpa dig att förbättra din kreditpoäng.

Hur detta påverkar ditt eget kapital: Att förbättra din kreditpoäng påverkar inte ditt eget kapital direkt, men det har en inverkan på vilka typer av lån du kommer att kvalificera dig för. Om du kan höja din kreditpoäng kan du kanske kvalificera dig för att ta ut 80 procent av ditt eget kapital istället för bara 70 procent.

Dra nytta av marknadsfluktuationer

Beviljas, detta är ett mindre proaktivt tillvägagångssätt, men fastighetsmarknaderna förändras över tiden och ditt hemvärde fluktuerar därefter. När efterfrågan växer och bostadspriserna ökar stiger värdet på ditt hem. Som ett resultat ökar ditt bostadskapital.

Även om detta tillvägagångssätt ligger utanför dina händer kan du vara proaktiv genom att regelbundet övervaka och kontrollera värdet på ditt hem på webbplatser som Zillow och Redfin.

Hur detta påverkar ditt eget kapital: Värdet på ditt hem, och därmed det kapital du har i det, påverkas av marknadskrafter som ökad efterfrågan. Att regelbundet kontrollera värdet på ditt hem hjälper dig att hålla dig informerad så att du kan vara redo att agera när tiden är rätt.

Andra överväganden när du får ett bostadslån

Om du tror att du är redo att använda ditt bostadskapital, tänk på följande överväganden.

• Hushållsräntan är relativt låg. Hemlån och kreditlån (HELOC) har mycket lägre räntor än kreditkort och andra typer av lån, och de kan vara lättare att kvalificera sig för. Detta beror på att bostadslån är säkra lån, vilket innebär att de använder ditt hem som säkerhet om du hamnar på betalningar.
• Hemvärden kan krascha. En anledning att vara försiktig med bostadslån är att bostadsvärdena fluktuerar. Om du tar ett stort lån och värdet på ditt hem sjunker, kan du hamna på mer än vad ditt hus är värt. Detta är ett tillstånd som kallas ”upp och ner” eller ”under vattnet.” Bostadskraschen 2008 lämnade miljontals låntagare fastna i bostäder som de inte kunde sälja eftersom värdet på deras hem sjönk och deras hypotekslån var mer än deras hem var värt.
• Ditt hus står på spel. Om du köpte ditt hus eller refinansierade när räntorna var låga, måste du fråga dig själv hur klokt det är att låna mot ditt hem, särskilt om den ränta du nu lånar till är betydligt högre än din första inteckning. Om du hamnar på betalningar riskerar du att utestängas. En utbetalningsrefi kan vara ett bättre alternativ om du kan få en bra ränta, men du skulle börja om från början med räntebetalningar.

Nästa steg

Om du funderar på att låna eget kapital från ditt hem är ditt första steg att uppskatta hur mycket ditt hem är värd. Ta sedan ditt befintliga inteckningssaldo och dela med ditt hemvärde för att ta reda på om du är berättigad.

Utveckla en plan som tar upp varför du vill ta ut kapital från ditt hus och hur och när du ska betala tillbaka. Det är bäst om du bara tar kapital från ditt hem för ett specifikt syfte som har en positiv ekonomisk återbetalning. Det kan vara allt från att konsolidera andra skulder med lägre ränta till att förbättra ditt bostads värde genom ett större hemförbättringsprojekt.

Slutligen, avgöra om ett bostadslån, ett kreditkapital eller utbetalning refinansiering är bäst för dig och shoppa sedan med några långivare för att få processen igång.

FAQ

Är det en bra idé att ta ut kapital från ditt hus?

Många har en betydande andel av sin totala nettovärde bunden i bostadskapital. Huruvida du ska ta eget kapital från ditt hem beror ofta på vad du gör med det.

Vissa människor använder bostadslån som ett sätt att konsolidera osäkra, höga ränteskulder och tappa de totala betalningarna . Andra använder eget kapital för ett renoverings- eller hemförbättringsprojekt. Sådana mål kommer vanligtvis med fastställda budgetar som gör det enkelt att förutse det belopp du vill låna. Detta gör att du kan avgöra om du har råd med den ytterligare månatliga förpliktelsen att betala av lånet.

”Om kunder har behov av kontanter eller likviditet är det ofta den billigaste formen att ta eget kapital från ditt hem. finansiering tillgänglig, säger Gupta.”Om kunder har andra källor till kontanter eller likviditet som kontanter, investeringar eller andra finansiella tillgångar, bör de väga avkastningen de genererar på dessa medel kontra kostnaden för ett bostadslån och göra en lämplig risk kontra avkastning.”

Vilket är bättre: refinansiering av utbetalning av kapital eller lån för bostadslån?

Beslutet mellan en utbetalning av refinansiering och bostadslån beror på individens behov, säger Gupta. ganska jämförbara när det gäller dokumentkrav och behandlingstider. Där de skiljer sig åt är det att lån till bostadskapital vanligtvis inte har några stängningskostnader som är kopplade till dem medan utbetalningar av refinansieringar har stängningskostnader. ” försäkring för bostadslån till deponering. Som ett resultat kan kunder vara ansvariga för att betala dessa belopp separat på årsbasis.

”Kunderna bör se till att de gör en jämförelse mellan äpplen och äpplen mellan de två produkterna och inkluderar alla villkor”, säger Gupta .

Hur mycket kapital kan jag ta ut från mitt hem?

Även om det kapital du kan ta ut från ditt hem varierar från långivare till långivare, låter de flesta dig låna 80 till 85 procent av ditt hem uppskattade värde. För att låna detta belopp måste du ha ett LTV-förhållande mellan 80 och 85 procent, vilket motsvarar 15 till 20 procent eget kapital i ditt hem. Till exempel, om ditt hem nuvarande värde är 200 000 USD, du måste ha minst 30 000 till 40 000 dollar i eget kapital, beroende på långivarens krav.

Kan jag använda ett bostadslån till något?

Ett bostadslån kan vara används för att köpa någonting – långivare har vanligtvis inga regler för dess användning. Lån med eget kapital kan användas för att betala för saker som sjukvårdskostnader eller ditt drömbröllop.

Även om du kan använda den för att finansiera dessa saker är det bättre att använda den för refinansiering av högränta eller projekt för renovering av bostäder. Att använda den för den förra kan hjälpa dig att gå ur skuld snabbare, förutsatt att du säkerställer en lägre ränta. Att använda det för det senare kan öka värdet på ditt hem.

Om du använder det för andra ändamål, som att investera eller finansiera ett företag, finns det ingen garanti för att du ser en bra avkastning på investeringen, och du kan förlora pengar.

Läs mer:

• Kreditränta (HELOC) kontra lån i hemmet
• Hur man beräknar eget kapital i ditt hem
• Topp 5 skäl att utnyttja ditt eget kapital