Golvförhållandet (FAR) eller golvyta (FSR) anger maximalt golvyta som kan byggas på en viss mark. Med andra ord är det ett förhållande mellan byggnadens totala golvyta och markområdet. Det är också känt som FSI (Floor Space Index) på vissa marknader.

Förstå Floor Area Ratio och dess beräkning

FAR för ett projekt är byggnadens totala golvyta (inklusive utrymmet som täcks av alla våningar i byggnaden) dividerat med den areal på vilken projektet byggs. FAR bestäms av kommunala företag eller utvecklingsmyndigheten enligt utvecklingsstyrningsreglerna (DCR) och varierar från en stad eller till och med en lokal till en annan.

Exempel

Om storleken på tomten eller marken som används för ett projekt är 500 kvm och FAR bestäms för den aktuella staden / orten är 1,5, är den totala golvyta som kan konstrueras blir 500 kvm (500 × 1,5). Eftersom det maximala utrymmet på bottenvåningen kommer att vara cirka 500 kvm är det därför möjligt att bygga ytterligare en våning med den återstående bebyggda ytan på 250 kvm. Med tanke på tomtområdet och FAR som är tillämpligt på den aktuella orten skulle en utvecklare tillåtas bygga en envåningsbyggnad.

Golvförhållande och golvytaindex

FSI , vilket betyder golvytaindex, även känt som golvyta (FAR), är förhållandet mellan det totala bebyggda området och tomtens totala yta. FAR och FSI används synonymt, den enda skillnaden är att medan den förra uttrycks som ett förhållande, är FSI ett index och uttrycks i procent. Kommunstyrelsen i ett visst område är ansvarig för att fastställa FSI-gränsen inom ett visst område för att reglera byggnadsmängden och storleken på byggnaderna i det området. Eftersom FSI är ett mått som kombinerar höjd och fotavtryck hos en byggnad, garanterar regleringen det flexibilitet i byggnadens design.

Till exempel, för en viss tomtyta på 10 000 kvadratmeter, en FSI på 1 tilldelas skulle en konstruktion på 10 000 kvadratmeter tillåtas för projektet.

På samma sätt, om FSI är 1,5 och du har en mark på 1000 kvm, kan du bygga upp till 1500 kvm täckt struktur. Formeln är ganska enkel:

Plot Area x FSI = Built-up area

Obs: FAR på 1,5 uttrycks som FSI på 150%

Observera att FSI är också tillämpligt på kommersiella byggnader.

Vad är premium FSI?

Nyligen tillät Brihanmumbai Municipal Corporation (BMC) en premiebetalning på 20% markvärde av redo-räknarhastighet ( RR), för att omvandla en industrimark till kommersiellt eller bostadsbruk. Detta kan göras vid tidpunkten för erhållande av startcertifikatet (CC). Utöver tekniken, vad betyder denna premiebetalning? Oavsett den exakta platsen eller till och med zonen eller byggtypen hjälper en premium FSI dig att utöka den tillåtna FSI. Premium FSI är en avgift som betalas till regeringen för att möjliggöra flexibilitet.

Kriterier för premium FSI:

Vägbredd	Premium FSI
30-40 ft	20%
40-60 ft	30%
Över 60 ft	40%

Om du har en väg med en bredd på 30-40 ft kommer du att kunna bygga 20% mer än den tillåtna FSI, mot betalning av erforderliga premium FSI-avgifter.

Markyta x normal FSI x premie FSI i procent = Byggd yta

FAR: s betydelse för bostadsköpare

FAR-värdet bestäms av lokala kommunala företag för att säkerställa bästa möjliga levnadsförhållanden för invånarna i det området, med tanke på befolkningens täthet, tillgänglighet av öppna ytor, projektets miljöpåverkan och beredskap i händelse av en naturkatastrof. Även om beräkningsmetoderna för FAR skiljer sig från stad till stad överstiger värdet i allmänhet inte 2,5.

Ju mer golvyta som är tillgängligt för en utvecklare , ju högre byggnaden kan vara. Därför, om du köper en fastighet i ett sådant projekt, kommer du troligtvis att bo i ett tätare område med många andra invånare och dela gemensamma bekvämligheter och kostnaderna för el, vatten, klubbhus, simbassänger, hissar etc.

Återförsäljningsvärdet för ett projekt med lågt FAR kommer troligen att vara högre än för en fastighet som var i ett hög-FAR-projekt. Detta beror på att ett låg-FAR-projekt vanligtvis innebär kortare byggnader, lägre befolkningstäthet och mer öppna områden runt projektet.

Fördelar med golvytans förhållande

Regler och riktlinjer med avseende på FAR hjälper till att hålla konstruktionen i kontroll och säkerställer också byggnadens strukturella säkerhet, till viss del. I avsaknad av FAR / FSI-regler kommer obehöriga konstruktioner att öka. Här är några av fördelarna med FAR:

• Det finns en tydlig avgränsning mellan öppna ytor och byggda utrymmen.
• Hjälper myndigheter att främja stabil, planerad tillväxt

Vad ska man veta om FAR-överträdelse?

En FAR-överträdelse från en utvecklare kommer vanligtvis fram, bara när relevant utvecklingsmyndighet utfärdar ett slutcertifikat. Därför bör bostadsköpare be att se färdigställningsintyget innan de köper en fastighet i projektet. Att köpa en fastighet i ett projekt som bryter mot stadens / ortens FAR-regler kan få allvarliga konsekvenser för din kreditvärdighet om du ansöker om ett lån.

Undantag från golvytans förhållande

Några viktiga undantag från FAR är bekvämligheter som gemensamma utrymmen, parkeringsplatser, alla inre öppna ytor såsom balkongen, källare som endast används för parkering, vindar, exteriör utrymmen, idrottsplaner etc. Dessa områden ingår inte i FAR.

Vanliga frågor om förhållandet golvyta

Kommer en ökning av FAR att minska fastighetskostnaderna?

Det finns en anledning till att FAR inom olika områden är fast eller måste beslutas av myndigheterna. Till exempel, i högseismiska zoner är det osäkert att låta fastighetsutvecklare bygga höghus utan begränsning. Å andra sidan kommer en högre FAR att hjälpa byggaren att utveckla fler enheter och därmed minska kostnaderna för utveckling. Inte desto mindre är ingångskostnaden i byggandet också en viktig avgörande faktor för vad slutpriset kommer att bli. Enbart en ökning av FAR kan därför inte leda till en sänkning av fastighetspriserna.

Blir små städer efter med på grund av lägre FAR?

FAR beror på utvecklingsstyrningsreglerna (DCR) och den beräknas med tanke på säkerheten för strukturen och dess omgivning. Nivå 2 och nivå 3-städer har jämförelsevis lägre arbetstillfällen och underutvecklad eller utvecklande infrastruktur, och därmed är vägarna för tillväxt lägre, vilket leder till att de släpar efter. FAR är inte den enda faktorn som påverkar utvecklingen av en stad.

Golvförhållande i indiska städer

Fastighetsutvecklare ber ofta om en högre FAR för att överbrygga efterfrågan glipa. Ofta kan skrupelfria byggare till och med bryta mot FAR-reglerna. Det är mycket viktigt att följa reglerna för att ge säkra levnadsförhållanden för alla. I Indien varierar FAR mellan 1 och 3.5.

Se även: Utvecklingskod för bostäder och andra bostäder

FAR i bostäder: Tomtbostäder

Källa: MoHUA

FAR i gruppbostäder

Antalet bostäder beräknas utifrån densitetsmönstret i utvecklingsplanen, med beaktande av en befolkning på 4,5 personer per bostadsenhet. Högsta FAR är 125 eller 1,25. Högre FAR kan ges, beroende på utvecklingsmönstret och bör inte överstiga 150.

Senaste uppdateringarna om FAR

Haryana ändrar byggkod 2017

Kapitel 6 och 7 i Haryana byggkod har ändrats och de reviderade reglerna är följande:

Tomtstorlek	Maximalt tillåten marktäckning	Tillåten källare	Maximal FAR	Maximal höjd
Upp till 60 kvm	85%	ennivå	220%	16,5 meter
60-150 kvadratmeter	80%	ennivå	200%	16,5 meter
150-225 kvadratmeter	70%	ennivå	180%	16,5 meter

Premium FSI i Karnataka

Första gången 2017 gav Karnataka-regeringen sin sanktion mot premium FSI 2020. Den tillåtna F AR tar ingen avgift men de som vill ha premium FAR måste betala 50% av vägledningsvärdet för det extra område som de kommer att bygga med hjälp av det extra utrymmet, enligt utkastet till regler som meddelats av regeringen. Denna plan är nu öppen för medborgares feedback.

Delhis huvudplan för 2041

Den kommande huvudplanen 2041 för Delhi, hoppas man, kommer att resultera i en omvandling av huvudstaden. Bostadskolonier som växte upp över 50 år tillbaka kan se att ombyggnadsaktiviteten ökar. Delhi Development Authority (DDA) förbereder MPD 2041 med National Institute of Urban Affairs (NIUA). DDAs vice ordförande Anurag Jain har sagt att DDA kommer att utöka sitt stöd där det behövs. Vissa kolonier med envåningshus kommer att gynnas, för tidigare var FAR 1.33 men nu är det 2.

Maharashtra kan underlätta premien som betalas på FAR

I ett försök att återuppliva den sjuka fastighetssektorn i Indiens finansiella huvudstad kan Maharashtra-regeringen meddela en minskning av premierna som betalas av byggare för att utnyttja byggbar yta för sina projekt i Mumbai. Förra året hade den tidigare regeringen sänkt satserna från 50% till 40% av de färdiga räknarvärdena under en tvåårsperiod. Detta kan minskas ytterligare med 10% -15%.

Punjab Local Bodies Department för att identifiera mark för prisvärda bostäder

De lokala stadsorganen i Punjab håller på att identifiera mark för utveckla prisvärda bostäder. Två kategorier av enheter, det vill säga lägenheter på 60 kvm för den ekonomiskt svagare delen (EWS) och 110 kvm för medelinkomstgruppen (MIG) kan komma upp. Även om kostnaden för projektet ännu inte ska fastställas är FAR 3,50 för projekt mellan en tunnland och fem tunnland.

DDA förlänger tidsfristen för betalning av FAR-avgifter

Delhi Utvecklingsmyndigheten (DDA) har förlängt det sista datumet för betalning av ytterligare FAR-avgifter och avgifter för användningskonvertering, mot bakgrund av COVID-19-pandemin. Det sista datumet är den 31 december 2020. Detta beslut togs under ett möte under ledning av Delhis löjtnantguvernör Anil Baijal. På Twitter sa Baijal också: ”Försäljning av 50% av EWS-lägenheter av DDA-kvoter i gruppbostadsprojekt förenklat, för att undvika dubbel stämpelskatt, vilket minskar kostnaden & underlättar snabb tilldelning . ” Ytterligare detaljer väntar från DDA-kontoret.

CHB: s bostadsplan skrotas, FAR-höjningsplanen sönder

Chandigarh Housing Board (CHB: s) senaste bostadsplan i sektor 53, där kostnaden för en 1BHK-fastighet i låginkomstgruppen är Rs 86 lakhs och HIG-fastigheter bestående av 3BHK-enheter beräknas kosta Rs 1,50 crores, hade lockat ett stort antal intresserade köpare. Enligt den senaste utvecklingen har administrationen avvisat förslaget. Detta är Det tredje avslaget. CHB hade gjort gällande att för att göra det till rimliga bostäder fanns det ett behov av att öka FAR men nu efter avslaget har systemet avskaffats.

UPP okay högre FAR för industriell tomter

Uttar Pradesh-regeringen har gett sitt nick åt blandad markanvändning för industritomter. FAR för områden som redan har utvecklats kommer att ökas till 2,5 med 1,5 lika vanlig FAR och en som köpbar FAR. För de områden som ännu inte har utvecklats kommer FAR att vara det 3.5 inklusive 2,5 som vanlig FAR och en som köpbar FAR. Detta kommer dock att skilja sig från plats till plats.

FAR: Snabb sammanfattning

Vad ingår i golvytan?

Detta består av lobbyn, area för hyresgäster och gemensamt utrymme, områden för mekanisk utrustning, trappa, källare, tvätt, förråd, toaletter och atrium.

Vad ingår inte i brutto golvyta?

Utomhusytor, balkonger , uteplatser, parkering, gångvägar och uppfarter som är täckta, vindar och idrottsbanor utomhus ingår inte i bruttoytan.

(Med inmatningar från Sneha Sharon Mammen)

Vanliga frågor