Raportul suprafeței podelei (FAR) sau raportului spațiului etajului (FSR) denotă spațiul maxim care poate fi construit pe o anumită bucată de teren. Cu alte cuvinte, este un raport între suprafața totală construită a clădirii și suprafața terenului. Este, de asemenea, cunoscut sub denumirea de FSI (Floor Space Index) pe unele piețe.

Înțelegerea raportului suprafeței etajului și calculul acestuia

FAR-ul unui proiect este suprafața totală a clădirii (inclusiv spațiul acoperit de toate etajele din clădire) împărțită la suprafața terenului pe care se construiește proiectul. FAR este hotărât de corporații municipale sau de autoritatea de dezvoltare, în conformitate cu Regulamentul de control al dezvoltării (DCR) și variază de la un oraș sau chiar unei localități la altul.

Exemplu

Dacă dimensiunea parcelei sau terenului utilizat pentru un proiect este de 500 de metri pătrați și FAR determinat pentru acel oraș / localitate este de 1,5, atunci, suprafața totală a podelei care poate fi construită va avea 500 ft 1,5 (500 × 1,5). Deoarece spațiul maxim disponibil la parter va fi de aproximativ 500 mp, prin urmare, cu suprafața construită rămasă de 250 mp, este posibil să se construiască doar un etaj. Prin urmare, având în vedere suprafața parcelei și FAR-ul aplicabil în acea localitate anume, unui dezvoltator i s-ar permite să construiască o clădire cu un etaj.

Raportul suprafeței etajului și indicele spațiului etajat

FSI , adică Indexul spațiului de podea, cunoscut și sub denumirea de suprafață de etaj (FAR), este raportul dintre suprafața totală construită și suprafața totală a parcelei. FAR și FSI sunt utilizate sinonim, singura diferență fiind că, în timp ce primul este exprimat ca un raport, FSI este un indice și este exprimat în procente. Consiliul municipal al unei anumite zone este responsabil pentru stabilirea limitei FSI într-un anumit domeniu, pentru a reglementa cantitatea de construcție și dimensiunea clădirilor din acea zonă. Deoarece FSI este o măsură care combină înălțimea și amprenta unei clădiri, reglarea acesteia asigură flexibilitate în proiectarea clădirii.

De exemplu, dacă pentru o anumită suprafață a parcelei de 10.000 de metri pătrați, un FSI de 1 este alocat, atunci ar fi permisă o construcție de 10.000 de metri pătrați pentru proiect.

În mod similar, dacă FSI este 1,5 și aveți un teren de 1.000 de metri pătrați, atunci puteți construi până la 1.500 mp de structură acoperită. Formula este destul de simplă:

Plot Area x FSI = Area construită

Notă: FAR de 1,5 este exprimat ca FSI de 150%

Rețineți că FSI se aplică și clădirilor comerciale.

Ce este FSI premium?

Recent, corporația municipală Brihanmumbai (BMC) a permis o plată premium de 20% a valorii terenului cu rata de calculare gata ( RR), pentru transformarea unui teren industrial în uz comercial sau rezidențial. Acest lucru se poate face în momentul obținerii certificatului de începere (CC). Pe lângă aspectele tehnice, ce înseamnă această plată a primei? Indiferent de locația exactă sau chiar de zonă sau tipul de clădire, un FSI premium vă va ajuta să extindeți FSI permis. Premium FSI este o taxă plătită guvernului pentru a permite flexibilitatea.

Criterii pentru FSI premium:

Lățimea drumului	Premium FSI
30-40 ft	20%
40-60 ft	30%
Peste 60 ft	40%

Prin urmare, dacă aveți un drum cu o lățime de 30-40 ft , veți putea construi cu 20% mai mult decât FSI permis, la plata taxelor FSI premium necesare.

Suprafața terenului x FSI normal x FSI premium în procente = Suprafață construită

Importanța FAR pentru cumpărătorii de case

Valoarea FAR este determinată de corporațiile municipale locale, pentru a asigura cele mai bune condiții de viață posibile pentru locuitorii din acea zonă, ținând cont de densitatea populației, disponibilitate a spațiilor deschise, impactul asupra mediului al proiectului și pregătirea în eventualitatea unui dezastru natural. Deși metodele de calcul ale FAR diferă de la un oraș la altul, valoarea nu depășește, în general, 2,5.

Cea mai mare suprafață disponibilă pentru un dezvoltator , cu cât clădirea poate fi mai înaltă. Prin urmare, dacă cumpărați o proprietate într-un astfel de proiect, cel mai probabil veți locui într-o zonă mai densă cu mulți alți rezidenți și veți împărtăși facilitățile comune și cheltuielile cu electricitatea, apa, cluburile, piscinele, lifturile etc.

Cu toate acestea, valoarea de revânzare pentru un proiect cu FAR scăzut, cel mai probabil va fi mai mare decât pentru o proprietate care se afla într-un proiect cu FAR ridicat. Acest lucru se datorează faptului că un proiect cu FAR redus înseamnă, de obicei, clădiri mai scurte, densitate mai mică a populației și zone mai deschise în jurul proiectului.

Avantajele raportului suprafeței etajului

Regulile și liniile directoare cu privire la FAR ajută la menținerea controlului construcției și asigură, de asemenea, siguranța structurală a unei clădiri, într-o oarecare măsură. În absența regulilor FAR / FSI, construcțiile neautorizate vor crește. Iată câteva dintre beneficiile FAR:

• Există o delimitare clară între spațiile deschise și spațiile construite.
• Ajută autoritățile să promoveze o creștere stabilă și planificată

Ce să știți despre încălcarea FAR?

O încălcare FAR de către un dezvoltator apare de obicei, numai atunci când autoritatea de dezvoltare relevantă emite un certificat de finalizare. Prin urmare, cumpărătorii de case ar trebui să ceară să vadă certificatul de finalizare, înainte de a cumpăra o proprietate în proiect. Cumpărarea unei proprietăți într-un proiect care a încălcat reglementările FAR ale orașului / localității ar putea avea repercusiuni serioase asupra valorii creditului dvs., dacă ați solicita un împrumut.

Excepții la raportul suprafeței etajului

Unele excepții importante de la FAR sunt facilitățile cum ar fi spațiile comune, zonele de parcare, orice spațiu deschis interior, cum ar fi balconul, subsolurile utilizate exclusiv pentru parcare, mansardele, exteriorul spații, terenuri de sport etc. Aceste zone nu sunt incluse în FAR.

Întrebări frecvente despre raportul suprafeței etajului

O creștere a FAR va reduce costul proprietății?

Există un motiv pentru care FAR în diferite zone este fixat sau trebuie decis de către autorități. De exemplu, în zonele puternic seismice, permiterea dezvoltatorilor imobiliari să construiască înălțimi ridicate, fără nicio limită, este nesigură. Pe de altă parte, un FAR mai mare îl va ajuta pe constructor să dezvolte mai multe unități, reducând astfel costul dezvoltării. Cu toate acestea, costul de intrare în construcții este, de asemenea, un factor determinant major al prețului final. Prin urmare, o simplă creștere a FAR nu poate duce la o scădere a prețurilor proprietăților.

Orasele mici rămân în urmă din cauza FAR mai mici?

FAR depinde de reglementările privind controlul dezvoltării (DCR) și este calculat, ținând cont de siguranța structurii și a împrejurimilor sale. Orașele de nivel 2 și nivel 3 au oportunități de locuri de muncă comparativ mai mici și infrastructură subdezvoltată sau în curs de dezvoltare și, prin urmare, căile de creștere sunt mai mici, ceea ce le face să rămână în urmă. FAR nu este singurul factor care afectează dezvoltarea unui oraș.

Raportul suprafeței etajului în orașele indiene

Dezvoltatorii imobiliari cer adesea un FAR mai mare, pentru a acoperi cererea-oferta decalaj. Adesea, constructorii fără scrupule pot încălca chiar și reglementările FAR. Este foarte important să respectați regulile, astfel încât să asigurați condiții de viață sigure pentru toată lumea. În India, FAR variază între 1 și 3,5.

A se vedea, de asemenea: Codul de dezvoltare referitor la spațiile rezidențiale și nerezidențiale

FAR în spațiile rezidențiale: locuințe parcele

Sursa: MoHUA

FAR în locuințe de grup

Numărul de unități de locuit este calculat pe baza modelului de densitate dat în planul de dezvoltare, luând în considerare o populație de 4,5 persoane pe unitate de locuit. FAR-ul maxim este de 125 sau 1,25. Se poate da FAR mai mare, în funcție de modelul de dezvoltare și nu trebuie să depășească 150.

Ultimele actualizări despre FAR

Haryana modifică Codul de construcție 2017

Capitolele 6 și 7 din codul de construcție Haryana au fost modificate și regulile revizuite sunt după cum urmează:

Dimensiunea parcelei	Acoperire maximă admisă la sol	Subsol admisibil	Maxim FAR	Înălțime maximă
Până la 60 de metri pătrați	85%	cu un singur nivel	220%	16,5 metri
60-150 metri pătrați	80%	nivel unic	200%	16,5 metri
150-225 metri pătrați	70%	nivel unic	180%	16,5 metri

Premium FSI în Karnataka

Discutat pentru prima dată în 2017, guvernul din Karnataka a acordat sancțiunea FSI premium în 2020. F RA nu percepe nicio taxă, dar cei care doresc FAR premium vor trebui să achite 50% din valoarea de orientare a suprafeței suplimentare pe care o vor construi folosind spațiul suplimentar, conform proiectului de reguli notificate de guvern. Acest plan este acum deschis pentru feedback-ul cetățenilor.

Planul general al Delhi pentru 2041

Se așteaptă că viitorul plan general 2041 pentru Delhi, se speră, va avea ca rezultat o transformare a capitalei. Coloniile rezidențiale care au apărut cu peste 50 de ani în urmă ar putea vedea că activitatea de reamenajare crește. Autoritatea pentru Dezvoltare din Delhi (DDA) pregătește MPD 2041 cu Institutul Național pentru Afaceri Urbane (NIUA). Vicepreședintele DDA, Anurag Jain, a declarat că DDA va extinde sprijinul ori de câte ori este nevoie. Unele colonii cu case cu un singur etaj vor beneficia, deoarece anterior FAR era 1.33, dar acum este 2.

Maharashtra poate ușura prima de plătit pe FAR

În încercarea de a revigora sectorul imobiliar aflat în dificultate în capitala financiară a Indiei, guvernul Maharashtra poate anunța o reducere a primelor plătibile de către constructori, pentru a beneficia de suprafața construibilă pentru proiectele lor din Mumbai. Anul trecut, guvernul anterior a redus ratele de la 50% la 40% din valorile gata de calcul pentru o perioadă de doi ani. Acest lucru poate fi redus în continuare cu 10% -15%.

Departamentul Organismelor Locale din Punjab pentru a identifica terenuri pentru locuințe accesibile

Organismele locale urbane din Punjab sunt în proces de identificare a terenurilor pentru dezvoltarea locuințelor la prețuri accesibile. Pot apărea două categorii de unități, adică apartamente de 60 de metri pătrați pentru secțiunea slabă din punct de vedere economic (EWS) și 110 metri pătrați pentru grupul cu venit mediu (MIG). În timp ce costul proiectului nu este încă stabilit, FAR este de 3,50 pentru proiectele cuprinse între un acru și cinci acri.

DDA extinde termenul de plată a taxelor FAR

Delhi Autoritatea pentru dezvoltare (DDA) a prelungit ultima dată pentru plata taxelor suplimentare FAR și a tarifelor de conversie a utilizării, în lumina pandemiei COVID-19. Ultima dată este 31 decembrie 2020. Această decizie a fost luată în cadrul unei ședințe prezidate de locotenent-guvernatorul Delhi, Anil Baijal. Luând pe Twitter, Baijal a mai spus: „Vânzarea a 50% din apartamentele EWS cu cotă DDA în proiecte de locuințe de grup simplificate, pentru a evita dubla taxă de timbru, reducând astfel costurile & facilitând alocarea rapidă . ” Mai multe detalii sunt așteptate de la biroul DDA.

Schema de locuințe a CHB a fost anulată, planul de creștere FAR a fost eliminat

Cel mai recent sistem de locuințe al Chandigarh Housing Board (CHB) din sectorul 53, unde costul o proprietate de 1BHK din grupul cu venituri mici este de 86 de lakh-uri, iar proprietățile HIG care conțin unități de 3BHK sunt estimate să coste 1,50 milioane de rupii, au atras un număr considerabil de cumpărători interesați. Conform celei mai recente dezvoltări, administrația a respins propunerea. Aceasta este a treia respingere. CHB a susținut că, pentru a face o locuință la prețuri accesibile, a fost nevoie să se mărească FAR, dar acum, după respingere, schema a fost anulată.

UP ok FAR mai mare pentru industria industrială parcele

Guvernul din Uttar Pradesh a dat din cap semnului utilizării terenurilor mixte pentru parcelele industriale. FAR pentru suprafețele care au fost deja dezvoltate, va fi mărit la 2,5, cu 1,5 FAR obișnuit și unul ca FAR cumpărabil. Pentru acele zone care sunt încă de dezvoltat, FAR va fi 3.5 inclusiv 2.5 ca FAR obișnuit și unul ca FAR cumpărabil. Cu toate acestea, acest lucru va diferi de la un loc la altul.

FAR: Recapitulare rapidă

Ce este inclus în suprafața brută a podelei?

Acesta constă din holuri, zonă pentru chiriași și spații comune, zone pentru echipamente mecanice, scări, subsol, spălătorie, încăperi de depozitare, toalete și atriuri.

Ce nu este inclus în suprafața brută a podelei?

Spații exterioare, balcoane , terase, parcări, alee și alee acoperite, mansarde și terenuri sportive în aer liber, nu sunt incluse în suprafața brută a podelei.

(Cu intrări de la Sneha Sharon Mammen)

Întrebări frecvente