Dacă sunteți în urmă în ceea ce privește plățile ipotecare și se apropie o vânzare de executare silită, este posibil să vă puteți salva casa. Puteți depune un faliment sau puteți depune un proces împotriva părții care execută executarea silită („banca”) pentru a opri eventual executarea silită sau cel puțin pentru a o întârzia. Dacă aveți ceva mai mult timp la dispoziție, puteți solicita o modificare a împrumutului sau o altă opțiune de antrenament.

Fișier pentru faliment pentru oprirea executării silite

Dacă este programată o vânzare de executare silită ca să aibă loc în ziua următoare, cel mai bun mod de a opri vânzarea imediat este să solicitați falimentul.

Rămânerea automată va opri executarea silită. Odată ce depuneți falimentul, intră în vigoare ceva numit „ședere automată”. Șederea funcționează ca o interdicție care interzice băncii să pună sechestru pe casa dvs. sau să încerce în alt mod să-și încaseze datoria. Deci, orice activitate de executare silită trebuie oprită.

Banca poate depune o cerere de scutire a șederii. Banca va încerca probabil să ridice șederea prin depunerea unei moțiuni care solicită permisiunea instanței pentru a continua executarea silită. Chiar dacă instanța de faliment acordă această moțiune și permite executarea executării silite, executarea silită va fi amânată cel puțin o lună sau două. Acest lucru ar trebui să vă ofere timp pentru a explora alternative la executarea silită a băncii dvs.

Capitolul 13 Faliment vs. Capitolul 7 Faliment

Dacă doriți să vă păstrați acasă, un faliment din Capitolul 13 vă poate ajuta să atingeți acest obiectiv. Dar dacă pur și simplu încercați să câștigați ceva timp prin blocarea executării silită, un faliment din Capitolul 7 ar putea fi potrivit pentru dvs.

Avantajele unui faliment din Capitolul 13. Un faliment din Capitolul 13 vă poate ajuta să vă păstrați casa prin restructurarea datoriilor. Veți rambursa datoriile – unele în parte și altele în totalitate – pe o perioadă de trei până la cinci ani, ca parte a unui plan de rambursare. S-ar putea să evitați executarea silită și să rămâneți în casa dvs. cu acest tip de faliment, deoarece puteți rambursa orice plată ipotecară morală prin plan.

De asemenea, probabil veți plăti o fracțiune (sau uneori, niciuna) din datoriile dvs. negarantate în perioada planului și, eventual, să eliminați anumite alte datorii – cum ar fi ipotecile subacvatice secundare și a treia, deoarece acestea sunt considerate împrumuturi negarantate – în totalitate atunci când vă finalizați planul, eliberând bani pentru prima ipotecă. Chiar dacă nu puteți finalizați planul, depunerea falimentului la capitolul 13 vă va oferi cel puțin câteva luni înainte ca o executare silită să poată fi finalizată.

Avantajele unui faliment la capitolul 7. Dacă sunteți deja în blocare, depunerea falimentului la capitolul 7 nu este De obicei, nu este o modalitate bună de a vă salva casa, cu excepția cazului în care puteți obține o modificare a împrumutului. Dar aceasta va întârzia procedura de executare silită și vă va oferi timp pentru a locui în casă fără a face plăți. Puteți pune acești bani la economisirea pentru o închiriere . Poti De asemenea, folosiți acest timp pentru a încerca să colaborați cu banca pentru a găsi o modalitate de a evita executarea silită. Și, chiar dacă treceți încă printr-o executare silită, un faliment din Capitolul 7 vă poate elimina răspunderea personală pentru datoria ipotecară, ceea ce înseamnă că nu veți fi răspunzător pentru nicio deficiență care rămâne după executarea silită. Aflați dacă vă puteți califica pentru un faliment din Capitolul 7.

De asemenea, dacă ați depus deja un faliment în ultimul an, șederea ar putea fi limitată la 30 de zile sau eliminată cu totul.

Introduceți un proces pentru oprirea executării silite

Dacă banca dvs. utilizează un proces nejudiciar pentru a exclude – în cazul în care executarea silită este finalizată în afara sistemului judiciar – atunci ați putea să întârziați sau opriți executarea silită prin depunerea unui proces împotriva băncii pentru a contesta executarea silită. Această tactică, în mod normal, nu va funcționa dacă executarea silită este judiciară, deoarece până la momentul vânzării de executare silită ați avut deja ocazia să fiți audiat în instanță.

Pentru a prevala, va trebui să demonstrați spre satisfacția instanței că executarea silită nu ar trebui să aibă loc deoarece, de exemplu, banca de executare silită:

• „nu poate dovedi că deține biletul la ordin
• nu” nu acționează în conformitate cu cerințele de mediere de stat
• a încălcat o lege de stat, cum ar fi o lege a proprietarului de casă-Declarație de drepturi
• nu a urmat toți pașii necesari în procesul de executare silită (așa cum este determinat de legea statului) sau
• a comis o altă eroare gravă.

Dezavantajul de a da în judecată banca dvs. este că, dacă nu puteți dovedi cazul dvs. , veți întârzia doar procesul de executare silită, poate pe scurt. Procesele pot fi costisitoare și, dacă nu aveți o bază rezonabilă pentru creanțele dvs., puteți rămâne blocat plătind cheltuielile de judecată ale băncii și onorariile avocaților.

Solicitați o modificare a împrumutului

Deși nu puteți aștepta până în ultimul minut cu această opțiune, este posibil să puteți întârzia o executare silită solicitând o modificare a împrumutului sau o altă executare silită opțiunea de evitare, deoarece banca ar putea fi restricționată de la urmărirea dublă. Urmărirea duală este atunci când banca continuă cu executarea silită în timp ce o cerere de atenuare a pierderilor este în așteptare.

În cele din urmă, dacă cererea dvs. de modificare este aprobată, executarea silită va fi fi oprit definitiv atâta timp cât țineți pasul cu plățile modificate.

Unele legi de stat interzic urmărirea duală

California, Colorado, Nevada și Minnesota, de exemplu, au trecut fiecare Declarație de drepturi a proprietarului de casă care interzice urmărirea dublă a executărilor silite. În general, administratorii trebuie să ia o decizie de a acorda sau de a refuza o cerere (de obicei) de reducere a pierderii primului drept de retenție înainte de a începe sau continua procesul de executare silită. obține protecție de la executarea silită în temeiul acestor legi. Discutați cu un avocat pentru a afla termene limită specifice.

Regulile federale restricționează urmărirea duală

Conform legislației federale, dacă o cerere completă de atenuare a pierderilor este primită cu mai mult de 37 de zile înainte de o vânzare de executare silită, agentul de servicii nu poate solicita o hotărâre de executare silită sau o ordine de vânzare sau să efectueze o vânzare de executare silită până când:

• agentul de servicii informează împrumutatul că împrumutatul nu este eligibil pentru nicio opțiune de reducere a pierderilor (și orice apel a fost epuizat)
• împrumutatul respinge toate ofertele de reducere a pierderilor sau
• împrumutatul nu respectă termenii unei opțiuni de reducere a pierderilor, cum ar fi o modificare de încercare. li>

Rețineți că, în general, agentul de service nu trebuie să revizuiască mai multe cereri de reducere a pierderilor de la dvs. Dar dacă aduceți împrumutul curent după trimiterea unei cereri, agentul de service trebuie să îl ia în considerare.

Discutați cu un avocat

Dacă vă confruntați cu o vânzare iminentă de executare silită și luați în considerare oricare dintre opțiunile discutate în acest articol, se recomandă insistent să consultați imediat un avocat local de executare silită sau un avocat pentru faliment. Pentru a obține informații despre diferite opțiuni de atenuare a pierderilor, ar trebui să luați în considerare, de asemenea, să discutați cu un consilier pentru locuințe aprobat de HUD.