Cercetările efectuate de Black Knight arată că proprietarii de case din SUA aveau un potențial de împrumut de capital de 6,6 trilioane de dolari în al doilea trimestru al anului 2020 – un maxim din toate timpurile. În mod clar, există multe oportunități pentru mulți proprietari de a obține un împrumut de capital propriu, o linie de credit pentru capital propriu (HELOC) sau refinanțarea în numerar. Dar ar trebui? Și dacă da, cât de mult capital ar trebui să încasați din casa dvs.?

Iată câteva lucruri de știut despre solicitarea unui împrumut de capital propriu, HELOC sau refinanțare de încasare. Aflați cum să scoateți capitalul propriu din casa dvs. vă poate ajuta să decideți care dintre aceste opțiuni (dacă există) este potrivită pentru dvs.

Cum să calculați capitalul propriu pe care îl aveți în casa dvs.

Capitalul propriu al casei este diferența dintre valoarea evaluată a casei dvs. și cât de mult aveți încă ipoteca ta. În termeni laici, reprezintă cantitatea de locuință pe care o dețineți. De exemplu, dacă locuința dvs. este evaluată la 200.000 USD și datorați 120.000 USD, atunci aveți 80.000 USD de capital propriu în casa dvs. Restul (soldul dvs. ipotecar) face parte din casa dvs. deținută încă de bancă.

Amintiți-vă că creditorii vor impune în continuare o sumă maximă pe care o puteți împrumuta, adesea 80 sau 85 la sută din capitalul dvs. disponibil – deci un împrumut nou sau o refinanțare are cel mai mult sens dacă valoarea casei dvs. a crescut sau dacă ați achitat o parte semnificativă din creditul ipotecar.

Veți avea mai multe opțiuni de finanțare dacă aveți o valoare ridicată cantitatea de capital propriu. În general, împrumutații trebuie să aibă cel puțin 20% din capitalul propriu în casa lor pentru a fi eligibili pentru o refinanțare sau împrumut de încasare, ceea ce înseamnă un raport de împrumut-valoare (LTV) de 80% din valoarea actuală a casei. h3> Calcularea raportului împrumut-valoare (LTV)

Pentru a calcula raportul împrumut-valoare (LTV), luați suma împrumutului dvs. existent sau nou și împărțiți-l la valoarea evaluată a casei tale. Utilizând exemplul de mai sus, ați împărți soldul ipotecar (120.000 USD) la valoarea evaluată a casei dvs. (200.000 USD) pentru a găsi LTV: 60%.

Un LTV 60% înseamnă că aveți 40% capital propriu acasă, ceea ce înseamnă, în general, că te vei califica pentru o refinanțare sau un împrumut.

Cum să scoți capital din casa ta

Există diferite moduri de a scoate capitalul din casa ta. Acestea includ împrumuturi de capital propriu, linii de credit pentru capital propriu (HELOC) și refinanțări de retragere, fiecare dintre acestea având beneficii și dezavantaje.

• Împrumut de capital propriu: Acesta este un al doilea credit ipotecar suma, la o rată fixă a dobânzii, care trebuie rambursată pe o perioadă stabilită. Funcționează într-un mod similar cu o ipotecă și este de obicei la o rată ușor mai mare decât o primă ipotecă. Acest lucru se datorează faptului că, dacă locuința este blocată, creditorul de capital propriu este în spatele primului creditor în linie pentru rambursare prin vânzarea casei.
• Linie de credit pentru capital propriu: un HELOC este o a doua ipotecă cu un sold rotativ, ca un card de credit, cu o rată a dobânzii care variază în funcție de rata primă. Cu toate acestea, în unele cazuri, creditorii vă vor permite să obțineți un HELOC cu rată fixă. HELOC-urile vin adesea cu două etape de împrumut pe o perioadă lungă, cum ar fi 30 de ani. În primii 10 ani, există o perioadă de extragere în care linia de credit este deschisă și sunteți responsabil numai pentru efectuarea plăților cu dobândă. Împrumutul se transformă apoi într-o perioadă de rambursare de aproximativ 20 de ani, care include principalul.
• Refinanțare de retragere: acest împrumut este o refinanțare ipotecară mai mare decât suma datorată, în cazul în care împrumutatul ia diferența în numerar . Acestea sunt utilizate în mod obișnuit ca instrument în remodelări. Cumpărătorii pot lua un împrumut de construcție pe termen scurt și apoi pot folosi refi-ul de încasare pentru noua valoare mai mare a casei lor pentru a rambursa costurile de construcție.

Avantajele scoaterii de capital din casa ta

Unul dintre avantajele principale ale exploatării capitalului propriu atunci când aveți nevoie de o sumă semnificativă de bani este că puteți accesa adesea numerarul la rate de dobândă mult mai mici decât cu împrumuturile personale sau cu cardurile de credit. Când trebuie să acoperiți cheltuieli mari, cum ar fi renovarea locuințelor, școlarizarea la facultate sau consolidarea datoriilor, utilizarea capitalului propriu poate fi o modalitate mult mai puțin costisitoare de a obține fondurile.

„Este adesea cea mai ieftină formă de finanțare disponibilă pentru proprietarii de case, „, Spune Vikram Gupta, șeful de capital propriu la PNC Bank.” Deoarece împrumutul este garantat de casă, creditorii îl pot oferi la o rată mai mică în comparație cu alte produse de creditare pentru consumatori. „

Un alt avantaj al accesării banii în acest fel sunt că dobânda pe care o plătiți pentru un împrumut sau o linie de credit pentru capital propriu poate fi deductibilă din impozit.Deducerea poate fi disponibilă dacă folosiți banii pentru a vă cumpăra, construi sau îmbunătăți substanțial casa, conform IRS.

Riscuri de luat în considerare

În timp ce scoateți capitalul din casa dvs., au avantaje, de asemenea, nu este lipsit de risc. Principalul dezavantaj este că locuința dvs. este utilizată ca garanție pentru produsul ipotecar sau de capital.

„Ceea ce înseamnă asta este că, dacă nu puteți efectua rambursările lunare pentru o perioadă de timp susținută, există o riscați ca împrumutătorul să vă poată închide (să vă reprobeze) casa „, spune Gupta.

O altă preocupare adesea asociată cu scoaterea capitalului propriu din casa dvs. este potențialul de scădere a valorilor locuințelor pe fondul unei recesiuni pe piața imobiliară .

„Dacă valorile locuințelor într-o anumită piață scad, împrumutătorii riscă să datoreze mai mult decât valorează locuința”, spune Jason Salcido, director de vânzări ipotecare digitale la PenFed Credit Union.

Care opțiune este cea mai potrivită pentru mine?

Cea mai bună opțiune de capital propriu depinde de la ce veți folosi fondurile și dacă știți suma exactă pe care trebuie să o împrumutați. Să luăm în considerare următoarele scenarii:

• Consolidarea datoriilor. Pentru a refinanța datoria cu dobândă mare, cel mai bine este să contractați un împrumut de capital propriu. În acest fel, ați putea contracta un împrumut pentru suma exactă de care aveți nevoie pentru a refinanța. În plus, ați avea plăți lunare fixe la o rată a dobânzii fixă, care ar putea fi mai ușor de bugetat. Dacă ați contractat în schimb un HELOC, plățile dvs. lunare ar putea crește, ceea ce vă va face mai dificilă rambursarea împrumutului dacă aveți un buget fix.
• Plata pentru educația copilului dumneavoastră. Dacă ați decis să plătiți pentru educația copilului dvs. folosind capitalul propriu, atunci HELOC ar putea fi o opțiune mai bună. Deoarece ar fi greu pentru dvs. să știți suma totală pe care copilul dvs. a trebuit să o plătească, împrumuturile în funcție de necesități ar avea mai mult sens.
• Îmbunătățiri la domiciliu. Pentru proiectele de îmbunătățire a locuințelor, depinde dacă știți cât trebuie să împrumutați. Dacă cunoașteți suma, este mai logic să luați în considerare utilizarea unui împrumut de capital propriu sau refinanțare de încasare. Cu toate acestea, dacă lucrați la un proiect care are costuri continue, un HELOC ar fi cel mai bun. În acest fel, ați putea împrumuta mai mulți bani dacă proiectul a depășit bugetul.

5 moduri de a vă crește capitalul propriu la domiciliu

Dacă doriți să împrumutați din capitalul propriu, dar încă nu îndepliniți pragul LTV al creditorului, există câteva modalități de a crește suma de capital pe care o dețineți.

1. Plătiți-vă creditul ipotecar

Cea mai eficientă modalitate de a vă mări capitalul propriu este să vă achitați ipoteca mai repede decât se anticipase. Dacă nu vă puteți permite să achitați integral ipoteca rămasă, încercați să efectuați plăți lunare mai mari sau chiar câteva plăți suplimentare pe an. Acest lucru nu numai că vă va ajuta să construiți mai repede capitalul propriu, dar veți economisi și mii de dolari în dobânzi. Înainte de a face acest lucru, consultați-vă cu creditorul ipotecar pentru a vă asigura că nu există o penalizare pentru achitarea ipotecii mai devreme.

Cum afectează acest lucru capitalul propriu din casa dvs.: Efectuarea de plăți suplimentare către principalul ipotecar este cel mai simplu mod de a vă crește capitalul propriu. Fiecare dolar pe care îl plătiți devreme pentru creditul ipotecar este de un dolar din capitalul propriu al casei dvs. crescut.

Creșteți valoarea casei dvs.

O altă modalitate excelentă de a construi capital propriu este creșterea valorii proprietatea. De exemplu, puteți investi în remodelare interioară, amenajare a teritoriului, panouri solare sau tehnologie pentru a vă face casa mai eficientă din punct de vedere energetic. Înainte de a decide să cheltuiți pentru un proiect de remodelare, asigurați-vă că îmbunătățirile vă vor oferi un randament ridicat al investiției (ROI). Amenajarea bucătăriei, construirea unui patio și înlocuirea acoperișului sunt modalități excelente de a crește valoarea proprietății dvs.

Cum afectează acest lucru echitatea din casa dvs.: Prin creșterea valorii casei dvs., puteți crește capital propriu, chiar și fără a schimba suma pe care o datorați. Cu toate acestea, când luați această abordare, nu uitați că condițiile generale ale pieței pot avea un efect și asupra valorii casei dvs. Și nu toate renovările vor crește valoarea casei dvs., așa că alegeți înțelepciune îmbunătățirile.

Refinanțarea către un împrumut mai scurt

Dacă vă puteți permite să plătiți mai mult pentru plățile dvs. ipotecare lunare, luați în considerare refinanțarea la un împrumut pe termen mai scurt. De exemplu, dacă aveți în prezent o ipotecă pe 30 de ani, gândiți-vă să treceți la o ipotecă pe 12 ani, astfel încât să vă puteți achita ipoteca mai repede și să construiți capital propriu în același timp. Cu toate acestea, rețineți că refinanțarea ipotecii dvs. pe termen mai scurt vă va crește plățile lunare, deci asigurați-vă că vă puteți permite să acoperiți costul adăugat în fiecare lună înainte de refinanțare.

Cum afectează acest lucru capitalul propriu din casa dvs.: Când refinanțați un credit ipotecar pe un termen mai scurt, o parte mai mică din plata dvs. se îndreaptă către plata dobânzii. Aceasta înseamnă că mai mult din fiecare plată lunară se îndreaptă către plata creditului ipotecar, ceea ce crește capitalul propriu.

Îmbunătățiți-vă scorul de credit

Deși creșterea scorului dvs. de credit nu va crește neapărat capitalul propriu al casei, acesta vă va oferi posibilitatea de a scoate mai mulți bani. Indiferent de cât de mult din locuința pe care o dețineți, dacă aveți un scor de credit slab, veți fi sever limitat în suma pe care o puteți împrumuta. Împrumutătorii îi consideră pe proprietarii de locuințe cu scoruri de credit slabe ca fiind cu un risc ridicat și mai puțin probabil să poată rambursa un împrumut. Plata facturilor la timp și menținerea soldurilor cardurilor de credit scăzute vă poate ajuta să vă îmbunătățiți scorul de credit.

Cum afectează acest lucru capitalul propriu din casa dvs.: Îmbunătățirea punctajului dvs. de credit nu vă va afecta în mod direct capitalul propriu, dar are un impact asupra tipurilor de împrumuturi pentru care vă veți califica. Dacă sunteți capabil să vă măriți scorul de credit, este posibil să vă puteți califica pentru a scoate 80% din capitalul dvs. în loc de doar 70%.

Profitați de fluctuațiile pieței

Desigur, aceasta este o abordare mai puțin proactivă, dar piețele imobiliare se schimbă în timp, iar valoarea locuinței dvs. fluctuează în consecință. Pe măsură ce cererea crește și prețurile locuințelor cresc, valoarea casei dumneavoastră crește. Ca urmare, capitalul propriu al casei dvs. crește.

Deși această abordare nu mai este în mâinile dvs., puteți fi proactiv monitorizând și verificând în mod regulat valoarea casei dvs. pe site-uri precum Zillow și Redfin.

Cum afectează acest lucru capitalul propriu din casa ta: valoarea casei tale și, prin urmare, capitalul propriu pe care o ai, este afectată de forțele pieței, cum ar fi creșterea cererii. Verificarea regulată a valorii casei dvs. vă va ajuta să rămâneți informat, astfel încât să puteți fi gata să acționați atunci când este momentul potrivit.

Alte considerații la obținerea unui împrumut de capital propriu

Dacă credeți că sunteți gata să vă folosiți capitalul propriu, țineți cont de următoarele considerații.

• Ratele capitalului propriu sunt relativ scăzute. Împrumuturile de capital propriu și liniile de credit de capital propriu (HELOC) au rate mult mai mici decât cardurile de credit și alte tipuri de împrumuturi și pot fi mai ușor de calificat. Acest lucru se datorează faptului că împrumuturile de capital propriu sunt împrumuturi garantate, ceea ce înseamnă că vă folosesc casa ca garanție în cazul în care rămâneți în urmă la plăți.
• Valorile locuințelor se pot prăbuși. Un motiv pentru a fi atenți la împrumuturile de capital propriu este că valorile locuințelor fluctuează. Dacă iei un împrumut mare și valoarea casei tale scade, ai putea ajunge să datori mai mult decât valorează casa ta. Aceasta este o afecțiune cunoscută ca fiind „cu susul în jos” sau „sub apă”. Prăbușirea locuințelor din 2008 a lăsat milioane de împrumutați blocați în case pe care nu le-au putut vinde, deoarece valoarea locuinței lor s-a scufundat și suma ipotecară a fost mai mare decât valoarea casei lor.
• Casa dvs. este pe linie. Dacă v-ați cumpărat casa sau ați refinanțat când ratele erau mici, trebuie să vă întrebați cât de înțelept este să împrumutați contra locuinței dvs., mai ales dacă rata la care vă împrumutați acum este considerabil mai mare decât cea a primei ipoteci. Dacă rămâneți în urmă cu privire la plăți, aveți riscul executării silite. Un refi de retragere ar putea fi o opțiune mai bună dacă puteți obține o rată bună, dar ați începe din nou cu plăți de dobândă.

Pașii următori

Dacă vă gândiți să împrumutați capitaluri proprii de acasă, primul dvs. pas este să aproximați cât valorează locuința dvs. Apoi, luați soldul ipotecar existent și împărțiți-l la valoarea casei dvs. pentru a afla dacă sunteți eligibil.

Elaborați un plan care să abordeze motivul pentru care doriți să scoateți capitalul propriu din casa dvs. și cum și când veți rambursează banii. Cel mai bine este să scoateți acțiune din casă numai pentru un scop specific care are o rambursare financiară pozitivă. Acest lucru ar putea fi orice, de la consolidarea altor datorii cu o rată a dobânzii mai mică până la îmbunătățirea valorii casei dvs. printr-un proiect major de îmbunătățire a locuințelor.

În cele din urmă, stabiliți dacă un împrumut de capital propriu, o linie de credit pentru capital propriu sau retragere refinanțarea este cea mai bună pentru dvs. și apoi cumpărați cu câțiva creditori pentru a începe procesul.

Întrebări frecvente

Este o idee bună să scoateți capitalul din casa dvs.?

Mulți oameni au un procent considerabil din valoarea lor netă totală legată de capitalul propriu. Dacă ar trebui sau nu să scoateți capitalul propriu din casa dvs., depinde adesea de ceea ce faceți cu el.

Unii oameni folosesc împrumuturile de capital propriu ca o modalitate de consolidare a datoriilor negarantate, cu dobândă ridicată și de scădere a plăților globale . Alții folosesc capitalul propriu pentru un proiect de remodelare sau de îmbunătățire a locuințelor. Aceste tipuri de obiective vin de obicei cu bugete stabilite care facilitează anticiparea sumei pe care doriți să o împrumutați. Acest lucru vă permite să stabiliți dacă vă puteți permite sau nu obligația lunară suplimentară de a achita împrumutul.

„Dacă clienții au nevoie de numerar sau lichiditate, luarea de capitaluri proprii de acasă este adesea cea mai ieftină formă de finanțare disponibilă ”, spune Gupta.„Dacă clienții au la dispoziție alte surse de numerar sau lichiditate, cum ar fi numerar, investiții sau alte active financiare, aceștia ar trebui să cântărească rentabilitatea pe care o generează din fondurile respective în raport cu costul unui împrumut la domiciliu și să facă un risc adecvat în raport cu rentabilitatea”. p>

Ceea ce este mai bun: refinanțare de încasare sau împrumut de capital propriu?

Decizia dintre un refinanțare de încasare și un împrumut de capital propriu depinde de nevoile individului, spune Gupta. „Ambele produse sunt destul de comparabil în ceea ce privește cerințele documentului și timpii de procesare. În cazul în care diferă este faptul că împrumuturile de capital propriu nu au de obicei costuri de închidere asociate cu acestea, în timp ce refinanțările de lichidare au costuri de închidere. ”

În plus, este important să înțelegem că mulți creditori nu rulează impozite și asigurare pentru împrumuturi de capital propriu în garanție. Drept urmare, clienții pot fi responsabili de plata acestor sume separat anual.

„Clienții ar trebui să se asigure că fac o comparație între mere și mere și includ toți termenii”, spune Gupta .

Cât de mult capital pot scoate din casa mea?

Deși cantitatea de capital propriu pe care o puteți scoate din casa dvs. variază de la creditor la creditor, majoritatea vă permit să împrumutați 80 la 85 la sută din valoarea evaluată a casei dvs. Pentru a împrumuta această sumă, trebuie să aveți un raport LTV între 80 și 85 la sută, care este egal cu 15 până la 20 la sută din capitalul propriu al casei dvs. De exemplu, dacă valoarea curentă a casei dvs. este de 200.000 USD, ar trebui să aveți cel puțin 30.000 USD până la 40.000 USD în capitaluri proprii, în funcție de cerințele împrumutătorului.

Pot folosi un împrumut de capital propriu pentru orice?

Un împrumut de capital propriu poate fi folosit pentru a cumpăra orice – împrumutătorii de obicei nu au reguli de utilizare. Împrumuturile cu capital propriu pot fi folosite pentru a plăti cheltuieli medicale sau nunta de vis.

Deși îl puteți folosi pentru a finanța aceste lucruri, este mai bine să îl utilizați pentru refinanțarea datoriilor cu dobândă mare sau pentru proiectele de renovare a locuințelor. Folosirea acestuia pentru primul vă poate ajuta să ieșiți din datorii mai repede, cu condiția să asigurați o rată a dobânzii mai mică. Folosirea acestuia pentru aceasta din urmă poate crește valoarea casei dvs.

Dacă o utilizați în alte scopuri, cum ar fi investiția sau finanțarea unei companii, nu există nicio garanție că veți vedea o bună rentabilitate a investiției, și ați putea pierde bani.

Aflați mai multe:

• Linia de credit pentru capital propriu (HELOC) vs. împrumut pentru capital propriu
• Cum se calculează capitalul propriu acasă la dvs.
• Cele mai importante 5 motive pentru a vă folosi capitalul propriu