Locuințele accesibile sunt în mintea liderilor orașelor și a locuitorilor orașelor din toată țara. Primarul Muriel Bowser a remarcat recent că „costul ridicat este cea mai mare provocare și disparitate a noastră”. Nu este singura care se simte așa. Un sondaj recent efectuat în peste 100 de primari a arătat că numărul locuințelor la prețuri accesibile este numărul lor principal, iar un sondaj viitoare arată că 85% dintre americani consideră că accesul la locuințe la prețuri accesibile ar trebui să fie o „prioritate națională de top”. ”

Districtul are un set robust de instrumente pentru a crea și păstra locuințe la prețuri accesibile, dar forțele puternice ale pieței continuă să ridice chiriile și prețurile locuințelor, ceea ce face dificilă pentru multe familii să continue să locuiască în DC și să lase multe cu risc de strămutare sau lipsă de adăpost. Abordarea provocării de locuință la prețuri accesibile din DC este cea mai importantă problemă care afectează stabilitatea familiilor și a comunităților și cheia ce tip de oraș va fi DC.

„Accesibil” pentru cine?

În termenii săi de bază, locuința este considerată accesibilă atunci când o gospodărie cheltuiește nu mai mult de 30% din veniturile sale pentru locuințe și utilități. Însă asta pune întrebarea: Accesibil pentru cine?

Pentru a înțelege ce înseamnă dezvoltatorii și factorii de decizie politică atunci când spun că dezvoltă locuințe la prețuri accesibile, trebuie să vă întrebați despre nivelul de venit al familiilor pe care le vor găzdui. Ceea ce este accesibil pentru cineva cu un venit de 25.000 de dolari este foarte diferit de ceea ce este accesibil pentru o gospodărie cu 100.000 de dolari venit.

În programele de locuințe la prețuri federale și din DC, eligibilitatea se bazează pe modul în care veniturile se compară cu venitul mediu al zonei (AMI). Acesta este venitul gospodăriei mijlocii din regiunea DC, care include nu numai DC, ci și suburbiile. În prezent, AMI din regiunea Washingtonului este de 117.200 USD pentru o familie de patru persoane.

Unii oameni susțin că nu are sens să se definească programe de locuințe la prețuri accesibile în DC folosind venituri regionale mult mai mari, ceea ce este un punct corect. Dar până când acest lucru nu se schimbă, întrebarea importantă este procentul de IMA pe care îl vizează un anumit program.

Unele programe, cum ar fi locuințele publice, deservesc în primul rând gospodăriile „cu venituri extrem de mici”, care câștigă sub 30 la sută din IMA , sau 35.000 USD pentru o familie de patru persoane din DC. Aceasta include mulți rezidenți cu venituri fixe. Alte programe ajută familiile cu „venituri foarte mici” – sub 58.600 USD în DC pentru o familie de patru – sau familii „cu venituri mici” – sub 94.000 USD . Uneori, acest lucru le permite dezvoltatorilor să își îndeplinească angajamentul de locuință la prețuri accesibile cu apartamente care închiriază pentru peste 2.000 de dolari pe lună.

În timp ce familiile cu multe venituri au provocări de locuințe în DC, unde chiria mediană este de 1.500 de dolari, cele mai grave probleme se confruntă cu gospodării cu venituri extrem de mici. Majoritatea familiilor din DC cu venituri sub 30% din IMA cheltuiesc mai mult de jumătate din veniturile lor pe chirie, ceea ce înseamnă că multe sunt expuse riscului de evacuare. Peste 25% din gospodăriile cu venituri sub 50% din IMA cheltuiesc mai mult de jumătate din veniturile lor pe re nt. Peste acest nivel de venit, foarte puține familii se află în această situație gravă.

Un alt aspect cheie al „locuințelor la prețuri accesibile pentru cine?” este tipul de unitate dezvoltată. Multe unități noi de locuințe accesibile sunt cu două dormitoare sau mai mici și înlocuiesc clădirile mai vechi care aveau unități mai mari. Fără a construi unități care să răspundă nevoilor familiilor cu copii, chiar și locuințe accesibile pot contribui la deplasare.

De ce este importantă locuința la prețuri accesibile?

Stabilitatea locuinței este fundamentul sănătății și bunăstării tuturor Având un loc sigur și accesibil pentru a apela acasă este legat intrinsec de rezultatele pozitive ale vieții în ceea ce privește performanța școlară, păstrarea locului de muncă, sănătatea fizică și mentală și securitatea economică. Asigură că familiile nu sunt forțate să ia decizii dificile între plata chiriei sau asigurarea alte elemente esențiale, cum ar fi mâncarea. Locuințele la prețuri accesibile înseamnă că familiile nu trebuie să se îngrijoreze de evacuare sau lipsa de adăpost. Când persoanele și familiile nu trebuie să plătească cea mai mare parte a veniturilor pentru locuințe, pot cheltui mai mult pentru a susține economia locală.

Casele noastre naționale Peisajul reflectă politicile publice și acțiunile private care au favorizat istoric familiile albe cu oportunități de proprietate, limitând în același timp familiile negre la locuințe de închiriat în zone mai puțin dorite ale orașelor. În district, aproape 90 la sută din gospodăriile cu venituri extrem de scăzute care își cheltuiesc cel puțin jumătate din venituri în locuințe sunt conduse de o persoană de culoare. Mai puțin de un procent din recentele noi locuințe la prețuri accesibile din DC sunt construite la vest de Rock Creek Park, unde accesul la școli performante, spații de recreere și alimente sănătoase este abundent. Și, 88% dintre adulții care se confruntă cu lipsa de adăpost sunt negri.

Ce instrumente avem pentru o locuință la prețuri accesibile?

Datorită faptului că aveți un set solid de instrumente de locuințe în DC, locuințele la prețuri accesibile vin sub multe forme. Există o mulțime de locuințe la prețuri accesibile, despre care probabil nu știți.Iată o listă:

• Fondul fiduciar de producție a locuințelor (HPTF) – Cel mai mare instrument de locuințe accesibile din DC oferă împrumuturi și subvenții cu preț redus pentru a ajuta la construirea și conservarea caselor la prețuri accesibile.
• Programul suplimentului de chirie local (LRSP) – Subvențiile lunare de închiriere acoperă diferența dintre chiria pe care o familie o poate plăti și chiria completă.
• Locuințe publice – Finanțate de guvernul federal, locuințele publice oferă protecții puternice pentru chiriași, inclusiv chiriile mici, care se adaptează la modificările veniturilor și la drepturile unice ale chiriașilor.
• Programul Voucher Choice Choice (HCV) – Acest program federal funcționează la fel ca programul LRSP al DC.
• Zonare inclusivă – Acest program necesită dezvoltarea pieței private pentru a pune deoparte o parte din clădirile lor la prețuri accesibile, la 80% AMI pentru proprietate și 60% AMI pentru închirieri. Orașul desfășoară o loterie pentru a aloca unități IZ.
• Dispunerea terenurilor publice – Când DC vinde terenuri publice pentru amenajarea locuințelor, până la o treime din noile unități trebuie să fie la prețuri accesibile pentru viața clădirii.
• Actul de oportunitate de cumpărare a chiriașilor (TOPA) și Actul de oportunitate de cumpărare a districtului (DOPA) – TOPA permite asociațiilor de chiriași prima lovitură de cumpărare a clădirii lor atunci când intră pe piață. În cazul în care încercarea chiriașilor eșuează, districtul poate interveni și conserva unele case accesibile.
• Primul Program de Drept la Achiziție (FRPAP) – Programul DC oferă asistență pentru a ajuta chiriașii cu venituri mai mici să își exercite drepturile TOPA.
• Credit pentru impozitul pe locuințe cu venituri reduse (LIHTC) – Acesta este cel mai mare program federal pentru subvenționarea construcției de apartamente cu o rată inferioară pieței.

Cum se încadrează locuințele accesibile în DC Buget?

Primarul Bowser a făcut din locuințele accesibile un semn distinctiv al administrației sale, cu un angajament de 100 de milioane de dolari pentru Fondul fiduciar de producție a locuințelor în primul său mandat și acum 130 de milioane de dolari propus pentru anul viitor, precum și investiții pentru pune capăt lipsei de adăpost.

Cu toate acestea, chiar și cu aceste investiții, locuința este încă o parte relativ mică din bugetul DC – doar trei procente. Iar suma pe care DC o alocă locuințelor la prețuri accesibile, 233 milioane dolari, este cu mult mai mică decât 1,8 miliarde dolari cheltuiți pentru școli și 1 miliard dolari cheltuiți pentru siguranța publică.

Cum putem consolida aceste instrumente?

Eforturile districtului de a crea și păstra locuințe la prețuri accesibile sunt laudabile, dar ajung doar la o mică parte din familiile care au nevoie. Aproape 50.000 de familii sunt pe lista de așteptare a DC Housing Authority pentru locuințe publice și peste 6.000 de adulți și copii se confruntă fără adăpost. Districtul poate lua măsuri pentru a-și consolida numeroasele instrumente de locuință la prețuri accesibile.

În primul rând, poate viza rezidenții cu cele mai mici venituri și le poate satisface pe deplin nevoile. DC a creat doar 3.000 de unități accesibile familiilor cu venituri extrem de mici în ultimii patru ani. Ar fi nevoie de 230 de milioane de dolari în resurse noi ale Fondului fiduciar de producție a locuințelor pe an pentru a ne pune pe drumul către satisfacerea nevoilor lor în următorul deceniu. Districtul trebuie, de asemenea, să extindă considerabil programul suplimentar de chirie local, pentru a ajuta mai multe familii cu venituri mici să reducă chiriile la niveluri accesibile.

În al doilea rând, ar trebui să repare și să păstreze locuințele publice. Peste 6.500 de locuințe publice DC, 78 la sută din portofoliu, se află într-o stare deplorabilă și au nevoie de „îmbunătățiri semnificative ale capitalului”, cum ar fi acoperișuri noi sau unități HVAC. Aceste remedieri ar necesita 1,3 miliarde USD, dar bugetul anului trecut a inclus doar 3,25 milioane USD. Districtul ar trebui să mărească finanțarea pentru reparații, asigurându-se în același timp că eforturile de reamenajare nu deplasează actualii locuitori ai locuințelor publice.

În al treilea rând, ar trebui să planifice și să proiecteze un oraș mai echitabil. Oficiul de Planificare DC (OP) este în procesul de actualizare a Planului cuprinzător, care ghidează luarea deciziilor privind utilizarea terenurilor, inclusiv politica de locuință. Este esențial ca PO să acorde prioritate plasării echitabile a locuințelor la prețuri accesibile, astfel încât rezidenții cu venituri mici să aibă același acces la școlile performante, la magazinele alimentare. , transport, coridoare de afaceri înfloritoare și alte facilități de cartier ca fiind cei mai bogați rezidenți din DC.