A proporção da área do piso (FAR) ou proporção da área do piso (FSR) indica a área máxima que pode ser construída em um determinado terreno. Em outras palavras, é uma razão entre a área total construída de um edifício e a área do terreno. Também é conhecido como FSI (Floor Space Index) em alguns mercados.

Noções básicas sobre a proporção da área de piso e seu cálculo

A FAR de um projeto é a área total do edifício (incluindo o espaço coberto por todos os andares do edifício) dividida pela área do terreno em que o projeto está sendo construído. O FAR é decidido por empresas municipais ou pela autoridade de desenvolvimento, de acordo com o Regulamento de Controle de Desenvolvimento (DCR) e varia de uma cidade ou mesmo localidade para outra.

Exemplo

Se o tamanho do lote ou terreno que está sendo usado para um projeto é de 500 pés quadrados e o FAR determinado para essa cidade / localidade em particular é 1,5, então, a área total de piso que pode ser construída será de 750 pés quadrados (500 × 1,5). Como o espaço máximo disponível no rés-do-chão ronda os 500 m2, sendo a restante área construída de 250 m2, é possível construir apenas mais um piso. Portanto, considerando a área do lote e o FAR aplicável naquela localidade em particular, um desenvolvedor teria permissão para construir um edifício de um andar.

Razão da área do piso e índice do espaço do piso

FSI , que significa Índice de Espaço no Solo, também conhecido como Razão da Área do Piso (FAR), é a relação entre a área construída total e a área total do terreno. FAR e FSI são usados como sinônimos, a única diferença é que enquanto o primeiro é expresso como uma proporção, o FSI é um índice e é expresso em porcentagem. O conselho municipal de uma determinada área é responsável por estabelecer o limite do FSI em um determinado intervalo, a fim de regular a quantidade de construção e o tamanho dos edifícios nessa área. Uma vez que FSI é uma medida que combina a altura e a pegada de um edifício, regulá-la garante flexibilidade no projeto do edifício.

Por exemplo, se para uma determinada área de lote de 10.000 metros quadrados, um FSI de 1 é alocado, então, uma construção de 10.000 metros quadrados seria permitida para o projeto.

Da mesma forma, se o FSI for 1,5 e você tiver um terreno de 1.000 pés quadrados, então, você pode construir até 1.500 pés quadrados de estrutura coberta. A fórmula é bastante simples:

Área do gráfico x FSI = Área construída

Nota: FAR de 1,5 é expresso como FSI de 150%

Observe que O FSI também se aplica a edifícios comerciais.

O que é o FSI premium?

Recentemente, a Brihanmumbai Municipal Corporation (BMC) permitiu um pagamento de prêmio de 20% do valor do terreno da taxa de reconhecimento imediato ( RR), para a conversão de um terreno industrial em uso comercial ou residencial. Isso pode ser feito no momento da obtenção do certificado de início (CC). Deixando de lado os detalhes técnicos, o que esse pagamento de prêmio significa? Independentemente da localização exata ou mesmo da zona ou tipo de construção, um FSI premium o ajudará a estender o FSI permitido. FSI premium é uma taxa paga ao governo para permitir flexibilidade.

Critérios para FSI premium:

Largura da estrada	FSI Premium
30-40 pés	20%
40-60 pés	30%
Mais de 60 pés	40%

Portanto, se você tiver uma estrada com largura de 30-40 pés , você será capaz de construir 20% a mais do que o FSI permitido, mediante o pagamento dos encargos FSI premium exigidos.

Área do terreno x FSI normal x FSI premium em porcentagem = Área construída

A importância do FAR para os compradores de casa

O valor do FAR é determinado pelas empresas municipais locais, de forma a garantir as melhores condições de vida possíveis para os residentes daquela área, tendo em conta a densidade da população, disponibilidade de espaços abertos, impacto ambiental do projeto e preparação na eventualidade de um desastre natural. Embora os métodos de cálculo do FAR difiram de uma cidade para outra, o valor geralmente não excede 2,5.

Quanto mais área de piso disponível para um desenvolvedor , mais alto pode ser o edifício. Portanto, se você comprar um imóvel em tal projeto, provavelmente viverá em uma área mais densa com muitos outros residentes e compartilhará amenidades comuns e despesas com eletricidade, água, clubhouses, piscinas, elevadores, etc.

No entanto, o valor de revenda de um projeto com FAR baixo, muito provavelmente, será maior do que para uma propriedade que estava em um projeto de FAR alto. Isso ocorre porque um projeto de baixo FAR geralmente significa edifícios mais curtos, menor densidade populacional e mais áreas abertas ao redor do projeto.

Benefícios da proporção da área do piso

As regras e diretrizes em relação ao FAR ajudam a manter a construção sob controle e também garantem a segurança estrutural de um edifício, até certo ponto. Na ausência de regras FAR / FSI, as construções não autorizadas aumentarão. Aqui estão alguns dos benefícios do FAR:

• Há uma demarcação clara entre espaços abertos e espaços construídos.
• Ajuda as autoridades a promover um crescimento estável e planejado

O que saber sobre violação FAR?

Uma violação FAR por um desenvolvedor geralmente vem à tona, somente quando a autoridade de desenvolvimento relevante emite um certificado de conclusão. Portanto, os compradores de casas devem pedir para ver o certificado de conclusão, antes de comprar um imóvel no projeto. Comprar um imóvel em um projeto que viola os regulamentos FAR da cidade / localidade pode ter sérias repercussões no valor do crédito, se você solicitar um empréstimo.

Exceções à proporção da área útil

Algumas exceções importantes ao FAR são comodidades como espaços comuns, áreas de estacionamento, qualquer espaço aberto interno como varanda, porões usados exclusivamente para estacionamento, sótãos, exteriores espaços, quadras esportivas, etc. Essas áreas não estão incluídas no FAR.

Perguntas frequentes sobre a relação de área útil

Um aumento no FAR reduzirá o custo da propriedade?

Há uma razão pela qual as FAR em diferentes áreas são fixadas ou precisam ser decididas pelas autoridades. Por exemplo, em zonas de alta sísmica, permitir que incorporadores imobiliários construam arranha-céus, sem qualquer limite, não é seguro. Por outro lado, um FAR maior ajudará o construtor a desenvolver mais unidades, reduzindo assim o custo de desenvolvimento. No entanto, o custo de insumos na construção também é um determinante importante de qual será o preço final. Portanto, um mero aumento nas FAR não pode levar a uma redução nos preços dos imóveis.

As cidades pequenas ficam para trás devido à redução nas FAR?

As FAR dependem dos regulamentos de controle de desenvolvimento (DCR) e é calculado levando em consideração a segurança da estrutura e do seu entorno. As cidades de nível 2 e nível 3 têm comparativamente menores oportunidades de emprego e infraestrutura subdesenvolvida ou em desenvolvimento e, portanto, as oportunidades de crescimento são menores, o que as leva a ficar para trás. O FAR não é o único fator que afeta o desenvolvimento de uma cidade.

Proporção da área útil nas cidades indianas

Os incorporadores imobiliários costumam pedir um FAR mais alto, para suprir a demanda e a oferta Gap = Vão. Freqüentemente, construtores inescrupulosos podem até violar os regulamentos do FAR. É muito importante seguir as regras, de forma a proporcionar condições de vida seguras a todos. Na Índia, o FAR varia entre 1 e 3,5.

Veja também: Código de desenvolvimento relativo a instalações residenciais e não residenciais

FAR em instalações residenciais: Habitação planejada

Fonte: MoHUA

FAR em habitações coletivas

O número de unidades habitacionais é calculado com base no padrão de densidade dado no plano de desenvolvimento, tendo em consideração uma população de 4,5 pessoas por unidade de habitação. O máximo FAR é 125 ou 1,25. Pode ser fornecido FAR superior, dependendo do padrão de desenvolvimento e não deve exceder 150.

Atualizações mais recentes no FAR

Haryana altera o código de construção 2017

Capítulos 6 e 7 do código de construção Haryana foram alterados e as regras revisadas são as seguintes:

Tamanho do terreno	Cobertura máxima permitida do solo	Cave permitida	Máxima FAR	Altura máxima
Até 60 metros quadrados	85%	nível único	220%	16,5 metros
60-150 metros quadrados	80%	nível único	200%	16,5 metros
150-225 metros quadrados	70%	nível único	180%	16,5 metros

FSI Premium em Karnataka

Primeiro discutido em 2017, o governo de Karnataka deu sua sanção ao FSI premium em 2020. O F permitido A AR não acarreta nenhuma taxa, mas quem quiser o prêmio FAR terá que desembolsar 50% do valor de orientação da área adicional que construirão utilizando o espaço extra, de acordo com o projeto de regulamento notificado pelo governo. Este plano está aberto para comentários dos cidadãos.

Plano mestre de Deli para 2041

O próximo Plano Diretor de 2041 para Deli, espera-se, resultará na transformação da capital. Colônias residenciais que surgiram há mais de 50 anos podem ver a atividade de redesenvolvimento aumentando. A Autoridade de Desenvolvimento de Delhi (DDA) está preparando o MPD 2041 com o Instituto Nacional de Assuntos Urbanos (NIUA). O vice-presidente do DDA, Anurag Jain, disse que o DDA estenderá o suporte sempre que necessário. Algumas colônias com casas de um só andar serão beneficiadas, pois anteriormente o FAR era 1.33, mas agora é 2.

Maharashtra pode diminuir o prêmio a pagar no FAR

Em uma tentativa de reviver o setor imobiliário em dificuldades na capital financeira da Índia, o governo de Maharashtra pode anunciar uma redução de prêmios a serem pagos pelas construtoras, para disponibilizar área edificável para seus projetos em Mumbai. No ano passado, o governo anterior havia baixado as alíquotas de 50% para 40% dos valores da conta pronta para um período de dois anos. Isso pode ser ainda mais reduzido em 10% -15%.

Departamento de Órgãos Locais de Punjab para identificar terrenos para habitação a preços acessíveis

Os órgãos locais urbanos de Punjab estão em processo de identificação de terrenos para desenvolvimento de moradias populares. Podem surgir duas categorias de unidades, ou seja, apartamentos de 60 m² para o segmento economicamente mais fraco (EWS) e 110 m² para o grupo de renda média (MIG). Embora o custo do projeto ainda esteja para ser determinado, o FAR é de 3,50 para projetos entre um acre e cinco acres.

DDA estende o prazo para o pagamento de encargos FAR

The Delhi A Autoridade de Desenvolvimento (DDA) prorrogou a última data para o pagamento de encargos adicionais do FAR e encargos de conversão de uso, devido à pandemia de COVID-19. A última data é 31 de dezembro de 2020. Esta decisão foi tomada durante uma reunião presidida pelo vice-governador de Delhi, Anil Baijal. Entrando no Twitter, Baijal também disse, “Venda de 50% dos apartamentos EWS da cota de DDA em projetos de habitação coletiva simplificada, para evitar o imposto de selo duplo, reduzindo assim o custo & facilitando a distribuição rápida . ” Mais detalhes são aguardados do escritório do DDA.

Esquema habitacional do CHB desfeito, plano de aumento FAR destruído

O mais recente esquema habitacional do Chandigarh Housing Board (CHB) no Setor 53, onde o custo de uma propriedade de 1BHK no grupo de baixa renda custa Rs 86 lakhs e propriedades HIG compreendendo unidades de 3BHK são estimadas em Rs 1,50 crores, atraíram um número considerável de compradores interessados. De acordo com o desenvolvimento mais recente, a administração rejeitou a proposta. a terceira rejeição. O CHB alegou que, para torná-la habitação acessível, era necessário aumentar o FAR, mas agora, após a rejeição, o regime foi cancelado.

UP aceita FAR mais alto para industrial lotes

O governo de Uttar Pradesh deu sua aprovação ao uso de terra mista para lotes industriais. O FAR para áreas que já foram desenvolvidas será aumentado para 2,5 com 1,5 como FAR comum e um como FAR adquirível. Para as áreas que ainda não foram desenvolvidas, o FAR será 3.5 incluindo 2.5 como FAR comum e um como FAR adquirível. No entanto, isso vai diferir de um lugar para outro.

FAR: recapitulação rápida

O que está incluído na área bruta de piso?

Isso consiste nos lobbies, área para inquilinos e zonas comuns, zonas de equipamentos mecânicos, escada, cave, lavandaria, arrecadações, sanitários e átrios.

O que não está incluído na área bruta de construção?

Espaços exteriores, varandas , pátios, estacionamento, passagens e calçadas cobertas, sótãos e quadras esportivas ao ar livre, não estão incluídos na área bruta de construção.

(Com informações de Sneha Sharon Mammen)

Perguntas frequentes