Se você estiver atrasado com os pagamentos da hipoteca e uma venda de execução hipotecária estiver se aproximando, você ainda poderá salvar sua casa. Você pode pedir falência ou entrar com um processo contra a parte executora (o “banco”) para interromper totalmente a execução hipotecária ou pelo menos atrasá-la. Se você tiver um pouco mais de tempo disponível, pode solicitar uma modificação do empréstimo ou outra opção de exercício.

Solicitar falência para interromper a execução hipotecária

Se uma venda de execução hipotecária estiver agendada para ocorrer no dia seguinte ou depois, a melhor maneira de interromper a venda imediatamente é declarando falência.

A suspensão automática interromperá a execução hipotecária. Depois de declarar falência, algo chamado “suspensão automática” entra imediatamente em vigor. A suspensão funciona como uma liminar que proíbe o banco de executar a hipoteca de sua casa ou de tentar cobrar sua dívida. Portanto, qualquer atividade de execução hipotecária deve ser interrompida.

O banco pode entrar com um pedido de isenção da suspensão. O banco provavelmente tentará suspender a suspensão entrando com uma moção buscando permissão do tribunal para continuar com a execução hipotecária. Mesmo que o tribunal de falências conceda essa moção e permita que a execução da hipoteca prossiga, a execução da hipoteca será adiada pelo menos um mês ou dois. Isso deve lhe dar tempo para explorar alternativas para a execução hipotecária com seu banco.

Capítulo 13 – Falência vs. Capítulo 7 – Falência

Se você quiser manter seu em casa, uma falência do Capítulo 13 pode ajudá-lo a atingir esse objetivo. Mas se você está simplesmente tentando ganhar algum tempo adiando a execução hipotecária, uma falência do Capítulo 7 pode ser certa para você.

Benefícios de uma falência do Capítulo 13. Uma falência do Capítulo 13 pode ajudá-lo a manter sua casa reestruturando suas dívidas. Você pagará as dívidas – algumas em parte e outras totalmente – por um período de três a cinco anos como parte de um plano de reembolso. Você pode evitar a execução hipotecária e permanecer em sua casa com esse tipo de falência porque pode reembolsar quaisquer pagamentos de hipoteca inadimplentes por meio do plano.

Além disso, você provavelmente pagará uma fração (ou, às vezes, nenhum) de suas dívidas não garantidas durante o período do plano e possivelmente eliminar certas outras dívidas – como segunda e terceira hipotecas subaquáticas porque “são considerados empréstimos não garantidos – inteiramente quando você concluir seu plano, liberando dinheiro para sua primeira hipoteca. Mesmo se você não puder completar o plano, entrar com o pedido de falência do Capítulo 13 lhe dará pelo menos vários meses antes que a execução hipotecária possa ser concluída.

Benefícios de uma falência do Capítulo 7. Se você já estiver em execução hipotecária, entrar com o pedido de falência do Capítulo 7 não é geralmente não é uma boa maneira de salvar sua casa, a menos que você consiga uma modificação do empréstimo. Mas isso atrasará o processo de execução hipotecária e proporcionará a você tempo para morar na casa sem fazer pagamentos. Você pode aplicar esse dinheiro para economizar para um aluguel . Você pode também use esse tempo para tentar trabalhar com o banco para encontrar uma maneira de evitar a execução hipotecária. E, mesmo se você ainda passar por uma execução hipotecária, uma falência do Capítulo 7 pode eliminar sua responsabilidade pessoal pela dívida hipotecária, o que significa que você não será responsável por qualquer deficiência remanescente após a execução hipotecária. Descubra se você potencialmente se qualifica para uma falência do Capítulo 7.

Além disso, se você já entrou com pedido de falência no ano passado, a suspensão pode ser limitada a 30 dias ou totalmente eliminada.

Abra um processo para interromper a execução hipotecária

Se o seu banco estiver usando um processo não judicial para encerrar – quando a execução é concluída fora do sistema judicial – então você pode atrasar ou interromper o encerramento entrando com uma ação contra o banco para contestar o encerramento. Essa tática normalmente não funcionará se a execução hipotecária for judicial, porque no momento da venda da execução hipotecária, você já teve a oportunidade de ser ouvido no tribunal.

Para prevalecer, você precisará provar para a satisfação do tribunal que a execução hipotecária não deve ocorrer porque, por exemplo, o banco executor:

• não pode “provar que possui a nota promissória
• não” t agir em conformidade com os requisitos de mediação estadual
• violou uma lei estadual, como a lei de declaração de direitos do proprietário
• não seguiu todas as etapas exigidas no processo de execução hipotecária (conforme determinado pela lei estadual), ou
• cometeu algum outro erro grave.

A desvantagem de processar seu banco é que você não pode provar seu caso , você só atrasará o processo de execução hipotecária, talvez brevemente. Os processos judiciais podem ser caros e, se você não tiver uma base razoável para suas reivindicações, poderá ficar preso ao pagamento das custas judiciais e dos advogados do banco.

Solicite uma modificação do empréstimo

Embora você não possa esperar até o último minuto com esta opção, pode atrasar uma execução ao solicitar uma modificação do empréstimo ou outra execução opção de evitar, porque o banco pode ser impedido de rastreamento duplo. Rastreamento duplo é quando o banco prossegue com a execução hipotecária enquanto um pedido de mitigação de perda está pendente.

Em última análise, se o seu pedido de modificação for aprovado, o encerramento será ser interrompido permanentemente, desde que você mantenha os pagamentos modificados.

Algumas leis estaduais proíbem o rastreamento duplo

Califórnia, Colorado, Nevada e Minnesota, por exemplo, cada um deles aprovou um Declaração de direitos do proprietário que proíbe o rastreamento duplo de execuções hipotecárias. Os agentes geralmente devem tomar a decisão de conceder ou negar um pedido de mitigação de perda de garantia (normalmente) antes de iniciar ou continuar o processo de execução hipotecária. Você deve enviar sua inscrição até um determinado prazo até obter proteção de execução hipotecária de acordo com essas leis. Fale com um advogado para descobrir prazos específicos.

Regras federais restringem o rastreamento duplo

De acordo com a lei federal, se um pedido completo de mitigação de perda for recebido mais de 37 dias antes de uma venda de execução hipotecária, o servicer não pode mover para um julgamento de execução hipotecária ou ordem de venda, ou conduzir uma venda de execução hipotecária, até que:

• o servicer informe o mutuário que o mutuário não é elegível para qualquer opção de mitigação de perda (e qualquer recurso foi esgotado)
• o mutuário rejeita todas as ofertas de mitigação de perda, ou
• o mutuário deixa de cumprir os termos de uma opção de mitigação de perda, como uma modificação experimental.

Esteja ciente de que o servicer geralmente não precisa revisar mais de um pedido de mitigação de perda de você. Mas se você tornar o empréstimo em dia após enviar um pedido, o servicer deve considerá-lo.

Fale com um advogado

Se você estiver enfrentando uma venda iminente de execução hipotecária e considerando qualquer uma das opções discutidas neste artigo, é altamente recomendável que você consulte um advogado local de execução hipotecária ou de falências imediatamente. Para obter informações sobre as diferentes opções de mitigação de perdas, você também deve considerar falar com um conselheiro habitacional aprovado pelo HUD.