Wskaźnik powierzchni (FAR) lub współczynnik powierzchni (FSR) oznacza maksymalna powierzchnia, jaką można zbudować na danym terenie. Innymi słowy, jest to stosunek całkowitej skonstruowanej powierzchni kondygnacji budynku do powierzchni gruntu. Na niektórych rynkach jest on również znany jako FSI (Floor Space Index).

Zrozumienie współczynnika powierzchni podłogi i jego obliczanie

FAR projektu to całkowita powierzchnia kondygnacji budynku (łącznie z przestrzenią zajmowaną przez wszystkie kondygnacje budynku) podzielona przez powierzchnię gruntu, na którym projekt jest realizowany. FAR jest ustalany przez korporacje miejskie lub urząd ds. Rozwoju, zgodnie z przepisami dotyczącymi kontroli rozwoju (DCR) i różni się w zależności od miasta lub miejscowości.

Przykład

Jeśli powierzchnia działki lub gruntu wykorzystywanego pod projekt wynosi 500 stóp kwadratowych, a FAR określony dla tego konkretnego miasta / miejscowości wynosi 1,5, wówczas całkowita powierzchnia, którą można zbudować będzie 750 stóp kwadratowych (500 × 1,5). Ponieważ maksymalna powierzchnia dostępna na parterze będzie wynosić około 500 mkw., A więc przy pozostałej powierzchni zabudowanej 250 mkw., Możliwe jest wybudowanie jeszcze jednej kondygnacji. Dlatego biorąc pod uwagę powierzchnię działki i FAR obowiązującą w tej konkretnej miejscowości, deweloper będzie mógł wybudować budynek parterowy.

Wskaźnik powierzchni i indeks powierzchni

FSI , oznaczający wskaźnik powierzchni użytkowej, znany również jako współczynnik powierzchni podłogi (FAR), to stosunek całkowitej powierzchni zabudowanej do całkowitej powierzchni działki. FAR i FSI są używane jako synonimy, jedyna różnica polega na tym, że podczas gdy pierwszy jest wyrażony jako współczynnik, FSI jest wskaźnikiem i jest wyrażony w procentach. Rada gminy na danym obszarze jest odpowiedzialna za ustalenie limitu FSI w określonym przedziale, w celu uregulowania wielkości budowy i wielkości budynków na tym obszarze. Ponieważ FSI jest miarą, która łączy wysokość i powierzchnię budynku, regulowanie go zapewnia elastyczność w projektowaniu budynku.

Na przykład, jeśli na konkretnej działce o powierzchni 10000 metrów kwadratowych FSI wynosi 1 zostanie przydzielona, wówczas projekt będzie miał 10000 metrów kwadratowych.

Podobnie, jeśli FSI wynosi 1,5 i masz działkę o powierzchni 1000 stóp kwadratowych, możesz zbudować do 1500 stóp kwadratowych konstrukcji zadaszonej. Wzór jest dość prosty:

Pole wykresu x FSI = obszar zabudowany

Uwaga: FAR z 1,5 jest wyrażone jako FSI wynoszące 150%

Zwróć uwagę, że FSI ma zastosowanie również do budynków komercyjnych.

Co to jest FSI premium?

Niedawno Brihanmumbai Municipal Corporation (BMC) zezwoliło na wypłatę premii w wysokości 20% wartości gruntu gotowej stawki kalkulacyjnej ( RR), w celu przekształcenia terenu przemysłowego w użytkowanie komercyjne lub mieszkalne. Można to zrobić w momencie uzyskania świadectwa rozpoczęcia (CC). Pomijając kwestie techniczne, co oznacza ta płatność składki? Niezależnie od dokładnej lokalizacji, a nawet strefy lub typu budynku, premia FSI pomoże Ci przedłużyć dopuszczalną FSI. Premium FSI to opłata wnoszona na rzecz rządu za zapewnienie elastyczności.

Kryteria składki FSI:

Szerokość drogi	Premium FSI
30-40 ft	20%
40-60 stóp	30%
Ponad 60 stóp	40%

Dlatego jeśli masz drogę o szerokości 30–40 stóp , będziesz w stanie zbudować o 20% więcej niż dopuszczalna FSI, po uiszczeniu wymaganych opłat FSI składki.

Powierzchnia gruntu x normalna FSI x premia FSI w procentach = obszar zabudowany

Znaczenie FAR dla kupujących domy

Wartość FAR jest określana przez lokalne korporacje komunalne, aby zapewnić jak najlepsze warunki życia mieszkańcom tego obszaru, mając na uwadze gęstość zaludnienia, dostępność terenów otwartych, oddziaływanie przedsięwzięcia na środowisko oraz przygotowanie na wypadek klęski żywiołowej. Chociaż metody obliczania FAR różnią się w różnych miastach, wartość generalnie nie przekracza 2,5.

Im większa powierzchnia dostępna dla dewelopera , im wyższy może być budynek. Dlatego jeśli kupisz nieruchomość w takim projekcie, najprawdopodobniej będziesz mieszkać w gęstszej okolicy z wieloma innymi mieszkańcami i będziesz mieć wspólne udogodnienia i wydatki na prąd, wodę, kluby, baseny, windy itp.

Jednak wartość odsprzedaży dla projektu o niskim FAR będzie najprawdopodobniej wyższa niż dla nieruchomości, która była w projekcie o wysokim FAR. Dzieje się tak, ponieważ projekt o niskiej FAR zwykle oznacza krótsze budynki, mniejszą gęstość zaludnienia i więcej otwartych obszarów wokół projektu.

Zalety współczynnika powierzchni podłogi

Zasady i wytyczne dotyczące FAR pomagają utrzymać konstrukcję w ryzach, a także do pewnego stopnia zapewniają bezpieczeństwo konstrukcyjne budynku. W przypadku braku zasad FAR / FSI liczba nieautoryzowanych konstrukcji wzrośnie. Oto niektóre korzyści płynące z FAR:

• Istnieje wyraźne rozgraniczenie między otwartymi przestrzeniami i zabudowanymi przestrzeniami.
• Pomaga władzom wspierać stabilny, planowany wzrost

Co należy wiedzieć o naruszeniu FAR?

Naruszenie FAR przez programistę zwykle wychodzi na jaw dopiero wtedy, gdy odpowiedni organ ds. rozwoju wystawia certyfikat ukończenia. Dlatego nabywcy domu powinni poprosić o okazanie świadectwa ukończenia przed zakupem nieruchomości w projekcie. Zakup nieruchomości w ramach projektu, który naruszył przepisy FAR miasta / miejscowości, może mieć poważne konsekwencje dla zdolności kredytowej, gdybyś ubiegał się o pożyczkę.

Wyjątki od współczynnika powierzchni użytkowej

Niektóre ważne wyjątki od FAR obejmują udogodnienia, takie jak przestrzenie wspólne, parkingi, wszelkie otwarte przestrzenie wewnętrzne, takie jak balkon, piwnice używane wyłącznie do parkowania, strychy, zewnętrzne przestrzenie, boiska sportowe itp. Te obszary nie są uwzględnione w FAR.

Często zadawane pytania dotyczące współczynnika powierzchni podłogi

Czy wzrost FAR obniży koszty nieruchomości?

Istnieje powód, dla którego FAR w różnych obszarach jest ustalony lub musi być ustalony przez władze. Na przykład, w strefach silnie sejsmicznych, umożliwienie deweloperom budowy wieżowców bez żadnych ograniczeń jest niebezpieczne. Z drugiej strony wyższy FAR pomoże konstruktorowi opracować więcej jednostek, obniżając w ten sposób koszty rozwoju. Niemniej jednak koszt nakładów na budowę jest również głównym wyznacznikiem ostatecznej ceny. W związku z tym sam wzrost FAR nie może prowadzić do spadku cen nieruchomości.

Czy małe miasta pozostają w tyle z powodu niższego FAR?

FAR zależy od przepisów dotyczących kontroli rozwoju (DCR) i jest obliczany z uwzględnieniem bezpieczeństwa konstrukcji i jej otoczenia. Miasta poziomu 2 i 3 mają stosunkowo niższe możliwości zatrudnienia i słabo rozwiniętą lub rozwijającą się infrastrukturę, a zatem możliwości wzrostu są mniejsze, co prowadzi do opóźnień. FAR to nie jedyny czynnik, który wpływa na rozwój miasta.

Stosunek powierzchni w indyjskich miastach

Deweloperzy często proszą o wyższy FAR, aby zniwelować popyt i podaż luka. Często pozbawieni skrupułów budowniczowie mogą nawet naruszać przepisy FAR. Bardzo ważne jest przestrzeganie zasad, aby każdemu zapewnić bezpieczne warunki życia. W Indiach FAR waha się od 1 do 3,5.

Zobacz także: Kodeks rozwoju dotyczący lokali mieszkalnych i niemieszkalnych

FAR w lokalach mieszkalnych: mieszkania działkowe

Źródło: MoHUA

FAR w budownictwie grupowym

Liczbę mieszkań oblicza się na podstawie gęstości zaludnienia podanej w planie zagospodarowania, biorąc pod uwagę populację 4,5 osoby na jednostkę mieszkalną. Maksymalny FAR to 125 lub 1,25. Wyższe FAR mogą być podane w zależności od schematu rozwoju i nie powinny przekraczać 150.

Najnowsze aktualizacje FAR

Haryana zmienia Kodeks Budowlany 2017

Rozdziały 6 i 7 kodeksu budowlanego Haryana zostały zmienione, a zmienione zasady są następujące:

Rozmiar działki	Maksymalne dopuszczalne pokrycie terenu	Dopuszczalna piwnica	Maksymalny FAR	Maksymalna wysokość
Do 60 metrów kwadratowych	85%	jednopoziomowe	220%	16,5 metra
60-150 metrów kwadratowych	80%	jednopoziomowe	200%	16,5 m
150-225 mkw.	70%	jednopoziomowe	180%	16,5 metra

Premium FSI w Karnatace

Po raz pierwszy omawiany w 2017 r. rząd Karnataki przyznał sankcje premii FSI w 2020 r. Dozwolone F AR nie wiąże się z żadnymi opłatami, ale ci, którzy chcą premium FAR, będą musieli zapłacić 50% wartości orientacyjnej dodatkowego obszaru, który zbudują przy użyciu dodatkowej przestrzeni, zgodnie z projektem zasad zgłoszonym przez rząd. Ten plan jest teraz otwarty na opinie obywateli.

Plan generalny Delhi na 2041 r.

Mamy nadzieję, że nadchodzący plan generalny 2041 dla Delhi doprowadzi do transformacji stolicy. W koloniach mieszkalnych, które powstały ponad 50 lat temu, może wzrosnąć aktywność rewitalizacyjna. Delhi Development Authority (DDA) przygotowuje MPD 2041 wraz z National Institute of Urban Affairs (NIUA). Wiceprzewodniczący DDA Anurag Jain powiedział, że DDA rozszerzy wsparcie tam, gdzie będzie to potrzebne. Niektóre kolonie z domami parterowymi odniosą korzyści, ponieważ wcześniej FAR wynosił 1.33, ale teraz jest 2.

Maharasztra może obniżyć składkę płatną na FAR

W celu ożywienia schorowanego sektora nieruchomości w finansowej stolicy Indii, rząd Maharasztry może ogłosić obniżenie składek płaconych przez budowniczych w celu wykorzystania powierzchni do budowy dla ich projektów w Bombaju. W ubiegłym roku poprzedni rząd obniżył stawki z 50% do 40% gotowych wartości kalkulacyjnych na okres dwóch lat. Może to ulec dalszemu obniżeniu o 10% -15%.

Departament Lokalnych Jednostek Pendżabu w celu zidentyfikowania gruntów pod przystępne cenowo mieszkania

Miejskie organy lokalne w Pendżabie są w trakcie poszukiwania gruntów pod rozwój tanich mieszkań. Mogą pojawić się dwie kategorie lokali, czyli mieszkania o powierzchni 60 mkw. Dla części słabszej ekonomicznie (EWS) i 110 mkw. Dla grupy o średnich dochodach (MIG). Chociaż koszt projektu nie został jeszcze określony, FAR wynosi 3,50 dla projektów o powierzchni od jednego do pięciu akrów.

DDA wydłuża termin płatności opłat FAR

Delhi Urząd ds. Rozwoju (DDA) wydłużył ostatni termin płatności dodatkowych opłat FAR i opłat za konwersję użytkowania w świetle pandemii COVID-19. Ostatnia data to 31 grudnia 2020 r. Decyzja ta została podjęta podczas spotkania, któremu przewodniczył wicegubernator Delhi Anil Baijal. Przechodząc na Twittera, Baijal powiedział również: „Sprzedaż 50% mieszkań EWS z przydziału DDA w projektach mieszkaniowych grupowych została uproszczona, aby uniknąć podwójnej opłaty skarbowej, a tym samym obniżyć koszty & ułatwiając szybki przydział . ” Dalsze szczegóły są oczekiwane z biura DDA.

Projekt mieszkaniowy CHB wycofany, plan podwyżek FAR zniszczony

Najnowszy program mieszkaniowy Chandigarh Housing Board (CHB) w sektorze 53, gdzie koszt 1BHK nieruchomość w grupie o niskich dochodach to Rs 86 lakhs, a nieruchomości HIG obejmujące 3BHK szacuje się na 1,50 crores Rs, przyciągnęły sporą liczbę zainteresowanych kupujących. Zgodnie z najnowszymi osiągnięciami administracja odrzuciła propozycję. Trzecie odrzucenie. CHB stwierdził, że aby uczynić go przystępnym cenowo mieszkaniem, istniała potrzeba zwiększenia FAR, ale teraz po odrzuceniu program został odrzucony.

W górę ok oznacza wyższy FAR dla przemysłu działki

Rząd Uttar Pradesh dał ukłon w stronę mieszanego użytkowania gruntów pod działki przemysłowe. FAR dla obszarów, które zostały już zagospodarowane, zostanie zwiększony do 2,5 z 1,5 FAR zwykłym i jednym FAR do kupienia. W przypadku obszarów, które nie zostały jeszcze rozwinięte, FAR będzie 3,5, w tym 2,5 jako zwykłe FAR i jeden jako FAR do kupienia. Jednak będzie się to różnić w zależności od miejsca.

FAR: Szybkie podsumowanie

Co obejmuje powierzchnia brutto?

Składa się z lobby, powierzchni dla najemców i części wspólne, obszary wyposażenia mechanicznego, schody, piwnice, pralnie, magazyny, toalety i atrium.

Czego nie obejmuje powierzchnia brutto?

Przestrzenie zewnętrzne, balkony , patia, parking, zadaszone chodniki i podjazdy, strychy i boiska sportowe na świeżym powietrzu nie są wliczane do powierzchni brutto.

(Z danymi uzyskanymi od Sneha Sharon Mammen).

Często zadawane pytania