Badania przeprowadzone przez firmę Black Knight pokazują, że właściciele domów w USA mieli potencjał pożyczkowy 6,6 bln USD w drugim kwartale 2020 r. – haj wszechczasów. Jest oczywiste, że wielu właścicieli domów ma możliwości uzyskania pożyczki pod zastaw domu, linii kredytowej pod zastaw domu (HELOC) lub refinansowania w formie wypłaty. Ale czy powinieneś? A jeśli tak, to ile kapitału należy spieniężyć z domu?

Oto kilka rzeczy, które należy wiedzieć na temat ubiegania się o pożyczkę pod zastaw domu, HELOC lub refinansowanie typu cash-out. Nauczenie się, jak wydobyć kapitał z domu, może pomóc Ci zdecydować, która z tych opcji (jeśli w ogóle) jest dla Ciebie odpowiednia.

Jak obliczyć kapitał własny w swoim domu

Twój kapitał własny jest różnicą między oszacowaną wartością domu a kwotą, którą nadal jesteś winien Twój kredyt hipoteczny. Mówiąc prościej, reprezentuje ilość twojego domu, którą faktycznie posiadasz. Na przykład, jeśli Twój dom wyceniany jest na 200 000 USD, a jesteś winien 120 000 USD, wówczas masz w domu 80 000 USD kapitału własnego. Reszta (saldo kredytu hipotecznego) to część Twojego domu, która nadal jest własnością banku.

Pamiętaj, że pożyczkodawcy nadal ustalają maksymalną kwotę, jaką możesz pożyczyć, często 80 lub 85 procent dostępnego kapitału – tak więc nowa pożyczka lub refinansowanie są najbardziej sensowne, jeśli wartość Twojego domu wzrosła lub spłaciłeś znaczną część kredytu hipotecznego.

Będziesz mieć więcej opcji finansowania, jeśli masz wysoki wysokość kapitału własnego. Pożyczkobiorcy na ogół muszą mieć co najmniej 20 procent kapitału własnego w swoim domu, aby kwalifikować się do refinansowania lub pożyczki typu cash out, co oznacza maksymalny współczynnik wartości kredytu do wartości (LTV) wynoszący 80 procent bieżącej wartości domu.

Obliczanie współczynnika kredytu do wartości (LTV)

Aby obliczyć współczynnik kredytu do wartości (LTV), weź kwotę istniejącej lub nowej pożyczki i podziel ją przez oszacowaną wartość Twojego domu. Korzystając z powyższego przykładu, podzieliłbyś saldo kredytu hipotecznego (120 000 USD) przez oszacowaną wartość swojego domu (200 000 USD), aby obliczyć LTV: 60%.

LTV 60% oznacza, że masz 40% kapitału własnego domu, co generalnie oznacza, że kwalifikujesz się do refinansowania lub pożyczki.

Jak wyprowadzić kapitał z domu

Istnieją różne sposoby wyprowadzenia kapitału z domu. Obejmują one pożyczki pod zastaw domu, linie kredytowe pod zastaw domu (HELOC) i refinansowanie typu cash-out, z których każdy ma zalety i wady.

• Kredyt pod zastaw domu: jest to drugi kredyt hipoteczny o stałej wartości kwota, według stałej stopy procentowej, do spłaty w ustalonym okresie. Działa podobnie do kredytu hipotecznego i zazwyczaj jest oprocentowany nieco wyżej niż pierwszy kredyt hipoteczny. Dzieje się tak, ponieważ jeśli dom zostanie przejęty, pożyczkodawca jest za pierwszym pożyczkodawcą w kolejce do spłaty w drodze sprzedaży domu.
• Linia kredytowa pod zastaw domu: HELOC to druga hipoteka z saldo odnawialne, takie jak karta kredytowa, z oprocentowaniem zmieniającym się w zależności od stopy podstawowej. Jednak w niektórych przypadkach pożyczkodawcy pozwolą ci wykupić HELOC o stałym oprocentowaniu. HELOCs często mają dwa etapy pożyczania przez długi okres, na przykład 30 lat. W ciągu pierwszych około 10 lat występuje okres wykorzystania linii kredytowej, w którym jest otwarta linia kredytowa, a Ty odpowiadasz tylko za dokonywanie płatności odsetkowych. Pożyczka jest następnie konwertowana na okres spłaty wynoszący około 20 lat, który obejmuje kwotę główną.
• Refinansowanie wypłaty: ta pożyczka jest refinansowaniem hipotecznym na kwotę wyższą niż kwota zadłużenia, w której pożyczkobiorca bierze różnicę w gotówce . Są one powszechnie używane jako narzędzie w przebudowach. Kupujący mogą zaciągnąć krótkoterminową pożyczkę budowlaną, a następnie spłacić koszty budowy nowego domu o wartości spieniężenia.

Korzyści z wykupienia kapitału własnego

Jedną z głównych zalet wykorzystania kapitału własnego, gdy potrzebujesz znacznej kwoty pieniędzy, jest to, że często możesz uzyskać dostęp do gotówki po znacznie niższych stopach procentowych niż w przypadku pożyczek osobistych lub kart kredytowych. Kiedy musisz pokryć duże wydatki, takie jak remont domu, czesne lub konsolidacja zadłużenia, korzystanie z kapitału własnego może być znacznie mniej kosztownym sposobem na uzyskanie funduszy.

„To często najtańsza forma finansowania dostępna dla właścicieli domów, ”- mówi Vikram Gupta, szef działu kapitału mieszkaniowego w PNC Bank.„ Ponieważ pożyczka jest zabezpieczona przez dom, pożyczkodawcy mogą oferować ją po niższej stopie procentowej w porównaniu z innymi produktami pożyczkowymi dla konsumentów ”.

Kolejna korzyść z dostępu w ten sposób odsetki, które płacisz od pożyczki pod zastaw domu lub linii kredytowej, mogą być odliczone od podatku.Odliczenie może być dostępne, jeśli wykorzystasz pieniądze na zakup, budowę lub znaczne ulepszenie domu, zgodnie z IRS.

Ryzyko do rozważenia

Wyciąganie kapitału z domu nie ma zalety, nie jest też pozbawione ryzyka. Podstawową wadą jest to, że Twój dom służy jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego lub produktu kapitałowego.

„Oznacza to, że jeśli nie jesteś w stanie spłacać miesięcznych spłat przez dłuższy okres czasu, istnieje ryzyko, że pożyczkodawca może przejąć (przejąć) Twój dom ”, mówi Gupta.

Innym problemem często związanym z wyprowadzaniem kapitału z domu jest możliwość spadku wartości domu w związku ze spadkiem na rynku nieruchomości .

„Jeśli wartość domów na danym rynku spada, kredytobiorcy są narażeni na ryzyko, że będą dłużni więcej niż jest wart dom” – mówi Jason Salcido, dyrektor sprzedaży cyfrowych kredytów hipotecznych w PenFed Credit Union.

Która opcja jest dla mnie odpowiednia?

Najlepsza opcja na kapitał własny zależy od tego, na co zamierzasz przeznaczyć środki i czy znasz dokładną kwotę, którą musisz pożyczyć. Rozważmy następujące scenariusze:

• Konsolidacja zadłużenia. Aby refinansować zadłużenie o wysokim oprocentowaniu, najlepiej zaciągnąć pożyczkę pod zastaw domu. W ten sposób możesz zaciągnąć pożyczkę na dokładnie taką kwotę, jaką potrzebujesz do refinansowania. Ponadto będziesz mieć stałe miesięczne płatności o stałej stopie procentowej, na które łatwiej byłoby zaplanować budżet. Jeśli zamiast tego wykupisz HELOC, Twoje miesięczne raty mogą wzrosnąć, co utrudni spłatę pożyczki, jeśli masz ustalony budżet.
• Płacenie za edukację dziecka. Jeśli zdecydowałeś się zapłacić za edukację swojego dziecka z kapitału własnego, lepszym rozwiązaniem może być HELOC. Ponieważ trudno byłoby Ci poznać całkowitą kwotę, jaką dziecko musiało zapłacić, pożyczanie w razie potrzeby miałoby większy sens.
• Ulepszenia domu. W przypadku projektów remontowych zależy to od tego, czy wiesz, ile potrzebujesz pożyczyć. Jeśli znasz kwotę, rozsądniej jest rozważyć skorzystanie z kredytu hipotecznego lub refinansowania w formie wypłaty. Jeśli jednak pracujesz nad projektem, który wiąże się z bieżącymi kosztami, najlepiej będzie zastosować HELOC. W ten sposób możesz pożyczyć więcej pieniędzy, jeśli projekt przekroczy budżet.

5 sposobów na zwiększenie kapitału własnego domu

Jeśli chcesz pożyczyć z kapitału własnego, ale nie osiągnąłeś jeszcze progu LTV swojego pożyczkodawcy, istnieje kilka sposobów na zwiększenie posiadanego kapitału własnego.

1. Spłać swój kredyt hipoteczny

Najskuteczniejszym sposobem na zwiększenie kapitału własnego domu jest spłata kredytu hipotecznego szybciej niż przewidywano. Jeśli nie możesz sobie pozwolić na spłatę pozostałego kredytu hipotecznego w całości, spróbuj dokonać większych miesięcznych rat, a nawet kilku dodatkowych rat rocznie. Nie tylko pomoże Ci to szybciej zbudować kapitał własny, ale także zaoszczędzi tysiące dolarów odsetek. Zanim to zrobisz, skonsultuj się ze swoim pożyczkodawcą hipotecznym, aby upewnić się, że nie ma kary za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.

Jak to wpływa na kapitał własny w Twoim domu: Dokonywanie dodatkowych płatności na rzecz kwoty głównej kredytu hipotecznego jest najprostszy sposób na zwiększenie kapitału własnego. Każdy dolar, który spłacisz wcześniej na poczet kredytu hipotecznego, to jeden dolar wartości Twojego domu.

Zwiększ wartość swojego domu

Innym świetnym sposobem na zbudowanie kapitału własnego domu jest zwiększenie wartości domu. własność. Na przykład możesz zainwestować w przebudowę wnętrz, kształtowanie krajobrazu, panele słoneczne lub technologię, aby uczynić swój dom bardziej energooszczędnym. Przed podjęciem decyzji o wydaniu na projekt przebudowy upewnij się, że ulepszenia zapewnią wysoki zwrot z inwestycji (ROI). Naprawa kuchni, budowa patio i wymiana dachu to świetne sposoby na zwiększenie wartości nieruchomości.

Jak to wpływa na kapitał własny w domu: Zwiększając wartość domu, możesz zwiększyć kapitał własny, nawet bez zmiany kwoty, którą jesteś winien. Przyjmując takie podejście, pamiętaj jednak, że ogólne warunki rynkowe mogą mieć również wpływ na wartość Twojego domu. Nie wszystkie remonty zwiększą wartość Twojego domu, więc mądrze wybieraj ulepszenia.

Refinansowanie krótszej pożyczki

Jeśli możesz sobie pozwolić na spłatę większej kwoty miesięcznych rat kredytu hipotecznego, rozważ refinansowanie kredytu krótkoterminowego. Na przykład, jeśli obecnie masz 30-letni kredyt hipoteczny, pomyśl o przejściu na 12-letni kredyt, abyś mógł spłacić swój kredyt wcześniej i jednocześnie budować kapitał własny. Pamiętaj jednak, że refinansowanie kredytu hipotecznego na krótszy okres zwiększy Twoje miesięczne raty, więc upewnij się, że możesz sobie pozwolić na pokrycie dodatkowych kosztów każdego miesiąca przed refinansowaniem.

Jak to wpływa na kapitał własny w Twoim domu: Kiedy refinansujesz pożyczkę hipoteczną na krótszy okres, mniejsza część Twojej płatności przeznaczana jest na spłatę odsetek. Oznacza to, że większa część każdej miesięcznej raty jest przeznaczona na spłatę kapitału hipotecznego, co zwiększa kapitał własny.

Popraw swoją zdolność kredytową

Chociaż budowanie swojej zdolności kredytowej niekoniecznie zwiększy kapitał własny domu, da Ci możliwość wykupienia większej ilości pieniędzy. Niezależnie od tego, ile domu posiadasz, jeśli masz słabą zdolność kredytową, kwota, którą możesz pożyczyć, zostanie poważnie ograniczona. Kredytodawcy postrzegają właścicieli domów ze złymi wynikami kredytowymi jako obarczonych wysokim ryzykiem i mniej skłonnych do spłaty pożyczki. Płacenie rachunków na czas i utrzymywanie niskiego salda karty kredytowej może pomóc w poprawieniu zdolności kredytowej.

Jak to wpływa na kapitał własny w Twoim domu: Poprawa zdolności kredytowej nie wpłynie bezpośrednio na kapitał własny, ale ma wpływ na rodzaje pożyczek, do których będziesz się kwalifikować. Jeśli jesteś w stanie podnieść swoją zdolność kredytową, możesz kwalifikować się do wykupienia 80% swojego kapitału zamiast tylko 70%.

Skorzystaj z wahań rynkowych

To prawda, jest to mniej proaktywne podejście, ale rynki nieruchomości zmieniają się w czasie, a wartość twojego domu odpowiednio się zmienia. Wraz ze wzrostem popytu i wzrostem cen mieszkań rośnie wartość Twojego domu. W rezultacie Twój kapitał własny rośnie.

Chociaż to podejście wymknęło się z Twoich rąk, możesz być proaktywny, regularnie monitorując i sprawdzając wartość swojego domu w witrynach takich jak Zillow i Redfin.

Jak to wpływa na kapitał własny w Twoim domu: Na wartość Twojego domu, a tym samym posiadany w nim kapitał, wpływają siły rynkowe, takie jak zwiększony popyt. Regularne sprawdzanie wartości domu pomoże Ci być na bieżąco, dzięki czemu będziesz gotowy do działania w odpowiednim momencie.

Inne uwagi dotyczące zaciągania pożyczki pod zastaw domu

Jeśli myślisz, że jesteś gotowy do wykorzystania kapitału własnego domu, pamiętaj o następujących kwestiach.

• Stawki kapitału domu są stosunkowo niskie. Pożyczki pod zastaw domu i linie kredytowe pod zastaw domu (HELOC) mają znacznie niższe oprocentowanie niż karty kredytowe i inne rodzaje pożyczek i mogą być łatwiejsze do uzyskania. Dzieje się tak, ponieważ pożyczki pod zastaw domu są pożyczkami zabezpieczonymi, co oznacza, że wykorzystują Twój dom jako zabezpieczenie na wypadek zaległości w płatnościach.
• Wartość domu może spaść. Jednym z powodów, dla których należy zachować ostrożność w przypadku pożyczek pod zastaw domu, są wahania wartości domów. Jeśli zaciągniesz dużą pożyczkę, a wartość twojego domu spadnie, możesz być winien więcej, niż jest wart twój dom. Jest to stan znany jako „do góry nogami” lub „pod wodą”. Krach na rynku mieszkaniowym w 2008 r. Spowodował, że miliony kredytobiorców utknęło w domach, których nie mogli sprzedać, ponieważ ich wartość spadła, a kwota ich kredytu hipotecznego przewyższała wartość ich domu.
• Twój dom jest zagrożony. Jeśli kupiłeś swój dom lub refinansowałeś swój dom, gdy stopy procentowe były niskie, musisz zadać sobie pytanie, jak mądrze jest pożyczać pod zastaw domu, zwłaszcza jeśli stopa, po której teraz pożyczasz, jest znacznie wyższa niż w przypadku pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli zalegasz z płatnościami, grozi Ci wykluczenie. Refundacja wypłaty może być lepszą opcją, jeśli możesz uzyskać dobrą stopę procentową, ale zaczynałbyś od nowa od spłaty odsetek.

Kolejne kroki

Jeśli zastanawiasz się nad pożyczeniem kapitału własnego z domu, pierwszym krokiem jest oszacowanie wartości domu. Następnie weź obecne saldo kredytu hipotecznego i podziel przez wartość domu, aby dowiedzieć się, czy się kwalifikujesz.

Opracuj plan, który wyjaśnia, dlaczego chcesz odebrać kapitał z domu oraz jak i kiedy będziesz spłacić to. Najlepiej, jeśli weźmiesz kapitał z domu tylko w określonym celu, który ma dodatni zwrot finansowy. Może to być wszystko, od konsolidacji innych długów o niższej stopie procentowej po poprawę wartości domu poprzez duży projekt modernizacji domu.

Na koniec ustal, czy pożyczka pod zastaw domu, linia kredytowa pod zastaw domu, czy też wypłata refinansowanie jest dla Ciebie najlepsze, a następnie rozejrzyj się z kilkoma pożyczkodawcami, aby rozpocząć proces.

Często zadawane pytania

Czy warto wyciągnąć kapitał z domu?

Wiele osób ma znaczny procent całkowitej wartości netto związany z kapitałem własnym. To, czy powinieneś zabierać kapitał z domu, często zależy od tego, co z nim robisz.

Niektórzy ludzie używają pożyczek pod zastaw domu jako sposobu na konsolidację niezabezpieczonego długu o wysokim oprocentowaniu i zmniejszenie ogólnych płatności . Inni wykorzystują kapitał własny na przebudowę lub projekt remontu domu. Tego rodzaju cele zwykle wiążą się z określonymi budżetami, które ułatwiają przewidywanie kwoty, jaką chcesz pożyczyć. Pozwala to określić, czy stać Cię na dodatkowe comiesięczne zobowiązanie do spłaty kredytu.

„Jeśli klienci potrzebują gotówki lub płynności, często najtańszą formą finansowania jest pobieranie kapitału z domu. dostępne finansowanie ”, mówi Gupta.„Jeśli klienci mają dostępne inne źródła gotówki lub płynności, takie jak gotówka, inwestycje lub inne aktywa finansowe, powinni rozważyć zwroty, które generują z tych funduszy w porównaniu z kosztem kredytu mieszkaniowego i dokonać odpowiedniego kompromisu między ryzykiem a zwrotem”.

Co jest lepsze: refinansowanie typu cash-out czy pożyczka pod zastaw domu?

Decyzja między refinansowaniem typu cash-out a pożyczką hipoteczną zależy od indywidualnych potrzeb – mówi Gupta. „Oba produkty są dość porównywalne pod względem wymagań dotyczących dokumentów i czasu przetwarzania. Różnice polegają na tym, że pożyczki pod zastaw domu zazwyczaj nie wiążą się z kosztami zamknięcia, podczas gdy refinansowanie wypłaty wiąże się z kosztami zamknięcia ”.

Ponadto ważne jest, aby zrozumieć, że wielu pożyczkodawców nie roluje podatków i ubezpieczenie pożyczek pod zastaw domu na depozyt. W rezultacie klienci mogą być odpowiedzialni za płacenie tych kwot osobno w skali roku.

„Klienci powinni upewnić się, że dokonują porównania jabłek z jabłkami między tymi dwoma produktami i uwzględniać wszystkie warunki” – mówi Gupta .

Ile kapitału mogę wyjąć z domu?

Chociaż kwota kapitału, którą możesz wynieść z domu, różni się w zależności od pożyczkodawcy, większość z nich pozwala pożyczyć 80 do 85 procent oszacowanej wartości domu. Aby pożyczyć tę kwotę, współczynnik LTV musi wynosić od 80 do 85 procent, co odpowiada 15 do 20 procentom kapitału własnego. Na przykład, jeśli aktualna wartość domu wynosi 200 000 USD, musiałbyś mieć co najmniej 30 000 do 40 000 USD w kapitale, w zależności od wymagań pożyczkodawcy.

Czy mogę wykorzystać pożyczkę pod zastaw domu na cokolwiek?

Pożyczka pod zastaw domu może być służył do kupowania czegokolwiek – pożyczkodawcy zwykle nie mają zasad korzystania z nich. Pożyczki pod zastaw domu można wykorzystać do opłacenia takich rzeczy, jak wydatki medyczne lub wymarzony ślub.

Chociaż możesz go użyć do sfinansowania tych rzeczy, lepiej jest użyć go do refinansowania długu o wysokim oprocentowaniu lub projektów renowacji domu. Wykorzystanie go w pierwszym przypadku pomoże Ci szybciej wyjść z zadłużenia, pod warunkiem, że zapewnisz sobie niższe oprocentowanie. Wykorzystanie go do tego drugiego może podnieść wartość domu.

Jeśli używasz go do innych celów, takich jak inwestowanie lub finansowanie firmy, nie ma gwarancji, że uzyskasz dobry zwrot z inwestycji, i możesz stracić pieniądze.

Więcej informacji:

• Linia kredytowa pod zastaw domu (HELOC) a pożyczka pod zastaw domu
• Jak obliczyć kapitał w domu
• 5 najważniejszych powodów, dla których warto wykorzystać kapitał własny w domu