Radioactief gas dat door poreuze funderingen van gebouwen sijpelt en de gezondheid van bewoners bedreigt, klinkt als sciencefiction, maar het is iets dat huiseigenaren in veel delen van Noord-Amerika zouden zich terecht zorgen moeten maken.

De boosdoener is radon, een kleurloos, reukloos, radioactief gas dat van nature voorkomt in de grond en het gesteente onder grote delen van het continent. Volgens de Citizen’s Guide to Radon van het Amerikaanse Environmental Protection Agency (EPA) is radon verantwoordelijk voor ongeveer 21.000 sterfgevallen door longkanker per jaar. Het is de tweede meest voorkomende oorzaak van longkanker in het algemeen (na roken) en de belangrijkste oorzaak van longkanker bij niet-rokers.

Gelukkig is radon gemakkelijk op te sporen. Met betrekking tot de gezondheidsrisico’s en de bijbehorende medische kosten, is het ook niet bijzonder duur om te beperken. Hoewel het niet mogelijk is om radon volledig uit huis te verdrijven, is het wel mogelijk om concentraties te verlagen tot niveaus die als veilig worden beschouwd door de federale gezondheidsautoriteiten en onafhankelijk medisch onderzoek.

Wat is radon?

Radon (atoomnummer: 86) is de zwaarste van de edelgassen, een klasse van elementen die wordt gekenmerkt door minimale chemische binding met andere elementen. Het wordt in de loop van de tijd gevormd als uranium en thorium, van nature voorkomende metalen die overal in de aardkorst worden aangetroffen, en vervallen tot andere elementen en isotopen.

Oorzaken en geografie van radon in huis

Vanwege zijn relatief lage dichtheid en het enorme gewicht van het gesteente waarin het zich vormt, wordt radon constant uit de grond gedrukt – zowel naar de buitenlucht, waar het onmiddellijk verdwijnt, als naar kelders en lagere woonlagen, waar het een risico vormt voor menselijke gezondheid.

Minder vaak kan opgelost radon zijn weg vinden naar de drinkwatervoorziening van een huis. Er zijn weinig aanwijzingen dat het inslikken van met radon besmet water een ernstig gezondheidsrisico inhoudt, hoewel het inademen van met radon besmette waterdruppels – hoogstwaarschijnlijk tijdens het douchen – gedurende lange perioden nadelige effecten kan hebben.

Hoewel radon wijdverspreid is, kunnen huizen in huizen in het noordoosten, middenwesten en Intermountain west hebben meer kans op verhoogde of onveilige radonniveaus dan huizen in het zuiden en aan de westkust. Op de radonrisicokaart van de EPA duiden zones 1 en 2 gebieden aan waar radonbeperking raadzaam kan zijn. Deze zones beslaan het grootste deel van het aangrenzende landoppervlak van de Verenigde Staten.

Gezondheidsrisico’s

Het is belangrijk om het risico van radon niet te overdrijven. Onder normale omstandigheden, ook in huizen met concentraties hoger dan de aanbevolen veilige niveaus, hoeft u zich geen zorgen te maken over kortstondige blootstelling aan radon. In tegenstelling tot andere schadelijke gassen die in huis kunnen voorkomen, zoals koolmonoxide, duurt het jaren voordat radon het menselijk lichaam aantast.

Dat gezegd hebbende, langdurige blootstelling aan radon is niet goed voor je. Volgens de Citizen’s Guide to Radon is blootstelling aan radonniveaus binnenshuis van meer dan 2 picocuries per liter lucht (pCi / l) abnormaal en vormt dit een gezondheidsrisico op de lange termijn. Ter referentie: het gemiddelde radonniveau binnenshuis is 1,3 pCi / l.

Volgens de EPA kan langdurige blootstelling (meerdere jaren of langer) aan een gemiddeld radonniveau van 2 pCi / l leiden tot kanker voor 4 op de 1.000 mensen die in de loop van hun leven gemiddeld nooit hebben gerookt. Omdat een diagnose van kanker jaren na blootstelling kan komen, is de absolute oorzaak moeilijk te bewijzen, dus kwalificeert de EPA alle voorspellende uitspraken.

Bij 4 pCi / l kunnen 8 op de 1.000 mensen longkanker krijgen. Bij 20 pCi / l kunnen 36 van de 1.000 mensen ziek worden.

De langetermijnrisico’s van blootstelling aan radon worden voor de huidige rokers vermenigvuldigd omdat radon zich gemakkelijk bindt aan ingeademde rookdeeltjes en veel langer in de longen blijft , toenemende blootstelling. Bij 2 pCi / l kunnen 32 op de 1.000 kanker krijgen. Bij 4 pCi / l kunnen 62 van de 1.000 ziek worden. Bij 20 pCi / l kunnen 260 van de 1.000 ziek worden. Als u rookt, is stoppen met roken de meest kosteneffectieve manier om het risico op blootstelling aan radon te verminderen.

Het risico op radon neemt waarschijnlijk ook toe voor mensen die in lager gelegen en gedeeltelijk ondergrondse kamers wonen, zoals kelder appartementen. Er is echter een gebrek aan medische studies op dit punt.

Radon detecteren en evalueren

Er zijn twee basismanieren om radon in huis te detecteren: een doe-het-zelf-radontest voor thuis kopen kit of het inhuren van een gekwalificeerd radon-inspectiebedrijf.

Thuistestkits

Thuistestkits zijn meestal vrij goedkoop – $ 15 tot $ 30 in winkels of online. Grote winkels voor woningverbetering, zoals The Home Depot en Lowe’s, hebben radontestkits op voorraad, evenals veel onafhankelijke bouwmarkten. Als u liever online koopt, verkoopt Amazon de First Alert RD1 Radon Gas Test Kit voor minder dan $ 15.

Sommige thuistestkits testen radonniveaus op korte termijn, meestal gedurende drie tot vier dagen. Anderen testen niveaus op langere termijn over perioden van wel een jaar.In beide gevallen vereisen de meeste kits dat u ze – meestal met een vooruitbetaald verzendetiket – naar een laboratorium stuurt voor analyse nadat de testperiode is afgelopen.

Zelftestkits zijn nauwkeurig genoeg om een fundamentele beslissing te nemen over of mitigatie nodig is, hoewel ze niet ideaal zijn voor nauwkeurige metingen of het vaststellen van minuut-tot-minuut fluctuaties.

Professionele detectie

Als u een nauwkeurigere meting wilt of in de midden in een onroerendgoedtransactie – ofwel een huis verkopen dat niet eerder op radon is getest, of een huis kopen in een gebied dat bekend staat om radon binnenshuis – investeren in professionele radonmeetdiensten. Professionele metingen zijn nauwkeuriger dan doe-het-zelfmetingen en bieden de extra veiligheid van certificering door derden, wat betekent dat de huiseigenaar niet kan beweren dat de radonniveaus van het huis veilig zijn, terwijl dat in werkelijkheid niet het geval is. Hoewel de meeste staten en gemeenten geen radontestcertificering vereisen als voorwaarde voor eigendomsoverdracht, hebben veel particuliere hypotheekverstrekkers dit wel nodig.

Veel algemene aannemers en sommige huizeninspectiebedrijven bieden radondetectie- en -meetservices aan. De milieudiensten van de meeste staten houden lijsten bij van goedgekeurde of gelicentieerde bedrijven. Professionele radondetectiekosten variëren van $ 150 tot $ 800, volgens HomeAdvisor.

Betalen voor radondetectie en -beperking voordat u een huis koopt

Als u een huis koopt in een gebied waar radon is gebruikelijk, vraag in uw aankoopaanbod dat de verkoper betaalt voor een radoninspectie, bij voorkeur door een gekwalificeerde radoninspecteur. Veel verkopers zijn daartoe bereid, zelfs op de markten van verkopers.

Als de inspectie verhoogde radonniveaus aan het licht brengt, wees dan niet verlegen om uw bod afhankelijk te maken van door de verkoper betaalde radonvermindering. En als de verkoper zich verzet tegen die bepaling, die de escrow-periode kan verlengen, overweeg dan om de verkoper te vragen een deel van de afsluitingskosten te dekken dat gelijk is aan de verwachte kosten van het mitigatiesysteem, en installeer het systeem vervolgens nadat hij is verhuisd.

Radonconcentraties evalueren en bepalen of deze moet worden beperkt

De EPA moedigt radonbeperking aan voor concentraties binnenshuis van meer dan 2 pCi / l en beveelt dit sterk aan voor concentraties hoger dan 4 pCi / l. Het verlagen van radonniveaus tot onder 2 pCi / l is niet kosteneffectief met de huidige mitigatietechnologieën. Als iemand in uw huishouden rookt of als er kleine kinderen aanwezig zijn, is de reden voor verzachting op niveaus tussen 2 en 4 pCi / l veel sterker.

Het is vermeldenswaard dat veel nieuwbouwwoningen in gebieden met een hoog radon beschikken over vooraf geïnstalleerde systemen voor het verminderen van radon. Hoewel hun kosten doorgaans worden weerspiegeld in de aankoopprijs van het huis, kunt u met vooraf geïnstalleerde systemen een belangrijk item van uw takenlijst na aankoop schrappen.

Opties voor het verminderen van radon

Opties voor het verminderen van radon zijn er in veel verschillende vormen. In het algemeen zijn professioneel geïnstalleerde afzuigsystemen effectiever om radonconcentraties binnenshuis terug te brengen tot veilige niveaus. Ze kunnen echter duurder zijn dan andere systemen, met een gemiddelde kostprijs van ongeveer $ 1.000 en hoge kosten van $ 3.000 of meer voor uitgebreidere of complexe systemen, volgens HomeAdvisor’s kostengids voor radonsanering. (Tenzij anders vermeld, zijn alle hier genoemde mitigatiekosten afkomstig van HomeAdvisor.)

Systemen zonder afzuiging en doe-het-zelfoplossingen vereisen kleinere investeringen vooraf, meestal in het lage bereik van drie cijfers. Ze vereisen echter vaak regelmatig onderhoud voor bijbehorende apparatuur, zoals ventilatoren, of opnieuw aanbrengen van afdichtingsmiddelen, en kunnen overheadkosten veroorzaken – bijvoorbeeld door stroom te verbruiken – wat resulteert in doorlopende of terugkerende kosten die hun levensduurkosten verhogen. Bovendien leggen sommige, zoals overdruk- of ventilatiesystemen die gesloten ramen en deuren vereisen om goed te werken, ook vervelende beperkingen op aan huiseigenaren.

Bodemafzuigsystemen

Er zijn vijf hoofdtypen bodemaanzuigsystemen. Tenzij u een erkende aannemer bent, is professionele installatie vereist. Degenen die het gebruik van aangedreven ventilatoren gebruiken, verbruiken aanzienlijke hoeveelheden elektriciteit en hebben daarom niet te verwaarlozen jaarlijkse bedrijfskosten die variëren op basis van de duur van de werking en de lokale energieprijzen.

In veel gevallen vereisen grondafzuigsystemen enige aanpassing aan de woning, zoals boren in de fundering of de constructie van verticale schachten voor uitlaatopeningen. Ze kunnen daarom het beste worden gedaan door professionals.

1. Actieve drukverlaging onder de plaat

Actieve drukverlaging onder de plaat (ASSD) is de meest gebruikelijke en effectieve techniek voor het verminderen van radon. ASSD bestaat uit een of meer luchtdichte aanzuigopeningen die in het gesteente of de grond onder de plaat van het huis zijn geïnstalleerd. Deze buizen worden meestal door het huis, onder de plaat of langs een buitenmuur geventileerd.Een ventilator die in de bovenloop van elke pijp is geïnstalleerd, creëert een vacuüm dat radon uit de grond, door de pijp en uit een buitenopening trekt – meestal op zolder, aan de daklijn of in een hoek van de tuin – waar het gas onschadelijk wordt afgevoerd .

ASSD-kosten zijn afhankelijk van het aantal benodigde ontluchtingspijpen, de diepte van de fundering, de grootte van het huis en het type drukverlagingsproces dat wordt gebruikt. De kosten variëren van $ 800 tot $ 2500, hoewel ze in zeer grote huizen hoger kunnen zijn.

2. Actieve afvoertegelaanzuiging

Huizen met een afvoertegel geïnstalleerd op de buitenste fundering gebruiken soms plaatselijke verzachtingssystemen die de afzuiging rechtstreeks op de tegel toepassen, waardoor radon effectief van het huis naar de buitenlucht wordt geblazen. Omdat het afzuigen van afvoertegels meestal niet onder de fundering moet worden geboord of verticale ventilatiekolommen door het huis hoeft te worden geïnstalleerd, is het over het algemeen goedkoper om te installeren dan ondervloersystemen. De totale kosten variëren van $ 800 tot $ 1700, afhankelijk van de grootte van het huis en het aantal leidingen.

3. Actieve blokwandafzuiging

Huizen met holle funderingsmuren (blokmuren) ondersteunen grondafzuigsystemen die direct in de funderingsmuur zijn geïnstalleerd. Blokwandsystemen creëren onderdruk in de muur en ventileren opgevangen radon naar een hoger buitenniveau. De kosten van het systeem zijn vergelijkbaar met de systeemkosten van actieve subplaten: ongeveer $ 1.500 tot $ 3.000.

Afhankelijk van de grootte en indeling van een huis is een blokwandsysteem echter mogelijk niet voldoende om radon binnenshuis terug te brengen tot een acceptabel niveau . In dit geval moet u waarschijnlijk een blokwandsysteem koppelen aan een kleiner ASSD-systeem – tegen aanzienlijke extra kosten – of investeren in een groter ASSD-systeem.

4. Actieve afzuiging van het opvanggat

Het afzuigen van het opvanggat komt het meest voor in huizen die zijn gebouwd op hoogwaardige platen met uitsparingen voor het opvanggat voor actieve waterafvoer. Afzuigsystemen met opvanggat zijn vergelijkbaar met systemen met actieve onderplaten (ASSD), met als belangrijkste toevoeging een luchtdichte, waterdichte dop op het putgat om het afzuigen te vergemakkelijken. Systeemkosten zijn ongeveer gelijk aan ASSD-systemen – ongeveer $ 1.500 tot $ 3.000.

5. Passieve drukverlaging onder de plaat

Systemen voor passieve drukverlaging onder de plaat (PSSD) lijken op ASSD-systemen, zonder de afzuigventilatoren. In plaats van actieve afzuiging vertrouwt PSSD op natuurlijke luchtstroom en het drukverschil tussen de open lucht en de bovenste laag van gesteente.

PSSD-systemen kosten iets minder dan ASSD-systemen: ongeveer $ 500 tot $ 2.500, afhankelijk van de aantal leidingen en grootte van de woning. Ze zijn echter niet zo effectief in het verwijderen van radon van onder het huis. Als gevolg hiervan hebben huizen met PSSD-systemen de neiging om hogere radonconcentraties binnenshuis te hebben dan huizen in de buurt met ASSD-systemen, hoewel het exacte verschil verschilt per geologie en andere factoren.

DIY of Ad Hoc-systemen

In tegenstelling tot grondafzuigsystemen, gebruiken deze radonbeperkende technieken geen gesloten onderdruksysteem dat professionele installatie vereist. Omdat ze zonder professionele hulp kunnen worden geïnstalleerd en verwijderd, worden ze als tijdelijk beschouwd en worden ze vaak aanbevolen voor gebruik als u een meer permanente oplossing overweegt.

6. Warmteterugwinningsventilator (warmtewisselaar)

Een warmteterugwinningsventilator (HRV), of warmtewisselaar, is een mechanisch apparaat dat de ventilatie binnenshuis verhoogt door buitenlucht naar binnen te zuigen en binnenlucht via externe ventilatieopeningen te verwijderen. Wanneer het wordt gebruikt als een radonverminderingssysteem, ventileert het effectief radon-besmette lucht en voert het radonvrije lucht in. Het heeft ook een bijkomend voordeel: lagere verwarmings- en koelingskosten.

Warmtewisselaars werken het beste in kleinere, gesloten ruimtes met een beperkte luchtstroom, zoals een kelder. Voor de beste resultaten moeten ze continu worden gebruikt. Hoewel nieuwe warmtewisselaars $ 600 of meer kunnen kosten, kunnen gebruikers volgens de Universiteit van Minnesota die investering terugverdienen door lagere energierekeningen.

7. Kruipruimteventilatie

Kruipruimteventilatie is er in twee vormen: actief en passief.

Actieve ventilatie houdt in dat er een ventilator wordt opgesteld bij de hoofdingang van de ruimte en deze continu laat blazen, het creëren van positieve druk die de snelheid van radonlekkage uit de omringende grond vermindert. Ventilatieopeningen die de kruipruimte verbinden met de buitenlucht, verminderen radon nog verder. De kosten van actieve DIY kruipruimteventilatie variëren sterk, afhankelijk van het aantal ventilatieopeningen en het type ventilator; standaard vloer- of raamventilatoren kosten ongeveer $ 30, maar industriële ventilatoren zijn duurder.

Actieve ventilatie van de kruipruimte werkt het beste als de ramen en deuren van het huis altijd gesloten blijven of als de kruipruimte professioneel is ingekapseld (volledig geseald). Professionele inkapseling kan kostbaar zijn: tussen $ 1.000 en $ 15.000, per HomeAdvisor, afhankelijk van de complexiteit van het project. Het kan echter nodig zijn in koude klimaten of in oudere huizen met aanzienlijke vochtindringing in de kruipruimte.

Passieve ventilatie daarentegen houdt alleen in dat de kruipruimte naar buiten wordt geventileerd, wederom met gesloten ramen en deuren, zonder het extra voordeel van een ventilator. Hoewel het niets kost, is het veel minder effectief dan actieve ventilatie.

8. Lagere drukregeling

Deze methode is vergelijkbaar met ventilatie in kruipruimten, maar dan op grotere schaal. Het omvat het opzetten van een ventilator bij ingangen van de kelder of het laagste niveau – meestal de keldertrap, een groter kelderraam of een groot raam op de eerste verdieping – en lucht in de ruimte blazen van buitenaf of een hogere verdieping. Voor grotere huizen of lagere verdiepingen kunnen meerdere ventilatoren nodig zijn.

Voor de beste resultaten moeten de ventilatoren continu aan blijven staan en moeten alle deuren en ramen die niet met een ventilator zijn uitgerust, te allen tijde gesloten blijven. De kosten variëren afhankelijk van het aantal gebruikte ventilatoren en of er speciale ventilatieopeningen nodig zijn. Uitgaande van een minimale kostprijs van $ 20 per ventilator, zou een installatie met drie ventilatoren $ 60 kosten.

9. Sealen en patchen

De eenvoudigste techniek voor het verminderen van radon omvat het sealen en patchen van belangrijke toegangspunten voor radongas. Deze techniek is op korte termijn ook relatief goedkoop, maar moet jaarlijks worden herhaald voor de beste resultaten, wat betekent dat het de kosten van permanente beperking in de tijd kan overtreffen.

Gebruik om radon uit uw kelder te verwijderen een hoogwaardige, waterdichte kit om zichtbare scheuren in uw keldermuren, fundering en rangplaat te dichten – in feite elk structureel onderdeel tussen het laagste niveau van uw huis en het omliggende gesteente. Afhankelijk van de grootte van uw fundering of plaat en het aantal zichtbare scheuren, kan een afdichtingsproject tussen de $ 50 en enkele honderden dollars kosten. Een doe-het-zelf reparatieset voor kelderscheuren met maximaal 20 lineaire voet afdichtingspotentieel kost $ 119 van RadonSeal; Voor uitgebreide projecten zijn mogelijk meerdere kits nodig.

Om de aanhoudende effecten van bezinking, waterschade en seismische activiteit tegen te gaan, moet het afdichtingsproces elk jaar worden herhaald. De EPA beveelt aan om afdichting en patching te combineren met een andere radonbeperkende techniek – of in ieder geval met constante ventilatie door open ramen en hordeuren – vanwege beperkt bewijs dat afdichting radonconcentraties binnenshuis op een consistente basis vermindert.

Betalen voor Radonmitigatie na aankoop van een huis

Actieve radonmitigatie is niet goedkoop. Overweeg deze opties om de gevolgen op korte en langere termijn voor uw financiën te beperken:

• Creditcard met lage rente: met een goede tot uitstekende kredietwaardigheid zult u waarschijnlijk zonder problemen in aanmerking komen voor een lage APR-rente creditcard waarmee u uw mitigatieproject gedurende vele maanden kunt financieren. Zoek naar kaarten met lange introductiepromoties van 0% APR – waarvan sommige kunnen oplopen tot 21 maanden, wat voldoende tijd zou moeten zijn om een aankoop van $ 2000, $ 100 per keer te financieren.
• Persoonlijke besparingen: als u bent erin geslaagd om een aanzienlijke spaarreserve op te bouwen, bepaal of u deze kunt overvallen zonder uw noodreserves of langetermijnsparen in gevaar te brengen. Als uw radonverminderingsproject een jaar of twee kan wachten, zet dan een speciale spaarrekening voor woningverbetering en onderhoud op voor zowel noodreparaties als verlanglijstprojecten. Sinds we ons huis hebben gekocht, hebben mijn vrouw en ik de kosten van noodreparaties voor sanitair, HVAC-onderhoud en zelfs de installatie van een terras in de achtertuin gedekt via een speciale spaarrekening – geen slechte run!
• Home Equity Loan of Kredietlijn: als u voldoende eigen vermogen in uw huis heeft – meestal 20% of meer – biedt een home equity-kredietlijn (HELOC) via iemand als Axos Bank leenkracht en lage financieringskosten in één krachtig pakket. Omdat HELOC’s worden gedekt door uw eigen vermogen, worden ze door kredietverstrekkers als minder riskant beschouwd en hebben ze daarom de neiging om lagere rentetarieven te bieden dan veel andere soorten krediet.
• Andere woningleningen: weet niet zeker of een hypotheeklening of kredietlijn is logisch voor uw situatie? Met voldoende eigen vermogen kan een uitbetaalde herfinancieringslening wat geld vrijmaken voor woningverbeteringen, inclusief beperking van radon, en kan uw maandelijkse betaling en rentetarief in het proces worden verlaagd. Zonder voldoende eigen vermogen zijn renovatieleningen en revalidatieleningen geschikter.
• Ongedekte persoonlijke leningen: als u de wijde wereld van woningkredieten volledig wilt vermijden, overweeg dan een ongedekte persoonlijke lening van een bank, kredietvereniging of online persoonlijke geldschieter. De rentetarieven voor ongedekte persoonlijke leningen zijn bijna altijd hoger dan die van gedekte leningen, maar leners met uitstekende kredietwaardigheid kunnen toch in aanmerking komen voor tarieven onder de 10% APR.

Laatste woord

Ik ben huurder geweest in verschillende oudere huizen in de Upper Midwest, waar radon vrij algemeen is. Statistisch gezien is het waarschijnlijk dat ik ooit in een huurwoning heb gewoond met onveilige radonniveaus. Maar totdat ik mijn eigen huis kocht, dacht ik niet veel na over radon.

Hoewel ik niet slaap door mijn waarschijnlijke blootstelling in het verleden, hebben mijn vrouw en ik radondetectie en -beperking bovenaan de lijst met projecten voor nieuwe huiseigenaren gezet. Als u een huiseigenaar bent, nieuw of niet, overweeg dan hetzelfde te doen. En als u een huurder bent, vooral als u kinderen heeft, vraag dan uw huisbaas of hij of zij ooit een radoninspectie heeft uitgevoerd. Verhuurders hebben weinig reden om dit te doen zonder te vragen, maar het kan nooit kwaad om te vragen.