Als u achterloopt met uw hypotheekbetalingen en er dreigt een executieverkoop, dan kunt u wellicht nog steeds uw huis redden. U kunt mogelijk een faillissement aanvragen of een rechtszaak aanspannen tegen de executerende partij (de “bank”) om de executie mogelijk volledig te stoppen, of in ieder geval uit te stellen. Als u wat meer tijd over heeft, kunt u een leningaanpassing of een andere trainingsoptie aanvragen.

Dossier voor faillissement om de executie te stoppen

Als er een executieverkoop is gepland om de volgende dag of zo te gebeuren, is de beste manier om de verkoop onmiddellijk stop te zetten, door het faillissement aan te vragen.

De automatische stopzetting zal de afscherming op zijn weg stoppen. Zodra u uw faillissement aanvraagt, treedt onmiddellijk iets dat een “automatische schorsing” wordt genoemd in werking. De schorsing fungeert als een bevel dat de bank verbiedt om uw huis uit te sluiten of anderszins te proberen zijn schuld te innen. Elke executie-activiteit moet dus worden stopgezet.

De bank kan een motie indienen voor verlichting van het verblijf. De bank zal waarschijnlijk proberen de schorsing op te heffen door een motie in te dienen waarin wordt gevraagd om toestemming van de rechtbank om door te gaan met de executie. Zelfs als de faillissementsrechtbank deze motie goedkeurt en de executie doorgaat, zal de executie minstens een maand of twee worden uitgesteld. Dit zou u de tijd moeten geven om alternatieven voor executie bij uw bank te onderzoeken.

Hoofdstuk 13 Faillissement versus hoofdstuk 7 Faillissement

Als u uw huis, een hoofdstuk 13 faillissement kan u helpen dit doel te bereiken. Maar als u gewoon wat tijd probeert te winnen door de afscherming te vertragen, is een hoofdstuk 7-faillissement misschien iets voor u.

Voordelen van een hoofdstuk 13-faillissement. Een faillissement van hoofdstuk 13 kan u helpen uw huis te behouden door uw schulden te herstructureren. U betaalt schulden af – deels gedeeltelijk en deels volledig – over een periode van drie tot vijf jaar als onderdeel van een aflossingsplan. U kunt mogelijk afscherming voorkomen en bij dit soort faillissementen in uw huis blijven, omdat u achterstallige hypotheekbetalingen via het plan kunt terugbetalen.

Bovendien betaalt u waarschijnlijk een fractie (of soms geen) van uw ongedekte schulden tijdens de planperiode en mogelijk bepaalde andere schulden elimineren, zoals een tweede en derde hypotheken onder water omdat ze als ongedekte leningen worden beschouwd, volledig wanneer u uw plan voltooit, waardoor u geld vrijmaakt voor uw eerste hypotheek. Zelfs als u dat niet kunt Om het plan te voltooien, geeft het aanvragen van een faillissement van Chapter 13 u ten minste enkele maanden voordat een executoriale titel kan worden voltooid.

Voordelen van een faillissement van Chapter 7. Als u al in executie bent, is het indienen van een is meestal geen goede manier om uw huis te redden, tenzij u een leningaanpassing kunt krijgen. Maar het zal de executieprocedure vertragen en u tijd geven om in het huis te wonen zonder te betalen. U kunt dit geld gebruiken om te sparen voor een huurwoning. . Jij kan gebruik deze tijd ook om te proberen samen met de bank een manier te bedenken om afscherming te voorkomen. En zelfs als u nog steeds door een executoriale titel gaat, kan een faillissement van hoofdstuk 7 uw persoonlijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld elimineren, wat betekent dat u niet aansprakelijk bent voor eventuele tekortkomingen die overblijven na de executie. Kijk of u mogelijk in aanmerking komt voor een hoofdstuk 7-faillissement.

Als u het afgelopen jaar al faillissement heeft aangevraagd, kan het verblijf beperkt zijn tot 30 dagen of kan het geheel worden opgeheven.

Een rechtszaak aanspannen om de afscherming te stoppen

Als uw bank een niet-gerechtelijke procedure gebruikt om af te schermen (waarbij de afscherming buiten het gerechtelijk systeem wordt voltooid), kunt u mogelijk uitstellen of stop de afscherming door een rechtszaak aan te spannen tegen de bank om de afscherming aan te vechten. Deze tactiek werkt normaal gesproken niet als de executieverkoop gerechtelijk is, want tegen de tijd van een executieverkoop heeft u al de kans gehad om voor de rechtbank te worden gehoord.

Om te zegevieren, moet u bewijzen tot tevredenheid van de rechtbank dat de executie niet mag plaatsvinden omdat, bijvoorbeeld, de executerende bank:

• niet kan bewijzen dat zij eigenaar is van de promesse
• heeft niet t handelde in overeenstemming met de vereisten van de staatsbemiddeling
• een staatswet overtreden, zoals een wet op de huiseigenaar-Bill-of-Rights
• heeft niet alle vereiste stappen in het executieproces gevolgd (zoals bepaald door de staatswet), of
• een andere ernstige fout heeft gemaakt.

Het nadeel van het aanklagen van uw bank is dat als u uw zaak niet kunt bewijzen , u zult het executieproces alleen maar uitstellen, misschien voor een korte tijd. Rechtszaken kunnen duur zijn en als u geen redelijke grondslag heeft voor uw claims, kunt u vastlopen met het betalen van de gerechtskosten en advocatenkosten van de bank.

Een leningaanpassing aanvragen

Hoewel u met deze optie niet tot het laatste moment kunt wachten, kunt u mogelijk een executieverklaring uitstellen door een leningaanpassing of een andere marktafscherming aan te vragen vermijdingsoptie, omdat de bank kan worden beperkt tot dubbele tracking. Dubbele tracking is wanneer de bank doorgaat met de afscherming terwijl een aanvraag voor verliesbeperking in behandeling is.

Als uw wijzigingsaanvraag uiteindelijk wordt goedgekeurd, zal de afscherming permanent worden stopgezet zolang u de gewijzigde betalingen bijhoudt.

Sommige staatswetten verbieden dubbele tracking

Californië, Colorado, Nevada en Minnesota zijn bijvoorbeeld elk geslaagd voor een Bill of Rights van de huiseigenaar die het dubbel volgen van executieverklaringen verbiedt. Dienstverleners moeten over het algemeen een beslissing nemen om een (doorgaans) aanvraag tot beperking van het eerste pandrecht in te willigen of te weigeren voordat ze het executieproces starten of voortzetten. U moet uw aanvraag binnen een bepaalde deadline indienen bij bescherming krijgen tegen afscherming onder deze wetten. Praat met een advocaat om de specifieke deadlines te achterhalen.

Federale regels beperken dubbele tracking

Volgens de federale wetgeving geldt dat als een volledige aanvraag voor verliesbeperking meer dan 37 dagen vóór een executieverkoop is ontvangen, de beheerder mag zich niet verplaatsen voor een executoriale titel of verkoopbevel, of een executieverkoop houden, totdat:

• de beheerder de lener informeert dat de lener niet in aanmerking komt voor enige verliesbeperkende optie (en elk beroep is uitgeput)
• de lener wijst alle aanbiedingen voor verliesbeperking af, of
• de lener voldoet niet aan de voorwaarden van een optie voor verliesbeperking, zoals een proefwijziging.

Houd er rekening mee dat de beheerder over het algemeen niet “meer dan één aanvraag voor verliesbeperking van u hoeft te beoordelen. Maar als u de lening actueel brengt na het indienen van een aanvraag, moet de beheerder dit in overweging nemen.

Praat met een advocaat

Als u geconfronteerd wordt met een op handen zijnde executieverkoop en een van de besproken opties overweegt in dit artikel wordt ten zeerste aanbevolen dat u onmiddellijk een lokale executieadvocaat of faillissementsadvocaat raadpleegt. Om informatie te krijgen over verschillende opties voor verliesbeperking, zou je ook moeten overwegen om met een door de HUD goedgekeurde huisvestingsadviseur te praten.