Onderzoek van Black Knight toont aan dat huiseigenaren in de VS in het tweede kwartaal van 2020 $ 6,6 biljoen aan leenpotentieel hadden – een recordhoogte. Het is duidelijk dat er voor veel huiseigenaren kansen zijn om een hypotheeklening, een home equity-kredietlijn (HELOC) of een cash-out-herfinanciering te krijgen. Maar zou je? En zo ja, hoeveel eigen vermogen moet u uit uw huis verzilveren?

Hier zijn een paar dingen die u moet weten over het aanvragen van een hypotheeklening, HELOC of uitbetalingsherfinanciering. Als u leert hoe u het eigen vermogen uit uw huis kunt halen, kunt u beslissen welke van deze opties (indien van toepassing) geschikt voor u is.

Hoe berekent u het eigen vermogen dat u in uw woning heeft

Uw eigen vermogen is het verschil tussen de geschatte waarde van uw woning en hoeveel u nog verschuldigd bent uw hypotheek. In termen van de leek vertegenwoordigt het het bedrag van uw huis dat u daadwerkelijk bezit. Als uw huis bijvoorbeeld wordt geschat op $ 200.000 en u bent $ 120.000 verschuldigd, dan heeft u $ 80.000 aan eigen vermogen in uw huis. De rest (uw hypotheekbalans) is het deel van uw huis dat nog steeds eigendom is van de bank.

Onthoud dat kredietverstrekkers nog steeds een maximumbedrag zullen opleggen dat u kunt lenen, vaak 80 of 85 procent van uw beschikbare vermogen – dus een nieuwe lening of een herfinanciering is het meest logisch als de waarde van uw huis is gestegen of u een aanzienlijk deel van uw hypotheek heeft afbetaald.

U heeft meer financieringsmogelijkheden als u een hoge bedrag van het eigen vermogen. Leners moeten over het algemeen ten minste 20 procent eigen vermogen in hun huis hebben om in aanmerking te komen voor een uitbetaling van herfinanciering of lening, wat betekent dat een lening-tot-waarde-verhouding (LTV) van maximaal 80 procent van de huidige waarde van het huis is.

Lening-tot-waarde-ratio (LTV) berekenen

Om uw loan-to-value-ratio (LTV) te berekenen, neemt u het bedrag van uw bestaande of nieuwe lening en deelt u dit door de geschatte waarde van uw huis. Als u het bovenstaande voorbeeld gebruikt, deelt u uw hypotheeksaldo ($ 120.000) door de geschatte waarde van uw huis ($ 200.000) om uw LTV te vinden: 60 procent.

Een LTV van 60 procent betekent dat u 40 procent eigen vermogen heeft in uw huis, wat doorgaans betekent dat u in aanmerking komt voor een herfinanciering of een lening.

Hoe u uw eigen vermogen uit uw huis haalt

Er zijn verschillende manieren om het eigen vermogen uit uw huis te halen. Ze omvatten home equity-leningen, home equity-kredietlijnen (HELOC’s) en cash-outherfinancieringen, die elk voor- en nadelen hebben.

• Home equity-lening: dit is een tweede hypotheek voor een vaste bedrag, tegen een vaste rente, af te lossen over een bepaalde periode. Het werkt op dezelfde manier als een hypotheek en heeft meestal een iets hogere rente dan een eerste hypotheek. Dit komt omdat als het huis wordt afgeschermd, de hypotheekverstrekker achter de eerste geldschieter staat voor terugbetaling door de verkoop van het huis.
• Home equity kredietlijn: een HELOC is een tweede hypotheek met een doorlopend saldo, zoals een creditcard, met een rentetarief dat varieert met de hoofdrente. In sommige gevallen staan kredietverstrekkers u echter toe om een HELOC met een vaste rente af te sluiten. HELOC’s worden vaak geleverd met twee uitleenfasen gedurende een lange periode, bijvoorbeeld 30 jaar. Gedurende de eerste ongeveer 10 jaar is er een trekkingsperiode waarin de kredietlijn open is en u alleen verantwoordelijk bent voor het doen van aflossingsvrije betalingen. De lening wordt vervolgens omgezet in een aflossingsperiode van ongeveer 20 jaar, inclusief de hoofdsom.
• Cash-out herfinanciering: deze lening is een hypotheekherfinanciering voor meer dan het verschuldigde bedrag, waarbij de lener het verschil in contanten opneemt . Deze worden vaak gebruikt als hulpmiddel bij verbouwingen. Kopers kunnen een kortlopende bouwlening aangaan en vervolgens de uitbetaling van de nieuwe, hogere waarde van hun huis gebruiken om de bouwkosten terug te betalen.

Voordelen van het opnemen van eigen vermogen uit uw huis

Een van de belangrijkste voordelen van het aanboren van het eigen vermogen wanneer u een aanzienlijk bedrag nodig heeft, is dat u vaak tegen veel lagere rentetarieven toegang hebt tot het geld dan met persoonlijke leningen of creditcards. Wanneer u grote uitgaven moet betalen, zoals renovaties van huizen, collegegeld of schuldconsolidering, kan het gebruik van eigen vermogen een veel goedkopere manier zijn om aan het geld te komen.

“Het is vaak de goedkoopste financieringsvorm die beschikbaar is voor huiseigenaren, “Zegt Vikram Gupta, hoofd home equity bij PNC Bank.” Omdat de lening door het huis is gedekt, kunnen kredietverstrekkers deze tegen een lager tarief aanbieden in vergelijking met andere consumentenleningen. “

Nog een voordeel van toegang tot geld op deze manier is dat de rente die u betaalt over een hypotheeklening of kredietlijn mogelijk fiscaal aftrekbaar is.De aftrek is mogelijk beschikbaar als u het geld gebruikt om uw huis te kopen, te bouwen of aanzienlijk te verbeteren, volgens de IRS.

Te overwegen risico’s

Terwijl u het eigen vermogen uit uw huis haalt voordelen hebben, het is ook niet zonder risico. Het belangrijkste nadeel is dat uw huis wordt gebruikt als onderpand voor het hypotheek- of aandelenproduct.

“Dat betekent dat als u de maandelijkse aflossingen gedurende een aanhoudende periode niet kunt betalen, er een het risico dat de geldschieter uw huis zou kunnen uitsluiten (in bezit nemen), “zegt Gupta.

Een andere zorg die vaak wordt geassocieerd met het wegnemen van eigen vermogen uit uw huis, is de mogelijkheid van dalende woningwaarden tijdens een neergang op de onroerendgoedmarkt .

“Als de huizenwaarde in een bepaalde markt daalt, lopen leners het risico meer te betalen dan wat het huis waard is”, zegt Jason Salcido, directeur digitale hypotheekverkoop bij PenFed Credit Union.

Welke optie is geschikt voor mij?

De beste optie voor overwaarde is afhankelijk van waarvoor u het geld gaat gebruiken en of u het exacte bedrag weet dat u moet lenen. Laten we eens kijken naar de volgende scenario’s:

• Schuldenconsolidatie. Om schulden met een hoge rente te herfinancieren, is het het beste om een hypotheek af te sluiten. Op die manier kunt u een lening afsluiten voor het exacte bedrag dat u moet herfinancieren. Bovendien zou u vaste maandelijkse betalingen hebben tegen een vaste rente, waarvoor u wellicht gemakkelijker kunt budgetteren. Als u in plaats daarvan een HELOC afsluit, kunnen uw maandelijkse betalingen toenemen, waardoor het voor u moeilijker wordt om de lening terug te betalen als u een vast budget heeft.
• Betalen voor de opleiding van uw kind. Als u besluit om de opleiding van uw kind te betalen met eigen vermogen, is een HELOC misschien een betere optie. Omdat het moeilijk voor u zou zijn om te weten hoeveel uw kind in totaal moest betalen, zou het logischer zijn om te lenen als dat nodig is.
• Verbeteringen aan het huis. Voor woningverbeteringsprojecten hangt het ervan af of u weet hoeveel u moet lenen. Als u het bedrag kent, is het logischer om te overwegen om een hypotheeklening of een uitbetaling te herfinancieren. Als u echter aan een project werkt dat lopende kosten heeft, is een HELOC het beste. Op die manier kunt u meer geld lenen als het project het budget overschrijdt.

5 manieren om uw eigen vermogen te vergroten

Als u van uw eigen vermogen wilt lenen, maar nog niet voldoet aan de LTV-drempel van uw geldschieter, zijn er een paar manieren om uw eigen vermogen te vergroten.

1. Uw hypotheek aflossen

De meest effectieve manier om uw eigen vermogen te vergroten, is door uw hypotheek sneller af te betalen dan verwacht. Als u het zich niet kunt veroorloven om uw resterende hypotheek volledig af te betalen, probeer dan grotere maandelijkse betalingen of zelfs slechts een paar extra betalingen per jaar. Dat helpt u niet alleen om sneller uw eigen huis op te bouwen, maar u bespaart ook duizenden dollars aan rente. Neem voordat u dit doet contact op met uw hypotheekverstrekker om er zeker van te zijn dat er geen boete is voor het vervroegd aflossen van uw hypotheek.

Hoe dit het eigen vermogen in uw huis beïnvloedt: Extra betalingen doen aan uw hoofdsom van de hypotheek is de meest eenvoudige manier om uw eigen vermogen te vergroten. Elke dollar die u vervroegd betaalt voor uw hypotheek, is één dollar van uw eigen vermogen.

Verhoog de waarde van uw huis

Een andere geweldige manier om uw eigen huis op te bouwen, is door de waarde van uw huis te verhogen. het eigendom. U kunt bijvoorbeeld investeren in verbouwing van het interieur, landschapsarchitectuur, zonnepanelen of technologie om uw huis energiezuiniger te maken. Voordat u besluit om aan een verbouwingsproject te besteden, moet u ervoor zorgen dat de verbeteringen u een hoog rendement op uw investering (ROI) opleveren. Het opknappen van de keuken, het bouwen van een terras en het vervangen van het dak zijn geweldige manieren om de waarde van uw eigendom te verhogen.

Hoe dit het eigen vermogen in uw huis beïnvloedt: door de waarde van uw huis te verhogen, kunt u uw eigen vermogen, zelfs zonder het bedrag dat u verschuldigd bent te veranderen. Houd er bij deze benadering echter rekening mee dat de algemene marktomstandigheden ook van invloed kunnen zijn op de waarde van uw huis. En niet alle renovaties zullen de waarde van uw huis verhogen, dus kies verstandig voor verbeteringen.

Herfinancieren naar een kortere lening

Als u het zich kunt veroorloven om meer te betalen voor uw maandelijkse hypotheeklasten, overweeg dan herfinanciering naar een lening met een kortere looptijd. Heeft u momenteel bijvoorbeeld een hypotheek van 30 jaar, overweeg dan om over te stappen naar een hypotheek van 12 jaar, zodat u uw hypotheek eerder kunt aflossen en tegelijkertijd uw eigen vermogen kunt opbouwen. Houd er echter rekening mee dat het herfinancieren van uw hypotheek naar een kortere looptijd uw maandelijkse betalingen zal verhogen, dus zorg ervoor dat u het zich kunt veroorloven om de extra kosten elke maand te dekken voordat u herfinanciert.

Hoe dit het eigen vermogen in uw huis beïnvloedt: Wanneer u herfinanciert naar een hypotheeklening met een kortere looptijd, gaat minder van uw betaling naar het afbetalen van de rente. Dat betekent dat meer van elke maandelijkse betaling wordt besteed aan het afbetalen van uw hypotheekhoofdsom, waardoor uw eigen vermogen toeneemt.

Verbeter uw kredietscore

Hoewel het opbouwen van uw kredietscore niet noodzakelijkerwijs het eigen vermogen van uw huis verhoogt, geeft het u de mogelijkheid om meer geld op te nemen. Ongeacht hoeveel van het huis u bezit, als u een slechte kredietscore heeft, bent u ernstig beperkt in het bedrag dat u kunt lenen. Kredietverstrekkers beschouwen huiseigenaren met een slechte kredietscore als een hoog risico en minder geneigd om een lening terug te betalen. Door uw rekeningen op tijd te betalen en het saldo van uw creditcard laag te houden, kunt u uw kredietwaardigheid verbeteren.

Hoe dit het eigen vermogen in uw huis beïnvloedt: het verbeteren van uw kredietscore heeft geen directe invloed op uw eigen vermogen, maar het heeft wel een invloed op de soorten leningen waarvoor u in aanmerking komt. Als u uw kredietscore kunt verhogen, kunt u zich wellicht kwalificeren voor 80 procent van uw eigen vermogen in plaats van slechts 70 procent.

Profiteer van marktschommelingen

Toegegeven, dit is een minder proactieve benadering, maar vastgoedmarkten veranderen in de loop van de tijd en de waarde van uw huis fluctueert dienovereenkomstig. Naarmate de vraag groeit en de huizenprijzen stijgen, stijgt de waarde van uw huis. Als gevolg hiervan neemt uw eigen vermogen toe.

Hoewel u deze aanpak niet in uw handen heeft, kunt u proactief zijn door regelmatig de waarde van uw huis te controleren en te controleren op sites als Zillow en Redfin.

Hoe dit het eigen vermogen in uw huis beïnvloedt: de waarde van uw huis, en dus het eigen vermogen dat u erin heeft, wordt beïnvloed door marktkrachten zoals een toegenomen vraag. Door regelmatig de waarde van uw huis te controleren, kunt u op de hoogte blijven, zodat u op het juiste moment actie kunt ondernemen.

Andere overwegingen bij het verkrijgen van een hypotheeklening

Als u denk dat u klaar bent om uw eigen vermogen te gebruiken, houd dan de volgende overwegingen in gedachten.

• De rentes op eigen vermogen zijn relatief laag. Home equity-leningen en home equity-kredietlijnen (HELOC’s) hebben veel lagere tarieven dan creditcards en andere soorten leningen, en ze kunnen gemakkelijker in aanmerking komen. Dit komt omdat leningen voor overwaarde van een huis gedekte leningen zijn, wat betekent dat ze uw huis als onderpand gebruiken voor het geval u betalingsachterstanden oploopt.
• De waarde van het huis kan crashen. Een reden om voorzichtig te zijn met hypotheekleningen is dat de woningwaarde fluctueert. Als u een grote lening afsluit en de waarde van uw huis daalt, kunt u uiteindelijk meer verschuldigd zijn dan wat uw huis waard is. Dit is een toestand die bekend staat als ‘ondersteboven’ of ‘onder water’. Door de woningcrash van 2008 zaten miljoenen leners vast in huizen die ze niet konden verkopen omdat de waarde van hun huis daalde en hun hypotheekbedrag meer was dan hun huis waard was.
• Je huis staat op het spel. Als u uw huis heeft gekocht of geherfinancierd toen de rente laag was, moet u zich afvragen hoe verstandig het is om tegen uw huis te lenen, vooral als het tarief dat u nu leent aanzienlijk hoger is dan dat van uw eerste hypotheek. Als u betalingsachterstanden oploopt, loopt u het risico op uitsluiting. Een uitbetalingstermijn is misschien een betere optie als u een goede rente kunt krijgen, maar u zou helemaal opnieuw beginnen met rentebetalingen.

Volgende stappen

Als u overweegt om eigen vermogen van uw huis te lenen, is uw eerste stap om te schatten hoeveel uw huis waard is. Neem vervolgens uw bestaande hypotheeksaldo en deel deze door de waarde van uw huis om erachter te komen of u in aanmerking komt.

Ontwikkel een plan dat aangeeft waarom u het eigen vermogen uit uw huis wilt halen en hoe en wanneer u betaal het terug. Het is het beste als u alleen eigen vermogen uit uw huis haalt voor een specifiek doel dat een positieve financiële terugverdientijd heeft. Dit kan van alles zijn, van het consolideren van andere schulden met een lagere rente tot het verbeteren van de waarde van uw huis door middel van een groot huisverbeteringsproject.

Bepaal tot slot of een hypotheeklening, een kredietlijn of uitbetaling herfinancieren is het beste voor u, en dan rondkijken met een paar geldschieters om het proces op gang te krijgen.

Veelgestelde vragen

Is het een goed idee om het eigen vermogen uit uw huis te halen?

Bij veel mensen zit een aanzienlijk percentage van hun totale nettowaarde vast in eigen vermogen. Of u al dan niet eigen vermogen uit uw huis moet halen, hangt vaak af van wat u ermee doet.

Sommige mensen gebruiken leningen met een eigen vermogen als een manier om ongedekte schulden met een hoge rente te consolideren en de totale betalingen te laten vallen . Anderen gebruiken eigen vermogen voor een verbouwing of huisverbeteringsproject. Dit soort doelen worden meestal geleverd met vaste budgetten die het gemakkelijk maken om te anticiperen op het bedrag dat u wilt lenen. Hiermee kunt u bepalen of u de aanvullende maandelijkse verplichting om de lening af te betalen al dan niet kunt betalen.

“Als klanten behoefte hebben aan contanten of liquiditeit, is het nemen van eigen vermogen bij u thuis vaak de goedkoopste vorm van financiering beschikbaar ”, zegt Gupta.”Als klanten over andere bronnen van contanten of liquiditeit beschikken, zoals contanten, investeringen of andere financiële activa, moeten ze het rendement dat ze op die fondsen genereren afwegen tegen de kosten van een woningkrediet en een passende afweging maken tussen risico en rendement.”

Wat is beter: cash-out herfinanciering of home equity-lening?

De beslissing tussen een cash-out herfinanciering en home equity-lening hangt af van de behoeften van het individu, zegt Gupta. “Beide producten zijn redelijk vergelijkbaar in termen van documentvereisten en doorlooptijden. Waar ze verschillen, is dat hypotheekleningen doorgaans geen afsluitingskosten hebben, terwijl uitbetalingsherfinancieringen wel afsluitingskosten hebben. ”

Bovendien is het belangrijk om te begrijpen dat veel geldschieters geen belastingen heffen en verzekering voor hypotheekleningen. Als gevolg hiervan kunnen klanten verantwoordelijk zijn voor het afzonderlijk betalen van die bedragen op jaarbasis.

“Klanten moeten ervoor zorgen dat ze een appels-app-vergelijking maken tussen de twee producten en alle voorwaarden opnemen”, zegt Gupta .

Hoeveel eigen vermogen kan ik uit mijn huis halen?

Hoewel het bedrag aan eigen vermogen dat u uit uw huis kunt halen, varieert van geldschieter tot geldschieter, kunt u bij de meeste lenen 80 tot 85 procent van de geschatte waarde van uw huis. Om dit bedrag te kunnen lenen, moet u een LTV-ratio hebben tussen 80 en 85 procent, wat overeenkomt met 15 tot 20 procent eigen vermogen in uw huis. Als de huidige waarde van uw huis bijvoorbeeld $ 200.000 is, u zou minimaal $ 30.000 tot $ 40.000 aan eigen vermogen moeten hebben, afhankelijk van de vereisten van de geldschieter.

Kan ik een hypotheeklening voor iets gebruiken?

Een hypotheeklening kan gebruikt om iets te kopen – kredietverstrekkers hebben meestal geen regels voor het gebruik ervan. Leningen op het eigen vermogen kunnen worden gebruikt om zaken als medische kosten of uw droomhuwelijk te betalen.

Hoewel u het kunt gebruiken om die dingen te financieren, is het beter om het te gebruiken voor het herfinancieren van schulden met een hoge rente of voor renovatieprojecten. Als u het voor het eerste gebruikt, kunt u sneller van uw schulden afkomen, op voorwaarde dat u verzekerd bent van een lagere rente. Als u het voor het laatste gebruikt, kan de waarde van uw huis toenemen.

Als u het voor andere doeleinden gebruikt, zoals investeren of een bedrijf financieren, is er geen garantie dat u een goed rendement op uw investering zult behalen, en u kunt geld verliezen.

Meer informatie:

• Home equity line of credit (HELOC) versus hypotheekleningen
• Hoe het eigen vermogen te berekenen bij u thuis
• Top 5 redenen om gebruik te maken van uw eigen vermogen