De verhouding vloeroppervlak (FAR) of de verhouding vloeroppervlak (FSR) geeft aan het maximale vloeroppervlak dat op een bepaald stuk grond kan worden gebouwd. Met andere woorden, het is een verhouding tussen het totale gebouwde vloeroppervlak van een gebouw en het landoppervlak. In sommige markten wordt het ook wel FSI (Floor Space Index) genoemd.

Inzicht in de verhouding tussen vloeroppervlak en de berekening ervan

De FAR van een project is het totale vloeroppervlak van het gebouw (inclusief de ruimte die door alle verdiepingen in het gebouw wordt bedekt) gedeeld door de oppervlakte van het land waarop het project wordt gebouwd. De FAR wordt bepaald door gemeentelijke corporaties of de ontwikkelingsautoriteit, volgens de Development Control Regulations (DCR) en varieert van stad of zelfs plaats tot de andere.

Voorbeeld

Als de grootte van het perceel of land dat voor een project wordt gebruikt 500 m2 is en de FAR die voor die bepaalde stad / plaats is bepaald 1,5, dan is het totale vloeroppervlak dat kan worden gebouwd zal 750 vierkante voet (500 × 1,5) zijn. Omdat de maximale beschikbare ruimte op de begane grond ongeveer 500 vierkante meter bedraagt, is het met de resterende bebouwde oppervlakte van 250 vierkante meter mogelijk om nog één verdieping te bouwen. Gezien het perceeloppervlak en de FAR die van toepassing zijn op die specifieke locatie, zou een ontwikkelaar daarom toestemming krijgen om een gebouw van één verdieping te bouwen.

Verhouding vloeroppervlak en index vloeroppervlak

FSI , wat betekent dat Floor Space Index, ook bekend als Floor Area Ratio (FAR), de verhouding is tussen de totale bebouwde oppervlakte en de totale oppervlakte van het perceel. FAR en FSI worden als synoniemen gebruikt, het enige verschil is dat terwijl de eerste wordt uitgedrukt als een ratio, de FSI een index is en wordt uitgedrukt in een percentage. De gemeenteraad van een bepaald gebied is verantwoordelijk voor het vaststellen van de FSI-limiet in een bepaald bereik, om de hoeveelheid bebouwing en de grootte van de gebouwen in dat gebied te reguleren. Aangezien FSI een maat is die de hoogte en voetafdruk van een gebouw combineert, zorgt het reguleren ervan voor flexibiliteit in het ontwerp van het gebouw.

Bijvoorbeeld, als voor een bepaald perceeloppervlak van 10.000 vierkante meter, een FSI van 1 is toegewezen, dan zou een constructie van 10.000 vierkante meter toegestaan zijn voor het project.

Evenzo, als de FSI 1.5 is en je hebt een land van 1.000 vierkante voet, dan kun je bouwen tot 1.500 vierkante voet overdekte structuur. De formule is vrij eenvoudig:

Plot Area x FSI = Bebouwde oppervlakte

Opmerking: FAR van 1.5 wordt uitgedrukt als FSI van 150%

Merk op dat FSI is ook van toepassing op commerciële gebouwen.

Wat is premium FSI?

Onlangs stond de Brihanmumbai Municipal Corporation (BMC) een premiebetaling toe van 20% landwaarde van het kant-en-klare rekeningspercentage ( RR), voor het omzetten van een industrieterrein in commercieel of residentieel gebruik. Dit kan bij het behalen van het startcertificaat (CC). Afgezien van de technische details, wat betekent deze premiebetaling? Ongeacht de exacte locatie of zelfs de zone of het gebouwtype, een premium FSI helpt u de toegestane FSI te verlengen. Premium FSI is een vergoeding die aan de overheid wordt betaald om flexibiliteit mogelijk te maken.

Criteria voor premium FSI:

Wegbreedte	Premium FSI
30-40 ft	20%
40-60 ft	30%
Meer dan 60 ft	40%

Dus als u een weg heeft met een breedte van 9-40 ft , kunt u 20% meer bouwen dan de toegestane FSI, tegen betaling van de vereiste premium FSI-kosten.

Landoppervlak x normale FSI x premium FSI in percentage = bebouwd gebied

Het belang van FAR voor huizenkopers

De FAR-waarde wordt bepaald door lokale gemeentelijke corporaties, om de best mogelijke leefomstandigheden voor bewoners in dat gebied te garanderen, rekening houdend met de bevolkingsdichtheid, beschikbaarheid van open ruimtes, milieu-impact van het project en paraatheid in het geval van een natuurramp. Hoewel de berekeningsmethoden van de FAR van stad tot stad verschillen, is de waarde doorgaans niet groter dan 2,5.

Hoe meer vloeroppervlak beschikbaar is voor een ontwikkelaar , hoe groter het gebouw kan zijn. Daarom, als u een woning koopt in een dergelijk project, zult u hoogstwaarschijnlijk in een dichter gebied wonen met veel andere bewoners en zult u gemeenschappelijke voorzieningen en de uitgaven voor elektriciteit, water, clubhuizen, zwembaden, liften, enz. Delen.

De inruilwaarde voor een project met een lage FAR zal echter hoogstwaarschijnlijk hoger zijn dan voor een onroerend goed dat zich in een hoog FAR-project bevond. Dit komt omdat een low-FAR-project meestal kortere gebouwen, een lagere bevolkingsdichtheid en meer open gebieden rond het project betekent.

Voordelen van de verhouding vloeroppervlak

Regels en richtlijnen met betrekking tot FAR helpen de constructie onder controle te houden en verzekeren tot op zekere hoogte ook de structurele veiligheid van een gebouw. Bij afwezigheid van FAR / FSI-regels zullen ongeautoriseerde constructies toenemen. Hier zijn enkele voordelen van FAR:

• Er is een duidelijke scheiding tussen open ruimtes en bebouwde ruimtes.
• Helpt autoriteiten om stabiele, geplande groei te bevorderen

Wat u moet weten over FAR-overtreding?

Een FAR-overtreding door een ontwikkelaar komt meestal alleen aan het licht als de relevante ontwikkelingsautoriteit geeft een voltooiingscertificaat af. Daarom moeten huizenkopers vragen om het voltooiingscertificaat te zien voordat ze een woning in het project kopen. Het kopen van een woning in een project dat in strijd is met de FAR-voorschriften van de stad / gemeente, kan ernstige gevolgen hebben voor uw kredietwaardigheid als u een lening zou aanvragen.

Uitzonderingen op de verhouding vloeroppervlak

Enkele belangrijke uitzonderingen op de FAR zijn voorzieningen zoals gemeenschappelijke ruimtes, parkeerplaatsen, elke open binnenruimte zoals het balkon, kelders die uitsluitend worden gebruikt voor parkeren, zolders, exterieur ruimtes, sportvelden, etc. Deze gebieden zijn niet inbegrepen in de FAR.

Veelgestelde vragen over de verhouding vloeroppervlak

Zal een stijging van FAR de eigendomskosten verlagen?

Er is een reden waarom FAR in verschillende gebieden is vastgesteld of moet worden beslist door de autoriteiten. In zones met veel seismische omstandigheden is het bijvoorbeeld onveilig om vastgoedontwikkelaars zonder enige beperking hoogbouw te laten bouwen. Aan de andere kant zal een hogere FAR de bouwer helpen om meer eenheden te ontwikkelen, waardoor de ontwikkelingskosten omlaag gaan. Desalniettemin zijn de inputkosten in de bouw ook een belangrijke bepalende factor voor wat de uiteindelijke prijs zal zijn. Daarom kan een loutere verhoging van de FAR niet leiden tot een daling van de vastgoedprijzen.

Halen kleine steden achter door een lagere FAR?

De FAR is afhankelijk van de regelgeving inzake ontwikkeling. (DCR) en het wordt berekend, rekening houdend met de veiligheid van de constructie en zijn omgeving. Tier-2- en tier-3-steden hebben relatief minder werkgelegenheid en een onderontwikkelde of ontwikkelende infrastructuur, waardoor de groeimogelijkheden lager zijn, waardoor ze achterblijven. FAR is niet de enige factor die de ontwikkeling van een stad beïnvloedt.

Verhouding vloeroppervlak in Indiase steden

Vastgoedontwikkelaars vragen vaak om een hogere FAR om vraag en aanbod te overbruggen kloof. Gewetenloze bouwers kunnen vaak zelfs de FAR-voorschriften overtreden. Het is erg belangrijk om de regels te volgen, om iedereen veilige leefomstandigheden te bieden. In India varieert de FAR tussen 1 en 3,5.

Zie ook: Ontwikkelingscode met betrekking tot residentiële en niet-residentiële gebouwen

FAR in residentiële gebouwen: geplotte woningen

Bron: MoHUA

FAR in groepshuisvesting

Het aantal wooneenheden wordt berekend op basis van het dichtheidspatroon gegeven in het ontwikkelingsplan, rekening houdend met een bevolking van 4,5 personen per wooneenheid. De maximale FAR is 125 of 1,25. Afhankelijk van het ontwikkelingspatroon kan een hogere FAR worden gegeven en deze mag niet hoger zijn dan 150.

Laatste updates over FAR

Haryana wijzigt Building Code 2017

Hoofdstukken 6 en 7 van de Haryana-bouwcode zijn gewijzigd en de herziene regels zijn als volgt:

Perceelsgrootte	Maximaal toegestane bodembedekking	Toegestane kelder	Maximaal FAR	Maximale hoogte
Tot 60 vierkante meter	85%	één niveau	220%	16,5 meter
60-150 vierkante meter	80%	één niveau	200%	16,5 meter
150-225 vierkante meter	70%	één niveau	180%	16,5 meter

Premium FSI in Karnataka

Voor het eerst geopperd in 2017, gaf de regering van Karnataka in 2020 haar sanctie aan premium FSI. De toegestane F AR brengt geen kosten met zich mee, maar degenen die premium FAR willen, zullen volgens de door de overheid aangemelde ontwerpregels 50% van de richtwaarde moeten betalen van het extra gebied dat ze zullen aanleggen met behulp van de extra ruimte. Dit plan staat nu open voor feedback van burgers.

Delhi’s masterplan voor 2041

Het aanstaande Masterplan 2041 voor Delhi zal hopelijk resulteren in een transformatie van de hoofdstad. In woonkolonies die meer dan 50 jaar geleden zijn ontstaan, kunnen de herontwikkelingsactiviteiten toenemen. De Delhi Development Authority (DDA) bereidt de MPD 2041 voor met het National Institute of Urban Affairs (NIUA). Anurag Jain, vice-voorzitter van de DDA, heeft gezegd dat de DDA waar nodig ondersteuning zal bieden. Sommige kolonies met huizen met één verdieping zullen hiervan profiteren, omdat de FAR voorheen 1 was.33 maar nu is het 2.

Maharashtra kan de premie op FAR verlagen

In een poging om de noodlijdende vastgoedsector in de financiële hoofdstad van India nieuw leven in te blazen, kan de regering van Maharashtra aankondigen een verlaging van de premies die bouwers moeten betalen om gebruik te maken van bebouwbare oppervlakte voor hun projecten in Mumbai. Vorig jaar had de vorige regering de tarieven voor een periode van twee jaar verlaagd van 50% naar 40% van de kant-en-klare reckoner-waarden. Dit kan verder worden verlaagd met 10% -15%.

Punjab Local Bodies Department om land te identificeren voor betaalbare huisvesting

De stedelijke lokale lichamen in Punjab zijn bezig met het identificeren van land voor het ontwikkelen van betaalbare huisvesting. Er kunnen twee categorieën eenheden komen, namelijk appartementen van 60 vierkante meter voor het economisch zwakkere deel (EWS) en 110 vierkante meter voor de middeninkomensgroep (MIG). Hoewel de kosten van het project nog moeten worden bepaald, is de FAR 3,50 voor projecten tussen een hectare en vijf hectare.

DDA verlengt de termijn voor betaling van FAR-kosten

The Delhi Development Authority (DDA) heeft de uiterste datum voor betaling van extra FAR-heffingen en gebruiksconversiekosten verlengd in het licht van de COVID-19-pandemie. De laatste datum is 31 december 2020. Deze beslissing werd genomen tijdens een vergadering onder voorzitterschap van de luitenant-gouverneur van Delhi, Anil Baijal. Op Twitter zei Baijal ook: “Verkoop van 50% van EWS-flats van DDA-quota in groepshuisvestingsprojecten vereenvoudigd, om dubbele zegelrechten te vermijden, waardoor de kosten worden verlaagd & waardoor snelle toewijzing mogelijk wordt . ” Verdere details worden verwacht van het DDA-kantoor.

CHB’s huisvestingsplan geschrapt, FAR-verhogingsplan vernietigd

Het nieuwste huisvestingsplan van de Chandigarh Housing Board (CHB) in Sector 53, waar de kosten van een 1BHK-woning in de lage-inkomensgroep is Rs 86 lakhs en HIG-eigendommen bestaande uit 3BHK-eenheden worden geschat op Rs 1,50 crores, hadden een aanzienlijk aantal geïnteresseerde kopers aangetrokken.Volgens de laatste ontwikkeling heeft de administratie het voorstel afgewezen. de derde afwijzing. De CHB had aangevoerd dat, om het betaalbare woningen te maken, de FAR moest worden verhoogd, maar nu na de afwijzing is de regeling geschrapt.

UP okay hoger FAR voor industriële plots

De regering van Uttar Pradesh heeft haar knipoog naar gemengd landgebruik voor industriële percelen gegeven. FAR voor gebieden die al zijn ontwikkeld, zal worden verhoogd tot 2,5 met 1,5 als gewone FAR en één als koopbare FAR. Voor de gebieden die nog moeten worden ontwikkeld, zal de FAR zijn 3.5 inclusief 2.5 als gewone FAR en één als koopbare FAR. Dit zal echter van plaats tot plaats verschillen.

FAR: Korte samenvatting

Wat is inbegrepen in bruto vloeroppervlak?

Dit bestaat uit de lobby’s, het gebied voor huurders en gemeenschappelijke ruimte, mechanische uitrustingsruimten, trappenhuis, kelder, wasruimte, opslagruimten, toiletten en atria.

Wat is niet inbegrepen in bruto vloeroppervlak?

Buitenruimten, balkons , patio’s, parkeerplaatsen, looppaden en opritten die overdekt zijn, zolders en buitensportvelden, zijn niet inbegrepen in het bruto vloeroppervlak.

(Met input van Sneha Sharon Mammen)

Veelgestelde vragen