Skrevet 4. februar 2020 av John Ebenger
Salg, bytte eller avvikling av partnerskapets interesse i verdsatt eiendom, for eksempel eiendom, er en vanlig forekomst blant partnere og medlemmer av partnerskap og LLCs som skattlegges som partnerskap. Enten på grunn av uenighet mellom partnerne, død eller skilsmisse fra en partner eller tillegg av nye partnere, kan disse transaksjonene resultere i et avvik mellom en eiendoms virkelig markedsverdi (FMV) og dens grunnlag, noe som til slutt kan påvirke skattebehandlingen av hver partners rapporterte inntekt, gevinst og tap. For å avhjelpe dette kan et partnerskap foreta et 754 valg i henhold til Internal Revenue Code seksjoner 743 (b) og 734 (b) for å utjevne kjøpers grunnlag i den kjøpte partnerskapets interesse i eiendom (utenfor basis) og kjøpers andel av grunnlaget for eiendeler i partnerskapet netto av forpliktelser (innvendig basis).
Selv om dette valget kan være noe komplekst og tidkrevende, gir det en innkommende partner et opptrapping eller nedtrapping i grunnlag for å gjenspeile FMV av eiendommen på tidspunktet for overføringen; å unnlate å foreta et 754-valg kan representere en savnet mulighet for en partner å akselerere fradrag og gjenopprette grunnlag på kortere tid.
Forstå grunnleggende grunnlag
Når en enhet eller personen kjøper en interesse i et partnerskap med verdsatte eiendeler, dets «utenforliggende grunnlag» i eiendommen øker til kjøpesummen. Deretter kan enheten eller personen redusere eller til og med eliminere skattepliktig gevinst på partnerskapsnivå når den selger eiendommen i fremtiden .
Generelt sett vil partnere eller medlemmer av gjennomføringsenheter vanligvis øke sitt grunnlag i partnerskapets interesser gjennom partnerskapsbidrag og skattepliktig og skattefri inntekt; deres grunnlag i renter vil reduseres på grunn av utdelinger, ikke fradragsberettiget Derfor vil når eksisterende partnere selger sine interesser i eiendom som eies av partnerskapet, de vanligvis innregne gevinst eller tap, mens den nye partnerens grunnlag i eiendommen blir kjøpesummen som han eller hun betalte. Hvis eiendommen blir høyt verdsatt, vil kjøperens ytre grunnlag i partnerskapets interesse langt overstige det indre grunnlaget i disse eiendelene. Til syvende og sist kan dette fjerne den nye partnerens rettigheter til øyeblikkelige avskrivninger og utsette hans eller hennes fordel av tilleggsgrunnlag til den underliggende eiendommen er solgt.
Et 754-valg bygger bro over gapet mellom innvendig og utvendig grunn ved umiddelbart å gå -opp- eller nedtrapping av grunnlaget for gjenværende partnerskapsmidler. Dette gir enheten muligheten til å utjevne partnerne og gi dem en skattefordel. Denne skattefordelen lar den nye partneren redusere eller eliminere skatten på gevinster og tap som allerede reflekteres i prisen han eller hun betalte for partnerskapets interesse når eiendelen selges. I tillegg, når justeringen gjelder avskrivbar eller avskrivbar eiendom, for eksempel eiendom, kan den nye partneren begynne å ta disse fradragene i året valget foretas, i stedet for å vente på å få tilbake sitt grunnlag når eiendommen overføres eller selges i fremtiden.
Unntak fra disse reglene eksisterer for «betydelige basisreduksjoner» og «betydelige innebygde tap» som krever en nedtrapping i basis, selv i fravær av et 754-valg, når en av et av følgende kriterier er oppfylt:
- partnerskapet har et innebygd tap på $ 250.000 eller mer;
- det er en nedjustering på $ 250.000 eller mer; eller
- Overføringen eller salget innebærer et valgt investeringspartnerskap, for eksempel et hedgefond.
I tillegg har partnerskapet et betydelig innebygd tap med respekt til en overføring av partnerskapets interesse hvis enten a) partnerskapets justerte grunnlag i partnerskapseiendommen overstiger eiendommen til virkelig markedsverdi på mer enn $ 250 000 (kode sek. 743 (d) (1) (A) som endret av 2017 skattelettelser og Jobbloven §13502 (a)), eller b) overføringspartneren vil bli tildelt et tap på mer enn $ 250.000 hvis partnerskapets eiendeler ble solgt for kontanter lik deres virkelige markedsverdi umiddelbart etter overføringen.
Under alle disse omstendighetene vil anti-stuffing-regler gjelde for å begrense kjøpers mulighet til å dra nytte av overvurderte netto driftstap (NOLs) og NOLs opptjent i år før kjøpsdatoen.
Hvordan en 754-valg fungerer
Anta at partnerne A, B og C i 2000 bidrar med $ 100 hver i bytte for en 1/3 interesse i Donut LL C.Donut kjøper en avskrivbar eiendel på $ 300 over 10 år på linjemetoden og tjener $ 900 inntekt før avskrivninger de første 5 årene. Donut distribuerer $ 600 av det beløpet til hver partner i 2005, og gir det et innvendig grunnlag på $ 450 ($ 300 aktiva – $ 150 avskrivning + $ 900 inntekt – $ 600 fordeling). Dette beløpet tilsvarer summen av hver partners individuelle ytre basis ($ 150 X 3) i hennes eller hennes partnerskapets interesser.
Tenk nå at i 2006 selger Partner C hele sin 1/3 interesse i Donut LLC til New Partner D for $ 250 i kontanter. Partner C vil pådra seg en gevinst på $ 100 på sine personlige skattemeldinger i 2006 ($ 250 salgspris – $ 150 basis). Deretter vil Partner D overta Partner Cs kapitalkonto på $ 150, som overstiger $ 100 hans proporsjonale andel av hans basis ($ 250) i Donut LLCs eiendeler.
Hvis Donut bryter til og med i årene 2006 til 2016 og disponerer av eiendommen uten valg av seksjon 754 1. januar 2017, vil ikke partner D gjenopprette sitt ytre basis eller $ 100 (kjøpesum utover «innvendig basis») før avviklingsåret.
Hadde Donut LLC foretok et valg i seksjon 754 i 2006-selvangivelsen, Partner D ville ha gjenvunnet sin indre / ytre basisdifferanse på $ 100 som et ordinært avskrivningsfradrag på $ 10 hvert år til tilleggsgrunnlaget var fullstendig gjenopprettet. Det endelige salget av eiendelen i 2017 ville resultere i samme gevinst for alle partnere. Uten 754-valget ville partner D ha gått glipp av fordelen med rettidig fradrag i årene 2006 til og med 2016.
Hvordan lage en seksjon 754 Valg
Valg av seksjon 754 er kun tilgjengelig for partnerskap og LLC beskattes som partnerskap der enhetens inntekt og tap overføres til hver partner. Et gyldig valg krever streng overholdelse av prosessretningslinjer, inkludert innlevering av en skriftlig uttalelse med partnerskapets selvangivelse i året distribusjonen eller salget skjedde. Fordi valget foretas på enhetsnivå, må uttalelsen spesifisere navnet og adressen til partnerskapet, og det må inneholde en erklæring som partnerskapet velger i henhold til § 754 for å anvende bestemmelsene i § 734 (b) og § 743 (b) ). Når valget er gjort, vil det forbli i kraft i alle fremtidige år, med mindre partnerskapet søker om og mottar IRS-godkjenning for å tilbakekalle det.
Beslutningen om å foreta et valg i § 754 kan være komplisert og belastende, men det kan være vel verdt innsatsen for å akselerere en partners skattefradrag etter salg, utveksling eller avvikling av partnerskapets interesse. Imidlertid er det best å gjøre denne beslutningen under veiledning av profesjonelle regnskapsførere.
Rådgiverne og regnskapsførerne med Berkowitz Pollack Brant samarbeider med nasjonale og internasjonale virksomheter for å oppfylle lovkrav, optimalisere lønnsomhet og opprettholde skatteeffektivitet. / p>
Om forfatteren: John G. Ebenger, CPA, er direktør i eiendomsskattetjenester i Berkowitz Pollack Brant Advisors + CPAs. Han jobber med utviklere, grunneiere, investeringsfond og andre eiendomsfagfolk, samt gründer med høye verdier med komplekse eierandeler. Han kan nås på CPA-firmaets Boca Raton, Fla., Kontor på (561) 361-2000 eller [email protected].
Informasjonen i denne artikkelen kan endres basert på ytterligere tolkning av skatteregler og påfølgende veiledning utstedt av Internal Revenue Service.
