Opublikowane 4 lutego 2020 r. Przez: John Ebenger
Sprzedaż, zamiana lub likwidacja udziału spółki w cenionej nieruchomości, takiej jak nieruchomość, jest częstym zjawiskiem wśród wspólników i członków spółek osobowych i spółek LLC opodatkowanych jako spółki osobowe. Niezależnie od tego, czy z powodu nieporozumień między wspólnikami, śmierci lub rozwodu partnera, czy też dodania nowych partnerów, transakcje te mogą skutkować rozbieżnością między godziwą wartością rynkową nieruchomości (FMV) a jej podstawą, co ostatecznie może wpłynąć na traktowanie podatkowe zgłoszonych dochodów, zysków i strat każdego partnera. Aby temu zaradzić, spółka osobowa może dokonać wyboru 754 zgodnie z art. 743 (b) i 734 (b) Kodeksu Podatkowego, aby wyrównać podstawę kupującego w zakupionym udziale w nieruchomości (na zasadzie zewnętrznej) i udział kupującego w podstawie podstawy aktywa wewnątrz spółki osobowej po odliczeniu zobowiązań (zasada wewnętrzna).
Chociaż te wybory mogą być nieco skomplikowane i czasochłonne, to zapewnia przyszłemu partnerowi możliwość podwyższenia lub rezygnacji w celu odzwierciedlenia FMV majątku w momencie przeniesienia; niepowodzenie w wyborach 754 może stanowić straconą okazję dla partnera do przyspieszenia odliczeń i odzyskania podstawy w krótszym czasie.
Zrozumienie podstaw
Gdy podmiot lub osoba kupuje udział w spółce osobowej z cenionymi aktywami, jej „zewnętrzna podstawa” w nieruchomości wzrasta do ceny nabycia. Następnie jednostka lub osoba może zmniejszyć lub nawet wyeliminować dochody podlegające opodatkowaniu na poziomie spółki osobowej przy sprzedaży nieruchomości w przyszłości .
Ogólnie rzecz biorąc, wspólnicy lub członkowie podmiotów przejściowych zazwyczaj zwiększają swoją podstawę udziałów w spółce poprzez wkłady spółki oraz dochód podlegający opodatkowaniu i zwolniony z podatku; ich podstawa odsetkowa zmniejszy się z powodu wypłat, których koszty i straty podlegające odliczeniu. Dlatego też, gdy obecni wspólnicy sprzedają swoje udziały w majątku należącym do spółki osobowej, zazwyczaj rozpoznają zysk lub stratę, podczas gdy podstawa majątku nowego wspólnika stanie się cenę zakupu, którą zapłacił. Jeśli nieruchomość jest wysoko ceniona, zewnętrzna podstawa kupującego w udziale w spółce znacznie przewyższy wewnętrzną podstawę tych aktywów. Ostatecznie może to usunąć prawa nowego partnera do natychmiastowych odliczeń amortyzacyjnych i odroczyć jego korzyść z dodatkowej podstawy do czasu sprzedaży bazowej nieruchomości.
Wybory 754 wypełniają lukę między wewnętrzną a zewnętrzną podstawą, natychmiast przechodząc – podwyższenie lub ustąpienie podstawy pozostałych aktywów spółki. Daje to podmiotowi możliwość wyrównania wspólników i zapewnienia im aktywa podatkowego. To aktywo podatkowe pozwala nowemu wspólnikowi obniżyć lub wyeliminować podatek od zysków i strat już odzwierciedlony w cenie, którą zapłacił za udział w spółce w momencie sprzedaży składnika aktywów. Ponadto, jeśli korekta dotyczy nieruchomości podlegających amortyzacji lub amortyzacji, takich jak nieruchomości, nowy partner może rozpocząć potrącanie tych odliczeń w roku, w którym dokonywany jest wybór, zamiast czekać na odzyskanie podstaw, gdy nieruchomość zostanie przeniesiona lub sprzedana w przyszłości.
Wyjątki od tych zasad istnieją w przypadku „znacznych redukcji bazowych” i „znacznych wbudowanych strat”, które wymagają obniżenia podstawy, nawet przy braku wyborów 754, gdy jeden z spełnione jest jedno z poniższych kryteriów:
- spółka ma wbudowaną stratę w wysokości 250 000 USD lub więcej;
- istnieje korekta w dół w wysokości 250 000 USD lub więcej; lub
- Przeniesienie lub sprzedaż wiąże się z wyborem spółki inwestycyjnej, na przykład funduszu hedgingowego.
Ponadto spółka ma znaczną wbudowaną stratę w odniesieniu do do przeniesienia udziałów spółki, jeżeli a) skorygowana podstawa spółki osobowej w majątku spółki przekracza o więcej niż 250 000 USD godziwą wartość rynkową majątku (Kodeks 743 (d) (1) (A) zmieniony przez obniżki podatków z 2017 r. and Jobs Act §13502 (a)), lub b) przejmującemu partnerowi zostanie przypisana strata w wysokości ponad 250 000 USD, jeśli aktywa spółki zostaną sprzedane za gotówkę równą ich godziwej wartości rynkowej natychmiast po przeniesieniu.
We wszystkich tych okolicznościach przepisy zapobiegające wypychaniu będą miały zastosowanie w celu ograniczenia zdolności kupującego do czerpania korzyści z zawyżonych strat operacyjnych netto (NOL) i NOL zarobionych w latach poprzedzających datę zakupu.
Jak działają wybory 754
Załóżmy, że w 2000 roku partnerzy A, B i C wpłacą po 100 dolarów każdy w zamian za 1/3 udziału w Donut LL DO.Donut kupuje aktywa o wartości 300 USD podlegające amortyzacji przez 10 lat metodą liniową i zarabia 900 USD przed amortyzacją w ciągu pierwszych 5 lat. Donut rozdziela 600 USD z tej kwoty na każdego partnera w 2005 r., Zapewniając mu wewnętrzną podstawę w wysokości 450 USD (300 USD aktywa – 150 USD amortyzacji + 900 USD dochodu – 600 USD dystrybucji). Kwota ta jest równa całkowitej indywidualnej zewnętrznej podstawie każdego partnera (150 USD x 3) w jego lub jej udziałach w spółce.
Rozważmy teraz, że w 2006 roku Partner C sprzedaje cały swój 1/3 udział w Donut LLC firmie New Partner D za 250 $ w gotówce. Partner C osiągnie zysk kapitałowy w wysokości 100 USD ze swoich osobistych deklaracji podatkowych za 2006 r. (Cena sprzedaży 250 USD – 150 USD). Następnie Partner D przejmie rachunek kapitałowy Partnera C w wysokości 150 USD, co przekracza o 100 USD jego proporcjonalny udział (250 USD) w aktywach Donut LLC.
Jeśli Donut załamie się w latach 2006-2016 i zbywa nieruchomości bez wyborów zgodnie z sekcją 754 w dniu 1 stycznia 2017 r. Partner D nie odzyska swojej zewnętrznej podstawy lub 100 USD (cena zakupu przekraczająca „podstawę wewnętrzną”) do roku likwidacji.
Gdyby Donut LLC dokonał wyboru zgodnie z sekcją 754 w swoich zeznaniach podatkowych z 2006 r., Partner D odzyskałby swoją wewnętrzną / zewnętrzną różnicę bazową w wysokości 100 USD w postaci zwykłego odpisu amortyzacyjnego w wysokości 10 USD każdego roku, aż do pełnego odzyskania dodatkowej podstawy. Ostateczna sprzedaż składnika aktywów w 2017 r. przyniosłaby taki sam zysk wszystkim partnerom. Bez wyborów 754 Partner D straciłby możliwość szybkiego potrącenia w latach 2006-2016.
Jak dokonać wyboru sekcji 754
Wybory w sekcji 754 są dostępne tylko dla spółek osobowych i LLC opodatkowane jako spółki osobowe, w przypadku których dochody i straty jednostki przechodzą na każdego wspólnika. Ważny wybór wymaga ścisłego przestrzegania wytycznych proceduralnych, w tym złożenia pisemnego oświadczenia wraz z zeznaniem podatkowym spółki w roku, w którym nastąpiła dystrybucja lub sprzedaż. Ponieważ wybór jest dokonywany na poziomie podmiotu, oświadczenie musi zawierać nazwę i adres spółki oraz musi zawierać oświadczenie, że partnerstwo wybiera zgodnie z artykułem 754, aby zastosować postanowienia artykułu 734 (b) i artykułu 743 (b) ). Po dokonaniu wyborów pozostaną one w mocy przez wszystkie przyszłe lata, chyba że partnerstwo złoży wniosek i otrzyma zgodę IRS na ich odwołanie.
Decyzja o dokonaniu wyborów zgodnie z sekcją 754 może być skomplikowana i uciążliwa, ale warto podjąć wysiłek, aby przyspieszyć odliczenie wspólnika od podatku w przypadku sprzedaży, wymiany lub likwidacji udziałów. Jednak najlepiej jest to zrobić pod kierunkiem zawodowych księgowych.
Doradcy i księgowi firmy Berkowitz Pollack Brant współpracują z firmami krajowymi i międzynarodowymi w celu spełnienia wymogów prawnych, optymalizacji rentowności i utrzymania efektywności podatkowej.
O autorze: John G. Ebenger, CPA, jest dyrektorem w dziale obsługi podatku od nieruchomości w firmie Berkowitz Pollack Brant Advisors + CPA. Współpracuje z deweloperami, właścicielami gruntów, funduszami inwestycyjnymi i innymi specjalistami w dziedzinie nieruchomości, a także zamożnymi przedsiębiorcami ze złożonymi holdingami. Można się z nim skontaktować w biurze firmy CPA w Boca Raton na Florydzie pod adresem (561) 361-2000 lub [email protected].
Informacje zawarte w tym artykule mogą ulec zmianie na podstawie dalszej interpretacji przepisy podatkowe i późniejsze wytyczne wydane przez Internal Revenue Service.
