Rimelig bolig er i tankene til byledere og innbyggere i hele landet. Ordfører Muriel Bowser bemerket nylig at «høye kostnader er vår største utfordring og ulikhet.» Hun er ikke alene om å føle seg slik. En fersk undersøkelse blant over 100 ordførere fant rimelige boliger som deres første nummer, og en kommende undersøkelse avslører at 85 prosent av amerikanerne mener at tilgang til rimelige boliger bør være en «topp nasjonal prioritet. ”

Distriktet har et robust sett med verktøy for å skape og bevare rimelige boliger, men kraftige markedskrefter fortsetter å presse husleie og boligpris opp, noe som gjør det vanskelig for mange familier å fortsette å bo i DC, og etterlater mange i fare for fordrivelse eller hjemløshet. Å takle DCs rimelige boligutfordring er den viktigste saken som påvirker stabiliteten til familier og samfunn, og nøkkelen til hva slags by DC vil være.

‘Rimelig’ for hvem?

I sine mest grunnleggende termer anses bolig å være rimelig når en husholdning ikke bruker mer enn 30 prosent av inntekten på bolig og verktøy. Men det reiser spørsmålet: Rimelig for hvem?

For å forstå hva utviklere og beslutningstakere mener når de sier at de utvikler rimelige boliger, må du spørre om inntektsnivået til familiene de vil huse. Hva som er rimelig for noen med en inntekt på $ 25.000, er veldig forskjellig fra det som er rimelig for en husstand med $ 100.000 i inntekt.

I føderale og DC-rimelige boligprogrammer er berettigelse basert på hvordan inntekt sammenlignes med områdets medianinntekt (AMI). Det er inntekten for mellomhusholdningen i DC-regionen, som ikke bare inkluderer DC, men også forstedene. For tiden er AMI i Washington-regionen 117 200 dollar for en familie på fire.

Noen hevder at det ikke gir mening å definere rimelige boligprogrammer i DC ved å bruke mye høyere regionale inntekter, noe som er et greit poeng. Men inntil det endres, er det viktige spørsmålet prosentandelen av AMI som et gitt program retter seg mot.

Noen programmer, som offentlige boliger, betjener hovedsakelig «ekstremt lavinntekts» husholdninger, som tjener under 30 prosent av AMI. , eller $ 35 000 for en familie på fire i DC. Dette inkluderer mange innbyggere med fast inntekt. Andre programmer hjelper familier med svært lav inntekt – under $ 58 600 i DC for en familie på fire – eller «lavinntekt» -familier – under $ 94 000 Dette gjør at utviklere noen ganger kan oppfylle sin rimelige boligforpliktelse med leiligheter som leier for over $ 2000 i måneden.

Mens familier med mange inntekter har boligutfordringer i DC, hvor medianleien er $ 1500, er de mest alvorlige problemene. møter husholdninger med ekstremt lav inntekt. De fleste DC-familier med inntekter under 30 prosent av AMI bruker mer enn halvparten av inntekten på leie, noe som betyr at mange er i fare for å bli kastet ut. Over 25 prosent av husholdninger med inntekter under 50 prosent av AMI bruker også mer enn halvparten av inntekten sin på re nt. Over dette inntektsnivået er det svært få familier som er i denne alvorlige situasjonen.

Et annet sentralt aspekt av «rimelig bolig for hvem?» er den typen enhet som er utviklet. Mange nye rimelige boenheter er to-roms eller mindre og erstatter eldre bygninger som hadde større enheter. Uten å bygge enheter som tilfredsstiller behovene til barnefamilier, kan til og med rimelige boliger bidra til fortrengning.

Hvorfor er rimelig bolig viktig?

Boligstabilitet er grunnlaget for helse og velvære for alle å ha et trygt og rimelig sted å ringe hjem er iboende knyttet til positive livsresultater i skoleprestasjoner, arbeidsopphold, fysisk og mental helse og økonomisk sikkerhet. Det sikrer at familier ikke blir tvunget til å ta vanskelige beslutninger mellom å betale husleie eller å sørge for andre viktige ting som mat. Rimelig bolig betyr at familier ikke trenger å bekymre seg for utkastelse eller hjemløshet. Når enkeltpersoner og familier ikke trenger å betale det meste av inntekten på bolig, kan de bruke mer på å støtte den lokale økonomien.

Våre nasjonale hus ng landskapet gjenspeiler offentlig politikk og private handlinger som historisk fordeler hvite familier med huseiermuligheter, mens de begrenser svarte familier til leieboliger i mindre ønskelige områder i byene. I distriktet ledes nesten 90 prosent av de ekstremt lavinntektshusholdningene som bruker minst halvparten av inntekten på bolig, av en farget person. Mindre enn en prosent av de siste nye rimelige boligene i DC bygges vest for Rock Creek Park, hvor tilgangen til gode skoler, rekreasjonsområder og sunn mat er rikelig. Og 88 prosent av voksne som opplever hjemløshet er svarte.

Hvilke verktøy har vi for rimelige boliger?

Takket være å ha et solid sett med boligverktøy i DC, kommer rimelige boliger i mange former. Det er nok av rimelige boliger rundt som du sannsynligvis ikke vet om.Her er en liste:

• Housing Production Trust Fund (HPTF) – DCs største rimelige boligverktøy gir rimelige lån og tilskudd for å bidra til å bygge og bevare rimelige boliger.
• Lokalt husleietilskuddsprogram (LRSP) – Månedlig leiesubsidier dekker forskjellen mellom leien en familie har råd til å betale og full leie.
• Offentlig bolig – Finansiert av den føderale regjeringen, gir offentlig bolig sterk beskyttelse til leietakere, inkludert lave leier som tilpasser seg endringer i inntekt og unike leierettigheter.
• Housing Choice Voucher Program (HCV) – Dette føderale programmet fungerer omtrent som DCs LRSP-program.
• Inkluderende sonering – Dette programmet krever at privatmarkedsutviklingen setter av en andel av bygningene som rimelige, til 80 prosent AMI for huseier og 60 prosent AMI for utleie. Byen driver et lotteri for å tildele IZ-enheter.
• Offentlig landdisposisjon – Når DC selger offentlig land for boligutvikling, må opptil en tredjedel av de nye enhetene være rimelige i hele bygningens levetid.
• Tenant Opportunity to Purchase Act (TOPA) og District Opportunity to Purchase Act (DOPA) – TOPA tillater leietakersammenslutninger det første skuddet for å kjøpe bygningen når den treffer markedet. Hvis leietakers forsøk mislykkes, kan distriktet gripe inn og bevare noen rimelige boliger.
• Første rett til kjøpsassistanseprogram (FRPAP) – DCs program gir hjelp til å hjelpe leietakere med lavere inntekt til å utøve TOPA-rettigheter.
• Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) – Dette er det største føderale programmet for subsidiering av bygging av leiligheter under markedsrente.

Hvordan passer rimelige boliger inn i DC-er Budsjett?

Ordfører Bowser gjorde rimelige boliger til et kjennemerke for hennes administrasjon, med en forpliktelse på 100 millioner dollar til Housing Production Trust Fund i sin første periode, og nå foreslått 130 millioner dollar for neste år, samt investeringer til avslutte hjemløshet.

Likevel, selv med disse investeringene, er bolig fortsatt en relativt liten andel av DCs budsjett – bare tre prosent. Og beløpet DC bruker på rimelige boliger, 233 millioner dollar, er langt mindre enn 1,8 milliarder dollar brukt på skoler og 1 milliard dollar brukt på offentlig sikkerhet.

Hvordan kan vi styrke disse verktøyene?

Distriktets innsats for å skape og bevare rimelige boliger er prisverdig, men når bare en liten andel av familier i nød. Nesten 50 000 familier står på DC Housing Authoritys venteliste for offentlige boliger, og over 6000 voksne og barn opplever hjemløshet. Distriktet kan ta skritt for å styrke de mange rimelige boligverktøyene.

For det første kan det målrette innbyggerne med lavest inntekt og fullt ut dekke deres behov. DC har skapt bare 3000 enheter rimelig for ekstremt lavinntektsfamilier de siste fire årene. Det ville ta $ 230 millioner i nye Housing Production Trust Fund-ressurser per år for å sette oss på veien for å møte deres behov i løpet av det neste tiåret. Distriktet må også utvide det lokale husleietilskuddsprogrammet for å hjelpe flere familier med lav inntekt til å få leieprisene ned til rimelige nivåer. Mer enn 6500 av DCs offentlige boligenheter, 78 prosent av porteføljen, er i beklagelig tilstand og trenger «betydelige kapitalforbedringer» som nye tak eller VVS-enheter. Disse løsningene vil kreve 1,3 milliarder dollar, men i fjor inkluderte budsjettet bare 3,25 millioner dollar. Distriktet bør øke finansieringen for reparasjoner, samtidig som det sikres at ombyggingsarbeid ikke fortrenger nåværende beboere for offentlige boliger.

For det tredje bør det planlegge og utforme en mer rettferdig by. DC Office of Planning (OP) er i prosessen med å oppdatere den omfattende planen, som styrer beslutningsprosesser for arealbruk, inkludert boligpolitikk. Det er viktig at OP prioriterer rettferdig plassering av rimelige boliger slik at innbyggere med lave inntekter har samme tilgang til skoler, dagligvarebutikker som gir gode resultater , transport, blomstrende forretningskorridorer og andre nabolagsfasiliteter som DCs rikeste innbyggere.