용적률 (FAR) 또는 용적률 (FSR)은 다음을 나타냅니다. 주어진 토지에 건설 할 수있는 최대 바닥 공간. 즉, 건물의 총 건축 면적과 토지 면적의 비율입니다. 일부 시장에서는 FSI (Floor Space Index)라고도합니다.

용적률 및 계산 이해

프로젝트의 FAR은 건물의 총 바닥 면적 (건물의 모든 층이 차지하는 공간 포함)을 프로젝트가 건설중인 토지의 면적으로 나눈 값입니다. FAR은 개발 통제 규정 (DCR)에 따라 지방 자치 단체 나 개발 당국이 결정하며 도시 또는 지역마다 다릅니다.

예

프로젝트에 사용되는 부지 또는 토지의 크기가 500 평방 피트이고 해당 특정 도시 / 지역에 대해 결정된 FAR이 1.5 인 경우 건설 할 수있는 총 바닥 면적은 750 평방 피트 (500 × 1.5)입니다. 1 층에서 사용할 수있는 최대 공간은 약 500 평방 피트이므로 나머지 건축 면적은 250 평방 피트이므로 한 층만 더 건설 할 수 있습니다. 따라서 해당 지역에 적용 가능한 대지 면적과 FAR을 고려하여 개발자는 1 층 건물을 건설 할 수 있습니다.

용적률 및 용적률 지수

FSI 즉, 바닥 면적 비율 (FAR)이라고도하는 바닥 공간 지수는 플롯의 전체 면적에 대한 총 건축 면적의 비율입니다. FAR과 FSI는 동의어로 사용되며 전자는 비율로 표시되지만 FSI는 지수이고 백분율로 표시된다는 점만 다릅니다. 특정 지역의 시의회는 해당 지역의 건축 량과 건물 크기를 규제하기 위해 특정 범위에서 FSI 한도를 설정할 책임이 있습니다. FSI는 건물의 높이와 풋 프린트를 결합하는 측정 값이므로이를 규제하면 건물 설계의 유연성이 보장됩니다.

예를 들어, 10,000m2의 특정 부지 면적에 대해 FSI는 다음과 같습니다. 1이 할당되면 프로젝트에 10,000 평방 미터의 건설이 허용됩니다.

마찬가지로 FSI가 1.5이고 토지가 1,000 평방 피트이면 최대 건설 할 수 있습니다. 1,500 평방 피트의 지붕이있는 구조물. 공식은 매우 간단합니다.

플롯 영역 x FSI = 구축 영역

참고 : 1.5의 FAR은 150 %의 FSI로 표현됩니다.

참고 FSI는 상업용 건물에도 적용 할 수 있습니다.

프리미엄 FSI 란 무엇입니까?

최근 브리 한 뭄바이 시립 공사 (BMC)는 레 코너 요율의 20 % 토지 가치 ( RR), 산업 토지를 상업용 또는 주거용으로 전환하는 데 사용됩니다. 이는 시작 인증서 (CC)를받을 때 수행 할 수 있습니다. 기술적 인 측면을 제외하고이 프리미엄 지불은 무엇을 의미합니까? 정확한 위치, 구역 또는 건물 유형에 관계없이 프리미엄 FSI는 허용되는 FSI를 확장하는 데 도움이됩니다. 프리미엄 FSI는 유연성을 허용하기 위해 정부에 지불하는 수수료입니다.

프리미엄 FSI 기준 :

도로 폭	프리미엄 FSI
30-40 피트	20 %
40-60 피트	30 %
60 피트 이상	40 %

따라서 폭이 30-40 피트 인 도로가있는 경우 , 필요한 프리미엄 FSI 요금을 지불하면 허용되는 FSI보다 20 % 더 많이 건설 할 수 있습니다.

토지 면적 x 일반 FSI x 프리미엄 FSI 비율 = 건설 면적

주택 구매자를위한 FAR의 중요성

FAR 값은 인구 밀도, 가용성을 염두에두고 해당 지역의 거주자들에게 가능한 최상의 생활 조건을 보장하기 위해 지방 자치 단체에 의해 결정됩니다. 개방 공간, 프로젝트의 환경 영향 및 자연 재해 발생시 대비. FAR 계산 방법은 도시마다 다르지만 일반적으로 값은 2.5를 초과하지 않습니다.

개발자가 사용할 수있는 더 많은 바닥 면적 , 건물이 더 높을 수 있습니다. 따라서 그러한 프로젝트에서 부동산을 구입하면 다른 많은 주민들과 함께 더 밀집된 지역에 살 가능성이 높으며 전기, 수도, 클럽 하우스, 수영장, 엘리베이터 등에 대한 일반적인 편의 시설과 비용을 공유하게됩니다.

그러나 FAR이 낮은 프로젝트의 재판매 가치는 높은 FAR 프로젝트에 있던 부동산보다 높을 가능성이 높습니다. 이는 낮은 원거리 프로젝트가 일반적으로 프로젝트 주변의 더 짧은 건물, 더 적은 인구 밀도 및 더 많은 개방 영역을 의미하기 때문입니다.

용적률의 이점

FAR에 관한 규칙 및 지침은 공사를 견제하고 건물의 구조적 안전을 어느 정도 보장합니다. FAR / FSI 규칙이 없으면 무단 건설이 증가합니다. FAR의 몇 가지 이점은 다음과 같습니다.

• 개방 공간과 건축 공간 사이에 명확한 경계가 있습니다.
• 당국이 안정적이고 계획된 성장을 촉진하도록 지원

FAR 위반에 대해 알아야 할 사항

개발자에 의한 FAR 위반은 일반적으로 관련 개발 권한이있는 경우에만 나타납니다. 수료증을 발급합니다. 따라서 주택 구매자는 프로젝트에서 부동산을 구매하기 전에 완료 증명서를 확인하도록 요청해야합니다. 도시 / 지역의 FAR 규정을 위반 한 프로젝트에서 부동산을 구입하면 대출을 신청할 경우 신용 가치에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다.

용적률 예외

FAR에 대한 몇 가지 중요한 예외는 공용 공간, 주차 공간, 발코니와 같은 내부 개방 공간, 주차 전용 지하실, 다락방, 외부와 같은 편의 시설입니다. 공간, 스포츠 코트 등. 이러한 영역은 FAR에 포함되지 않습니다.

용적률에 대해 자주 묻는 질문

FAR의 증가로 부동산 비용이 낮아질까요?

다른 지역의 FAR이 고정되거나 당국의 결정이 필요한 이유가 있습니다. 예를 들어, 지진이 심한 지역에서 부동산 개발자가 제한없이 고층을 건설 할 수 있도록 허용하는 것은 안전하지 않습니다. 반면에 더 높은 FAR은 빌더가 더 많은 유닛을 개발하는 데 도움이되므로 개발 비용을 낮출 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 건설의 투입 비용은 최종 가격이 얼마인지를 결정하는 주요 요인이기도합니다. 따라서 FAR의 단순한 인상은 부동산 가격 하락으로 이어질 수 없습니다.

FAR 하락으로 인해 소도시가 뒤처져 있습니까?

FAR은 개발 통제 규정에 따라 달라집니다. (DCR) 구조와 주변 환경의 안전을 염두에두고 계산됩니다. Tier-2 및 Tier-3 도시는 상대적으로 일자리 기회가 낮고 인프라가 저개발 또는 개발되어 성장 경로가 낮아서 뒤쳐집니다. FAR은 도시 개발에 영향을 미치는 유일한 요소가 아닙니다.

인도 도시의 용적률

부동산 개발자는 수요 공급을 연결하기 위해 종종 더 높은 FAR을 요구합니다. 갭. 종종 부도덕 한 건축업자는 FAR 규정을 위반할 수도 있습니다. 모든 사람에게 안전한 생활 조건을 제공하기 위해 규칙을 따르는 것이 매우 중요합니다. 인도에서 FAR 범위는 1 ~ 3.5입니다.

참조 : 주거용 및 비거주 용 건물과 관련된 개발 코드

주거용 건물의 FAR : 구획 주택

출처 : MoHUA

그룹 주택의 FAR

주택 수는 개발 계획에 제공된 밀도 패턴을 기반으로 계산됩니다. 주거 단위당 4.5 명의 인구를 고려합니다. 최대 FAR은 125 또는 1.25입니다. 개발 패턴에 따라 더 높은 FAR이 주어질 수 있으며 150을 초과해서는 안됩니다.

FAR에 대한 최신 업데이트

Haryana, 2017 년 건축법 개정

6 장 Haryana 건물 코드 7 개가 수정되었으며 수정 된 규칙은 다음과 같습니다.

부지 크기	최대 허용지면 범위	허용 지하	최대 FAR	최대 높이
최대 60 평방 미터	85 %	단층	220 %	16.5 미터
60-150 평방 미터	80 %	단층	200 %	16.5 미터
150-225 평방 미터	70 %	단층	180 %	16.5 미터

카르 나 타카의 프리미엄 FSI

2017 년 처음으로 mooted, Karnataka 정부는 2020 년 프리미엄 FSI에 제재를가했습니다. 허용 된 F AR은 수수료가 없지만 프리미엄 FAR을 원하는 사람들은 정부가 고시 한 규칙 초안에 따라 추가 공간을 사용하여 건설 할 추가 영역의 가이던스 값의 50 %를 내야합니다. 이 계획은 이제 시민 피드백을 위해 열려 있습니다.

Delhi의 2041 년 마스터 플랜

다가오는 델리의 마스터 플랜 2041은 수도의 변화를 가져올 것으로 예상됩니다. 50 년 전에 생겨난 주거용 식민지는 재개발 활동이 증가하는 것을 볼 수 있습니다. Delhi Development Authority (DDA)는 National Institute of Urban Affairs (NIUA)와 함께 MPD 2041을 준비하고 있습니다. DDA 부회장 Anurag Jain은 DDA가 필요할 때마다 지원을 확장 할 것이라고 말했습니다. 이전에는 FAR이 1 이었기 때문에 단층 주택이있는 일부 식민지가 혜택을 볼 수 있습니다.33 그러나 지금은 2입니다.

Maharashtra는 FAR에 지불 할 보험료를 완화 할 수 있습니다

인도 금융 수도의 병든 부동산 부문을 되살리기 위해 Maharashtra 정부는 다음을 발표 할 수 있습니다. 건축업자가 뭄바이 프로젝트를위한 건축 가능 지역을 이용하기 위해 지불해야하는 보험료 감소. 작년에 이전 정부는 2 년 동안 레 코커 너 값의 50 %에서 40 %로 비율을 낮췄습니다. 이는 10 % -15 %까지 더 삭감 될 수 있습니다.

Punjab 지방 기관 부서에서 저렴한 주택을위한 토지 확인

Punjab의 도시 지방 기관은 토지를 식별하는 과정에 있습니다. 저렴한 주택 개발. 경제적으로 취약한 부분 (EWS)을위한 60 평방 미터와 중간 소득 그룹 (MIG)을위한 110 평방 미터의 아파트가 등장 할 수 있습니다. 프로젝트 비용은 아직 결정되지 않았지만 1 에이커에서 5 에이커 사이의 프로젝트에 대한 FAR은 3.50입니다.

DDA는 FAR 요금 지불에 대한 기한을 연장합니다.

델리 개발 당국 (DDA)은 COVID-19 전염병에 비추어 추가 FAR 요금 및 사용 전환 요금을 지불하는 마지막 날짜를 연장했습니다. 마지막 날짜는 2020 년 12 월 31 일입니다.이 결정은 델리 부지사 Anil Baijal이 주재하는 회의에서 내려졌습니다. 또한 Baijal은 Twitter를 통해 “그룹 주택 프로젝트에서 DDA 할당량의 EWS 아파트 50 %의 판매를 단순화하여 이중 인지세를 방지함으로써 비용을 절감하여 신속한 할당을 촉진합니다. & .” 자세한 내용은 DDA 사무실에서 기다리고 있습니다.

CHB의 주택 계획은 폐기되고 FAR 증가 계획은 폐기되었습니다

Chandigarh Housing Board (CHB)의 섹터 53의 최신 주택 계획은 다음과 같습니다. 저소득 그룹의 1BHK 부동산은 Rs 86 lakhs이고 3BHK 단위로 구성된 HIG 부동산은 Rs 1.50 crores로 추정되며 상당한 수의 관심 구매자를 끌어 들였습니다. 최근 개발에 따라 행정부는 제안을 거부했습니다. CHB는 저렴한 주택을 만들기 위해 FAR을 늘릴 필요가 있다고 제출했지만 이제는 거부 후 계획이 폐기되었습니다.

UP는 산업에 대해 더 높은 FAR을 허용합니다. 부지

우타르 프라데시 정부는 산업 부지에 대한 혼합 토지 사용을 고개를 끄덕였습니다. 이미 개발 된 지역에 대한 FAR은 공통 FAR의 1.5와 구매 가능한 FAR의 1 개로 2.5로 증가 할 것입니다. 아직 개발되지 않은 영역의 경우 FAR은 3.5 공통 FAR로 2.5와 구매 가능한 FAR로 하나를 포함합니다. 그러나 이것은 장소에 따라 다릅니다.

FAR : 요약 요약

연면적에는 무엇이 포함됩니까?

이것은 로비, 구역으로 구성됩니다. 세입자 및 공동 구역, 기계 장비 구역, 계단, 지하실, 세탁실, 창고, 화장실 및 아트리움 용.

연면적에 포함되지 않는 것은 무엇입니까?

외부 공간, 발코니 , 지붕이있는 파티오, 주차장, 보도 및 진입로, 다락방 및 야외 스포츠 코트는 연면적에 포함되지 않습니다.

(Sneha Sharon Mammen의 의견 포함)

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