スケジュールA

不動産の一般情報不動産の閉鎖

ここに記載されている条項の多くは購入を扱っており、特定の取引には適用されない場合がありますが、役立つリファレンスガイドとして、クライアントからのよくある質問に応えてこのスケジュールを作成しました。 。

法的費用：

お客様の取引に対して見積もる弁護士費用は、標準的な不動産の閉鎖を見込んでいます。その料金は、交渉への関与などの予期しないサービスを想定していません。文書の起草（すなわち、早期または閉鎖後の占有契約）;タイトルの問題の明確化と解決。または、クロージング後の訴訟。これらのイベントは一般的ではないため、事前にお客様と話し合うそのようなサービスに対して追加料金を請求する権利を留保します。標準料金へのアドオンは次のとおりです。

• 販売ファイルのドキュメントの準備
• 早期入居または契約締結後の契約の準備
• 契約の準備
• FederalExpressの翌日配達手数料
• 証書の譲渡（記録料は別途）
• 委任状（記録料は別途）
• キャンセルされた取引
• タイトルの日付変更手数料の調査と要約（販売者の場合）

物件を購入する場合、当社のオフィスはあなたの貸し手のためのタイトル保険を取得します。締めくくりにあなたの貸し手を代表することもあります。これらのサービスごとに当社のオフィスが行う作業は、当社のオフィスに追加料金が発生します。

作業範囲：

すべての契約条件を理解することが重要です。購入契約書に記載されており、特別な事情がすべて記載されていることを確認してください。適切な頭金があるかどうか、別のトランザクションを閉じる必要があるかどうか、またはその他の特別な状況があるかどうかに関する問題は、すべて契約に記載されている必要があります。当事務所が売買契約の弁護士による承認を行う場合、当社は、取引に必要なすべての規定が契約に記載されており、お客様がお客様の義務を明確に理解していることを前提として運営しています。

金利を固定するときは注意してください。レートがクローズする前に期限切れになるのを防ぐために、ロックイン日が実際のクローズ日を超えることが不可欠です。私たちの経験則では、すべての不測の事態が解消されるまでロックインせず、契約に定められた締切日から少なくとも10日は許可します。

貸し手に注意深く従う必要があります。コミットメントレターに記載されているかどうかにかかわらず、特定の要件。コミットメントレターを注意深く確認し、必要なすべてのドキュメントを提供する必要があります。

サービスの一環として、お客様の要求に応じて、次のように弁護士の承認を提供します。契約書の形に合わせて、クロージングドキュメントを作成し、クロージングの準備と監督を行います。その後、タイトルドキュメントを転送します。購入の場合、検索（タイトルの要約）と証書は、タイトル会社と書記局での遅延のために戻ってきました。また、検索を受け取ったときに、最新の住宅ローンが解約としてマークされない可能性があることにも注意してください。これは、ニューヨーク西部では、解約が取得されて提出されることが保証されて不動産取引が終了するのが一般的であるためです。

クロージングアイテム：

浄化槽、井戸、排水ポンプ、上下水道逆止弁：

販売者であり、浄化槽を使用している場合、および/または、検査のために郡保健局に連絡し、適切な承認を得るのはあなたの責任です。この連絡をお手伝いすることはできますが、通常、申し込みを取得し、テストに関連する料金を支払い、すべてのテストに利用できるようにするのは販売者の責任です。冬の間に閉鎖が発生する場合閉鎖前に保健局が染料検査を実施できない月、または物件が30日以上空いている場合は、そのような承認が得られるまで、貸し手または売り手の弁護士がエスクローを保持する必要があります。および/またはエリー郡の不動産の場合、販売者の費用で免除を取得する必要があります。

不動産が、その時点で稼働中のサンプポンプを必要とする自治体内にある場合閉鎖の場合も、販売者は市町村に連絡して適切な申請書を入手し、このテストに関連する料金を支払う責任があります。検査が完了して承認されると、コンプライアンス証明書が発行されます。小道具にサンプポンプはありませんertyと自治体がそれらを要求する場合、売り手は売り手の費用でそれをインストールする必要があります。さらに、自治体は、敷地内の煙探知器の配線を要求する場合もあります。

上下水道への接続に関して、あなたの物件がナイアガラ郡にある場合、その物件が適切であることを確認する自治体からの手紙を彼らの費用で入手するのは売り手の責任です。水のチェック値と適切な下水道への接続。

上記のプロセスはすべて、当社のオフィスまたは自治体自体がより詳細に説明できます。

決算基金：

クロージングに使用されるすべての小切手は、すぐに利用できる資金（つまり、認証された資金または銀行為替手形）にある必要があります。相手方は個人小切手を受け入れません。

売り手については、通常2〜3営業かかることに注意してください。クロージングの数日後、純売上高が利用可能になります。当社のポリシーでは、弁護士の信託小切手で売却代金を発行します。証明された資金または資金を口座に振り込む必要がある場合、私たちはあなたの要求に対応することができます。売買する場合は、資金が売却から直接購入に送金されるようにあらゆる試みが行われます。

締切日：

に記載されている締切日契約は目標日です。ただし、実際のクロージングは、タイトルのステータスや貸し手の要件など、さまざまな要因によって決定されます。残念ながら、多くの場合、閉鎖が行われる日を常に保証できるとは限りません。銀行は、決算の前日まで決算の数値を利用できるようにしません。状況によっては、クロージングの日にクロージングの数字を受け取る場合があります。同時購入/販売に関与している場合は、引っ越し業者または他の売り手/購入者に約束する前に、当社のオフィスに連絡する必要があります。

保険：

購入する場合は、書面による住宅ローン契約に含まれるガイドラインに従って火災保険および賠償責任保険に加入するため。クロージング時に、元のバインダー（保険を証明するシート）と支払い済みの領収書（通年の保険料）を提供する必要があります。ほとんどの場合、貸し手は住宅ローンのクロージングを許可する前に保険バインダーのコピーを必要とします。スケジュールを立てる必要があるため、通常はオフィスにファックスでコピーする必要があります。

ユーティリティ：

購入するか販売するかにかかわらず、閉鎖する前にさまざまな公益事業会社に連絡する必要があります。電力会社をあなたの名前の内外に移す手配をします。これを不動産業者を通じて調整して、電力会社が実際に遮断されないようにすることができます。これには、ガス会社、電気会社が含まれますが、これらに限定されません。 、電話会社、ケーブル会社、水道局。売り手は、水を含むすべての公共料金の最終的な支払いに責任があります。水道料金が支払われない場合、それはプロパティの領収書になりますが、そうではありません。その他のユーティリティ。購入者は保険に加入します。閉店直前に物件を確認し、すべてのユーティリティが検査に利用できる必要があります。

キー：

購入者の場合は、不動産業者を通じて、キー、セキュリティコード、ガレージドア開閉装置などを入手するよう手配する必要があります。キーは通常、次のURLで入手できます。クロージング。販売者の場合は、閉店前に少なくとも1つの鍵をオフィスに提供し、残りの鍵をガレージドア開閉装置と保証情報とともに家に残してください。

最終検査：

あなたが買い手である場合、少なくとも閉店の1、2日前に不動産の最終検査を行うために、不動産業者を通じて（または不動産業者がいない場合は売り手と直接）手配する必要があります。 。これらが問題を引き起こすことはめったにありません。ただし、問題が発生した場合は、すぐに通知し、問題が発生した場合は、終了する前に対処する必要があります。

終了場所：

通常、不動産取引は店員で終了します。」 ■物件が所在する郡の事務所。購入時に、銀行の弁護士が店員の事務所でタイトルを閉じる前に、住宅ローンを閉じるために事務所に行くように要求する場合があります。これにより、閉鎖に関連する時間の大幅な増加。ただし、ほとんどの場合、閉鎖は郡書記官の事務所で行われます。買い手と貸し手の両方を代表する場合は、店員のオフィスではなく、いずれかのオフィスで閉鎖するという便利さを提供します。また、通常、閉鎖に出席する必要はありません。実際の締め切り日より前に署名された書類を転送します。

固定資産税：

販売する場合は、適時に不動産税を支払うか、次の項目を確認する必要があります。貸し手がそれらを支払うことを確認してください。これは、税金の支払いが必要な期間中に閉鎖が発生する場合に特に重要です。時折発生する問題は、購入者も購入者の貸し手も新しい請求書を受け取らず、それに応じて支払いを処理しないことです。これが発生しないことを保証するのはあなたの責任です。また、固定資産税に関しても、すべての住宅所有者が利用できるSTARプログラムを含む特定の免除が小包に適用される場合があることに注意することが重要です。毎年行われるため、これらの免除をいつ申請する必要があるかを判断するには、査定人に連絡する必要があります。締切日。これにより、1年間の免除が失われる可能性があります。

高齢者や退役軍人など、現在免除の対象となっている不動産を購入する場合は、税務当局は、その免除額を決算日から課税年度の終わりまで請求する場合があります。

住宅資産と信用枠を含む住宅ローンの支払い：

明確にするため、住宅担保ローンまたはのラインクレジットは通常、不動産のリーエンであり、最初の住宅ローンのリーエンとともに、閉鎖時に返済する必要があります。あなたの財産に1つ以上の住宅ローンがある場合、私たちのサービスの一環として、私たちは既存の住宅ローン会社に債務を消滅させるために必要な支払いを送ります。

ホームエクイティまたはクレジットラインが返済される場合、貸し手はアカウントに「閉鎖」を許可するため、アカウントの「閉鎖」を承認するフォームに署名する必要があります。ゼロのままですが、排出されません。ただし、最近の貸し手のプライバシーポリシーの強化により、これらのアカウントについてフォローアップの問い合わせを行うことができない場合がありますのでご注意ください。

また、「住宅ローンの排出」をこの事務所に送って郡書記官の事務所に記録するようお願いしますが、貸し手がこれを直接あなたに送ることもあります。これらの理由から、私たちは強く閉鎖の2、3週間後に貸し手に連絡し、全額が支払われたこと、および住宅ローンの返済が当社のオフィスに送られること（または貸し手自身がそれを記録すること）を確認することをお勧めします。反対の場合は、お問い合わせください。信用履歴または物件の所有権が危険にさらされている可能性があります。元の住宅ローンの返済を受け取った場合は、通常、記録のために決算時に資金を収集するため、このオフィスに転送してください。

タイトルの問題：

購入するときは、所有者の所有権を保護する補償範囲を確保するために、所有者のタイトル保険契約を取得することをお勧めします。プロパティ。あなたがあなたの貸し手だけの共同を通して支払うタイトル保険貸し手のプロパティへの関心。タイトル保険は、購入価格のパーセンテージに基づいています。物件の購入と同時に購入した所有者のポリシーは、後日購入した場合よりもはるかに安価です。タイトル保険のメリットの詳細については、後で説明します。

の特定のアイテムタイトル私たちはあなたに転送し、必要に応じてより詳細に議論します。たとえば、あなたの物件にフェンスがある場合、フェンスが敷地境界線から少し外れる可能性があります。さらに、あなたが区画にいる場合、おそらく、地上プールの建設、ドライブウェイへの特定の車両の駐車、フェンスの使用など、さまざまなアイテムに影響を与える可能性のある建物の制限の対象となる可能性があります。これらの制限は一般的にさらに、アマーストとクラレンスの町の特定の地域では、あなたの家は放棄された石膏鉱山の上にあるかもしれません。あなたが地方にある不動産を購入しているなら、あなたの不動産は特定の通行権および石油およびガスのリースの対象となります。これらの条件が存在するかどうか、および石油やガスのリースから家賃やロイヤルティを受け取っているかどうかを販売者に確認する必要があります。ほとんどの場合、お客様からの連絡がない場合、ここに記載されている項目が存在するにもかかわらず、取引を進めて終了します。

建設/建築許可/空き地：

私たちは、郡書記官事務所に記録されている証書、住宅ローン、一般契約など、資産の所有権と所有権に関する文書を確認します。建物や土地、または村に関連する文書は確認しません。 /タウンファイリング、したがって、スイミングプール、ガレージ、小屋、またはおそらく家自体に何らかの追加が行われた場合は、地元の建築部門に連絡して、販売者が適切な許可と検査を取得したことを確認してください。この注意は適用されません。また、建設が行われた可能性がある場合は問題になります。また、ユーティリティ、下水道などのレビューも行いません。、フックアップまたは可用性。したがって、売り手が契約または上場契約で主張する可能性がある場合でも、空き地を購入する場合は、必要なすべてのユーティリティなどに適切にアクセスできるようにするのはあなたの責任です。

クロージングコストの見積もり：

一般的に、不動産を購入するとき、不動産業者または貸し手は、クロージングコストの誠実な見積もりを提供します。この事務所はそのプロセスに関与しておらず、これらの費用が不正確である場合は責任を負わないことに注意してください。購入者に決算数値を提供するほとんどの場合、それらは一般的に見積もりよりも低いことがわかりました。ただし、不動産業者および/または貸し手は、閉鎖時に支払われるべき固定資産税を考慮していない可能性があり、これらの数値が予想よりも高くなる可能性があります。

購入者の場合、税金、利子、住宅所有者の会費、家賃、敷金などの按分により、調整後の購入価格や貸し手からの利用可能額は日々変動します。そのため、通常、クロージング時に提供する必要のある正確な金額は、クロージングの前日までです。

煙検出器/一酸化炭素検出器：

住宅用小包を販売する場合は、次のものが必要です。閉鎖する前に、施設内に機能する煙検出器と機能する一酸化炭素検出器を設置する必要があります。これらがない場合は、すぐに購入して、さらに遅滞なく設置する必要があります。

特記事項：

シンクホーム：

メディアの報道を通じて私たちの注目を集めましたニューヨーク州アマーストの町の特定の地域にある特定の家屋が、異なる居住地によって被害を受けたというtsおよびその他の情報源。アマースト北部または東部で住宅を購入するときは、これらの条件を知っている構造エンジニアによるレビューを受けることを強くお勧めします。当事務所は、地盤沈下問題の詳細について情報を提供する立場にありません。ただし、お客様を保護するために、既存住宅や新築住宅の購入者は、この問題に精通した専門家を雇い、問題がないことを確認することをお勧めします。同様に、これらの地域の不動産の売り手には、将来の質問を避けるために、同じものに関するすべての情報を完全に開示するようにアドバイスしています。

湿地：

両方新しいニューヨーク州と連邦政府は、不動産の特定の地域を「湿地」と宣言し、これらの地域内またはその近くでの建築を禁止する権限を持っています。これらのエリアの多くはすでにマッピングされており、これらのマップは通常、町の建築部門で入手できます。ただし、地図に載っていない地域はたくさんあり、州または連邦政府はいつでもその地域を湿地と宣言することができます。一部の湿地は、1年の特定の時期にのみ明らかになります。購入する物件を建てる場合は、まず地元の建築部門にご相談ください。ほとんどの検査官は、湿地の兆候を探すためにあなたと一緒に宿泊施設を訪問する用意があります。

これは、宿泊施設に湿地がないことを「保証」するものではなく、町は建築許可を発行しました。その後、湿地が出現したときにキャンセルしました。

非居住者：

また、2003年にニューヨーク州税務財務局は、フォームTP-584（提出されたフォーム）を変更しました。証書を使用して）、新しいフォームIT-2663を追加しました。変更は非居住者による不動産の売却に適用され、フォームへの記入と、場合によっては税金の前払いが必要になります。消費された要件には3つの免除があります（これも非居住者にのみ適用されます）。ニューヨーク州の非居住者である場合は、ファイルを処理する弁護士/パラリーガルに連絡することが不可欠です。これらの要件のために、追加のコストと潜在的な遅延に直面する可能性があります。

閉会後の問題-弁護士に相談する場合：

閉店後の状況によっては、家の構造的または機械的な問題が発生する場合があります。多くの場合、住宅改修の専門家に相談すると、問題はしばらくの間存在しており、住宅の前の所有者は問題について知っていたに違いない、または不動産業者や住宅検査官は以前に問題を発見したはずだと推測することがあります。閉鎖。これは真実である場合とそうでない場合があります。

ニューヨーク州の判例法では、購入者は決算前にデューデリジェンス検査を完了する責任があります。買い手が物件を閉鎖すると、彼らの契約上の救済策は証書と融合します。つまり、「現状有姿」で物件を購入したことになります。詐欺または不実表示がない場合、売り手は通常、閉鎖後に表面化した欠陥状態に対して責任を負いません。したがって、買い手が住宅検査期間中に住宅の徹底的な検査を実施し、必要と思われる追加のテストを含めることが非常に重要です。

売り手が知っているという重要な証拠がある場合欠陥のある状態でそれらを隠したり、不実表示したりした場合は、弁護士に相談して訴訟の遂行について話し合うことをお勧めします。潜在的な訴訟問題のタイムリーな追求は必須です。手続き上、時効で認められた期間を過ぎて訴訟が開始された場合、訴訟を維持することはできません。さらに、訴訟は経済的にも精神的にも費用がかかる可能性があります。これは、訴訟を進めるかどうかを決定する際に「勝つ」可能性とともに考慮する必要があります。

終結後の訴訟が必要になった場合は、書面による保持者を実行する必要があります。契約。訴訟に関連するすべての費用と支払い、およびこのオフィスが設定した時間料金での弁護士費用は、お客様が負担するものとします。

所有権審査と所有権保険：

所有権審査：

お客様へのサービスの一環として、HoganWilligは、お客様が購入している不動産の所有権の履歴を調べて、次のことを確認します。（1）販売者が不動産のすべての法的所有権を保持している。 （2）販売者のすべての権利を受け取ります。後で支払う必要のあるリーエン、住宅ローン、またはその他の利益がないことを確認します。他の人が保有する地役権または通行権を確認します。当事者があなたの財産に過度の負担をかけることはありません。

私たちの調査は、売り手の弁護士から提供されたタイトル、調査印刷物、税務記録の要約に基づいて行われます。時折、問題があると思われる場合は、レビューのために証書、住宅ローン、契約書のコピーを入手することがあります。ただし、物件自体の確認、原本の確認、過去の所有者へのインタビューは行っておりません。さらに、私たちのレビューの主要な基礎であるタイトルの要約は、プロパティに関連するドキュメントに含まれている事実の簡単な朗読をまとめたものにすぎません。文書自体は含まれていないため、文書の内容を言い換える人が間違える可能性があります。これらおよびその他の要因により、資産への投資を保護するために所有者の所有権保険を購入することをお勧めします。

所有権保険：

所有権保険には2つのタイプがあります。 。あなたの貸し手は住宅ローンのタイトル保険契約を必要とします（あなたはあなたの閉鎖費用の一部として支払います）。この方針は貸し手の投資だけを保護します。所有者のタイトル保険契約は、不動産の所有者としてのあなたの投資と利益を保護します。保険の一般原則を利用して、私たちが発見できない落とし穴からあなたを保護します。アメリカバー協会は、有料でカバーされる50の潜在的な災害を引用しています保険の例：

• 偽造
• 心の不自由な人または未成年者による行為
• 非公開の相続人
• 法的文書の記録
• 最初の遺言の調査後の後の遺言の発見
• 詐欺の強要の下で調達された証書または抵当

もしあればこれらの問題のうち、あなたが財産を所有している間に閉鎖した後に明らかになると、あなたの所有権および/またはあなたの財産の価値は大幅に低下します。また、費用のかかる訴訟で身を守るか、誰かに対して訴訟を起こすように求められる場合がありますあなたの財産への関心を主張します。所有者のタイトル保険契約は、解決に関連する法的費用を支払いますこれらすべての問題を解決します。たとえば、ある時点であなたがあなたの財産間の境界線を越えてあなたの隣人との訴訟に巻き込まれた場合、訴訟の費用は方針によって支払われるでしょう。

住宅ローン保険の費用は、ローン金額の約0.75％です。この割合は、借入額が増えるにつれて減少します。 50,000ドルのローンのプレミアムは398ドル（0.79％）です。 80,000ドルのローンのプレミアムは521ドル（0.65％）です。住宅ローン保険料は、貸し手から受け取った「誠実な見積もり」に表示されます。所有者のタイトル保険を同時に取得すると、住宅ローンの保険料は70％削減されます。手数料保険の保険料も購入金額によって異なります。たとえば、50,000ドルの保険料は404ドル（0.81％）、100,000ドルの保険料は614ドルです。 （0.61％）住宅ローンが80,000ドルの100,000ドルの住宅の場合、手数料と住宅ローンの合計費用は770ドルになります。これは、住宅ローンの保険だけの費用よりも249ドル多いだけです。これは1回限りの保険料であり、ポリシーは、あなたが不動産を所有している限り、あなたの利益と投資を保護します。

繰り返しになりますが、あなたの弁護士として、所有者の所有権保険を購入することをお勧めします。ご不明な点がございましたら、716-636-7600までお電話いただき、不動産弁護士にご相談ください。