投稿日：2020年2月4日投稿者：John Ebenger
売却、交換、または清算不動産などの評価された資産に対するパートナーシップの利益は、パートナーとパートナーシップのメンバー、およびパートナーシップとして課税されるLLCの間で一般的に発生します。パートナー間の不一致、パートナーの死亡または離婚、または新しいパートナーの追加が原因であるかどうかにかかわらず、これらの取引は、不動産の公正市場価値（FMV）とその基礎との間に不一致をもたらす可能性があり、最終的には税務上の取り扱いに影響を与える可能性があります各パートナーの報告された収入、利益および損失の。これを改善するために、パートナーシップは、内国歳入法のセクション743（b）および734（b）に基づいて754の選挙を行い、購入したパートナーシップの資産に対する持分の購入者の基準（外部基準）と、購入者の基準の割合を等しくすることができます。パートナーシップ内の資産（負債控除後）（内部ベース）。
この選挙はやや複雑で時間がかかる可能性がありますが、次のパートナーにベースでステップアップまたはステップダウンを提供し、譲渡時の物件のFMV。 754の選挙を行わなかった場合、パートナーが控除を加速し、より短い期間で基礎を回復する機会を逃した可能性があります。
基礎の基本を理解する
個人が評価された資産とのパートナーシップの持分を購入すると、資産の「外部ベース」が購入価格まで上昇します。その後、エンティティまたは個人は、将来資産を売却するときに、パートナーシップレベルで課税対象利益を削減または排除する場合があります。 。
一般に、パートナーまたはパススルーエンティティのメンバーは、通常、パートナーシップへの寄付と課税対象および非課税の収入を通じて、パートナーシップの利益の基礎を増やします。利益の基礎は、分配により減少し、控除できません。したがって、既存のパートナーがパートナーシップが所有する資産の持分を売却する場合、通常は利益または損失を認識しますが、新しいパートナーの資産の基礎は次のようになります。彼または彼女が支払った購入価格。プロパティが高く評価されている場合、パートナーシップの利益における購入者の外部ベースは、それらの資産の内部ベースをはるかに上回ります。最終的に、これにより、新しいパートナーの即時減価償却控除の権利が削除され、原資産が売却されるまで追加ベースの利益が延期される可能性があります。
754選挙は、即座に踏み出すことにより、内部ベースと外部ベースの間のギャップを埋めます。 -残りのパートナーシップ資産の基礎を引き上げるか、または引き下げます。これにより、事業体はパートナーを平準化し、パートナーに税務資産を提供するオプションが可能になります。この税資産により、新しいパートナーは、資産の売却時にパートナーシップの利息に対して支払った価格にすでに反映されている損益に対する税を削減または排除できます。さらに、調整が不動産などの減価償却または償却可能な資産に関連する場合、新しいパートナーは、資産が譲渡または売却されたときに基礎を取り戻すのを待つのではなく、選挙が行われた年にそれらの控除を開始することができます将来。
これらの規則の例外は、「実質的な基礎の削減」と「実質的な組み込みの損失」に存在し、754の選挙がない場合でも、次のいずれかが行われる場合は、基礎のステップダウンが必要です。次のいずれかの基準が満たされています。
- パートナーシップには$ 250,000以上の組み込み損失があります。
- $ 250,000以上の下方基準調整があります。または
- 譲渡または売却には、ヘッジファンドなどの選択された投資パートナーシップが含まれます。
さらに、パートナーシップには、実質的な損失が組み込まれています。 a）パートナーシップ資産におけるパートナーシップの調整後の基準が、資産の公正市場価値を250,000ドル以上超える場合、パートナーシップの利息の譲渡（2017年の減税により修正されたコードセクション743（d）（1）（A））および雇用法§13502（a））、またはb）パートナーシップ資産が譲渡直後の公正市場価値に等しい現金で売却された場合、譲受人パートナーには250,000ドルを超える損失が割り当てられます。
これらすべての状況下で、過大評価された純営業損失（NOL）および購入日の数年前に獲得したNOLから利益を得る購入者の能力を制限するために、スタッフィング防止規則が適用されます。
754選挙の仕組み
2000年に、パートナーA、B、CがドーナツLLの1/3の利息と引き換えにそれぞれ100ドルを寄付するとします。 C。ドーナツは、定額法で10年間で減価償却可能な300ドルの資産を購入し、最初の5年間で減価償却前に900ドルの収入を獲得します。ドーナツは2005年にその金額の600ドルを各パートナーに分配し、450ドルの内部基準を提供します（300ドルの資産–150ドルの減価償却+900ドルの収入– 600ドルの分配）。この金額は、各パートナーのパートナーシップの利益における個々の外部ベースの合計（$ 150 X 3）に等しくなります。
2006年に、パートナーCがドーナツLLCの1/3の利益全体をNewに売却するとします。 250ドルの現金でパートナーD。パートナーCは、2006年の個人納税申告書で100ドルのキャピタルゲインを負担します（販売価格250ドル– 150ドルベース）。その後、パートナーDはパートナーCの資本勘定である150ドルを引き継ぎます。これは、ドーナツLLCの資産における彼の基礎の比例配分（250ドル）を100ドル上回ります。
ドーナツが2006年から2016年まででさえ壊れて、処分した場合2017年1月1日に第754条の選挙が行われなかった場合、パートナーDは、清算の年まで、外部ベースまたは100ドル（「内部ベース」を超える購入価格）を回収しません。
ドーナツLLCは2006年の納税申告書でセクション754の選挙を行い、パートナーDは、追加の基準が完全に回復するまで、毎年10ドルの通常の減価償却控除として100ドルの内部/外部の基礎の差を回収していました。2017年の資産の最終的な売却754選挙がなければ、パートナーDは2006年から2016年の間にタイムリーな控除の恩恵を逃していたでしょう。
セクション754選挙の作り方
セクション754の選挙は、パートナーシップとLLCのみが利用できます。事業体の収益と損失が各パートナーに渡されるパートナーシップとして課税されます。有効な選挙では、配布または販売が行われた年にパートナーシップの納税申告書を書面で提出するなど、手続き上のガイドラインを厳守する必要があります。選挙は事業体レベルで行われるため、声明にはパートナーシップの名前と住所を指定する必要があり、パートナーシップがセクション734（b）およびセクション743（b）の規定を適用するためにセクション754に基づいて選択する宣言を含める必要があります。 ）。選挙が行われると、パートナーシップが申請し、IRSの承認を受けて取り消さない限り、選挙は今後も有効になります。
第754条の選挙を行う決定は、複雑で負担が大きい場合があります。しかし、パートナーシップの利益の売却、交換、または清算に続いて、パートナーの税控除を加速するために努力する価値は十分にあるかもしれません。ただし、この決定は、専門の会計士の指導の下で行うのが最適です。
Berkowitz Pollack Brantの顧問および会計士は、国内および海外の企業と協力して、規制遵守義務を果たし、収益性を最適化し、税務効率を維持します。
著者について：CPAのJohn G. Ebengerは、Berkowitz Pollack Brant Advisors + CPAの不動産税務サービス業務のディレクターです。彼は、開発者、土地所有者、投資ファンド、その他の不動産専門家、および複雑な保有を持つ富裕層の起業家と協力しています。彼は、CPA会社のフロリダ州ボカラトンのオフィス（561）361-2000または[email protected]に連絡できます。
この記事に含まれる情報は、以下の解釈に基づいて変更される場合があります。内国歳入庁によって発行された税法とその後のガイダンス。
