Le rapport de surface au sol (FAR) ou le rapport d’espace au sol (FSR) indique la surface au sol maximale qui peut être construite sur un terrain donné. En d’autres termes, il s’agit d’un rapport entre la superficie totale construite d’un bâtiment et la superficie du terrain. Il est également connu sous le nom de FSI (Floor Space Index) sur certains marchés.

Comprendre le rapport de surface au sol et son calcul

Le FAR d’un projet est la superficie totale de plancher du bâtiment (y compris l’espace couvert par tous les étages du bâtiment) divisée par la superficie du terrain sur lequel le projet est en cours de construction. Le FAR est décidé par les corporations municipales ou l’autorité de développement, conformément au règlement de contrôle du développement (DCR) et varie d’une ville ou même d’une localité à l’autre.

Exemple

Si la taille de la parcelle ou du terrain utilisé pour un projet est de 500 pieds carrés et que le FAR déterminé pour cette ville / localité particulière est de 1,5, alors, la surface de plancher totale qui peut être construite sera de 750 pieds carrés (500 × 1,5). Comme l’espace maximum disponible au rez-de-chaussée sera d’environ 500 pieds carrés, par conséquent, avec la superficie bâtie restante de 250 pieds carrés, il est possible de construire un seul étage de plus. Par conséquent, compte tenu de la superficie de la parcelle et du FAR applicable dans cette localité particulière, un développeur serait autorisé à construire un bâtiment d’un étage.

Ratio de la surface au sol et indice de l’espace au sol

FSI , ce qui signifie l’indice d’espace au sol, également connu sous le nom de rapport de surface au sol (FAR), est le rapport de la surface totale bâtie à la surface totale de la parcelle. FAR et FSI sont utilisés comme synonymes, la seule différence étant que si le premier est exprimé sous forme de ratio, le FSI est un indice et est exprimé en pourcentage. Le conseil municipal d’une zone particulière est responsable de l’établissement de la limite FSI dans une certaine fourchette, afin de réglementer le volume de construction et la taille des bâtiments dans cette zone. Étant donné que FSI est une mesure qui combine la hauteur et l’empreinte d’un bâtiment, sa régulation assure la flexibilité dans la conception du bâtiment.

Par exemple, si pour une surface de terrain particulière de 10000 mètres carrés, un FSI de 1 est attribué, alors, une construction de 10 000 mètres carrés serait autorisée pour le projet.

De même, si le FSI est de 1,5 et que vous avez un terrain de 1 000 pieds carrés, alors, vous pouvez construire jusqu’à 1500 pieds carrés de structure couverte. La formule est assez simple:

Plot Area x FSI = Built-up area

Remarque: FAR de 1,5 est exprimé comme FSI de 150%

Notez que Le FSI est également applicable aux bâtiments commerciaux.

Qu’est-ce que le FSI premium?

Récemment, la Brihanmumbai Municipal Corporation (BMC) a autorisé un paiement de prime de 20% de la valeur du terrain du taux de calcul prêt ( RR), pour la conversion d’un terrain industriel en un usage commercial ou résidentiel. Cela peut être fait au moment de l’obtention du certificat de début (CC). Mis à part les aspects techniques, que signifie ce paiement de prime? Indépendamment de l’emplacement exact ou même de la zone ou du type de bâtiment, un FSI premium vous aidera à étendre le FSI autorisé. Le FSI Premium est une redevance payée au gouvernement pour permettre la flexibilité.

Critères pour le FSI premium:

Largeur de route	Premium FSI
30-40 pieds	20%
40-60 pieds	30%
Plus de 60 pieds	40%

Par conséquent, si vous avez une route d’une largeur de 30 à 40 pieds , vous pourrez construire 20% de plus que le FSI autorisé, moyennant le paiement des frais FSI premium requis.

Superficie du terrain x FSI normal x FSI prime en pourcentage = Zone bâtie

L’importance du FAR pour les acheteurs de maison

La valeur FAR est déterminée par les corporations municipales locales, afin d’assurer les meilleures conditions de vie possibles aux résidents de cette zone, en tenant compte de la densité de la population, de la disponibilité des espaces ouverts, de l’impact environnemental du projet et de la préparation en cas de catastrophe naturelle. Bien que les méthodes de calcul du FAR diffèrent d’une ville à l’autre, la valeur ne dépasse généralement pas 2,5.

Plus il y a de surface au sol disponible pour un développeur , plus le bâtiment peut être haut. Par conséquent, si vous achetez une propriété dans un tel projet, vous vivrez probablement dans une zone plus dense avec de nombreux autres résidents et partagerez les commodités communes et les dépenses d’électricité, d’eau, de clubs, de piscines, d’ascenseurs, etc.

Cependant, la valeur de revente pour un projet avec un faible FAR sera probablement plus élevée que pour une propriété qui était dans un projet à haut FAR. En effet, un projet à faible FAR signifie généralement des bâtiments plus courts, une densité de population moindre et des zones plus ouvertes autour du projet.

Avantages du ratio de surface de plancher

Les règles et directives concernant FAR aident à garder la construction sous contrôle et assurent également la sécurité structurelle d’un bâtiment, dans une certaine mesure. En l’absence de règles FAR / FSI, les constructions non autorisées augmenteront. Voici quelques-uns des avantages du FAR:

• Il existe une démarcation claire entre les espaces ouverts et les espaces construits.
• Aide les autorités à favoriser une croissance stable et planifiée

Que savoir sur la violation FAR?

Une violation FAR par un développeur est généralement mise en évidence, uniquement lorsque l’autorité de développement compétente délivre un certificat d’achèvement. Par conséquent, les acheteurs de maison devraient demander à voir le certificat d’achèvement, avant d’acheter une propriété dans le projet. L’achat d’une propriété dans un projet qui a enfreint la réglementation FAR de la ville / localité, pourrait avoir de graves répercussions sur votre solvabilité, si vous deviez demander un prêt.

Exceptions au rapport de surface au sol

Certaines exceptions importantes au FAR sont des équipements tels que les espaces communs, les aires de stationnement, tout espace ouvert intérieur tel que le balcon, les sous-sols exclusivement utilisés pour le stationnement, les greniers, l’extérieur espaces, terrains de sport, etc. Ces zones ne sont pas incluses dans le FAR.

Questions fréquemment posées sur le rapport de surface au sol

Une augmentation du FAR réduira-t-elle le coût de la propriété?

Il y a une raison pour laquelle le FAR dans différents domaines est fixé ou doit être décidé par les autorités. Par exemple, dans les zones fortement sismiques, permettre aux promoteurs immobiliers de construire des gratte-ciel, sans aucune limite, n’est pas sûr. D’un autre côté, un FAR plus élevé aidera le constructeur à développer plus d’unités, réduisant ainsi le coût de développement. Néanmoins, le coût des intrants dans la construction est également un déterminant majeur du prix final. Par conséquent, une simple augmentation du FAR ne peut pas conduire à une baisse des prix de l’immobilier.

Les petites villes sont-elles à la traîne en raison de la baisse du FAR?

Le FAR dépend des réglementations de contrôle du développement (DCR) et il est calculé en gardant à l’esprit la sécurité de la structure et de ses environs. Les villes de niveau 2 et de niveau 3 ont des opportunités d’emploi comparativement plus faibles et des infrastructures sous-développées ou en développement et, par conséquent, les perspectives de croissance sont plus faibles, ce qui les conduit à la traîne. Le FAR n’est pas le seul facteur qui affecte le développement d’une ville.

Ratio de surface au sol dans les villes indiennes

Les promoteurs immobiliers demandent souvent un FAR plus élevé, pour combler l’offre et la demande écart. Souvent, des constructeurs peu scrupuleux peuvent même enfreindre les réglementations FAR. Il est très important de suivre les règles, afin de garantir à tous des conditions de vie sûres. En Inde, le FAR est compris entre 1 et 3,5.

Voir aussi: Code de développement relatif aux locaux résidentiels et non résidentiels

FAR dans les locaux d’habitation: logements en parcelle

Source: MoHUA

FAR dans les logements collectifs

Le nombre d’unités d’habitation est calculé sur la base du schéma de densité indiqué dans le plan d’aménagement, en tenant compte d’une population de 4,5 personnes par logement. Le FAR maximum est de 125 ou 1,25. Un FAR plus élevé peut être donné, en fonction du modèle de développement et ne doit pas dépasser 150.

Dernières mises à jour sur FAR

Haryana modifie le code du bâtiment 2017

Chapitres 6 et 7 du code du bâtiment Haryana ont été modifiés et les règles révisées sont les suivantes:

Taille de la parcelle	Couverture terrestre maximale autorisée	Sous-sol autorisé	FAR maximum	Hauteur maximale
Jusqu’à 60 mètres carrés	85%	niveau unique	220%	16,5 mètres
60-150 mètres carrés	80%	niveau unique	200%	16,5 mètres
150-225 mètres carrés	70%	niveau unique	180%	16,5 mètres

Premium FSI au Karnataka

D’abord évoqué en 2017, le gouvernement du Karnataka a donné sa sanction au FSI premium en 2020. Le F autorisé L’AR ne comporte pas de frais, mais ceux qui veulent des FAR premium devront débourser 50% de la valeur indicative de la zone supplémentaire qu’ils construiront en utilisant l’espace supplémentaire, selon le projet de règles notifié par le gouvernement. Ce plan est maintenant ouvert aux commentaires des citoyens.

Le plan directeur de Delhi pour 2041

Le prochain plan directeur 2041 pour Delhi, on l’espère, aboutira à une transformation de la capitale. Les colonies résidentielles qui ont vu le jour il y a plus de 50 ans pourraient voir les activités de réaménagement reprendre. La Delhi Development Authority (DDA) prépare le MPD 2041 avec l’Institut national des affaires urbaines (NIUA). Le vice-président du DDA, Anurag Jain, a déclaré que le DDA étendrait son soutien là où c’est nécessaire. Certaines colonies avec des maisons à un étage en bénéficieront, car auparavant le FAR était de 1.33 mais maintenant c’est 2.

Maharashtra pourrait alléger la prime payable sur FAR

Dans une tentative de relancer le secteur immobilier en difficulté dans la capitale financière de l’Inde, le gouvernement du Maharashtra pourrait annoncer une réduction des primes payables par les constructeurs, pour profiter de la surface constructible pour leurs projets à Mumbai. L’année dernière, le gouvernement précédent avait abaissé les taux de 50% à 40% des valeurs du calculateur prêt pour une période de deux ans. Cela pourrait être encore réduit de 10% à 15%.

Le Département des organismes locaux du Pendjab pour identifier des terrains pour des logements abordables

Les organismes locaux urbains du Pendjab sont en train d’identifier des terrains pour développer des logements abordables. Deux catégories d’unités, c’est-à-dire des appartements de 60 m² pour la partie économiquement la plus faible (EWS) et de 110 m² pour le groupe à revenu intermédiaire (MIG) peuvent apparaître. Bien que le coût du projet reste à déterminer, le FAR est de 3,50 pour les projets entre un acre et cinq acres.

DDA prolonge le délai de paiement des frais FAR

The Delhi L’Autorité de développement (DDA) a prolongé la date limite de paiement des frais FAR supplémentaires et des frais de conversion d’utilisation, à la lumière de la pandémie COVID-19. La dernière date est le 31 décembre 2020. Cette décision a été prise lors d’une réunion présidée par le lieutenant-gouverneur de Delhi, Anil Baijal. S’adressant à Twitter, Baijal a également déclaré: «La vente de 50% des appartements EWS du quota du DDA dans les projets de logement de groupe a été simplifiée, pour éviter le double droit de timbre, réduisant ainsi les coûts & et facilitant l’attribution rapide. . » Des détails supplémentaires sont attendus du bureau de la DDA.

Le programme de logement de CHB a été abandonné, le plan d’augmentation des FAR a été détruit

Le dernier programme de logement du Chandigarh Housing Board (CHB) dans le secteur 53, où le coût de une propriété 1BHK dans le groupe à faible revenu est Rs 86 lakhs et les propriétés HIG comprenant des unités 3BHK sont estimées à un coût de Rs 1,50 crores, ont attiré un nombre considérable d’acheteurs intéressés. Conformément au dernier développement, l’administration a rejeté la proposition. le troisième rejet. Le CHB avait fait valoir que pour en faire un logement abordable, il était nécessaire d’augmenter le FAR, mais maintenant, après le rejet, le programme a été abandonné.

UP accepte un FAR plus élevé pour les industriels parcelles

Le gouvernement de l’Uttar Pradesh a donné son clin d’œil à l’utilisation mixte des terres pour les parcelles industrielles. Le FAR pour les zones déjà développées sera porté à 2,5 avec 1,5 comme FAR commun et un comme FAR achetable. Pour les domaines qui doivent encore être développés, le FAR sera 3,5 dont 2,5 comme FAR commun et un comme FAR achetable. Cependant, cela différera d’un endroit à l’autre.

FAR: Récapitulatif rapide

Qu’est-ce qui est inclus dans la surface de plancher brute?

Il s’agit des halls, de la zone pour les locataires et les espaces communs, les zones d’équipement mécanique, l’escalier, le sous-sol, la buanderie, les débarras, les toilettes et les atriums.

Qu’est-ce qui n’est pas inclus dans la surface de plancher brute?

Espaces extérieurs, balcons , les patios, les parkings, les allées et allées couvertes, les greniers et les terrains de sport extérieurs, ne sont pas inclus dans la surface de plancher brute.

(Avec les contributions de Sneha Sharon Mammen)

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