Les locateurs ne sont pas automatiquement responsables de toutes les blessures que les locataires subissent lors de leur location. En général, les propriétaires sont responsables des blessures des locataires uniquement lorsque l’action (ou l’inaction) du propriétaire a été imprudente et a causé ou contribué à la blessure. (Parfois, les propriétaires sont également responsables des blessures subies par les invités ou d’autres personnes visitant la location.)

Lorsqu’un propriétaire est négligent

Selon le concept juridique de négligence, lorsque le comportement d’un propriétaire est le cause immédiate de la blessure d’un locataire, un tribunal peut tenir le locateur responsable envers le locataire, même si le locateur n’a pas l’intention de nuire. Un acte (ou omission d’agir) est la cause immédiate lorsqu’une personne ordinaire pourrait raisonnablement prévoir qu’il causerait la blessure en question.

Dans une action en justice pour préjudice corporel, le tribunal évaluera les facteurs suivants pour déterminer si un propriétaire a fait preuve de négligence.

Contrôle des conditions dangereuses. Dans la plupart des cas, les propriétaires seront responsables des blessures des locataires lorsqu’ils sont légalement tenus d’entretenir et de réparer le facteur de blessure. Par exemple, si un locataire est blessé après être tombé sur un escalier cassé dans un espace commun censé être entretenu par le propriétaire, le propriétaire est probablement responsable.

Connaissance d’un danger caché. Les locateurs doivent informer les locataires des conditions dangereuses qui ne sont pas évidentes ou qui sont cachées, comme un sol inégal ou une porte d’accès au sous-sol située sous un tapis.

Prévisibilité d’un accident. Lorsqu’une personne raisonnable pouvait prévoir que quelque chose pourrait causer des blessures, comme une main courante desserrée sur un escalier sous le contrôle du propriétaire, le propriétaire doit prendre des mesures pour éviter les blessures (par exemple, ordonner aux locataires d’utiliser un autre escalier en attendant les réparations). Cependant, les propriétaires ne seront pas tenus responsables des accidents anormaux. Par exemple, il est peu probable qu’un mauvais état, tel que le pelage du papier peint, cause des blessures, mais si tel était le cas, il y a de fortes chances que le propriétaire ne soit pas responsable.

Coût et possibilité de réduire le danger. Les tribunaux sont susceptibles de tenir les propriétaires responsables des blessures des locataires lorsqu’une simple précaution à un prix raisonnable aurait pu éliminer la situation dangereuse. Par exemple, peindre une bande brillante sur une marche inattendue menant à un patio est une mesure simple qu’un propriétaire pourrait prendre pour empêcher un locataire de trébucher. Un tribunal pourrait conclure que le propriétaire a fait preuve de négligence parce que le risque de préjudice l’emportait largement sur le fardeau de l’atténuation.

Probabilité de blessure grave. Lorsqu’il existe un risque élevé de blessures graves, il est probable qu’un tribunal exigerait d’un propriétaire qu’il règle la situation le plus rapidement possible, quelle que soit la difficulté de la réparation. Par exemple, une plate-forme surélevée avec des poutres de support pourries doit être retirée, remplacée ou au moins marquée «hors limites» – quel que soit le coût – car la pourriture crée une forte probabilité d’effondrement pouvant entraîner des blessures catastrophiques.

Manquement à prendre des mesures raisonnables pour éviter les accidents. La loi n’oblige pas les propriétaires à prendre des mesures drastiques pour protéger les locataires de toutes les conditions susceptibles de présenter un risque. Les propriétaires doivent plutôt faire preuve de prudence raisonnable pour éviter les blessures des locataires (sauf lorsqu’ils avec des locataires mineurs (voir l’encadré). La diligence raisonnable est la quantité de soins qu’un propriétaire moyen et compétent utiliserait lorsqu’il se trouve face à des circonstances similaires. Par exemple, un propriétaire qui ignore une étape interrompue pendant des mois ne prend probablement pas de mesures raisonnables pour empêcher Cependant, un propriétaire qui vérifie régulièrement les escaliers et qui n’a pas vu ou été informé de la marche cassée pourrait faire valoir avec succès que son inspection a satisfait à son obligation de garder les escaliers en sécurité e.

Cause réelle de la blessure. Les locataires doivent démontrer que leurs blessures résultent de l’insouciance du propriétaire, et non d’une autre raison. Parfois, le lien entre les actions du propriétaire et la blessure est évident, comme lorsqu’un locataire en parfaite santé glisse et se casse la jambe sur un plancher fraîchement ciré. D’autres fois, le lien n’est pas si clair, par exemple lorsqu’un joueur de football revenant à sa location après un match difficile trébuche légèrement sur un escalier cassé et prétend que le fait que le propriétaire n’a pas réparé la marche lui a causé une entorse à la cheville. Le propriétaire pourrait faire valoir que le match de football brutal était la cause immédiate de l’entorse du locataire, même si le locataire prétend que c’était le pas.

Faute comparative et contributive

Même lorsque le propriétaire est le comportement rencontre tous les éléments de la négligence, parfois le propre comportement du locataire joue également un rôle dans la cause du préjudice. Par exemple, si le locataire qui avait trébuché tombait alors que son lacet de chaussures délié était coincé dans la partie de la marche qui dépassait, un tribunal pourrait conclure qu’il a fait preuve de négligence en ne liant pas ses chaussures et qu’il est en partie responsable de ses propres blessures.

Dans les situations où les locataires sont partiellement responsables de leurs blessures, les tribunaux utilisent une approche comparative ou contributive pour attribuer la responsabilité:

• Faute comparative. Le tribunal attribue un pourcentage de responsabilité à chaque partie. Par exemple, un tribunal peut attribuer 55% de la faute au locataire qui fait le trébuchement et 45% au propriétaire s’il constate que les lacets non attachés du locataire ont contribué plus à ses blessures que les réparations inappropriées du propriétaire. Cette allocation peut considérablement affecter l’indemnité monétaire potentielle du locataire: lorsque la responsabilité du locataire est supérieure à celle du propriétaire, certains tribunaux n’ordonnent aucune indemnité monétaire au locataire. La plupart des tribunaux, cependant, ordonnent une sentence proportionnée.
• Faute contributive. Lorsque le tribunal constate que les actions du locataire ont contribué de quelque manière que ce soit, même à un pour cent seulement, aux blessures, il attribue toute responsabilité au locataire et n’ordonne pas au propriétaire de payer d’argent. Très peu de tribunaux utilisent cette règle sévère.

Quand le comportement d’un propriétaire est en soi négligent

Selon la théorie juridique de la négligence en soi, les tribunaux concluent automatiquement que les propriétaires qui violent certaines lois ont agi avec négligence. Autrement dit, parce que le propriétaire a enfreint la loi, les locataires lésés n’ont pas à établir que leur propriétaire a agi de manière déraisonnable. Les locataires qui poursuivent leurs propriétaires en justice en vertu d’une théorie de la négligence en soi doivent prouver que:

• le propriétaire a violé une loi (la loi en question doit généralement se rapporter à la sécurité, par exemple, une loi pénale ou une ordonnance sanitaire municipale)
• le but de la loi est de protéger les locataires ou le public contre un certain danger
• leurs blessures sont du type contre lequel la loi était censée les protéger , et
• la violation du propriétaire a causé (directement ou indirectement, selon les circonstances) leurs blessures.

Parce que de nombreux États et villes adoptent des lois directement liées à la santé et la sécurité des locataires dans les immeubles locatifs, il n’est pas inhabituel pour les tribunaux de conclure que le comportement d’un propriétaire est négligent en soi. Par exemple, de nombreux États exigent que les propriétaires installent et entretiennent des détecteurs de fumée dans les locations. Lorsque les locataires sont blessés par un incendie dans une location assujettie aux lois sur les détecteurs de fumée, le tribunal jugera probablement le non-respect de la loi par le propriétaire négligent en soi si un détecteur aurait pu éviter les blessures des locataires.

Quand un propriétaire ne fournit pas de location convenable et habitable

Dans presque tous les États, les propriétaires ont le devoir de fournir des locations habitables, même s’ils ne promettent pas de le faire dans le bail ou le contrat de location. (La seule exception est l’Arkansas, bien que les ordonnances locales puissent intervenir et obliger les propriétaires à fournir des locations convenables.) Cette obligation (la garantie implicite d’habitabilité) signifie que les locataires ont droit à des conditions de vie qui répondent aux normes de base en matière de santé et de sécurité.

Bien que les lois nationales sur l’habitabilité varient, les propriétaires qui ne respectent pas les normes minimales de santé et de sécurité de leur État sont probablement responsables des blessures subies par leurs locataires. Les locataires blessés cherchant à tenir leur propriétaire responsable devraient démontrer que leur propriétaire a violé la garantie implicite d’habitabilité – peut-être en montrant que la ville avait cité le propriétaire pour des infractions au code ou que d’autres locataires s’étaient plaints à un bureau local de santé et de sécurité – et que les conditions de vie inférieures ont causé leurs blessures.

Un propriétaire pourrait être responsable des actes criminels

Les propriétaires ne sont généralement pas responsables des blessures aux locataires causées par des tiers. Cependant, lorsqu’un locateur est avisé d’une activité criminelle et ne prend pas de mesures raisonnables pour éviter que les locataires ne subissent un préjudice, un tribunal peut déclarer le locateur responsable lorsqu’un locataire est blessé. Par exemple, si un propriétaire refuse la demande d’un locataire de mettre des serrures plus solides sur la porte après une série d’effractions et que le locataire est plus tard blessé lors d’un cambriolage que de nouvelles serrures auraient pu empêcher, un tribunal pourrait trouver au moins le propriétaire. partiellement responsable des blessures du locataire. De même, les propriétaires pourraient être tenus responsables de ne pas avoir pris de mesures pour empêcher les activités criminelles qui pourraient entraîner des blessures, comme l’éclairage d’un parking non sécurisé dans une zone où les agressions nocturnes sont courantes.

Si vous avez été blessé à votre location et pensez que votre propriétaire a causé vos blessures, envisagez de consulter un avocat spécialisé en dommages corporels local pour discuter de ce qui s’est passé. Un avocat peut évaluer la situation et vous dire si intenter une action en justice contre votre propriétaire est la meilleure solution.