Jos olet jäljessä asuntolainamaksuistasi ja markkinoiden sulkemismyynti on tulossa, saatat silti pystyä säästämään kotiisi. Voit mahdollisesti nostaa konkurssin tai nostaa kannetta markkinoiden sulkevaa osapuolta (”pankkia”) vastaan sulkeaksesi markkinoiden sulkemisen kokonaan tai ainakin viivästyttää sitä. Jos sinulla on vähän enemmän aikaa käsissäsi, voit hakea lainamuutosta tai muuta harjoitusvaihtoehtoa.

Konkurssitiedosto sulkemisen estämiseksi

Jos markkinoiden sulkeminen on suunniteltu tapahtuu noin seuraavana päivänä, paras tapa lopettaa myynti on konkurssi.

Automaattinen pysäyttäminen lopettaa markkinoiden sulkemisen. Kun haet konkurssihakemuksen, niin kutsuttu automaattinen jäädytys tulee välittömästi voimaan. Pysyminen toimii kieltona, joka kieltää pankin sulkemasta kotejasi tai yrittämästä muuten periä sen velkaa. Joten kaikki markkinoiden sulkemistoimet on lopetettava.

Pankki voi tehdä pyynnön loman helpottamiseksi. Pankki todennäköisesti yrittää saada lykkäyksen poistettua jättämällä tuomioistuimelta luvan hakea sulkemisen jatkamista. Vaikka konkurssituomioistuin myöntäisikin tämän ehdotuksen ja sallisi markkinoiden sulkemisen etenemisen, markkinoiden sulkeminen viivästyy vähintään kuukauden tai kaksi. Tämän pitäisi antaa sinulle aikaa tutkia vaihtoehtoja pankkitilin sulkemiselle.

Luku 13 Konkurssi vs. Luku 7 Konkurssi

Jos haluat säilyttää pankkitiliäsi kotona, luvun 13 konkurssi voi auttaa sinua saavuttamaan tämän tavoitteen. Mutta jos yrität vain ostaa jonkin aikaa pysäyttämällä markkinoiden sulkemisen, luvun 7 konkurssi saattaa olla oikea sinulle.

Luvun 13 konkurssin edut. Luvun 13 konkurssi voi auttaa sinua pitämään kotisi järjestämällä velkasi. Maksat velat – osa osittain ja osa kokonaan – kolmen tai viiden vuoden aikana osana takaisinmaksuohjelmaa. Saatat pystyä välttämään markkinoiden sulkemisen ja jäädä kotiisi tämäntyyppisen konkurssin kanssa, koska voit maksaa takaisin kaikki lainvelkamaksut suunnitelman avulla.

Maksat myös todennäköisesti murto-osan (tai joskus ei yhtään) vakuudettomista veloistasi suunnitelmakauden aikana ja mahdollisesti eliminoi tietyt muut velat – kuten vedenalaiset toisen ja kolmannen asuntolainan, koska niitä pidetään vakuudettomina lainoina – kokonaan, kun suoritat suunnitelman ja vapautat rahaa ensimmäiseen kiinnitykseen. Vaikka et pysty Suorita suunnitelma. Luku 13: n konkurssihakemus antaa sinulle vähintään useita kuukausia ennen kuin markkinoiden sulkeminen voidaan saattaa loppuun.

Luku 7: n konkurssin edut. Jos olet jo sulkemisessa, Luku 7: n konkurssi ei ole Se ei yleensä ole hyvä tapa säästää kotiasi, ellet saa lainamuutosta. Mutta se viivästyttää sulkemista ja antaa sinulle aikaa asua kodissa maksamatta. Voit sijoittaa rahat säästöihin vuokraa varten . Sinä pystyt Käytä myös tätä aikaa yrittäessäsi työskennellä pankin kanssa keksiä tapa välttää markkinoiden sulkeminen. Ja vaikka käydään edelleen sulkemista läpi, luvun 7 konkurssi voi poistaa henkilökohtaisen vastuun asuntolainasta, mikä tarkoittaa, että et ole vastuussa sulkemisen jälkeen jäljellä olevista puutteista. Selvitä, oletko mahdollisesti oikeutettu luvun 7 konkurssiin.

Jos jo ilmoitit konkurssiin viimeisen vuoden aikana, lykkäys voidaan rajoittaa 30 päivään tai poistaa kokonaan.

Oikeudenkäynti markkinoiden sulkemisen lopettamiseksi

Jos pankkisi käyttää muut kuin oikeudenkäyntimenettelyä markkinoiden sulkemiseksi – jos sulkeminen on saatu päätökseen tuomioistuinjärjestelmän ulkopuolella – saatat pystyä viivyttämään tai lopettaa markkinoiden sulkeminen nostamalla kanne pankkia vastaan markkinoiden sulkemisen haastamiseksi. Tämä taktiikka ei yleensä toimi, jos sulkeminen on oikeudellista, koska sulkemisen myyntiin mennessä sinulla on jo ollut tilaisuutesi tulla kuulluksi tuomioistuimessa.

Jotta voit voittaa, sinun on todistettava tuomioistuinta tyydyttävällä tavalla, että sulkemista ei pidä tapahtua, koska esimerkiksi markkinoilta sulkeva pankki:

• ei voi ”todistaa omistavansa velkakirjaa
• ei” älä toimi valtion sovitteluvaatimusten mukaisesti
• rikkoi osavaltion lakia, kuten asunnonomistaja-Bill-of-Rights-lakia
• ei noudattanut kaikkia vaadittuja vaiheita sulkemisprosessissa (osavaltion lain mukaan) tai
• teki jonkin muun vakavan virheen.

Pankkisi haasteen haittapuoli on, että jos et pysty todistamaan tapaustasi , viivästyt vain markkinoiden sulkemisprosessia, kenties lyhyesti. Oikeudenkäynnit voivat olla kalliita, ja jos sinulla ei ole kohtuullista perustaa vaatimuksillesi, saatat juuttua maksamaan pankin oikeudenkäyntikuluja ja asianajajien palkkioita.

Lainamuutoksen hakeminen

Vaikka et voi odottaa viimeiseen minuuttiin tällä vaihtoehdolla, saatat pystyä viivyttämään markkinoiden sulkemista hakemalla lainamuutosta tai muuta sulkemista välttämisvaihtoehto, koska pankkia voidaan rajoittaa kaksoisseurannasta. Kaksoisseuranta on silloin, kun pankki etenee markkinoiden sulkemisen aikana, kun tappioiden lieventämissovellus on vireillä.

Jos muutoshakemuksesi hyväksytään, sulkeminen tapahtuu lopulta pysäytetään pysyvästi niin kauan kuin pysyt muokattujen maksujen mukana.

Jotkut osavaltion lait kieltävät kaksoisseurannan

Esimerkiksi Kalifornia, Colorado, Nevada ja Minnesota ovat läpäisseet Asunnonomistaja Bill of Rights, joka kieltää sulkemisten kaksoisseurannan. Palveluntarjoajien on yleensä tehtävä päätös (yleensä) ensimmäisen panttioikeuden tappioiden lieventämistä koskevan hakemuksen myöntämisestä tai hylkäämisestä ennen sulkemisen aloittamista tai jatkamista. Hakemus on lähetettävä tiettyyn määräaikaan mennessä. saada suojaa näiden lakien nojalla. Keskustele asianajajan kanssa selvittääkseen tarkat määräajat.

Liittovaltion säännöt rajoittavat kaksoisseurantaa

Liittovaltion lain mukaan, jos täydellinen tappioiden lieventämistä koskeva hakemus vastaanotetaan yli 37 päivää ennen markkinoiden sulkemista, hoitaja ei saa liikkua sulkemista koskevan päätöksen tai myyntitilauksen saamiseksi tai toteuttaa markkinoiden sulkemista ennen kuin:

• hoitaja ilmoittaa luotonsaajalle, ettei lainanottaja ole oikeutettu menetykseen tappioiden lieventämiseksi (ja kaikki valitukset on käytetty loppuun)
• lainanottaja hylkää kaikki tappioiden lieventämistä koskevat tarjoukset tai
• lainanottaja ei noudata menetyksiä, kuten kokeilumuutos.

Huomaa, että palveluntarjoajan ei yleensä tarvitse tarkastaa useampaa kuin yhtä tappioiden lieventämistä koskevaa hakemustasi. Mutta jos nostat lainaa hakemuksen jättämisen jälkeen, huoltohenkilön on otettava se huomioon.

Keskustele asianajajan kanssa

Jos kohtaat välittömän markkinoiden sulkemisen ja harkitset mitä tahansa keskustelluista vaihtoehdoista tässä artikkelissa on erittäin suositeltavaa, että otat välittömästi yhteyttä paikalliseen markkinoiden sulkemisasianajajaan tai konkurssiasiamieheen. Saadaksesi tietoja erilaisista menetyksistä lieventämiseksi, sinun on myös harkittava keskustelua HUD: n hyväksymän asumisneuvojan kanssa.