Vuokranantajat eivät ole automaattisesti vastuussa kaikista vuokralaisista kärsivistä loukkaantumisista. Yleensä vuokranantajat ovat vastuussa vuokralaisten loukkaantumisista vain silloin, kun vuokranantajan toiminta (tai toimettomuus) oli huolimaton ja aiheutti vahinkoa tai vaikutti siihen. (Joskus vuokranantajat ovat vastuussa myös vieraiden tai muiden vuokra-alueella käyvien ihmisten loukkaantumisista.)
Kun vuokranantaja on huolimaton
Laiminlyönnin laillisen käsitteen mukaan vuokranantajan käyttäytyminen on Lähin syy vuokralaisen loukkaantumiseen, tuomioistuin voi pitää vuokranantajan vastuussa vuokralaiselle – vaikka vuokranantaja ei tarkoittanut mitään vahinkoa. Teko (tai laiminlyönti) on läheinen syy, kun tavallinen ihminen voi kohtuudella ennakoida, että se aiheuttaa kyseisen vahingon.
Henkilövahinkoja koskevassa oikeusjutussa tuomioistuin arvioi seuraavat tekijät määrittääkseen jos vuokranantaja oli huolimaton.
Vaarallisten olosuhteiden hallinta. Useimmissa tapauksissa vuokranantajat ovat vastuussa vuokralaisten loukkaantumisista, kun heillä on laillinen velvollisuus ylläpitää ja korjata vahinkoa aiheuttava tekijä. Esimerkiksi, jos vuokralainen loukkaantuu pudotessaan rikkoutuneelle portaalle yhteisellä alueella, jota vuokranantajan oletetaan ylläpitävän, vuokranantaja on todennäköisesti vastuussa.
Tieto piilotetusta vaarasta. Vuokranantajien on ilmoitettava vuokralaisille vaarallisista olosuhteista, jotka eivät ole ilmeisiä tai jotka ovat piilossa, kuten epätasainen lattia tai kellarin sisäänkäyntiovi maton alla.
Onnettomuuden ennakoitavuus. Kun kohtuullinen henkilö pystyi ennakoimaan, että jokin voi aiheuttaa vammoja, kuten löysä kaide portaikossa vuokranantajan hallinnassa, vuokranantajan on ryhdyttävä toimenpiteisiin loukkaantumisten estämiseksi (esimerkiksi ohjaamaan vuokralaiset käyttämään vaihtoehtoista portaikkoa korjauksia odottaessaan). Vuokranantajia ei kuitenkaan pidetä vastuussa kummajaisten onnettomuuksista. Esimerkiksi on epätodennäköistä, että tapettien irtoaminen, kuten tapettien kuoriminen, aiheuttaisi vahinkoa, mutta jos se tapahtui, on todennäköistä, että vuokranantaja ei ole vastuussa.
Vaarojen vähentämisen kustannukset ja toteutettavuus. Tuomioistuimet pitävät vuokranantajia todennäköisesti vastuussa vuokralaisten loukkaantumisista, kun yksinkertainen, kohtuuhintainen varotoimenpide olisi voinut poistaa vaarallisen tilan. Esimerkiksi kirkkaan raidan maalaaminen odottamattomalle askeleelle patiolle on yksinkertainen toimenpide, jonka vuokranantaja voisi tehdä estääkseen vuokralaisen kompastumisen. Tuomioistuin saattoi todeta, että vuokranantaja oli huolimaton, koska vahingon riski ylitti niin suuresti lieventämisen taakan.
Vakavan vahingon todennäköisyys. Kun vakavan loukkaantumisen riski on suuri, on todennäköistä, että tuomioistuin vaatisi vuokranantajaa korjaamaan tilanteen mahdollisimman pian korjauksen vaikeudesta huolimatta. Esimerkiksi korotettu kansi, jossa on mätää tukipalkkeja, on poistettava, vaihdettava tai ainakin merkittävä ”off limits” – kustannuksista riippumatta, koska mätäneminen aiheuttaa suuren romahtamisen todennäköisyyden, joka voi johtaa katastrofaalisiin vammoihin.
Kohtuuttomien toimenpiteiden laiminlyönti onnettomuuksien estämiseksi. Laki ei velvoita vuokranantajia toteuttamaan rajuja toimenpiteitä vuokralaisten suojelemiseksi kaikilta mahdollisesti vaaraa aiheuttavilta olosuhteilta. Vuokranantajien tulisi pikemminkin noudattaa kohtuullista varovaisuutta vuokralaisten loukkaantumisten estämiseksi (paitsi tekemisissä alaikäisten vuokralaisten kanssa – katso sivupalkki). Kohtuullinen hoito on keskimääräisen hoidon määrä, jonka pätevä vuokranantaja käyttäisi samankaltaisissa olosuhteissa. Esimerkiksi vuokranantaja, joka ei huomioi rikkoutunutta askelta kuukausia, ei todennäköisesti ota kohtuullisia toimenpiteitä estääkseen Vuokranantaja, joka rutiininomaisesti tarkastaa portaita eikä ole nähnyt tai ilmoitettu rikkoutuneesta vaiheesta, voi onnistuneesti väittää, että hänen tarkastuksensa täytti velvollisuutensa pitää portaat turvallisina e.
Vammojen todellinen syy. Vuokralaisen on osoitettava, että loukkaantumisensa johtui vuokranantajan huolimattomuudesta, ei muusta syystä. Joskus vuokranantajan toiminnan ja loukkaantumisen välinen yhteys on ilmeinen, esimerkiksi kun täysin terve vuokralainen liukastuu ja rikkoo jalkansa juuri vahatulla lattialla. Muina aikoina yhteys ei ole niin selvä, kuten esimerkiksi silloin, kun karkeasta pelistä vuokra-autoon palaava jalkapalloilija kompastuu hieman rikki portaisiin ja väittää, että vuokranantajan epäonnistuminen korjata askel aiheutti nyrjähdyksen. Vuokranantaja voi väittää, että karkea jalkapallopeli oli vuokralaisten nyrjähtämisen syy, vaikka vuokralainen väittää, että se oli askel.
Vertaileva ja myötävaikuttava vika
Vaikka vuokranantajan käyttäytyminen täyttää kaikki huolimattomuuden elementit, joskus vuokralaisen omalla käyttäytymisellä on myös merkitystä vahingon aiheuttamisessa. Esimerkiksi jos kompastunut vuokralainen putosi, kun hänen irrotettu kengännauha tarttui kiinni porrastetusta osasta, tuomioistuin saattoi todeta, että hän oli huolimaton kenkien sitomattomuudessa ja osittain syyllinen omiin loukkaantumisiinsa.
Tilanteissa, joissa vuokralaiset ovat osittain syyllisiä vammoihinsa, tuomioistuimet käyttävät vastuun jakamiseen yhtä joko vertailevaa tai myötävaikuttavaa vika-lähestymistapaa:
- vertaileva vika. Tuomioistuin määrittelee kullekin osapuolelle prosenttiosuuden vastuusta. Esimerkiksi tuomioistuin voi osoittaa 55% syyllisyydestä kompastuvalle vuokralaiselle ja 45% vuokranantajalle, jos se toteaa, että vuokralaisen sitomattomat kengännauhat ovat aiheuttaneet hänen vammojaan enemmän kuin vuokranantajan virheelliset korjaukset. Tämä jako voi rajusti vaikuttaa vuokralaisen mahdolliseen rahapalkintoon: Kun vuokralaisen vastuu on suurempi kuin vuokranantajan, jotkut tuomioistuimet eivät määrää vuokralaiselle mitään rahapalkintoja. Suurin osa tuomioistuimista kuitenkin määrää oikeasuhteisen päätöksen.
- Myötävaikuttava vika. Kun tuomioistuin toteaa, että vuokralaisen toimet vaikuttivat loukkaantumisiin millään tavalla – jopa prosentilla -, se siirtää kaiken vastuun vuokralaiselle eikä käske vuokranantajaa maksamaan rahaa. Hyvin harvat tuomioistuimet käyttävät tätä ankaraa sääntöä.
Kun vuokranantajan käyttäytyminen on huolimaton per se
Laiminlyönnin oikeudellisen teorian mukaan tuomioistuimet päättävät automaattisesti, että vuokranantajat, jotka rikkovat tietyt lait ovat toimineet huolimattomasti. Toisin sanoen, koska vuokranantaja rikkoi lakia, loukkaantuneiden vuokralaisten ei tarvitse todistaa, että vuokranantaja toimi kohtuuttomasti. Pikemminkin vuokralaisten, jotka haastavat vuokranantajansa huolimattomuuden teorian perusteella, on todistettava, että:
- vuokranantaja on rikkonut lakia (kyseisen lain on yleensä liityttävä turvallisuuteen, esimerkiksi rikoslakiin) tai kunnan terveysasetus)
- lain tarkoituksena on suojella vuokralaisia tai yleisöä tietyltä vaaralta
- heidän loukkaantumisensa ovat sellaisia, joita lain oli tarkoitus suojella ja
- vuokranantajan rikkomus aiheutti (joko suoraan tai epäsuorasti olosuhteista riippuen) heidän loukkaantumisensa.
Koska monet osavaltiot ja kaupungit antavat suoraan terveyttä koskevia lakeja vuokrakiinteistöjen vuokralaisten turvallisuus ja turvallisuus, ei ole epätavallista, että tuomioistuimet pitävät vuokranantajan käyttäytymistä sinänsä huolimattomana. Esimerkiksi monet osavaltiot vaativat vuokranantajia asentamaan ja ylläpitämään savunilmaisimia vuokralle. Kun vuokralaiset loukkaantuvat tulipalossa palovaroitinlaeihin kuuluvassa vuokra-asunnossa, tuomioistuin havaitsee todennäköisesti vuokranantajan laiminlyönnin laiminlyönnistä sinänsä, jos ilmaisin olisi voinut estää vuokralaisten loukkaantumisen.
Milloin vuokranantaja ei tarjoa sopivaa ja asuttavaa vuokraa
Lähes kaikissa osavaltioissa vuokranantajilla on velvollisuus tarjota vuokra-asuntoja, vaikka he eivät lupaa tarjota sitä vuokrasopimuksessa. (Ainoa poikkeus on Arkansas, vaikka paikalliset säädökset voivatkin astua sisään ja vaatia vuokranantajia tarjoamaan sopivia vuokria.) Tämä velvollisuus (implisiittinen asumisoikeuden takuu) tarkoittaa, että vuokralaisilla on oikeus elinolosuhteisiin, jotka täyttävät terveyden ja turvallisuuden perustiedot. p>
Vaikka valtion asumiskelpoisuuslait vaihtelevat, vuokranantajat, jotka eivät noudata osavaltionsa vähimmäisvaatimuksia terveydelle ja turvallisuudelle, ovat todennäköisesti vastuussa vuokralaisensa aiheuttamista loukkaantumisista. Vahingoittuneiden vuokralaisten, jotka pyrkivät pitämään vuokranantajansa vastuullisena, olisi osoitettava, että vuokranantaja on rikkonut oletettua asumisoikeuden takuuta – ehkä osoittamalla, että kaupunki on vedonnut vuokranantajaan sääntöjen rikkomuksista tai muut vuokralaiset ovat valittaneet paikalliselle terveys- ja turvallisuuslautakunnalle – ja että huonommat elinolosuhteet aiheuttivat loukkaantumisen.
Vuokranantaja voi olla vastuussa rikoksista
Vuokranantajat eivät yleensä ole vastuussa kolmansien osapuolien aiheuttamista vuokralaisille aiheuttamista loukkaantumisista. Kuitenkin, kun vuokranantaja on ilmoittanut rikollisesta toiminnasta eikä ryhdy kohtuullisiin toimiin estääkseen vuokralaisille aiheutuvia vahinkoja, tuomioistuin saattaa pitää vuokranantajan vastuussa vuokralaisen loukkaantumisesta. Esimerkiksi, jos vuokranantaja kieltäytyy vuokralaisen pyynnöstä laittaa vahvemmat lukot ovelle useiden murtumien jälkeen, ja vuokralainen loukkaantuu myöhemmin sellaisen murron aikana, jonka uudet lukot olisivat voineet estää, tuomioistuin voisi löytää vuokranantajan ainakin osittain vastuussa vuokralaisen loukkaantumisista. Vastaavasti vuokranantajat saattavat olla vastuussa siitä, että he eivät ole ryhtyneet toimenpiteisiin estääkseen loukkaantumiseen johtavan rikollisen toiminnan – kuten esimerkiksi suojaamattoman parkkipaikan valaistuksen alueella, jolla öiset mukit ovat yleisiä.
Jos olet loukkaantunut vuokrauksessa ja uskot vuokranantajan aiheuttaneen loukkaantumisia, harkitse paikallisen henkilövahinkovakuutusasiamiehen keskustelua tapahtumista. Asianajaja voi arvioida tilanteen ja neuvoa, onko oikeusasiamiehen vuokranantajaa vastaan paras tapa toimia.
