Publicado el 04 de febrero de 2020 por John Ebenger
La venta, permuta o liquidación El interés de la sociedad en propiedades apreciadas, como bienes raíces, es un hecho común entre socios y miembros de sociedades y LLC que tributan como sociedades. Ya sea debido a desacuerdos entre los socios, la muerte o divorcio de un socio, o la adición de nuevos socios, estas transacciones pueden resultar en una discrepancia entre el valor justo de mercado (FMV) de una propiedad y su base, lo que en última instancia puede afectar el tratamiento fiscal. de los ingresos, ganancias y pérdidas declarados de cada socio. Para remediar esto, una sociedad puede hacer una elección 754 bajo las secciones 743 (b) y 734 (b) del Código de Rentas Internas para igualar la base del comprador en la participación de la sociedad comprada en la propiedad (base externa) y la participación del comprador en la base de la propiedad. activos dentro de la sociedad netos de pasivos (base interna).
Si bien esta elección puede ser algo compleja y requiere mucho tiempo, le brinda al socio entrante una base ascendente o descendente para reflejar la Valor justo de mercado de la propiedad en el momento de la transferencia; no hacer una elección 754 puede representar una oportunidad perdida para que un socio acelere las deducciones y recupere la base en un período de tiempo más corto.
Comprender los conceptos básicos de la base
Cuando una entidad o persona compra una participación en una sociedad con activos apreciados, su «base externa» en la propiedad aumenta al precio de compra. Posteriormente, la entidad o persona puede reducir o incluso eliminar las ganancias imponibles a nivel de sociedad cuando venda la propiedad en el futuro .
En general, los socios o miembros de entidades canalizadoras generalmente aumentarán su base en los intereses de la sociedad a través de contribuciones de la sociedad e ingresos gravables y exentos de impuestos; su base en el interés disminuirá debido a las distribuciones, no deducibles gastos y pérdidas deducibles. Por lo tanto, cuando los socios existentes venden sus participaciones en la propiedad de la sociedad, generalmente reconocerán una ganancia o pérdida, mientras que la base del nuevo socio en la propiedad se convertirá en el precio de compra que pagó. Si la propiedad es muy apreciada, la base externa del comprador en el interés de la sociedad excederá con mucho la base interna de esos activos. En última instancia, esto puede eliminar los derechos del nuevo socio a deducciones por depreciación inmediatas y diferir su beneficio de una base adicional hasta que se venda la propiedad subyacente.
Una elección 754 cierra la brecha entre la base interna y externa al intervenir inmediatamente -upr o reducir la base de los activos restantes de la sociedad Esto permite a la entidad la opción de igualar a los socios y proporcionarles un activo fiscal. Este activo fiscal permite al nuevo socio reducir o eliminar el impuesto sobre las ganancias y pérdidas que ya se refleja en el precio que pagó por el interés de la sociedad cuando se vende el activo. Además, cuando el ajuste se relaciona con propiedad depreciable o amortizable, como bienes raíces, el nuevo socio puede comenzar a tomar esas deducciones en el año en que se realiza la elección en lugar de esperar a recuperar su base cuando la propiedad se transfiere o vende en el futuro.
Existen excepciones a estas reglas para «reducciones sustanciales de la base» y «pérdidas sustanciales incorporadas» que requieren una reducción en la base, incluso en ausencia de una elección 754, cuando una de se cumple cualquiera de los siguientes criterios:
- la sociedad tiene una pérdida incorporada de $ 250,000 o más;
- hay un ajuste a la baja de $ 250,000 o más; o
- La transferencia o venta implica una sociedad de inversión electiva, como un fondo de cobertura.
Además, la sociedad tiene una pérdida incorporada sustancial con respecto a una transferencia de participación de la sociedad si a) la base ajustada de la sociedad en la propiedad de la sociedad excede en más de $ 250,000 el valor justo de mercado de la propiedad (Código Sec. 743 (d) (1) (A) según enmendado por 2017 Tax Cuts y Jobs Act §13502 (a)), o b) al socio cesionario se le asignaría una pérdida de más de $ 250,000 si los activos de la sociedad se vendieran por efectivo equivalente a su valor justo de mercado inmediatamente después de la transferencia.
Bajo todas estas circunstancias, se aplicarán reglas anti-relleno para limitar la capacidad de un comprador de beneficiarse de pérdidas operativas netas (NOL) sobrevaloradas y NOL ganados en años anteriores a la fecha de compra.
Cómo funciona una elección 754
Supongamos que en 2000, los socios A, B y C contribuyen con $ 100 cada uno a cambio de un 1/3 de interés en Donut LL C.Donut compra un activo de $ 300 depreciable durante 10 años con el método de línea recta y obtiene un ingreso de $ 900 antes de la depreciación durante los primeros 5 años. Donut distribuye $ 600 de esa cantidad a cada socio en 2005, proporcionándole una base interna de $ 450 ($ 300 de activo – $ 150 de depreciación + $ 900 de ingresos – $ 600 de distribución). Esta cantidad es igual al total de la base externa individual de cada socio ($ 150 X 3) en sus intereses de sociedad.
Ahora considere que en 2006, el Socio C vende la totalidad de su participación de 1/3 en Donut LLC a New Socio D por $ 250 en efectivo. El socio C incurrirá en una ganancia de capital de $ 100 en sus declaraciones de impuestos personales de 2006 (precio de venta de $ 250 – base de $ 150). Posteriormente, el Socio D se hará cargo de la cuenta de capital del Socio C de $ 150, lo que excede en $ 100 su participación proporcional de su base ($ 250) en los activos de Donut LLC.
Si Donut se equilibra en los años 2006 a 2016 y se deshace de de la propiedad sin una elección de la Sección 754 el 1 de enero de 2017, el Socio D no recuperará su base externa o $ 100 (precio de compra en exceso de «base interna») hasta el año de liquidación.
Había Donut LLC hizo una elección de la Sección 754 en sus declaraciones de impuestos de 2006, el Socio D habría recuperado su diferencia de base interna / externa de $ 100 como una deducción de depreciación ordinaria de $ 10 cada año hasta que la base adicional se recuperara por completo. La venta final del activo en 2017 resultaría en la misma ganancia para todos los socios. Sin la elección 754, el Socio D habría perdido el beneficio de las deducciones oportunas durante los años 2006 a 2016.
Cómo hacer una elección de la Sección 754
Las elecciones de la Sección 754 están disponibles solo para sociedades y LLC tributan como sociedades por las cuales los ingresos y pérdidas de la entidad se transfieren a cada socio. Una elección válida requiere un estricto cumplimiento de las pautas de procedimiento, incluida la presentación de una declaración por escrito con la declaración de impuestos de la sociedad en el año en que se produjo la distribución o venta. Debido a que la elección se realiza a nivel de entidad, la declaración debe especificar el nombre y la dirección de la sociedad, y debe contener una declaración que la sociedad elija según la sección 754 para aplicar las disposiciones de la sección 734 (b) y la sección 743 (b). ). Una vez que se haga la elección, permanecerá en vigor durante todos los años futuros, a menos que la sociedad solicite y reciba la aprobación del IRS para revocarla.
La decisión de hacer una elección de la Sección 754 puede ser complicada y onerosa, pero puede valer la pena el esfuerzo para acelerar la deducción de impuestos de un socio luego de una venta, intercambio o liquidación del interés social. Sin embargo, tomar esta determinación se logra mejor bajo la guía de contadores profesionales.
Los asesores y contadores de Berkowitz Pollack Brant trabajan con empresas nacionales e internacionales para cumplir con las obligaciones de cumplimiento normativo, optimizar la rentabilidad y mantener la eficiencia fiscal.
Acerca del autor: John G. Ebenger, CPA, es director de la práctica de Servicios de Impuestos Inmobiliarios de Berkowitz Pollack Brant Advisors + CPA. Trabaja con desarrolladores, terratenientes, fondos de inversión y otros profesionales inmobiliarios, así como con empresarios de alto patrimonio con participaciones complejas. Puede ser contactado en la oficina de la firma de contadores públicos en Boca Raton, Fla., Al (561) 361-2000 o [email protected].
La información contenida en este artículo está sujeta a cambios basados en una interpretación adicional de leyes fiscales y la orientación posterior emitida por el Servicio de Impuestos Internos.
