Los propietarios se enfrentan a todo tipo de opciones. Una decisión importante que podría afectar su negocio de alquiler es determinar la duración del contrato de arrendamiento. La mayoría de los contratos de arrendamiento estándar son por 12 o 18 meses, aunque también son posibles contratos de arrendamiento de seis meses y dos años.
Otra opción es algo llamado contrato de alquiler de mes a mes, que ofrece flexibilidad para ambos el arrendador y el inquilino. Existen ventajas y desventajas al implementar este tipo de arrendamiento. Primero, analicemos los aspectos básicos de un contrato de alquiler de mes a mes.
¿Qué es un contrato de alquiler de mes a mes y cómo funciona?
Un contrato de arrendamiento es un arrendamiento es un arrendamiento, ¿verdad? En su mayoría, sí. Algunos profesionales reservan el término «contrato de arrendamiento» para los arrendamientos de 12 meses o más. Mientras tanto, un «contrato de arrendamiento» se refiere a arrendamientos a corto plazo o de mes a mes. Es realmente una cuestión de semántica, ya que los arrendamientos de mes a mes y a largo plazo incluirán muchas cláusulas similares, como:
- Requisitos de depósito de seguridad
- Sanciones por pagos de alquiler atrasados
- Requisitos de seguro
- Póliza de mascotas
Un contrato de alquiler de mes a mes suele durar, como su nombre lo indica, 30 dias. A diferencia de un contrato de arrendamiento a largo plazo, generalmente implica una renovación automática a menos que el inquilino o el propietario proporcionen un aviso de no renovación, según Rocket Lawyer. La mayoría de los contratos de alquiler de mes a mes requieren un aviso de 30 días por parte del propietario o el inquilino, aunque esto puede variar según la ley local.
¿Cuándo utilizaría un contrato de alquiler de mes a mes?
Un contrato de alquiler de mes a mes podría aplicarse en varios escenarios. Algunos contratos de arrendamiento a largo plazo incluyen una opción de mes a mes después de que finaliza el contrato original. Por lo general, esto entra en juego cuando un inquilino opta por no firmar un nuevo contrato de arrendamiento pero no planea abandonar inmediatamente el alquiler. El contrato de arrendamiento existente generalmente explica cómo funcionará el acuerdo de mes a mes, por ejemplo, si el inquilino deberá pagar una prima por encima del monto del alquiler en el contrato de arrendamiento original. La ley local también puede tener un impacto en los términos de un contrato de arrendamiento de mes a mes.
En otros casos, un propietario puede decidir implementar un contrato de alquiler de mes a mes debido al alto potencial de alquiler en un vecindario determinado, tratar la propiedad como un alquiler de vacaciones o para alojar a la población estudiantil en una ciudad universitaria.
Si bien los propietarios deberán decidir qué enfoque funciona mejor para ellos, existen algunos pros y contras comunes a considerar.
Ventajas de un contrato de alquiler mensual
Más dinero
Una de las mayores ventajas potenciales de elegir contratos de alquiler de mes a mes es el potencial de ingresos adicionales. Los arrendamientos de mes a mes pueden potencialmente permitirle cobrar más por el alquiler cada mes, según Rocket Lawyer. Esto se debe a que los contratos de arrendamiento a corto plazo conllevan un mayor riesgo para el propietario, ya que los inquilinos pueden mudarse en cualquier momento con la notificación adecuada.
Elizabeth Colegrove, que escribe el blog The Reluctant Landlord, dice que cobra un mes a mes prima de $ 300. En el sitio web de bienes raíces BiggerPockets, los propietarios que discutían este mismo tema, dijeron que también cobraban una prima mes a mes, que oscilaba entre $ 100 y $ 300 por mes, o un porcentaje de la tarifa mensual, como el 8 por ciento.
No todo el mundo aboga por subir los precios de alquiler para los inquilinos de mes a mes. En el foro BiggerPockets, Marcia Maynard, que posee casi 20 unidades residenciales (casas y dúplex) con su esposo en Vancouver, Washington, dice que cobran la misma tarifa independientemente de la duración del contrato de arrendamiento. Cobran una tarifa de mudanza para cubrir los costos de rotación del inquilino.
«La mayoría de nuestros inquilinos se quedan a largo plazo independientemente», escribe. «Los que se quedan a corto plazo generalmente no planean quedarse cortos término, es solo que las circunstancias cambian para ellos y se mudan. Se mudarían en su propio marco de tiempo independientemente de que tuviéramos un contrato de arrendamiento o no, por lo que simplemente nos lo facilita a todos ”.
Flexibilidad
Maynard alude a otra ventaja de los contratos de arrendamiento de mes a mes: la flexibilidad. Al no estar sujetos a un contrato de arrendamiento a largo plazo, los propietarios tienen más opciones en términos de lo que pueden hacer con la propiedad y para cambiar los términos del alquiler, generalmente proporcionando un aviso adecuado.
Rocket Lawyer señala que en los mercados calientes donde los alquileres aumentan rápidamente y los inquilinos abundan, un contrato de alquiler más corto permite a los propietarios mantener los alquileres comparables a otros en el vecindario o área. Una investigación reciente de Zillow mostró que los hogares pagaron un 47% más de alquiler en 2015 (un promedio de casi $ 4,000 al año ) que los inquilinos que renovaron los contratos de arrendamiento durante al menos cinco años.
Para los propietarios que alquilan una residencia principal, un contrato de arrendamiento de mes a mes les permite volver a mudarse a su hogar mucho más fácilmente con un contrato de arrendamiento a largo plazo. Algunos propietarios pueden querer la flexibilidad de tener una unidad vacía disponible, o la posibilidad de arrendarla como casa de vacaciones o alquiler ejecutivo, generalmente completamente amueblada.
Abordar inquilinos problemáticos
Un mes El alquiler mensual ofrece una capa adicional de flexibilidad que algunos propietarios pueden encontrar particularmente atractiva. Proporciona una forma de deshacerse de un inquilino que paga tarde o de un inquilino que no respeta la propiedad más rápidamente que un contrato de arrendamiento a largo plazo. «Usted … tiene la opción de rescindir un contrato de arrendamiento cuando lo desee una vez que haya notificado al inquilino con 30 días de antelación», según Rocket Lawyer.
Por el contrario, un alquiler de mes a mes El acuerdo puede ser una buena manera de probar si un inquilino será adecuado a largo plazo para una propiedad. Si el inquilino resulta ser un buen inquilino, siempre es posible firmar un contrato de arrendamiento a largo plazo más adelante.
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Desventajas de un contrato de alquiler mes a mes
Costo de rotación
La rotación de inquilinos puede ser Las unidades deben limpiarse, como mínimo. También pueden requerir una nueva capa de pintura, alfombra nueva o incluso reparaciones importantes, dependiendo de cómo los inquilinos anteriores dejaron la propiedad. También lleva tiempo y dinero para anunciar, mostrar y cubrir una vacante. Y, por supuesto, existe el costo de examinar a los inquilinos, posiblemente varias veces al año.
Pérdida de ingresos
Una unidad vacía significa pérdida de ingresos. Como señala Rocket Lawyer, «En un mercado de alquiler con tasas de ocupación más bajas, la rotación potencialmente alta asociada con contratos de arrendamiento más cortos puede resultar problemática, ya que los nuevos inquilinos pueden no estar listos. Un apartamento sin un contrato de arrendamiento equivale a la pérdida de ingresos por alquiler».
Colegrove, el arrendador reacio, dice que los alquileres en algunas áreas fluctúan según la temporada. Hay épocas del año en las que la demanda es mayor y otras en las que es menor. «Por lo tanto, es muy importante observar el mercado o es posible que tenga que obtener menos de lo normal simplemente debido a la época del año en que tiene una vacante ”, escribe.
Incertidumbre
Un contrato de alquiler mensual significa que un arrendador siempre está a 30 días de tener una unidad vacía. Eso puede dificultar la capacidad del propietario para planificar a largo plazo, tanto a nivel profesional como personal. Colegrove dice que intenta planificar la disponibilidad de alquiler en función de su horario siempre que sea posible. Ella aconseja: «Ponga sus contratos de arrendamiento en períodos de tiempo prolongados cuando va a ser un período de tiempo estresante para evitar que esto sea un factor de estrés adicional».
Conclusión
Mes a mes Los contratos de alquiler ofrecen una gran flexibilidad tanto para los propietarios como para los inquilinos, pero hay una serie de factores a considerar antes de firmar en la línea de puntos. Los propietarios pueden querer sopesar el potencial de ingresos más altos y otros aspectos positivos frente a la posibilidad de que una unidad pueda permanecer vacía por semanas o interrumpir planes personales. Las condiciones del mercado y las preferencias individuales con respecto a la seguridad de los ingresos pueden ser los factores más importantes para decidir entre contratos de alquiler mensuales y contratos de arrendamiento a largo plazo.
