Hvis du er bagud med dine realkreditbetalinger, og et tvangssalg er truende, kan du muligvis stadig redde dit hjem. Du kan potentielt indgive konkurs eller anlægge sag mod den tvangsudtagende part (“banken”) for muligvis at stoppe afskærmningen helt eller i det mindste forsinke den. Hvis du har lidt mere tid på hænderne, kan du ansøge om en lånemodifikation eller en anden træningsmulighed.

Konkursregistrering for at stoppe afskærmningen

Hvis der er planlagt et tvangssalg at finde sted den næste dag eller deromkring, er den bedste måde at stoppe salget med det samme ved at anmode om konkurs.

Det automatiske ophold stopper afskærmningen i dens spor. Når du først har anmodet om konkurs, træder noget, der kaldes et “automatisk ophold”, straks i kraft. Opholdet fungerer som et påbud, der forbyder banken at udelukke dit hjem eller på anden måde forsøge at opkræve sin gæld. Så enhver afskærmningsaktivitet skal standses.

Banken kan indgive en anmodning om fritagelse for opholdet. Banken vil sandsynligvis forsøge at få ophævet opholdet ved at indgive en anmodning om anmodning fra retten om at fortsætte med afskærmningen. Selv hvis konkurslovgivningen giver dette forslag og tillader afskærmning at fortsætte, vil afskærmningen blive forsinket mindst en måned eller to. Dette skal give dig tid til at undersøge alternativer til afskærmning i din bank.

Kapitel 13 Konkurs vs. kapitel 7 Konkurs

Hvis du vil beholde din hjemme, kan en kapitel 13 konkurs hjælpe dig med at nå dette mål. Men hvis du simpelthen prøver at købe noget tid ved at stoppe afskærmningen, kan en kapitel 7-konkurs være den rigtige for dig.

Fordelene ved en kapitel 13-konkurs. En konkurs i kapitel 13 kan hjælpe dig med at beholde dit hjem ved at omstrukturere din gæld. Du vil tilbagebetale gæld – nogle delvist og nogle helt – over en periode på tre til fem år som en del af en tilbagebetalingsplan. Du kan muligvis undgå afskærmning og forblive i dit hjem med denne form for konkurs, fordi du kan tilbagebetale eventuelle misligholdte pantbetalinger gennem planen.

Du betaler sandsynligvis også en brøkdel (eller nogle gange ingen) af din usikrede gæld i planperioden og muligvis fjerne visse andre gæld – som andet og tredje pant under vandet, fordi de “betragtes som usikrede lån”, helt når du gennemfører din plan og frigør penge til dit første pant. Selvom du ikke kan færdiggøre planen, indgivelse af kapitel 13 konkurs giver dig mindst flere måneder, før en afskærmning kan afsluttes.

Fordele ved en kapitel 7. konkurs. Hvis du allerede er i afskærmning, er indgivelse af kapitel 7 konkurs ikke Det er normalt ikke en god måde at redde dit hjem på, medmindre du kan få en lånemodifikation. Men det vil forsinke tvangsafviklingsproceduren og give dig tid til at bo i hjemmet uden at foretage betalinger. Du kan bruge disse penge til at spare op til en leje . Du kan Brug også denne tid til at forsøge at samarbejde med banken for at finde en måde at undgå afskærmning på. Og selvom du stadig gennemgår en afskærmning, kan en konkurs i kapitel 7 eliminere dit personlige ansvar for prioritetsgælden, hvilket betyder, at du ikke hæfter for eventuelle mangler, der er tilbage efter afskærmningen. Find ud af, om du potentielt er berettiget til en kapitel 7-konkurs.

Også, hvis du allerede har indgivet konkurs inden for det forløbne år, kan opholdet være begrænset til 30 dage eller helt elimineres.

Indsæt en retssag for at stoppe tvangsauktionen

Hvis din bank bruger en ikke-retlig procedure til at udelukke – hvor afskærmningen er afsluttet uden for domstolssystemet – kan du muligvis udsætte eller stop afskærmningen ved at anlægge sag mod banken for at anfægte afskærmningen. Denne taktik fungerer normalt ikke, hvis afskærmningen er retlig, for på tidspunktet for et afskærmningssalg har du allerede haft din mulighed for at blive hørt i retten.

For at sejre skal du bevise til domstolens tilfredshed med, at afskærmningen ikke skulle finde sted, fordi f.eks. den tvangsudtagende bank:

• ikke kan bevise, at den ejer den gyldige note
• ikke ” t handle i overensstemmelse med statens mæglingskrav
• overtrådte en statslov, ligesom en boligejer-lov om rettigheder
• ikke fulgte alle de nødvendige trin i afskærmningsprocessen (som bestemt af statens lovgivning) eller
• begik en anden alvorlig fejl.

Ulempen ved at sagsøge din bank er, at hvis du ikke er i stand til at bevise din sag , du vil kun forsinke afskærmningsprocessen, måske kort. Retssager kan være dyre, og hvis du ikke har noget rimeligt grundlag for dine krav, kan du sidde fast med at betale bankens sagsomkostninger og advokater.

Ansøg om en lånetilpasning

Mens du ikke kan vente til sidste øjeblik med denne mulighed, kan du muligvis forsinke en afskærmning ved at ansøge om en lånetilpasning eller en anden afskærmning undgåelsesmulighed, fordi banken kunne begrænses fra dobbelt sporing. Dobbelt sporing er, når banken fortsætter med afskærmningen, mens en tabsbegrænsende ansøgning afventer.

I sidste ende, hvis din ændringsansøgning er godkendt, vil afskærmningen standses permanent, så længe du holder trit med de ændrede betalinger.

Nogle statslovgivninger forbyder dobbelt sporing

Californien, Colorado, Nevada og Minnesota har for eksempel begge bestået en Boligejeres rettighedsfortegnelse, der forbyder dobbelt sporing af tvangsauktioner. Servicepersonale skal generelt træffe en beslutning om at indrømme eller afvise en (typisk) ansøgning om afbødning af tab i første ret, før de starter eller fortsætter afskærmningen. få beskyttelse mod afskærmning i henhold til disse love. Tal med en advokat for at finde ud af specifikke frister.

Federal Rules Restrict Dual Tracking

I henhold til føderal lovgivning, hvis en komplet ansøgning om tabsreduktion modtages mere end 37 dage før et salg om tvangsauktioner, serviceapparatet må ikke bevæge sig efter en tvangsafgørelsesdom eller salgsordre eller gennemføre et afskærmningssalg, før:

• servicer meddeler låntager, at låntager ikke er berettiget til nogen form for tabsreduktion (og enhver klage er udtømt)
• låntager afviser alle tilbud om tabsreduktion, eller
• låntageren overholder ikke betingelserne for en tabsreduktion, f.eks. en prøveændring.

Vær opmærksom på, at servicevirksomheden generelt ikke behøver at gennemgå mere end en tabsbegrænsende ansøgning fra dig. Men hvis du indlåner lånet efter indgivelse af en ansøgning, skal serviceværkstedet overveje det.

Tal med en advokat

Hvis du står over for et forestående salg af afskærmning og overvejer en af de diskuterede muligheder i denne artikel anbefales det stærkt, at du straks konsulterer en lokal tvangsadvokat eller konkursadvokat. For at få oplysninger om forskellige muligheder for tabsreduktion skal du også overveje at tale med en HUD-godkendt boligrådgiver.