Forskning fra Black Knight viser, at husejere i USA havde 6,6 billioner dollars i aktielånepotentiale i andet kvartal 2020 – en heltidshøjde. Det er klart, at der er muligheder for mange husejere til at få et boligkapitallån, en egenkapitallinje (HELOC) eller refinansiere udbetaling. Men skal du? Og i så fald, hvor meget egenkapital skal du udbetale fra dit hjem?

Her er et par ting at vide om at ansøge om et boliglån, HELOC eller refinansiering af udbetaling. At lære at få egenkapital ud af dit hjem kan hjælpe dig med at beslutte, hvilken af disse muligheder (hvis nogen) er den rigtige for dig.

Sådan beregnes den kapital, du har i dit hjem

Din egenkapital er forskellen mellem den vurderede værdi af dit hjem og hvor meget du stadig skylder på dit pant. I lægmandssæt repræsenterer det den mængde af dit hjem, som du faktisk ejer. For eksempel, hvis dit hjem vurderes til $ 200.000, og du skylder $ 120.000, så har du $ 80.000 af egenkapital i dit hjem. Resten (din pantesaldo) er den del af dit hjem, der stadig ejes af banken.

Husk, at långivere stadig vil pålægge et maksimalt beløb, du kan låne, ofte 80 eller 85 procent af din disponible egenkapital – så et nyt lån eller en refinansiering giver mest mening, hvis værdien af dit hjem er steget, eller hvis du har betalt en betydelig del af dit pant.

Du har flere finansieringsmuligheder, hvis du har en høj mængden af egenkapital. Låntagere skal generelt have mindst 20 procent egenkapital i deres hjem for at være berettiget til en udbetalingsfinansiering eller et lån, hvilket betyder maksimalt 80 procent lån-til-værdi-forhold (LTV) af boligens aktuelle værdi.

Beregning af belåningsgrad (LTV) ratio

For at beregne din belåningsgrad (LTV) skal du tage beløbet på dit eksisterende eller nye lån og dele det med den vurderede værdi af dit hjem. Ved hjælp af ovenstående eksempel vil du opdele din pantesaldo ($ 120.000) med dit hjem vurderede værdi ($ 200.000) for at finde din LTV: 60 procent.

En LTV på 60 procent betyder, at du har 40 procent egenkapital i din hjem, hvilket generelt betyder, at du er berettiget til en refinansiering eller et lån.

Sådan tager du egenkapital ud af dit hus

Der er forskellige måder at tage egenkapital ud af dit hjem. De inkluderer boliglån, HELOC’er og refinansieringer, der hver især har fordele og ulemper.

• Hjemlån: Dette er et andet realkreditlån til et fast beløb til en fast rente, der skal tilbagebetales over en bestemt periode. Det fungerer på samme måde som et pant og er typisk til en lidt højere sats end et første pant. Dette skyldes, at hvis boligen er udelukket, står långiveren til boliger bag den første långiver i kø for tilbagebetaling gennem salget af boligen.
• Boligkapital: En HELOC er et andet pant med en revolverende saldo, som et kreditkort, med en rente, der varierer med primærrenten. I nogle tilfælde giver långivere dig dog mulighed for at tegne en HELOC med fast rente. HELOC’er kommer ofte med to udlånstrin over en lang periode, såsom 30 år. I løbet af de første 10 år er der en trækningsperiode, hvor kreditgrænsen er åben, og du kun er ansvarlig for at foretage rentebetalinger. Lånet konverteres derefter til en tilbagebetalingsperiode på ca. 20 år, der inkluderer hovedstolen.
• Cash-out refinansiering: Dette lån er en refinansiering af prioritetslån for mere end det skyldige beløb, hvor låntager tager forskellen i kontanter . Disse bruges almindeligvis som et værktøj i ombygninger. Købere kan tage et kortvarigt byggelån og derefter bruge udbetalingsrefi på deres hjem nye, højere værdi til at tilbagebetale byggeomkostningerne.

Fordele ved at tage egenkapital ud af dit hus

En af de primære fordele ved at tappe egenkapital, når du har brug for et betydeligt beløb, er, at du ofte kan få adgang til kontanter til langt lavere renter end med personlige lån eller kreditkort. Når du har brug for at dække store udgifter såsom boligrenovering, collegeundervisning eller gældskonsolidering, kan brug af egenkapital være en langt billigere måde at skaffe midlerne på.

“Det er ofte den billigste form for finansiering til rådighed for husejere, ”Siger Vikram Gupta, chef for egenkapital i PNC Bank.” Fordi lånet er sikret af huset, kan långivere tilbyde det til en lavere rente sammenlignet med andre forbrugerudlånsprodukter. ”

En anden fordel ved at få adgang penge på denne måde er, at de renter, du betaler på et boliglån eller en kreditlinje, kan være fradragsberettigede.Fradraget kan være tilgængeligt, hvis du bruger pengene til at købe, bygge eller forbedre dit hjem væsentligt, ifølge IRS.

Risici at overveje

Mens du tager egenkapital ud af dit hjem, gør har fordele, det er heller ikke uden risiko. Den primære ulempe er, at dit hjem bruges som sikkerhed for pant- eller kapitalproduktet.

“Hvad det betyder er, at hvis du ikke er i stand til at foretage de månedlige tilbagebetalinger i en vedvarende periode, er der en risiko for, at långiveren kan udelukke (overtage) dit hus, ”siger Gupta.

En anden bekymring, der ofte er forbundet med at tage egenkapital ud af dit hjem, er potentialet for faldende boligværdier midt i en tilbagegang på ejendomsmarkedet ” p>

Hvilken mulighed er den rigtige for mig?

Den bedste boligkapitalindstilling afhænger af, hvad du bruger midlerne til, og om du ved det nøjagtige beløb, du har brug for at låne. Lad os overveje følgende scenarier:

• Gældskonsolidering. For at refinansiere gæld med høj rente er det bedst at optage et boliglån. På den måde kan du optage et lån til det nøjagtige beløb, du har brug for for at refinansiere. Derudover ville du have faste månedlige betalinger til en fast rente, som det kunne være lettere at budgettere for. Hvis du i stedet tegnede en HELOC, kan dine månedlige betalinger stige, hvilket gør det sværere for dig at tilbagebetale lånet, hvis du har et fast budget.
• Betaler for dit barns uddannelse. Hvis du besluttede at betale for dit barns uddannelse ved hjælp af egenkapital, så kan en HELOC være en bedre mulighed. Da det ville være svært for dig at kende det samlede beløb, dit barn havde brug for at betale, ville det give mere mening at låne efter behov.
• Forbedringer i hjemmet. For boligprojekter afhænger det af, om du ved, hvor meget du har brug for at låne. Hvis du kender beløbet, er det mere fornuftigt at overveje at bruge et boliglån eller refinansiere udbetaling. Men hvis du arbejder på et projekt, der har løbende omkostninger, ville en HELOC være bedst. På den måde kan du låne flere penge, hvis projektet overskrider budgettet.

5 måder at øge din egenkapital på

Hvis du vil låne fra din egenkapital, men opfylder endnu ikke din långivers LTV-tærskel, der er et par måder at øge det beløb på egenkapitalen, du besidder.

1. Betal dit pant

Den mest effektive måde at øge din egenkapital på er at betale dit pant hurtigere end forventet. Hvis du ikke har råd til at betale dit resterende pant i fuldt omfang, kan du prøve at foretage større månedlige betalinger eller endda bare et par ekstra betalinger om året. Ikke kun vil det hjælpe dig med at opbygge egenkapital hurtigere, men du sparer også tusinder af dollars i renter. Inden du gør dette, skal du kontakte din pantudlåner for at sikre dig, at der ikke er nogen straf for at betale dit pant tidligt.

Hvordan dette påvirker egenkapitalen i dit hus: At foretage ekstra betalinger til din realkreditlån er mest ligefremme måde at øge din egenkapital på. Hver dollar, du betaler tidligt til dit pant, er en dollar af din egenkapital steget.

Forøg værdien af dit hjem

En anden god måde at opbygge egenkapital på er at øge værdien af ejendommen. For eksempel kan du investere i indretning, landskabspleje, solpaneler eller teknologi for at gøre dit hjem mere energieffektivt. Inden du beslutter at bruge på et ombygningsprojekt, skal du sørge for, at forbedringerne giver dig et højt investeringsafkast (ROI). At rette køkkenet op, bygge en gårdhave og udskifte taget er gode måder at øge værdien af din ejendom på.

Hvordan dette påvirker egenkapitalen i dit hus: Ved at øge værdien af dit hjem kan du øge dit egenkapital, selv uden at ændre det beløb, du skylder. Når du tager denne tilgang, skal du dog huske, at de generelle markedsforhold også kan have en indflydelse på dit hjem værdi. Og ikke alle renoveringer øger værdien af dit hjem, så vælg forbedringer med omtanke.

Refinansier til et kortere lån

Hvis du har råd til at betale mere for dine månedlige pantbetalinger, overvej refinansiering til et kortere lån. For eksempel, hvis du i øjeblikket har et 30-årigt pant, skal du overveje at skifte til et 12-årigt pant, så du kan betale dit pant tidligere og opbygge egenkapital på samme tid. Husk dog, at refinansiering af dit pant til en kortere periode vil øge dine månedlige betalinger, så sørg for at du har råd til at dække de ekstra omkostninger hver måned inden refinansiering.

Hvordan dette påvirker egenkapitalen i dit hus: Når du refinansierer til et realkreditlån med en kortere periode, går mindre af din betaling mod at betale renterne. Det betyder, at mere af hver månedlige betaling går mod at betale din realkreditlån, hvilket øger din egenkapital.

Forbedr din kredit score

Selvom opbygning af din kredit score ikke nødvendigvis øger dit hjem egenkapital, vil det give dig mulighed for at tage flere penge ud. Uanset hvor meget af hjemmet du ejer, hvis du har en dårlig kredit score, vil du være stærkt begrænset i det beløb, du kan låne. Långivere betragter husejere med dårlige kreditpoints som højrisiko og mindre tilbøjelige til at kunne tilbagebetale et lån. At betale dine regninger til tiden og holde kreditkortsaldoer lave kan hjælpe dig med at forbedre din kredit score.

Hvordan dette påvirker egenkapitalen i dit hus: At forbedre din kredit score påvirker ikke direkte din egenkapital, men det har en indvirkning på, hvilke typer lån du vil kvalificere dig til. Hvis du er i stand til at hæve din kredit score, kan du muligvis kvalificere dig til at udtage 80 procent af din egenkapital i stedet for kun 70 procent.

Udnyt markedsudsving

Indrømmet, dette er en mindre proaktiv tilgang, men ejendomsmarkederne ændrer sig over tid, og din boligværdi svinger i overensstemmelse hermed. Når efterspørgslen vokser, og boligpriserne stiger, stiger værdien af dit hjem. Som et resultat stiger din egenkapital.

Selvom denne fremgangsmåde ikke er i dine hænder, kan du være proaktiv ved regelmæssigt at overvåge og kontrollere værdien af dit hjem på steder som Zillow og Redfin.

Hvordan dette påvirker egenkapitalen i dit hus: Værdien af dit hjem og dermed den egenkapital, du har i det, påvirkes af markedskræfter såsom øget efterspørgsel. Regelmæssig kontrol af værdien af dit hjem hjælper dig med at holde dig informeret, så du kan være klar til at handle, når tiden er inde.

Andre overvejelser, når du får et boliglån

Hvis du tror du er klar til at bruge din egenkapital, skal du huske på følgende overvejelser.

• Egenkapitalrenterne er relativt lave. Hjemlån og egenkapitallån (HELOC’er) bærer meget lavere renter end kreditkort og andre typer lån, og de kan være lettere at kvalificere sig til. Dette skyldes, at egenkapitallån er sikrede lån, hvilket betyder, at de bruger dit hjem som sikkerhed, hvis du kommer bagud på betalinger.
• Hjemværdier kan gå ned. En grund til at være forsigtig med boliglån er, at boligværdierne svinger. Hvis du optager et stort lån, og værdien af dit hjem falder, kan du ende med at skylde mere end hvad dit hus er værd. Dette er en tilstand kendt som “omvendt” eller “under vandet.” Bolignedbruddet i 2008 efterlod millioner af låntagere fast i hjem, som de ikke kunne sælge, fordi værdien af deres hjem sank, og deres pantbeløb var mere, end deres hjem var værd.
• Dit hus er på banen. Hvis du købte dit hus eller refinansierede, når renten var lav, skal du spørge dig selv, hvor klogt det er at låne mod dit hjem, især hvis den rente, du nu låner til, er betydeligt højere end din første pant. Hvis du kommer bagud med betalinger, er du i fare for afskærmning. En udbetalingsrefi kan være en bedre mulighed, hvis du kan få en god rente, men du starter forfra med rentebetalinger.

Næste trin

Hvis du overvejer at låne egenkapital fra dit hjem, er dit første trin at anslå, hvor meget dit hjem er værd. Tag derefter din eksisterende pantesaldo og divider med dit hjem værdi for at finde ud af, om du er berettiget.

Udvikl en plan, der adresserer, hvorfor du vil tage egenkapital ud af dit hus, og hvordan og hvornår du vil betale det tilbage. Det er bedst, hvis du kun tager egenkapital ud af dit hjem til et bestemt formål, der har en positiv økonomisk tilbagebetaling. Dette kan være alt fra at konsolidere anden gæld med en lavere rente til at forbedre dit hjemværdi gennem et større boligforbedringsprojekt.

Endelig skal du afgøre, om et boligkapitallån, en egenkapital kredit eller udbetaling refinansiering er bedst for dig, og køb derefter nogle få långivere for at få processen i gang.

FAQ

Er det en god ide at tage egenkapital ud af dit hus?

Mange mennesker har en betydelig procentdel af deres samlede nettoværdi bundet i egenkapital. Hvorvidt du skal tage egenkapital ud af dit hjem, afhænger ofte af, hvad du laver med det.

Nogle mennesker bruger boliglån som en måde at konsolidere usikret gæld med høj rente og nedbringe de samlede betalinger . Andre bruger egenkapital til et renoverings- eller boligforbedringsprojekt. Disse slags mål kommer normalt med faste budgetter, der gør det let at foregribe det beløb, du vil låne. Dette giver dig mulighed for at afgøre, om du har råd til den yderligere månedlige forpligtelse til at afbetale lånet.

“Hvis kunderne har behov for kontanter eller likviditet, er det ofte den billigste form at tage egenkapital fra dit hjem. finansiering til rådighed, ”siger Gupta.”Hvis kunderne har andre kilder til kontanter eller likviditet til rådighed, såsom kontanter, investeringer eller andre finansielle aktiver, skal de afveje det afkast, de genererer på disse fonde i forhold til omkostningerne ved et boliglån og foretage en passende risiko i forhold til afkast.”

Hvilket er bedre: cash-out refinansiering eller lån til egenkapital?

Beslutningen mellem en cash-out refinansiering og home equity-lån afhænger af den enkeltes behov, siger Gupta. “Begge produkter er ret sammenlignelige med hensyn til dokumentkrav og behandlingstider. Hvor de adskiller sig fra hinanden, er, at boliglån typisk ikke har lukningsomkostninger forbundet med dem, mens refinansiering med udbetaling ikke har lukkeomkostninger. ”

Derudover er det vigtigt at forstå, at mange långivere ikke ruller skat forsikring for egenkapitallån til deponering. Som et resultat kan kunder være ansvarlige for at betale disse beløb separat på årsbasis.

“Kunder skal sikre, at de foretager en sammenligning af æbler til æbler mellem de to produkter og inkluderer alle vilkår,” siger Gupta. .

Hvor meget kapital kan jeg tage ud af mit hjem?

Selvom mængden af egenkapital, du kan tage ud af dit hjem, varierer fra långiver til långiver, giver de fleste dig mulighed for at låne 80 til 85 procent af dit hjem vurderede værdi. For at låne dette beløb skal du have et LTV-forhold mellem 80 og 85 procent, hvilket svarer til 15 til 20 procent egenkapital i dit hjem. Hvis dit hjem f.eks. er nuværende 200.000 dollars, skal du have mindst 30.000 $ til 40.000 $ i egenkapital, afhængigt af långiverens krav.

Kan jeg bruge et boliglån til noget?

Et boliglån kan være brugt til at købe noget – långivere har typisk ikke regler for dets anvendelse. Egenkapitallån kan bruges til at betale for ting som lægeudgifter eller dit drømmebryllup. p>

Selvom du kan bruge den til at finansiere disse ting, er det bedre at bruge den til refinansiering af højrentegæld eller renoveringsprojekter. Brug af det til førstnævnte kan hjælpe dig med at komme hurtigere ud af gælden, forudsat at du sikrer en lavere rente. Brug af det til sidstnævnte kan øge værdien af dit hjem.

Hvis du bruger det til andre formål, såsom at investere eller finansiere en virksomhed, er der ingen garanti for, at du vil se et godt investeringsafkast, og du kan miste penge.

Lær mere:

• Kreditlinje til egenkapital (HELOC) vs. lån til hjemmekapital
• Sådan beregnes egenkapital i dit hjem
• Top 5 grunde til at udnytte din egenkapital