Udlejere hæfter ikke automatisk for alle skader, som lejere lider under deres leje. Generelt er udlejere kun ansvarlige for lejers skader, når udlejerens handling (eller passivitet) var skødesløs og forårsagede eller bidrog til skaden. (Nogle gange er udlejere også ansvarlige for skader på gæster eller andre personer, der besøger lejemålet.)

Når en udlejer er uagtsom

I henhold til det juridiske begreb uagtsomhed, når en udlejers adfærd er den nærmeste årsag til en lejers skade, kan en domstol holde udlejeren ansvarlig over for lejeren – selvom udlejeren ikke havde til hensigt at skade. En handling (eller manglende handling) er den nærmeste årsag, når en almindelig person med rimelighed kunne forudse, at det ville forårsage den pågældende skade.

I en retssag om personskade vil retten vurdere følgende faktorer for at afgøre hvis en udlejer var uagtsom.

Kontrol over farlig tilstand. I de fleste tilfælde vil udlejere være ansvarlige for lejerskader, når de er juridisk forpligtet til at vedligeholde og reparere den skadeforårsagende faktor. For eksempel, hvis en lejer er såret efter at være faldet på en brudt trappe i et fælles område, der skal vedligeholdes af udlejeren, er udlejeren sandsynligvis ansvarlig.

Kendskab til en skjult fare. Udlejere skal underrette lejere om farlige forhold, der ikke er åbenlyse eller skjulte, såsom et ujævnt gulv eller en kælderdør, der er placeret under et tæppe.

Forudsigelighed for ulykker. Når en rimelig person kunne have forudset, at noget kunne forårsage skade, såsom et løst gelænder på en trappe under udlejerens kontrol, skal udlejeren træffe foranstaltninger til at forhindre kvæstelser (for eksempel direkte lejere til at bruge en alternativ trappe i afventning af reparationer). Imidlertid vil udlejere ikke holdes ansvarlige for freak-ulykker. For eksempel er det usandsynligt, at forfald som f.eks. Skrælning af tapet ville forårsage skade, men hvis det skete, er chancerne for, at udlejeren ikke er ansvarlig.

Omkostninger og gennemførlighed ved at reducere fare. Domstole vil sandsynligvis holde udlejere ansvarlige for lejerskader, når en simpel, rimelig forholdsregel kunne have fjernet den farlige tilstand. For eksempel er det nemt at male en lys stribe på et uventet trin op til en gårdhave for at forhindre en lejer i at snuble. En domstol kunne konstatere, at udlejeren var uagtsom, fordi risikoen for skade opvejet så meget byrden til afbødning.

Sandsynligheden for alvorlig skade. Når der er stor risiko for alvorlig personskade, er det sandsynligt, at en domstol vil kræve, at en udlejer løser situationen så hurtigt som muligt, uanset hvor vanskeligt reparationen er. For eksempel skal et hævet dæk med rådne støttebjælker fjernes, udskiftes eller i det mindste markeres som “off limits” – uanset omkostningerne – fordi rotten skaber en høj sandsynlighed for sammenbrud, der kan føre til katastrofale skader.

Manglende rimelige skridt til at forhindre ulykker. Loven kræver ikke, at udlejere træffer drastiske foranstaltninger for at beskytte lejere mod enhver tilstand, der muligvis udgør en risiko. Snarere bør udlejere udvise rimelig omhu for at forhindre lejerskader (undtagen når de handler med lejere, der er mindreårige – se sidebjælke. Rimelig pleje er den mængde pleje, som en gennemsnitlig, kompetent udlejer vil bruge, når de står over for lignende omstændigheder. F.eks. antager en udlejer, der ignorerer et brudt skridt i flere måneder, sandsynligvis ikke rimelige forholdsregler for at forhindre skade på lejere. En udlejer, der rutinemæssigt kontrollerer trapper og ikke har set eller er blevet underrettet om det brudte trin, kan dog med succes argumentere for, at hans inspektion opfyldte sin pligt til at holde trapperne sikre e.

Faktisk årsag til skade. Lejere skal demonstrere, at deres skader skyldes udlejerens skødesløshed, ikke af anden grund. Nogle gange er forbindelsen mellem udlejerens handlinger og skaden åbenbar, som når en perfekt sund lejer glider og bryder hendes ben på et friskvokset gulv. Andre gange er forbindelsen ikke så klar, som når en fodboldspiller, der vender tilbage til sin leje fra et hårdt spil, snubler lidt på en brudt trappe og hævder, at udlejerens manglende evne til at rette trinnet forårsagede hans forstuvede ankel. Udlejer kan argumentere for, at den grove fodboldkamp var den nærmeste årsag til lejers forstuvning, selvom lejeren hævder, at det var skridtet.

Komparativ og medvirkende fejl

Selv når en udlejer adfærd opfylder alle forsømmelseselementer, undertiden spiller lejers egen adfærd også en rolle i at forårsage skaden. For eksempel, hvis den snublende lejer faldt, da hans ubundne sko blonder blev fanget i den del af trinnet, der stak op, kunne en domstol finde, at han var uagtsom med ikke at binde sine sko og er delvist skylden for sine egne skader.

I situationer, hvor lejere delvist har skyld i deres kvæstelser, bruger domstole enten en komparativ eller medvirkende fejltilgang til at fordele ansvar:

• Sammenlignende fejl. Retten tildeler hver part en procentdel af ansvaret. For eksempel kan en domstol tildele 55% af skylden til den snublende lejer og 45% til udlejeren, hvis den finder ud af, at lejers ubundne snørebånd bidrog til hans kvæstelser mere end udlejerens ukorrekte reparationer. Denne tildeling kan drastisk påvirke lejers potentielle pengetildeling: Når lejers ansvar er større end udlejerens, vil nogle domstole ikke beordre nogen pengetildeling til lejeren. De fleste domstole bestemmer dog en forholdsmæssig afgørelse.
• Bidragende fejl. Når retten finder ud af, at lejers handlinger på nogen måde bidrog – endda kun en procent – til skaderne, tildeler det alt ansvar til lejeren og pålægger ikke udlejeren at betale nogen penge. Meget få domstole bruger denne barske regel.

Når en udleiers adfærd er uagtsom i og for sig

I henhold til den juridiske teori om uagtsomhed i sig selv konkluderer domstole automatisk, at udlejere, der krænker visse love har handlet uagtsomt. Sagt på en anden måde, fordi udlejeren overtrådte loven, behøver ikke sårede lejere at fastslå, at deres udlejer handlede urimeligt. Snarere skal lejere, der sagsøger deres udlejere under en teori om uagtsomhed i sig selv, bevise, at:

• udlejeren overtrådte en lov (den pågældende lov skal normalt vedrøre sikkerhed, for eksempel en straffelov eller en kommunal sundhedsforordning)
• formålet med loven er at beskytte lejere eller offentligheden mod en bestemt fare
• deres skader er af den type, loven skulle beskytte dem mod , og
• udlejerens overtrædelse forårsagede (enten direkte eller indirekte, afhængigt af omstændighederne) deres kvæstelser.

Fordi mange stater og byer vedtager love, der direkte vedrører sundheden og sikkerhed for lejere i udlejningsejendomme, er det ikke usædvanligt, at domstole finder udlejers adfærd uagtsom i sig selv. For eksempel kræver mange stater udlejere at installere og vedligeholde røgdetektorer i huslejer. Når lejere såres ved brand i en leje, der er underlagt røgdetektorlove, vil retten sandsynligvis finde en udlejeres manglende overholdelse af loven i sig selv, hvis en detektor kunne have forhindret lejernes skader.

Hvornår en udlejer tilbyder ikke en passende og beboelig leje

I næsten alle stater har udlejere pligten til at levere beboelige huslejer – selvom de ikke lover at gøre det i lejeaftalen eller lejeaftalen. (Den eneste undtagelse er Arkansas, selvom lokale ordinanser kan træde ind og kræve, at udlejere leverer passende leje.) Denne pligt (den underforståede garanti for beboelighed) betyder, at lejere har ret til levevilkår, der opfylder de grundlæggende sundheds- og sikkerhedsstandarder.

Selv om lovgivningen om statslig beboelighed varierer, er udlejere, der ikke overholder deres stats minimale sundheds- og sikkerhedsstandarder, sandsynligvis ansvarlige for skader, som deres lejere lider som følge heraf. Tilskadekomne lejere, der søger at holde deres udlejer ansvarlige, skulle bevise, at deres udlejer overtrådte den underforståede garanti for beboelighed – måske ved at vise, at byen havde citeret udlejeren for overtrædelse af kode, eller at andre lejere havde klaget til et lokalt sundheds- og sikkerhedsudvalg – og at de dårligere levevilkår forårsagede deres kvæstelser.

En udlejer kan være ansvarlig for kriminelle handlinger

Udlejere er generelt ikke ansvarlige for skader på lejere forårsaget af tredjeparter. Når en udlejer imidlertid underretter kriminel aktivitet og ikke træffer rimelige forholdsregler for at forhindre skader på lejere, kan en domstol måske finde udlejeren ansvarlig, når en lejer er såret. For eksempel, hvis en udlejer nægter en lejers anmodning om at sætte stærkere låse på døren efter en række indbrud, og lejeren senere såres under et indbrud, som nye låse kunne have forhindret, kunne en domstol i det mindste finde udlejeren delvis ansvarlig for lejers skader. Tilsvarende kan udlejere være ansvarlige for ikke at træffe foranstaltninger for at forhindre kriminel aktivitet, der kan føre til kvæstelser – såsom at tænde en usikret parkeringsplads i et område, hvor natlig muggings er almindelig.

Hvis du er blevet såret ved din leje og mener, at din udlejer forårsagede dine kvæstelser, overvej at konsultere en lokal advokat for personskade for at diskutere, hvad der skete. En advokat kan evaluere situationen og rådgive dig om det bedste er at indgive en sag mod din udlejer.