Floor area ratio (FAR) eller floor area ratio (FSR) angiver det maksimale gulvareal, der kan konstrueres på et givet stykke jord. Med andre ord er det et forhold mellem en bygnings samlede konstruerede gulvareal og landarealet. Det er også kendt som FSI (Floor Space Index) på nogle markeder.

Forståelse af Floor Area Ratio og dets beregning

FAR for et projekt er bygningens samlede gulvareal (inklusive det rum, der er dækket af alle etager i bygningen) divideret med det areal, som projektet bygges på. FAR bestemmes af kommunale selskaber eller udviklingsmyndighed i henhold til udviklingsstyringsforskrifterne (DCR) og varierer fra en by eller endda en lokalitet til en anden.

Eksempel

Hvis størrelsen på grunden eller arealet, der bruges til et projekt, er 500 kvm, og FAR bestemt for den pågældende by / lokalitet er 1,5, så er det samlede gulvareal, der kan konstrueres vil være 750 m² (500 × 1,5). Da den maksimale ledige plads i stueetagen vil være omkring 500 kvm, er det derfor med det resterende bebyggede areal på 250 kvm muligt at bygge kun en etage mere. Derfor, i betragtning af grundarealet og FAR, der gælder i den pågældende lokalitet, vil en bygherre have tilladelse til at opføre en bygning i en etage. , hvilket betyder Floor Space Index, også kendt som Floor Area Ratio (FAR), er forholdet mellem det samlede bebyggede areal og det samlede areal på grunden. FAR og FSI bruges synonymt, den eneste forskel er, at mens førstnævnte udtrykkes som et forhold, er FSI et indeks og udtrykkes i procent. Kommunalbestyrelsen i et bestemt område er ansvarlig for at etablere FSI-grænsen inden for et bestemt område for at regulere byggemængden og størrelsen på bygningerne i dette område. Da FSI er et mål, der kombinerer bygningens højde og fodaftryk, sikrer regulering det fleksibilitet i bygningens design.

For eksempel, hvis for et bestemt plotareal på 10.000 kvadratmeter, en FSI på 1 er tildelt, så ville en konstruktion på 10.000 kvadratmeter være tilladt for projektet.

Tilsvarende, hvis FSI er 1,5, og du har en jord på 1.000 kvm, så kan du bygge op til 1.500 m² overdækket struktur. Formlen er ret enkel:

Plot Area x FSI = Built-up area

Bemærk: FAR på 1,5 udtrykkes som FSI på 150%

Bemærk at FSI finder også anvendelse på kommercielle bygninger.

Hvad er premium FSI?

For nylig tillod Brihanmumbai Municipal Corporation (BMC) en præmieudbetaling på 20% landværdi af klar reckoner rate ( RR) til konvertering af en industriel jord til kommerciel eller privat brug. Dette kan gøres på tidspunktet for opnåelse af startcertifikatet (CC). Tekniske forhold, hvad betyder denne præmiebetaling? Uanset den nøjagtige placering eller endda zonen eller bygningstypen vil en premium FSI hjælpe dig med at udvide den tilladte FSI. Premium FSI er et gebyr, der betales til regeringen for at tillade fleksibilitet.

Kriterier for premium FSI:

Vejbredde	Premium FSI
30-40 ft	20%
40-60 ft	30%
Over 60 ft	40%

Derfor, hvis du har en vej med en bredde på 30-40 ft , vil du være i stand til at bygge 20% mere end den tilladte FSI mod betaling af de krævede premium FSI-afgifter.

Landareal x normal FSI x premium FSI i procent = bebygget areal

FAR’s betydning for boligkøbere

FAR-værdien bestemmes af lokale kommunale virksomheder for at sikre de bedst mulige levevilkår for beboere i dette område under hensyntagen til befolkningstætheden, tilgængelighed af åbne rum, miljøpåvirkning af projektet og beredskab i tilfælde af en naturkatastrofe. Selvom beregningsmetoderne for FAR adskiller sig fra by til by, overstiger værdien generelt ikke 2,5.

Jo mere gulvareal til rådighed for en udvikler jo højere bygningen kan være. Derfor, hvis du køber en ejendom i et sådant projekt, vil du sandsynligvis bo i et tættere område med mange andre beboere og vil dele fælles faciliteter og udgifterne til elektricitet, vand, klubhuse, swimmingpools, elevatorer osv.

Videresalgsværdien for et projekt med lav FAR vil sandsynligvis være højere end for en ejendom, der var i et high-FAR-projekt. Dette skyldes, at et low-FAR-projekt normalt betyder kortere bygninger, mindre befolkningstæthed og mere åbne områder omkring projektet.

Fordele ved etagearealforhold

Regler og retningslinjer med hensyn til FAR hjælper med at holde konstruktionen i skak og sikrer også en bygnings strukturelle sikkerhed til en vis grad. I mangel af FAR / FSI-regler vil uautoriserede konstruktioner stige. Her er nogle af fordelene ved FAR:

• Der er en klar afgrænsning mellem åbne rum og bebyggede områder.
• Hjælper myndighederne med at fremme stabil, planlagt vækst

Hvad skal man vide om FAR-overtrædelse?

En FAR-overtrædelse fra en udvikler kommer normalt frem, kun når den relevante udviklingsmyndighed udsteder et færdiggørelsescertifikat. Derfor skal boligkøbere bede om at se færdiggørelsescertifikatet, inden de køber en ejendom i projektet. At købe en ejendom i et projekt, der har overtrådt FAR-bestemmelserne i byen / lokaliteten, kan have alvorlige konsekvenser for din kreditværdighed, hvis du ansøger om et lån.

Undtagelser fra forholdet mellem gulvarealer

Nogle vigtige undtagelser fra FAR er faciliteter som fællesrum, parkeringsarealer, ethvert indvendigt åbent rum såsom altanen, kældre, der udelukkende bruges til parkering, lofter, udvendige rum, sportsbaner osv. Disse områder er ikke inkluderet i FAR.

Ofte stillede spørgsmål om etagearealforhold

Vil en stigning i FAR mindske ejendomsomkostningerne?

Der er en grund til, at FAR i forskellige områder er fast eller skal afgøres af myndighederne. For eksempel er det i usikkerhed i højseismiske zoner, der tillader ejendomsudviklere at opføre højhuse uden nogen begrænsning. På den anden side vil en højere FAR hjælpe bygherren med at udvikle flere enheder og derved reducere omkostningerne ved udvikling. Ikke desto mindre er inputomkostningerne i byggeriet også en afgørende faktor for, hvad den endelige pris vil være. Derfor kan en simpel stigning i FAR ikke føre til et fald i ejendomspriserne.

Bliver små byer bagud på grund af lavere FAR?

FAR afhænger af reglerne for udviklingskontrol (DCR) og det beregnes under hensyntagen til sikkerheden ved strukturen og dens omgivelser. Tier-2 og tier-3 byer har forholdsvis lavere jobmuligheder og underudviklet eller udviklende infrastruktur, og derfor er mulighederne for vækst lavere, hvilket får dem til at halte bagefter. FAR er ikke den eneste faktor, der påvirker udviklingen af en by.

Arealforhold i indiske byer

Ejendomsudviklere beder ofte om en højere FAR for at bygge bro over efterspørgselstilgangen hul. Ofte kan skruppelløse bygherrer endog overtræde FAR-regler. Det er meget vigtigt at følge reglerne for at sikre sikre levevilkår for alle. I Indien varierer FAR mellem 1 og 3.5.

Se også: Udviklingskode for beboelses- og ikke-beboelsesejendomme

FAR i beboelsesejendomme: Plottet bolig

Kilde: MoHUA

FAR i gruppebolig

Antallet af boligenheder beregnes på baggrund af densitetsmønsteret i udviklingsplanen, under hensyntagen til en befolkning på 4,5 personer pr. boligenhed. Det maksimale FAR er 125 eller 1,25. Højere FAR kan gives, afhængigt af udviklingsmønsteret og bør ikke overstige 150.

Seneste opdateringer om FAR

Haryana ændrer bygningskodeks 2017

Kapitel 6 og 7 i Haryana-bygningskoden er ændret, og de reviderede regler er som følger:

Grundstørrelse	Maksimal tilladt grunddækning	Tilladt kælder	Maksimal FAR	Maksimal højde
Op til 60 kvm	85%	enkelt niveau	220%	16,5 meter
60-150 kvadratmeter	80%	enkelt niveau	200%	16,5 meter
150-225 kvadratmeter	70%	enkelt niveau	180%	16,5 meter

Premium FSI i Karnataka

Først opført i 2017 gav Karnataka-regeringen sin sanktion til premium FSI i 2020. Den tilladte F AR bærer intet gebyr, men de, der ønsker premium FAR, skal betale 50% af vejledningsværdien af det ekstra område, de vil konstruere ved hjælp af det ekstra rum, i henhold til de udkast til regler, der er meddelt af regeringen. Denne plan er nu åben for borgerfeedback.

Delhis hovedplan for 2041

Den forventede masterplan 2041 for Delhi, håber man, vil resultere i en transformation af hovedstaden. Boligkolonier, der er sprunget op over 50 år tilbage, kan se, at ombygningsaktiviteterne tager sig op. Delhi Development Authority (DDA) forbereder MPD 2041 med National Institute of Urban Affairs (NIUA). DDA næstformand Anurag Jain har sagt, at DDA vil udvide støtte, hvor det er nødvendigt. Nogle kolonier med huse med en etage vil have gavn af det, fordi FAR tidligere var 1.33 men nu er det 2.

Maharashtra kan muligvis lette præmien, der skal betales på FAR

I et forsøg på at genoplive den skrantende ejendomssektor i Indiens finansielle hovedstad kan Maharashtra-regeringen muligvis meddele en reduktion af præmierne, som bygherrer skal betale for at benytte sig af det byggbare areal til deres projekter i Mumbai. Sidste år havde den tidligere regering sænket satserne fra 50% til 40% af de færdige regningsværdier i en toårsperiode. Dette kan yderligere reduceres med 10% -15%.

Punjab Local Bodies Department for at identificere jord til overkommelige boliger

De lokale byorganer i Punjab er i færd med at identificere jord til udvikling af billige boliger. To kategorier af enheder, det vil sige lejligheder på 60 kvm til den økonomisk svagere sektion (EWS) og 110 kvm til mellemindkomstgruppen (MIG) kan komme op. Mens projektudgifterne endnu ikke skal fastlægges, er FAR 3,50 for projekter mellem en acre og fem acres.

DDA forlænger tidsfristen for betaling af FAR-afgifter

Delhi Udviklingsmyndigheden (DDA) har forlænget den sidste dato for betaling af yderligere FAR-gebyrer og gebyrer for brugskonvertering i lyset af COVID-19-pandemien. Den sidste dato er 31. december 2020. Denne beslutning blev taget under et møde under ledelse af Delhis løjtnant guvernør Anil Baijal. Baijal sagde også: “Salg af 50% af EWS-lejligheder af DDA-kvote i gruppeboligprojekter forenklet for at undgå dobbelt stempelafgift og derved reducere omkostningerne &, hvilket letter hurtig tildeling . ” Yderligere detaljer afventes fra DDA-kontoret.

CHBs boligordning skrottet, FAR-forhøjelsesplan trashed

Chandigarh Housing Board (CHB’s) seneste boligordning i sektor 53, hvor omkostningerne ved en 1BHK ejendom i gruppen med lav indkomst er Rs 86 lakhs og HIG ejendomme bestående af 3BHK enheder anslås at koste Rs 1,50 crores, havde tiltrukket et stort antal interesserede købere. I henhold til den seneste udvikling har administrationen afvist forslaget. Dette er den tredje afvisning. CHB havde fremført, at for at gøre det til en overkommelig pris var der behov for at øge FAR, men nu efter afvisningen er ordningen blevet skrottet.

OP okays højere FAR for industriel grunde

Uttar Pradesh-regeringen har nikket til blandet arealanvendelse til industrielle grunde. FAR for områder, der allerede er udviklet, vil blive øget til 2,5 med 1,5 som fælles FAR og en som købbar FAR. For de områder, der endnu ikke er udviklet, vil FAR være 3.5 inklusive 2.5 som fælles FAR og en som købbar FAR. Dette vil dog variere fra sted til sted.

FAR: Hurtig resumé

Hvad er inkluderet i brutto gulvareal?

Dette består af lobbyer, areal til lejere og fællesarealer, områder med mekanisk udstyr, trappe, kælder, vaskeri, opbevaringsrum, toiletter og atriums.

Hvad er ikke inkluderet i bruttoarealet?

Udvendige rum, altaner , terrasser, parkering, gangbroer og indkørsler, der er dækket, lofter og udendørs sportsbaner, er ikke inkluderet i bruttogulvområdet.

(Med input fra Sneha Sharon Mammen)

Ofte stillede spørgsmål