Publikováno 4. února 2020 Johnem Ebengerem
Prodej, směna nebo likvidace podíl na partnerství na oceňovaném majetku, jako je nemovitost, je běžným jevem mezi partnery a členy partnerství a společností LLC zdaněných jako partnerství. Ať už kvůli neshodám mezi partnery, smrti nebo rozvodu partnera nebo přidání nových partnerů, mohou tyto transakce vést k rozporu mezi reálnou tržní hodnotou nemovitosti (FMV) a jejím základem, což může v konečném důsledku ovlivnit daňové zacházení vykázaných příjmů, zisků a ztrát každého partnera. Aby se to napravilo, může partnerství provést volby 754 podle oddílů 743 (b) a 734 (b) Internal Revenue Code, aby se vyrovnal základ kupujícího v podílu na koupi partnerství na majetku (mimo základ) a podíl kupujícího na základu aktiva uvnitř partnerství bez závazků (uvnitř základny).
I když tato volba může být poněkud složitá a časově náročná, poskytuje příchozímu partnerovi postupné zvyšování nebo snižování základu, aby odráželo FMV nemovitosti v době převodu; neprovedení voleb 754 může pro partnera představovat promarněnou příležitost urychlit odpočty a obnovit základ v kratším časovém období.
Porozumění základům základu
Když účetní jednotka nebo osoba koupí podíl na partnerství s oceněným majetkem, jeho „vnější základ“ v nemovitosti se zvýší na kupní cenu. Následně může účetní jednotka nebo osoba snížit nebo dokonce vyloučit zdanitelné zisky na úrovni partnerství, když v budoucnu nemovitost prodá .
Obecně platí, že partneři nebo členové předávajících subjektů obvykle zvýší svou základnu v partnerských podílech prostřednictvím partnerských příspěvků a zdanitelného a osvobozeného příjmu; jejich základ v úroku se sníží v důsledku rozdělení, neodčitatelné náklady a odpočitatelné ztráty. Když tedy stávající partneři prodají své podíly na majetku ve vlastnictví partnerství, obvykle uznají zisk nebo ztrátu, zatímco základ nového partnera v nemovitosti se stane kupní cena, kterou zaplatil. Pokud je nemovitost vysoce oceněna, bude vnější základ kupujícího v zájmu partnerství mnohem vyšší než vnitřní základ v těchto aktivech. V konečném důsledku to může odstranit práva nového partnera na okamžité odpočty odpisů a odložit jeho výhodu dalšího základu, dokud nebude základní nemovitost prodána.
Volby 754 překlenují propast mezi vnitřní a vnější základnou okamžitým krokem – zvýšení nebo snížení základu zbývajících aktiv partnerství. To umožňuje účetní jednotce možnost vyrovnat partnery a poskytnout jim daňovou pohledávku. Tato daňová pohledávka umožňuje novému partnerovi snížit nebo vyloučit daň ze zisků a ztrát již promítnutých do ceny, kterou zaplatil za úrok z partnerství při prodeji aktiva. Kromě toho, pokud se úprava týká odepisovatelného nebo odepisovatelného majetku, jako je nemovitost, nový partner může začít tyto odpočty provádět v roce, ve kterém jsou volby provedeny, a ne čekat na vrácení svého základu, když je nemovitost převedena nebo prodána v budoucnost.
Výjimky z těchto pravidel existují pro „podstatná snížení základu“ a „podstatné zabudované ztráty“, které vyžadují snížení základny, a to i při absenci voleb 754, kdy jedna z je splněno jedno z následujících kritérií:
- partnerství má integrovanou ztrátu ve výši 250 000 USD nebo více;
- existuje úprava základu směrem dolů ve výši 250 000 USD nebo více; nebo
- Převod nebo prodej zahrnuje zvolené investiční partnerství, jako je zajišťovací fond.
Kromě toho má toto partnerství podstatnou ztrátu, pokud jde o k převodu úroku z partnerství, pokud: a) upravený základ partnerství v majetku partnerství přesáhne o více než 250 000 USD spravedlivou tržní hodnotu nemovitosti (zákon č. 743 (d) (1) (A) ve znění daňových omezení 2017 a Jobs Act §13502 (a)) nebo b) nabyvateli by byla přidělena ztráta více než 250 000 $, pokud by aktiva partnerství byla okamžitě po převodu prodána za hotovost rovnající se jejich reálné tržní hodnotě.
Za všech těchto okolností budou platit pravidla proti ucpávání, aby se omezila schopnost kupujícího těžit z nadhodnocených čistých provozních ztrát (NOL) a NOL získaných v letech před datem nákupu.
Jak funguje 754 voleb
Předpokládejme, že v roce 2000 přispějí partneři A, B a C po 100 $ výměnou za 1/3 podíl v Donut LL C.Donut nakupuje aktivum ve výši 300 USD odpisovatelné po dobu 10 let metodou přímky a vydělává příjem 900 USD před odpisem během prvních 5 let. V roce 2005 společnost Donut rozdělila každému partnerovi částku 600 $ a poskytla jí vnitřní částku 450 $ (aktivum 300 $ – odpisy 150 $ + příjem $ 900 – distribuce 600 $). Tato částka se rovná součtu individuálního externího základu každého partnera ($ 150 X 3) v jeho partnerských zájmech.
Nyní vezměte v úvahu, že v roce 2006 prodá Partner C celý svůj 1/3 podíl ve společnosti Donut LLC společnosti New Partner D za 250 $ v hotovosti. Partner C získá na svých osobních daňových přiznáních za rok 2006 kapitálový zisk 100 $ (prodejní cena 250 $ – základ 150 $). Poté Partner D převezme kapitálový účet Partnera C ve výši 150 $, což převyšuje o 100 $ jeho poměrný podíl na jeho základně (250 $) v aktivech společnosti Donut LLC.
Pokud se společnost Donut rozbije i v letech 2006 až 2016 a disponuje nemovitosti bez voleb podle sekce 754 1. ledna 2017, Partner D nebude vymáhat jeho vnější základnu nebo 100 $ (kupní cena přesahující „vnitřní základnu“) až do roku likvidace.
Kdyby Společnost Donut LLC provedla ve svých daňových přiznáních za rok 2006 volby podle sekce 754, Partner D by každý rok získal svůj vnitřní / vnější základní rozdíl ve výši 10 USD jako běžný odpočet odpisů, dokud nebyl plně obnoven další základ. Konečný prodej aktiva v roce 2017 by vedlo ke stejnému zisku pro všechny partnery. Bez voleb 754 by partner D zmeškal výhodu včasných odpočtů v letech 2006 až 2016.
Jak provést volby do sekce 754
Volby v sekci 754 jsou k dispozici pouze pro partnerství a LLC zdaněny jako partnerství, u nichž příjmy a ztráty účetní jednotky přecházejí na každého partnera. Platná volba vyžaduje přísné dodržování procedurálních pokynů, včetně podání písemného prohlášení s daňovým přiznáním partnerství v roce, kdy došlo k distribuci nebo prodeji. Vzhledem k tomu, že se volba provádí na úrovni subjektu, musí prohlášení obsahovat název a adresu partnerství a musí obsahovat prohlášení, že partnerství se podle článku 754 rozhoduje použít ustanovení oddílu 734 (b) a oddílu 743 (b) ). Jakmile se volby uskuteční, zůstanou v platnosti po všechny budoucí roky, pokud se partnerství nepřihlásí a nezíská souhlas IRS s jeho odvoláním.
Rozhodnutí o volbě § 754 může být komplikované a zatěžující, ale může se vyplatit vynaložit úsilí na urychlení odpočtu daně partnera po prodeji, výměně nebo likvidaci úroků z partnerství. Tohoto rozhodnutí se však nejlépe dosáhne pod vedením profesionálních účetních.
Poradci a účetní společnosti Berkowitz Pollack Brant spolupracují s tuzemskými i mezinárodními podniky, aby splnili zákonné povinnosti, optimalizovali ziskovost a udrželi daňovou účinnost.
O autorovi: John G. Ebenger, CPA, je ředitelem praxe v oblasti daňových služeb s nemovitostmi společnosti Berkowitz Pollack Brant Advisors + CPA. Spolupracuje s developery, statkáři, investičními fondy a dalšími realitními profesionály i s podnikateli s vysokou hodnotou a komplexními podíly. Je k dispozici v kanceláři CPA v Boca Raton na Floridě (561) 361-2000 nebo na adrese [email protected].
Informace obsažené v tomto článku se mohou změnit na základě další interpretace daňové zákony a následné pokyny vydané Internal Revenue Service.
