Pronajímatelé čelí všemožným možnostem. Jedním z důležitých rozhodnutí, které by mohlo ovlivnit jejich pronájem, je stanovení délky pronájmu. Většina standardních nájemních smluv je na 12 nebo 18 měsíců, i když jsou možné i šestiměsíční a dvouleté nájemní smlouvy.

Další možností je takzvaná měsíční nájemní smlouva, která nabízí flexibilitu pro oba pronajímatel a nájemce. Implementace tohoto druhu pronájmu má své výhody i nevýhody. Nejprve si promluvme o zásadách měsíční nájemní smlouvy.

Co je měsíční nájemní smlouva a jak to funguje?

Leasing je leasing je leasing, že? Většinou ano. Někteří profesionálové rezervují termín „nájemní smlouva“ pro nájemní smlouvy na 12 měsíců nebo déle. Mezitím se „nájemní smlouva“ vztahuje na krátkodobé nebo meziměsíční nájmy. Je to opravdu otázka sémantiky, protože měsíční i dlouhodobé leasingy budou obsahovat mnoho podobných klauzulí, jako například:

• Požadavky na složení kauce
• Sankce za pozdní platby za pronájem
• Požadavky na pojištění
• Pravidla pro domácí mazlíčky

Měsíční smlouva o pronájmu obvykle trvá, jak název napovídá, 30 dnů. Na rozdíl od dlouhodobého pronájmu obvykle zahrnuje automatické obnovení, pokud nájemce nebo pronajímatel neposkytne oznámení o neobnovení, tvrdí Rocket Lawyer. Většina měsíčních nájemních smluv vyžaduje 30denní výpovědi ze strany pronajímatele nebo nájemce, i když se to může lišit podle místních zákonů.

Kdy byste použili měsíční nájemní smlouvu?

Měsíční nájemní smlouva by se mohla uplatnit v řadě scénářů. Některé dlouhodobé leasingy zahrnují možnost měsíc po měsíci po skončení původní smlouvy. To obvykle vstupuje do hry, když se nájemce rozhodne nepodepsat novou nájemní smlouvu, ale neplánuje okamžitě opustit nájem. Stávající leasing obvykle vysvětluje, jak bude meziměsíční uspořádání fungovat, například to, zda bude nájemce povinen platit prémii vyšší než částka nájemného v původním leasingu. Místní zákony mohou mít dopad také na podmínky měsíčního pronájmu.

V jiných případech se může pronajímatel rozhodnout provést měsíční nájemní smlouvu z důvodu vysokého potenciálu pronájmu v v dané čtvrti, chápat nemovitost jako prázdninový pronájem nebo ubytovat studentskou populaci v univerzitním městě.

Přestože se pronajímatelé budou muset rozhodnout, jaký přístup pro ně funguje nejlépe, existují některé společné výhody a nevýhody zvážit.

Výhody měsíční nájemní smlouvy

Více peněz

Jednou z největších potenciálních výhod výběru měsíčních nájemních smluv je další potenciál výdělku. Měsíční leasingy vám mohou podle Rocket Lawyer potenciálně umožnit účtovat každý měsíc více za nájem. Je to proto, že krátkodobé leasingy přinášejí větší riziko pro pronajímatele, protože nájemci se mohou kdykoli odstěhovat s patřičným oznámením.

Elizabeth Colegrove, která píše blog The Reluctant Landlord, říká, že si účtuje měsíční poplatek prémie 300 $. Na realitním webu BiggerPockets pronajímatelé diskutující právě o tomto tématu uvedli, že si také účtovali meziměsíční prémii v rozmezí od 100 do 300 USD za měsíc, nebo procento měsíční sazby, například 8 procent.

Ne každý se zasazuje o ceny půjčovny turistických služeb pro měsíční nájemce. Na fóru BiggerPockets Marcia Maynard, která vlastní téměř 20 bytových jednotek (domů a duplexů) se svým manželem ve Vancouveru ve Washingtonu, říká, že účtují stejnou sazbu bez ohledu na délku nájmu. Za pokrytí nákladů na obrat nájemců si účtují poplatek za přestěhování.

„Většina našich nájemců zůstává dlouhodobě bez ohledu na to,“ píše. „Ti, kteří zůstanou krátkodobě, obvykle neplánují zůstat krátkodobě jde jen o to, že se pro ně okolnosti změní a oni se přestěhují. Budou se pohybovat ve svém vlastním časovém rámci bez ohledu na to, zda máme či nemáme nájemní smlouvu, takže nám to všechno usnadňuje. “

Flexibilita

Maynard se zmiňuje o další výhodě meziměsíčních nájmů: flexibilitě. Tím, že pronajímatelé nejsou uzamčeni v dlouhodobém pronájmu, mají více možností, co s nemovitostí mohou dělat, a na změnu podmínky pronájmu, obvykle poskytnutím řádného upozornění.

Rocket Lawyer poznamenává, že na horkých trzích, kde nájemné rychle roste a počet nájemců je vysoký, umožňuje kratší nájemní smlouva pronajímatelům udržovat nájemné srovnatelné s ostatními v sousedství nebo oblast. Nedávný výzkum společnosti Zillow ukázal, že domácnosti platily v roce 2015 nájemné o 47% více (průměrně téměř 4 000 $ ročně ) než nájemci, kteří obnovili leasingy po dobu nejméně pěti let.

Pronajímatelům, kteří si pronajímají primární bydlení, umožňuje meziměsíční pronájem, aby se v dlouhodobém pronájmu mnohem snáze přestěhovali zpět do svého domova. Někteří pronajímatelé mohou chtít flexibilitu, že mají k dispozici prázdnou jednotku, nebo možnost pronajmout si ji jako prázdninový dům nebo pronájem výkonného ředitele, obvykle plně zařízený.

Adresa Problem Tenants

Měsíc -měsíční pronájem nabízí další vrstvu flexibility, kterou by někteří pronajímatelé mohli považovat za zvlášť lákavou. Poskytuje způsob, jak se rychle zbavit platícího nájemce nebo nájemce, který nerespektuje danou vlastnost než dlouhodobý pronájem. „Máte … máte možnost ukončit nájemní smlouvu, kdykoli se rozhodnete, jakmile dáte nájemci 30denní výpověď,“ uvádí Rocket Lawyer.

Naopak měsíční nájem dohoda může být dobrým způsobem, jak otestovat, zda bude nájemce pro nemovitost dlouhodobě vhodný. Pokud se z nájemce ukáže, že je dobrým nájemcem, je možné dlouhodobý pronájem kdykoli podepsat.

Ať už je váš přístup jakýkoli, ujistěte se, že pro svůj pronájem najdete ty nejlepší nájemce. TransUnion SmartMove vám může pomoci s komplexním prověřovacím procesem, který nabízí úvěrovou zprávu nájemce, kontrolu kriminálního pozadí nájemce a kontrolu vystěhování.

Nevýhody měsíční nájemní smlouvy

Náklady obratu

Obrat nájemce může být drahé. Jednotky musí být přinejmenším vyčištěny. Mohou také vyžadovat nový nátěr, nový koberec nebo dokonce významné opravy, v závislosti na tom, jak předchozí nájemci opustili nemovitost. Trvá to také čas a peníze na reklamu, zobrazení a zaplnění volného místa. A samozřejmě existují náklady na prověřování nájemců, potenciálně několikrát ročně.

Ztráta z příjmů

Prázdná jednotka znamená ztrátu příjmu. Jak poznamenává Rocket Lawyer: „Na trhu s nájmy s nižší mírou obsazenosti se potenciálně vysoký obrat spojený s kratšími nájemními smlouvami může ukázat jako problematický, protože noví nájemci nemusí být připraveni. Byt bez pronájmu se rovná ztrátě z příjmu z pronájmu.“

Colegrove, neochotný pronajímatel, říká, že nájemné v některých oblastech kolísá podle ročního období. Jsou roční období, kdy je poptávka vyšší, a jiná, když je nižší. “Proto je opravdu důležité sledovat trh nebo možná budete muset dostat méně, než je obvyklé, prostě kvůli ročnímu období, které máte volné místo, “píše.

Nejistota

Měsíční nájemní smlouva znamená, že pronajímatel je vždy 30 dní od toho, aby měl prázdnou jednotku. To může narušit schopnost pronajímatele dlouhodobě plánovat, a to jak profesionálně, tak osobně. Colegrove říká, že se snaží naplánovat dostupnost pronájmu kolem svého harmonogramu, kdykoli je to možné. Radí: „Pronajměte své nájemní smlouvy na dlouhá období, kdy to bude stresující období, aby z toho nebyl další stresující faktor.“

Závěr

Měsíc po měsíci nájemní smlouvy nabízejí velkou flexibilitu jak pro pronajímatele, tak pro nájemce, ale před podpisem na tečkované čáře je třeba vzít v úvahu řadu faktorů. Pronajímatelé mohou chtít zvážit potenciál vyššího příjmu a další pozitiva oproti možnosti, že by jednotka mohla zůstat prázdná pro týdny nebo narušení osobních plánů. Podmínky na trhu a individuální preference týkající se zabezpečení příjmu mohou být největšími faktory pro rozhodování mezi měsíčními nájemními smlouvami a dlouhodobými nájmy.