Hyresvärdar står inför alla möjliga val. Ett viktigt beslut som kan påverka deras hyresverksamhet är att bestämma hyreskontraktets längd. De flesta vanliga hyresavtal gäller för 12 eller 18 månader, även om sex- och tvååriga hyresavtal också är möjliga.

Ett annat alternativ är något som kallas ett hyresavtal från månad till månad, vilket ger flexibilitet för båda hyresvärden och hyresgästen. Det finns fördelar och nackdelar med att genomföra denna typ av hyresavtal. Låt oss först diskutera muttrarna i ett hyresavtal från månad till månad.

Vad är ett hyresavtal från månad till månad och hur fungerar det?

Ett hyresavtal är ett hyresavtal är ett hyresavtal, eller hur? För det mesta, ja. Vissa yrkesverksamma reserverar termen ”hyresavtal” för hyresgäster som är 12 månader eller längre. Samtidigt avser ett ”hyresavtal” kort- eller månadslåneavtal. Det handlar verkligen om semantik, eftersom både månad till månad och långsiktiga hyresavtal kommer att innehålla många liknande klausuler, till exempel:

• Krav på deposition
• Påföljder för sena hyresbetalningar
• Försäkringskrav
• Husdjursförsäkring

Ett hyresavtal från månad till månad varar normalt, som namnet antyder, i 30 dagar. Till skillnad från ett långsiktigt hyresavtal innebär det vanligtvis en automatisk förnyelse såvida inte hyresgästen eller hyresvärden meddelar om förnyelse enligt Rocket Lawyer. De flesta hyresavtal från månad till månad kräver 30 dagars uppsägning av antingen hyresvärden eller hyresgästen, men detta kan variera beroende på lokal lag.

När skulle du använda ett hyresavtal från månad till månad?

Ett hyresavtal från månad till månad kan gälla i ett antal scenarier. Vissa långsiktiga hyresavtal inkluderar en månad till månad efter det ursprungliga avtalet upphör. Detta spelar vanligtvis in när en hyresgäst väljer att inte teckna ett nytt hyresavtal men inte planerar att omedelbart lämna hyran. Det befintliga hyresavtalet anger vanligtvis hur arrangemanget från månad till månad fungerar, till exempel om hyresgästen kommer att behöva betala en premie över hyresbeloppet i det ursprungliga hyresavtalet. Lokal lag kan också påverka villkoren för ett hyresavtal från månad till månad.

I andra fall kan en hyresvärd besluta att genomföra ett hyresavtal från månad till månad på grund av hög hyrespotential i ett visst område, behandla fastigheten som en semesterbostad eller för att ta emot studentbefolkningen i en universitetsstad.

Medan hyresvärdar kommer att behöva bestämma vilken metod som fungerar bäst för dem, finns det några vanliga för- och nackdelar att tänka på.

Fördelar med ett hyresavtal från månad till månad

Mer pengar

En av de största potentiella fördelarna med att välja hyresavtal från månad till månad är ytterligare intjäningspotential. Hyresavtal från månad till månad kan potentiellt göra det möjligt för dig att ta ut mer för hyra varje månad, enligt Rocket Lawyer. Det beror på att kortare hyresavtal medför större risk för hyresvärden, eftersom hyresgäster kan flytta ut när som helst med rätt varsel.

Elizabeth Colegrove, som skriver bloggen The Reluctant Landlord, säger att hon tar ut en månad till månad premie på $ 300. På fastighetswebbplatsen BiggerPockets sa hyresvärdar som diskuterade just detta ämne att de också debiterade en månad-till-månad-premie, allt från $ 100 till $ 300 per månad, eller en procentandel av månadsräntan, till exempel 8 procent.

Inte alla förespråkar priser för vandringshyror för månad till månad hyresgäster. På BiggerPockets-forumet säger Marcia Maynard, som äger nästan 20 bostäder (hus och duplex) med sin man i Vancouver, Washington, att de tar ut samma pris oavsett hyresavtalets längd. De tar ut en flyttavgift för att täcka kostnaderna för hyresgästeromsättningen.

”De flesta av våra hyresgäster stannar länge oavsett”, skriver hon. ”De som stannar kortvarigt planerar vanligtvis inte att vara korta sikt, det är bara att omständigheterna förändras för dem och de flyttar. De skulle flytta på sin egen tidsram oavsett om vi hade ett hyresavtal eller inte, så det gör det bara lättare för oss alla. ”

Flexibilitet

Maynard hänvisar till en annan fördel med hyresavtal från månad till månad: flexibilitet. Genom att inte vara låst i ett långsiktigt hyresavtal har hyresvärdar fler alternativ när det gäller vad de kan göra med fastigheten och för att ändra villkoren för hyran, vanligtvis genom att lämna ordentligt varsel.

Rocket Lawyer noterar att på heta marknader där hyrorna snabbt ökar och hyresgästerna är rikliga, tillåter ett kortare hyresavtal hyresvärdar att hålla hyrorna jämförbara med andra Nya Zillow-undersökningar visade att hushållen betalade 47% mer i hyra 2015 (i genomsnitt nästan 4 000 dollar årligen ) än hyresgäster som förnyat hyresavtal i minst fem år.

För hyresvärdar som hyr en primärbostad tillåter en månad-till-månad-hyresavtal dem att flytta tillbaka till sitt hem mycket lättare över ett långsiktigt hyresavtal. Vissa hyresvärdar kanske vill ha flexibiliteten att ha en tom enhet tillgänglig, eller möjligheten att hyra den som semesterbostad eller verkställande hyra, vanligtvis fullt möblerad.

Adress Problem Hyresgäster

En månad – månadsuthyrning erbjuder ett extra lager av flexibilitet som vissa hyresvärdar kan tycka vara särskilt tilltalande. Det ger ett sätt att bli av med en senbetalande hyresgäst eller en hyresgäst som inte respekterar fastigheten snabbare än ett långvarigt hyresavtal. ”Du … har möjlighet att säga upp ett hyresavtal när du väljer när du har meddelat hyresgästen 30 dagar”, enligt Rocket Lawyer.

Omvänt, en månad till månad-hyra avtal kan vara ett bra sätt att testa om en hyresgäst kommer att vara en bra långsiktig passform för en fastighet. Om hyresgästen visar sig vara en bra hyresgäst är det alltid möjligt att teckna ett långsiktigt hyresavtal senare.

Oavsett vad du gör, se till att du hittar de bästa hyresgästerna för din hyra. TransUnion SmartMove kan hjälpa till med sin omfattande screeningprocess som erbjuder en hyresgästkreditrapport, hyresgästens kriminella bakgrundskontroll och utvisningskontroll.

Nackdelar med ett hyresavtal från månad till månad

Omsättningskostnad

Hyresgästen kan vara Enheter måste åtminstone rengöras. De kan också kräva ett nytt lager färg, ny matta eller till och med betydande reparationer, beroende på hur de tidigare hyresgästerna lämnade fastigheten. Det tar också tid och pengar för att annonsera, visa och fylla en ledig plats. Och det är naturligtvis kostnaden för screening av hyresgäster, eventuellt flera gånger varje år.

Inkomstförlust

En tom enhet betyder inkomstbortfall. Som Rocket Lawyer konstaterar, ”På en hyresmarknad med lägre beläggningsgrad kan den potentiellt höga omsättningen i samband med kortare hyresavtal visa sig vara problematisk, eftersom nya hyresgäster kanske inte är redo. En lägenhet utan hyresavtal motsvarar förlust av hyresintäkter.”

Colegrove, den motvilliga hyresvärden, säger att hyror i vissa områden varierar beroende på säsong. Det finns tider på året då efterfrågan är högre och andra när den är lägre. ”Därför är det verkligen viktigt att titta på marknaden eller så kan det hända att du måste få mindre än normalt bara på grund av den tid på året du har en ledig plats, skriver hon.

Osäkerhet

Ett hyresavtal från månad till månad innebär att en hyresvärd är alltid 30 dagar från att ha en tom enhet. Det kan hindra en hyresvärds förmåga att planera på lång sikt, både professionellt och personligt. Colegrove säger att hon försöker planera tillgängligheten för hyran runt sitt schema när det är möjligt. Hon råder, ”Sätt dina hyresavtal på långa perioder när det kommer att bli en stressig tidsperiod för att förhindra att detta blir en ytterligare stressfaktor.”

Slutsats

Månad till månad hyresavtal erbjuder stor flexibilitet för både hyresvärdar och hyresgäster, men det finns ett antal faktorer att tänka på innan de undertecknar på den streckade linjen. Hyresvärdar kanske vill väga potentialen för högre inkomster och andra positiva mot möjligheten att en enhet kan förbli tom för veckor eller störa personliga planer. Marknadsförhållanden och individuella preferenser beträffande inkomstsäkerhet kan vara de största faktorerna för att välja mellan månad till månad hyresavtal och långsiktiga hyresavtal.