Prisvärda bostäder är i tankarna hos stadsledare och stadsbor över hela landet. Borgmästare Muriel Bowser påpekade nyligen att ”höga kostnader är vår största utmaning och skillnad.” Hon är inte ensam om att känna så. En nyligen genomförd undersökning av över 100 borgmästare fann att prisvärda bostäder var deras främsta fråga, och en kommande undersökning avslöjar att 85 procent av amerikanerna anser att tillgång till prisvärda bostäder bör vara en ”högsta nationell prioritet. ”

Distriktet har en robust uppsättning verktyg för att skapa och bevara prisvärda bostäder, men kraftfulla marknadskrafter fortsätter att pressa upp hyrorna och bostadspriserna, vilket gör det svårt för många familjer att fortsätta bo i DC och lämnar många risk för förskjutning eller hemlöshet. Att ta itu med DC: s prisvärda bostadsutmaning är den viktigaste frågan som påverkar stabiliteten hos familjer och samhällen och nyckeln till vilken typ av stad DC kommer att bli.

”Prisvärd” för vem?

I de mest grundläggande termerna anses bostäder vara överkomliga när ett hushåll spenderar högst 30 procent av sin inkomst på bostäder och verktyg. Men det väcker frågan: Prisvärd för vem?

För att förstå vad utvecklare och beslutsfattare menar när de säger att de utvecklar prisvärda bostäder måste du fråga om inkomstnivån för familjer de kommer att hysa. Vad som är överkomligt för någon med en inkomst på 25 000 dollar skiljer sig mycket från vad som är överkomligt för ett hushåll med 100 000 dollar i inkomst.

I federala och DC-överkomliga bostadsprogram baseras berättigande på hur inkomst jämförs med områdets medianinkomst (AMI). Det är inkomsten för medelhushållet i DC-regionen, som inte bara inkluderar DC utan förorterna. För närvarande är AMI i Washington-regionen 117 200 USD för en familj på fyra personer.

Vissa människor hävdar att det inte är vettigt att definiera överkomliga bostadsprogram i DC med mycket högre regionala inkomster, vilket är en rättvis punkt. Men tills det ändras är den viktiga frågan den procentandel av AMI som ett visst program riktar sig till.

Vissa program, som offentliga bostäder, betjänar främst ”extremt låginkomst” hushåll, som tjänar under 30 procent av AMI. , eller $ 35 000 för en familj på fyra i DC. Detta inkluderar många invånare med fast inkomst. Andra program hjälper familjer med ”mycket låg inkomst” – under $ 58 600 i DC för en familj på fyra – eller ”låginkomstiga” familjer – under $ 94 000 Detta kan ibland göra det möjligt för utvecklare att möta sitt prisvärda bostadsåtagande med lägenheter som hyrs för över 2 000 $ per månad.

Medan familjer med många inkomster har bostadsutmaningar i DC, där medianhyran är $ 1500, är de allvarligaste problemen. står inför extremt låginkomsthushåll. De flesta DC-familjer med inkomster under 30 procent av AMI spenderar mer än hälften av sin inkomst på hyra, vilket innebär att många riskerar att utsättas. Över 25 procent av hushåll med inkomster under 50 procent av AMI spenderar också mer än hälften av deras inkomster på nytt nt Över denna inkomstnivå är det väldigt få familjer som befinner sig i den här allvarliga situationen.

En annan viktig aspekt av ”prisvärda bostäder för vem?” är den typ av enhet som utvecklats. Många nya prisvärda bostäder är två sovrum eller mindre och ersätter äldre byggnader som hade större enheter. Utan att bygga enheter som tillgodoser barnfamiljernas behov kan till och med prisvärda bostäder bidra till förflyttning.

Varför är prisvärt boende viktigt?

Bostadsstabilitet är grunden för hälsa och välbefinnande för alla Att ha ett säkert och prisvärt ställe att ringa hem är i sig kopplat till positiva livsresultat i skolprestanda, arbetshållande, fysisk och psykisk hälsa och ekonomisk trygghet. Det säkerställer att familjer inte tvingas fatta svåra beslut mellan att betala hyran eller tillhandahålla andra viktiga saker som mat. Prisvärd bostad innebär att familjer inte behöver oroa sig för utvisning eller hemlöshet. När individer och familjer inte behöver betala större delen av sin inkomst på bostäder kan de spendera mer på att stödja den lokala ekonomin.

Vårt nationella hus ng landskapet återspeglar offentlig politik och privata handlingar som historiskt sett gynnade vita familjer med möjligheter till husägare medan de begränsade svarta familjer till hyresbostäder i mindre önskvärda områden i städerna. I distriktet är nästan 90 procent av de extremt låginkomsthushåll som spenderar minst hälften av sin inkomst på bostäder ledda av en färgad person. Mindre än en procent av de senaste nya prisvärda bostäderna i DC byggs väster om Rock Creek Park, där tillgången till högpresterande skolor, fritidsutrymmen och hälsosam mat är riklig. Och 88 procent av vuxna som upplever hemlöshet är svarta.

Vilka verktyg har vi för prisvärda bostäder?

Tack vare att de har en solid uppsättning bostadsverktyg i DC, kommer prisvärda bostäder i många former. Det finns gott om billiga bostäder runt som du förmodligen inte känner till.Här är en lista:

• Trust Production Fund (HPTF) – DC: s största prisvärda bostadsverktyg ger billiga lån och bidrag för att bygga och bevara prisvärda bostäder.
• Lokalt hyrestilläggsprogram (LRSP) – Månatliga hyresubventioner täcker skillnaden mellan hyran som en familj har råd att betala och hela hyran.
• Allmän bostad – Finansierad av den federala regeringen ger offentliga bostäder starkt skydd för hyresgäster, inklusive låga hyror som anpassar sig till förändringar i inkomst och unika hyresgästsrättigheter.
• Bostadsvalskupongprogram (HCV) – Detta federala program fungerar ungefär som DC: s LRSP-program.
• Inkluderande zonindelning – Detta program kräver att den privata marknaden utvecklas för att avsätta en del av sina byggnader som överkomliga, till 80 procent AMI för husägare och 60 procent AMI för uthyrning. Staden driver ett lotteri för att fördela IZ-enheter.
• Offentlig markanvändning – När DC säljer offentlig mark för bostadsutveckling, måste upp till en tredjedel av de nya enheterna vara överkomliga under hela byggnadens livstid.
• Hyresgästens möjlighet att köpa (TOPA) och District Opportunity to Purchase Act (DOPA) – TOPA tillåter hyresgästföreningar det första skottet för att köpa sin byggnad när den träffar marknaden. Om hyresgästernas försök misslyckas kan distriktet ingripa och bevara några prisvärda bostäder.
• Första rätten till inköpsassistentprogram (FRPAP) – DC: s program ger hjälp för att hjälpa hyresgäster med lägre inkomster att utöva TOPA-rättigheter.
• Bostadsskattekredit (LIHTC) med låg inkomst – Detta är det största federala programmet för att subventionera byggandet av lägenheter under marknadsränta.

Hur passar prisvärda bostäder in i DC: s Budget?

Borgmästare Bowser gjorde prisvärda bostäder till ett kännetecken för hennes administration, med ett åtagande på 100 miljoner dollar för bostadsproduktionsfonden under sin första mandatperiod och nu föreslogs 130 miljoner dollar för nästa år, samt investeringar i sluta hemlöshet.

Ändå, även med dessa investeringar, är bostäder fortfarande en relativt liten del av DC: s budget – bara tre procent. Och det belopp som DC satsar på prisvärda bostäder, 233 miljoner dollar, är betydligt mindre än 1,8 miljarder dollar som spenderats på skolor och 1 miljard dollar till allmän säkerhet.

Hur kan vi stärka dessa verktyg?

Distriktets ansträngningar att skapa och bevara prisvärda bostäder är prisvärda, men når bara en liten del av familjer i nöd. Nästan 50 000 familjer står på DC Housing Authoritys väntelista för allmänt boende och över 6 000 vuxna och barn upplever hemlöshet. Distriktet kan vidta åtgärder för att stärka sina många prisvärda bostadsverktyg.

För det första kan det rikta in sig på de invånare med lägst inkomst och till fullo tillgodose deras behov. DC har endast skapat 3000 enheter som är överkomliga för familjer med extremt låg inkomst de senaste fyra åren. Det skulle ta 230 miljoner dollar i nya bostadsproduktionsfondresurser per år för att sätta oss på vägen för att tillgodose deras behov under det kommande decenniet. Distriktet behöver också kraftigt utvidga det lokala hyrestilläggsprogrammet för att hjälpa fler familjer med låg inkomst att få hyrorna ner till överkomliga nivåer.

För det andra bör det reparera och bevara allmännyttiga bostäder. Mer än 6500 av DC: s offentliga bostäder, 78 procent av portföljen, är i beklagligt skick och behöver ”betydande kapitalförbättringar” som nya tak eller VVS-enheter. Dessa korrigeringar skulle kräva 1,3 miljarder dollar, men förra årets budget innehöll endast 3,25 miljoner dollar. Distriktet bör öka finansieringen för reparationer samtidigt som man ser till att omstruktureringsarbetet inte förskjuter nuvarande invånare för allmännyttiga bostäder.

För det tredje bör det planera och utforma en mer rättvis stad. DC Office of Planning (OP) är i processen med att uppdatera den omfattande planen, som styr beslutsfattande om markanvändning inklusive bostadspolitik. Det är viktigt att OP prioriterar en rättvis placering av prisvärda bostäder så att invånare med låga inkomster får samma tillgång till högpresterande skolor, livsmedelsbutiker , transport, blomstrande affärskorridorer och andra stadsdelar som DC: s rikaste invånare.