Publicat pe 04 februarie 2020 de John Ebenger

Vânzarea, schimbul sau lichidarea interesul de parteneriat în proprietăți apreciate, cum ar fi proprietățile imobiliare, este un eveniment obișnuit în rândul partenerilor și al membrilor asociațiilor și al societăților comerciale impozitate ca parteneriate. Fie ca urmare a dezacordurilor dintre parteneri, a decesului sau divorțului unui partener sau a adăugării de noi parteneri, aceste tranzacții pot duce la o discrepanță între valoarea justă de piață (FMV) a unei proprietăți și baza acesteia, care poate afecta în cele din urmă tratamentul fiscal din veniturile, câștigurile și pierderile raportate de fiecare partener. Pentru a remedia acest lucru, un parteneriat poate face alegeri 754 în conformitate cu secțiunile 743 (b) și 734 (b) din Codul veniturilor interne pentru a egaliza baza cumpărătorului în participația achiziționată în proprietate (în afara bazei) și partea cumpărătorului din baza active în cadrul parteneriatului net de pasive (bază internă).

Deși aceste alegeri pot fi oarecum complexe și consumatoare de timp, le oferă unui partener nou un progres sau o reducere, pentru a reflecta FMV al proprietății în momentul transferului; eșecul de a face alegeri 754 poate reprezenta o oportunitate ratată pentru un partener de a accelera deducerile și de a recupera baza într-o perioadă mai scurtă de timp.

Înțelegerea bazelor de bază

Când o entitate sau persoana cumpără un interes într-un parteneriat cu active apreciate, „baza exterioară” a acestuia în proprietate crește la prețul de achiziție. Ulterior, entitatea sau persoana poate reduce sau chiar elimina câștigurile impozabile la nivelul parteneriatului atunci când vinde proprietatea în viitor .

În general, partenerii sau membrii entităților de tranzacționare își vor spori de obicei baza în dobânzi de parteneriat prin contribuții de parteneriat și venituri impozabile și scutite de impozite; baza lor în dobânzi va scădea din cauza distribuțiilor, nedeductibile cheltuielile și pierderile deductibile. Prin urmare, atunci când partenerii existenți își vând interesele asupra proprietății deținute de parteneriat, aceștia vor recunoaște de obicei un câștig sau o pierdere, în timp ce baza noului partener în proprietate va deveni prețul de achiziție pe care el sau ea l-a plătit. În cazul în care proprietatea este foarte apreciată, baza externă a cumpărătorului în interesul de parteneriat va depăși cu mult baza internă a acelor active. În cele din urmă, acest lucru poate elimina drepturile noului partener la deduceri de amortizare imediate și poate amâna beneficiul acestuia pentru o bază suplimentară până la vânzarea proprietății subiacente.

O alegere 754 acoperă decalajul dintre baza interioară și cea externă, pasând imediat -multiplicarea sau reducerea bazei activelor parteneriate rămase. Acest lucru permite entității opțiunea de a egaliza partenerii și de a le oferi un activ fiscal. Acest activ fiscal permite noului partener să reducă sau să elimine impozitul pe câștigurile și pierderile deja reflectate în prețul pe care l-a plătit pentru dobânda parteneriatului atunci când activul este vândut. În plus, atunci când ajustarea se referă la proprietăți amortizabile sau amortizabile, cum ar fi proprietăți imobiliare, noul partener poate începe să ia aceste deduceri în anul alegerilor, mai degrabă decât să aștepte să își recupereze baza atunci când proprietatea este transferată sau vândută în viitoare.

Excepții de la aceste reguli există pentru „reduceri substanțiale de bază” și „pierderi substanțiale încorporate” care necesită o reducere, chiar și în absența alegerilor 754, când una dintre oricare dintre următoarele criterii sunt îndeplinite:

1. parteneriatul are o pierdere încorporată de 250.000 USD sau mai mult;
2. există o ajustare descendentă de 250.000 USD sau mai mult; sau
3. Transferul sau vânzarea implică un parteneriat de investiții de alegere, cum ar fi un fond de acoperire.

În plus, parteneriatul are o pierdere substanțială încorporată cu respect la un transfer al dobânzii de parteneriat dacă a) baza ajustată a parteneriatului în proprietatea parteneriatului depășește cu mai mult de 250.000 USD valoarea justă de piață a proprietății (Cod Sec. 743 (d) (1) (A) modificat prin reduceri fiscale din 2017) și Jobs Act §13502 (a)), sau b) partenerului cesionar i s-ar aloca o pierdere de peste 250.000 USD dacă activele parteneriatului ar fi fost vândute cu numerar egal cu valoarea lor justă de piață imediat după transfer.

În toate aceste circumstanțe, se vor aplica reguli anti-umplere pentru a limita capacitatea cumpărătorului de a beneficia de pierderi nete de exploatare (NOL) supraevaluate și de NOL câștigate în anii anteriori datei achiziției.

Cum funcționează o alegere 754

Să presupunem că în 2000, partenerii A, B și C contribuie fiecare cu 100 USD în schimbul unei participații de 1/3 la Donut LL C.Donut achiziționează un activ de 300 $ amortizabil pe 10 ani pe metoda liniei și câștigă venituri de 900 $ înainte de amortizare în primii 5 ani. Donut distribuie 600 USD din această sumă fiecărui partener în 2005, oferindu-i o bază internă de 450 USD (activ de 300 USD – depreciere de 150 USD + venit de 900 USD – distribuție de 600 USD). Această sumă este egală cu totalul bazei individuale externe a fiecărui partener (150 $ X 3) în interesul său de parteneriat.

Acum, luați în considerare faptul că, în 2006, partenerul C vinde întreaga sa 1/3 participație la Donut LLC către New Partener D pentru 250 USD în numerar. Partenerul C va avea un câștig de capital de 100 USD pe declarațiile sale fiscale personale din 2006 (preț de vânzare de 250 USD – 150 USD). Ulterior, Partenerul D va prelua contul de capital al Partenerului C de 150 USD, care depășește cu 100 USD partea sa proporțională din baza sa (250 USD) din activele Donut LLC.

Dacă Donut se rupe chiar în anii 2006 până în 2016 și dispune a proprietății fără alegerile din secțiunea 754 din 1 ianuarie 2017, partenerul D nu își va recupera baza externă sau 100 USD (preț de achiziție care depășește „baza internă”) până în anul lichidării.

Donut LLC a făcut alegeri în secțiunea 754 în declarațiile fiscale din 2006, partenerul D și-ar fi recuperat diferența de bază în interiorul / exteriorul de 100 USD ca o deducere de amortizare obișnuită de 10 USD în fiecare an până când baza suplimentară a fost recuperată complet. Vânzarea finală a activului în 2017 ar avea ca rezultat același câștig pentru toți partenerii. Fără alegerile din 754, partenerul D ar fi ratat beneficiul deducerilor în timp util în anii 2006 până în 2016.

Cum să faci o alegere în secțiunea 754

Alegerile din secțiunea 754 sunt disponibile numai pentru parteneriate și SRL impozitate ca parteneriate pentru care veniturile și pierderile entității trec către fiecare partener. O alegere validă necesită respectarea strictă a orientărilor procedurale, inclusiv depunerea unei declarații scrise cu declarația fiscală a parteneriatului în anul în care a avut loc distribuirea sau vânzarea. Deoarece alegerea se face la nivel de entitate, declarația trebuie să specifice numele și adresa parteneriatului și trebuie să conțină o declarație conform căreia parteneriatul alege în conformitate cu secțiunea 754 pentru a aplica prevederile secțiunii 734 (b) și a articolului 743 (b) ). Odată ce alegerile vor fi făcute, acestea vor rămâne în vigoare pentru toți anii următori, cu excepția cazului în care parteneriatul solicită și primește aprobarea IRS pentru revocare.

Decizia de a face alegeri în secțiunea 754 poate fi complicată și împovărătoare, dar poate merita efortul pentru accelerarea deducerii fiscale a unui partener în urma vânzării, schimbului sau lichidării dobânzilor de parteneriat. Cu toate acestea, luarea acestei determinări se realizează cel mai bine sub îndrumarea contabililor profesioniști.

Consilierii și contabilii de la Berkowitz Pollack Brant lucrează cu întreprinderile interne și internaționale pentru a îndeplini obligațiile de conformitate cu reglementările, pentru a optimiza rentabilitatea și pentru a menține eficiența fiscală. / p>

Despre autor: John G. Ebenger, CPA, este director în practica Serviciilor de impozitare imobiliară a Berkowitz Pollack Brant Advisors + CPAs. Lucrează cu dezvoltatori, proprietari, fonduri de investiții și alți profesioniști în domeniul imobiliar, precum și cu antreprenori cu valoare netă ridicată, cu participații complexe. El poate fi contactat la Boca Raton, Florida, firma CPA, la (561) 361-2000 sau la [email protected].

Informațiile conținute în acest articol pot fi modificate pe baza interpretării ulterioare a legile fiscale și îndrumările ulterioare emise de Serviciul de venituri interne.