Postado em 04 de fevereiro de 2020 por John Ebenger

A venda, troca ou liquidação de interesse de parceria em propriedades apreciadas, como imóveis, é uma ocorrência comum entre sócios e membros de sociedades e LLCs tributadas como sociedades. Seja devido a desentendimentos entre os parceiros, a morte ou divórcio de um parceiro, ou a adição de novos parceiros, essas transações podem resultar em uma discrepância entre o valor de mercado justo de um imóvel (FMV) e sua base, o que pode, em última análise, afetar o tratamento fiscal dos rendimentos, ganhos e perdas relatados de cada parceiro Para remediar isso, uma parceria pode fazer uma escolha 754 de acordo com as seções 743 (b) e 734 (b) do Código da Receita Federal para equalizar a base do comprador na participação da parceria adquirida na propriedade (base externa) e a participação do comprador na base da ativos dentro da parceria líquida de passivos (dentro da base).

Embora esta eleição possa ser um tanto complexa e demorada, ela fornece a um novo parceiro uma base para subir ou descer para refletir o FMV da propriedade no momento da transferência; deixar de fazer uma escolha 754 pode representar uma oportunidade perdida para um parceiro de acelerar as deduções e recuperar a base em um período de tempo mais curto.

Compreendendo os fundamentos da base

Quando uma entidade ou uma pessoa adquire uma participação em uma parceria com ativos avaliados, sua “base externa” na propriedade aumenta para o preço de compra. Posteriormente, a entidade ou pessoa pode reduzir ou mesmo eliminar ganhos tributáveis no nível da parceria quando vender a propriedade no futuro .

Em geral, os sócios ou membros de entidades de repasse normalmente aumentarão sua base nos interesses da parceria por meio de contribuições da parceria e renda tributável e isenta de impostos; sua base nos juros diminuirá devido a distribuições, não dedutíveis despesas e perdas dedutíveis. Portanto, quando os sócios existentes vendem suas participações na propriedade de propriedade da parceria, eles normalmente reconhecerão um ganho ou perda, enquanto a base do novo sócio na propriedade se tornará o preço de compra que ele ou ela pagou. Se a propriedade for altamente apreciada, a base externa do comprador no interesse da parceria excederá em muito a base interna desses ativos. Em última análise, isso pode remover os direitos do novo parceiro a deduções imediatas de depreciação e adiar seu benefício de base adicional até que a propriedade subjacente seja vendida.

Uma eleição 754 preenche a lacuna entre a base interna e externa ao pisar imediatamente -aumento ou redução da base dos ativos de parceria restantes. Isso permite à entidade a opção de equalizar os sócios e fornecer-lhes um ativo fiscal. Este ativo fiscal permite que o novo sócio reduza ou elimine o imposto sobre ganhos e perdas já refletidos no preço que ele pagou pelos juros da parceria quando o ativo é vendido. Além disso, quando o ajuste se refere a bens depreciáveis ou amortizáveis, como imóveis, o novo sócio pode começar a fazer essas deduções no ano em que a escolha é feita, em vez de esperar para recuperar sua base quando a propriedade for transferida ou vendida em o futuro.

Exceções a essas regras existem para “reduções substanciais da base” e “perdas embutidas substanciais” que exigem uma redução na base, mesmo na ausência de uma eleição 754, quando um dos qualquer um dos seguintes critérios for atendido:

1. a parceria tem uma perda embutida de $ 250.000 ou mais;
2. há um ajuste básico para baixo de $ 250.000 ou mais; ou
3. A transferência ou venda envolve uma escolha de parceria de investimento, como um fundo de hedge.

Além disso, a parceria tem uma perda substancial embutida em relação para uma transferência de participação de parceria se a) a base ajustada da parceria na propriedade da parceria exceder em mais de $ 250.000 o valor justo de mercado da propriedade (Código Sec. 743 (d) (1) (A) conforme alterado por Reduções fiscais de 2017 e Jobs Act §13502 (a)), ou b) o parceiro cessionário receberia uma perda de mais de $ 250.000 se os ativos da parceria fossem vendidos por dinheiro igual ao seu valor justo de mercado imediatamente após a transferência.

Em todas essas circunstâncias, as regras anti-enchimento serão aplicadas a fim de limitar a capacidade de um comprador de se beneficiar de perdas operacionais líquidas (NOLs) sobrevalorizadas e NOLs ganhas nos anos anteriores à data da compra.

Como funciona uma eleição 754

Suponha que em 2000, os parceiros A, B e C contribuíram com US $ 100 cada em troca de 1/3 da participação na Donut LL C.A Donut compra um ativo de $ 300 depreciável ao longo de 10 anos no método linear e obtém $ 900 de receita antes da depreciação nos primeiros 5 anos. A Donut distribui $ 600 dessa quantia para cada parceiro em 2005, fornecendo-lhe uma base interna de $ 450 ($ 300 de ativos – $ 150 de depreciação + $ 900 de receita – $ 600 de distribuição). Este valor é igual ao total da base externa individual de cada parceiro ($ 150 X 3) em seus interesses de parceria.

Agora, considere que, em 2006, o parceiro C vende sua participação total de 1/3 na Donut LLC para a New Parceiro D por $ 250 em dinheiro. O parceiro C terá um ganho de capital de $ 100 em suas declarações fiscais pessoais de 2006 ($ 250 de preço de venda – $ 150 com base). Posteriormente, o Parceiro D assumirá a conta de capital do Parceiro C de $ 150, que excede em $ 100 sua parte proporcional de sua base ($ 250) nos ativos da Donut LLC.

Se a Donut atingir o equilíbrio entre os anos de 2006 a 2016 e se desfazer da propriedade sem uma eleição da Seção 754 em 1º de janeiro de 2017, o Parceiro D não recuperará sua base externa ou $ 100 (preço de compra superior a “base interna”) até o ano da liquidação. A Donut LLC escolheu a Seção 754 em suas declarações fiscais de 2006, o Parceiro D teria recuperado sua diferença de base interna / externa de $ 100 como uma dedução de depreciação normal de $ 10 a cada ano até que a base adicional fosse totalmente recuperada. A venda final do ativo em 2017 resultaria no mesmo ganho para todos os parceiros. Sem a eleição 754, o parceiro D teria perdido o benefício das deduções oportunas durante os anos de 2006 a 2016.

Como fazer uma eleição de seção 754

As eleições da seção 754 estão disponíveis apenas para parcerias e LLCs tributados como sociedades para as quais as receitas e perdas da entidade passam para cada parceiro. Uma eleição válida requer o cumprimento estrito das diretrizes de procedimento, incluindo o preenchimento de uma declaração por escrito com a declaração de imposto de renda da parceria no ano em que a distribuição ou venda ocorreu. Como a eleição é feita no nível da entidade, a declaração deve especificar o nome e endereço da parceria, e deve conter uma declaração de que a parceria elege sob a seção 754 para aplicar as disposições da seção 734 (b) e seção 743 (b) ) Assim que a eleição for feita, ela permanecerá em vigor por todos os anos futuros, a menos que a parceria solicite e receba a aprovação do IRS para revogá-la.

A decisão de fazer uma eleição da Seção 754 pode ser complicada e onerosa, mas pode valer a pena o esforço para acelerar a dedução fiscal de um sócio após uma venda, troca ou liquidação de participação societária. No entanto, essa determinação é mais bem realizada sob a orientação de contadores profissionais.

Os consultores e contadores da Berkowitz Pollack Brant trabalham com empresas nacionais e internacionais para cumprir as obrigações de conformidade regulamentar, otimizar a lucratividade e manter a eficiência fiscal.

Sobre o autor: John G. Ebenger, CPA, é diretor na prática de Serviços de Imposto Imobiliário da Berkowitz Pollack Brant Advisors + CPAs. Ele trabalha com incorporadores, proprietários de terras, fundos de investimento e outros profissionais do setor imobiliário, bem como empreendedores de alto patrimônio líquido com participações complexas. Ele pode ser contatado no escritório da firma de CPA em Boca Raton, Flórida, em (561) 361-2000 ou [email protected].

As informações contidas neste artigo estão sujeitas a alterações com base na interpretação posterior de leis fiscais e orientações subsequentes emitidas pela Receita Federal.