A habitação a preços acessíveis está na mente dos líderes e residentes de cidades em todo o país. O prefeito Muriel Bowser observou recentemente que “o alto custo é o nosso maior desafio e disparidade”. Ela não é a única a se sentir assim. Uma pesquisa recente com mais de 100 prefeitos concluiu que moradias populares são a questão número um, e uma pesquisa que será divulgada revela que 85% dos americanos acreditam que o acesso a moradias populares deve ser uma “prioridade nacional. ”
O distrito tem um conjunto robusto de ferramentas para criar e preservar moradias populares, mas as poderosas forças do mercado continuam aumentando os aluguéis e os preços das casas, tornando difícil para muitas famílias continuarem morando em DC, e deixando muitas em risco de deslocamento ou sem casa. Enfrentar o desafio de moradias populares em DC é a questão mais importante que afeta a estabilidade das famílias e comunidades, e a chave para que tipo de cidade será DC.
‘Acessível’ para quem?
Em seus termos mais básicos, a habitação é considerada acessível quando uma família gasta não mais do que 30% de sua renda em habitação e serviços públicos. Mas isso levanta a questão: Acessível para quem?
Para entender o que os desenvolvedores e legisladores querem dizer quando afirmam que estão desenvolvendo moradias populares, é necessário perguntar sobre o nível de renda das famílias que irão abrigar. O que é acessível para alguém com uma renda de US $ 25.000 é muito diferente do que é acessível para uma família com US $ 100.000 de renda.
Nos programas de habitação popular federal e de DC, a elegibilidade é baseada na comparação da renda com a renda média da área (AMI). Essa é a renda do domicílio médio na região de DC, que inclui não apenas DC, mas também os subúrbios. Atualmente, o AMI da região de Washington é de $ 117.200 para uma família de quatro pessoas.
Algumas pessoas argumentam que não faz sentido definir programas de habitação a preços acessíveis em DC usando rendas regionais muito mais altas, o que é um ponto justo. Mas até que isso mude, a questão importante é a porcentagem de AMI que um determinado programa visa.
Alguns programas, como habitação pública, atendem principalmente famílias de “renda extremamente baixa”, que ganham menos de 30% do AMI , ou $ 35.000 para uma família de quatro pessoas em DC. Isso inclui muitos residentes com renda fixa. Outros programas ajudam famílias de “renda muito baixa” – menos de $ 58.600 em DC para uma família de quatro pessoas – ou famílias de “baixa renda” – menos de $ 94.000 . Às vezes, isso permite que os desenvolvedores cumpram seu compromisso de habitação a preços acessíveis com apartamentos que são alugados por mais de US $ 2.000 por mês.
Embora famílias com muitas rendas tenham problemas de moradia em DC, onde o aluguel médio é de US $ 1.500, os problemas mais sérios são enfrentados por famílias de renda extremamente baixa. A maioria das famílias de DC com renda inferior a 30% da AMI gasta mais da metade de sua renda com aluguel, o que significa que muitas estão em risco de despejo. Mais de 25% das famílias com renda inferior a 50% da AMI também gastam mais da metade de sua renda em re nt. Acima desse nível de renda, muito poucas famílias estão nesta situação terrível.
Outro aspecto importante de “moradia acessível para quem?” é o tipo de unidade desenvolvida. Muitas novas unidades habitacionais acessíveis têm dois quartos ou menores e substituem os edifícios mais antigos que tinham unidades maiores. Sem construir unidades que atendam às necessidades das famílias com crianças, mesmo as moradias populares podem contribuir para o deslocamento.
Por que a habitação a preços acessíveis é importante?
A estabilidade da habitação é a base da saúde e do bem-estar de todos nós. Ter um lugar seguro e acessível para chamar de lar está intrinsecamente ligado a resultados de vida positivos no desempenho escolar, retenção de emprego, saúde física e mental e segurança econômica. Garante que as famílias não sejam forçadas a tomar decisões difíceis entre pagar o aluguel ou fornecer outros itens essenciais, como comida. Moradia a preços acessíveis significa que as famílias não precisam se preocupar com despejo ou falta de moradia. Quando os indivíduos e as famílias não têm que pagar a maior parte de sua renda com moradia, podem gastar mais para apoiar a economia local.
Nossa casa nacional A paisagem reflete políticas públicas e ações privadas que historicamente favorecem famílias brancas com oportunidades de propriedade, ao mesmo tempo que restringem famílias negras ao aluguel de moradias em áreas menos desejáveis das cidades. No Distrito, quase 90% das famílias de renda extremamente baixa que gastam pelo menos metade de sua renda com moradia são chefiadas por pessoas de cor. Menos de um por cento das novas moradias populares em DC estão sendo construídas a oeste do Rock Creek Park, onde o acesso a escolas de alto desempenho, espaços recreativos e alimentos saudáveis é abundante. E, 88 por cento dos adultos que vivem sem teto são negros.
Quais ferramentas temos para uma moradia acessível?
Graças a um conjunto sólido de ferramentas de moradia em DC, a moradia acessível vem em muitas formas. Existem muitas moradias populares que você provavelmente não conhece.Aqui está uma lista:
- Housing Production Trust Fund (HPTF) – a maior ferramenta de habitação acessível de DC oferece empréstimos e subsídios de baixo custo para ajudar a construir e preservar casas populares.
- Programa de Suplemento de Aluguel Local (LRSP) – Os subsídios mensais de aluguel cobrem a diferença entre o aluguel que uma família pode pagar e o aluguel integral.
- Habitação pública – Financiada pelo governo federal, a habitação pública oferece fortes proteções para inquilinos, incluindo aluguéis baixos que se ajustam às mudanças na renda e direitos exclusivos do inquilino.
- Programa de Voucher de Escolha de Habitação (HCV) – Este programa federal funciona de forma muito semelhante ao programa LRSP de DC.
- Zoneamento Inclusivo – Este programa exige que os empreendimentos do mercado privado reservem uma parte de seus edifícios como acessível, a 80% AMI para casa própria e 60% AMI para aluguel. A cidade realiza uma loteria para alocar unidades IZ.
- Disposição de terras públicas – Quando a DC vende terras públicas para desenvolvimento habitacional, até um terço das novas unidades deve ser acessível para a vida do edifício.
- Lei de Oportunidades de Compra do Locatário (TOPA) e Lei de Oportunidade de Compra do Distrito (DOPA) – A TOPA permite às associações de inquilinos a primeira chance de comprar seu prédio quando ele chegar ao mercado. Se a tentativa dos inquilinos falhar, o distrito pode intervir e preservar algumas casas acessíveis.
- Programa de Assistência ao Primeiro Direito de Compra (FRPAP) – o programa do DC oferece assistência para ajudar inquilinos de baixa renda a exercer os direitos TOPA.
- Crédito de Imposto de Habitação de Baixa Renda (LIHTC) – Este é o maior programa federal para subsidiar a construção de apartamentos abaixo do preço do mercado.
Como a habitação acessível se encaixa nos DCs Orçamento?
A prefeita Bowser fez da habitação acessível uma marca registrada de sua administração, com um compromisso de US $ 100 milhões com o Housing Production Trust Fund em seu primeiro mandato, e agora US $ 130 milhões propostos para o próximo ano, bem como investimentos para acabar com os sem-teto.
No entanto, mesmo com esses investimentos, a habitação ainda é uma parcela relativamente pequena do orçamento de DC – apenas 3%. E a quantia que a DC dedica a moradias populares, US $ 233 milhões, é muito menor do que os US $ 1,8 bilhão gastos em escolas e os US $ 1 bilhão gastos em segurança pública.
Como podemos fortalecer essas ferramentas?
Os esforços do distrito para criar e preservar moradias populares são louváveis, mas alcançam apenas uma pequena parcela das famílias necessitadas. Quase 50.000 famílias estão na lista de espera da DC Housing Authority por moradias públicas e mais de 6.000 adultos e crianças vivem desabrigados. O distrito pode tomar medidas para fortalecer suas muitas ferramentas de habitação a preços acessíveis.
Primeiro, ele pode ter como alvo os residentes de renda mais baixa e atender plenamente às suas necessidades. DC criou apenas 3.000 unidades com preços acessíveis para famílias de renda extremamente baixa nos últimos quatro anos. Seriam necessários US $ 230 milhões em novos recursos do Fundo Fiduciário de Produção de Moradias por ano para nos colocar no caminho para atender às necessidades deles na próxima década. O distrito também precisa expandir muito o programa de suplemento de aluguel local para ajudar mais famílias de baixa renda a reduzir os aluguéis a níveis acessíveis.
Em segundo lugar, ele deve consertar e preservar moradias públicas. Mais de 6.500 das unidades habitacionais públicas da DC, 78 por cento do portfólio, estão em condições deploráveis e precisam de “melhorias significativas de capital”, como novos telhados ou unidades de HVAC. Essas reparações exigiriam $ 1,3 bilhão, mas o orçamento do ano passado incluía apenas $ 3,25 milhões. O distrito deve aumentar o financiamento para reparos, garantindo que os esforços de redesenvolvimento não desloquem os atuais moradores de moradias públicas.
Em terceiro lugar, ele deve planejar e projetar para uma cidade mais justa. O Escritório de Planejamento (OP) de DC é no processo de atualização do Plano Integral, que orienta a tomada de decisões sobre o uso do solo, incluindo a política habitacional. É fundamental que o OP priorize a colocação equitativa de moradias populares para que os moradores de baixa renda tenham o mesmo acesso a escolas de alto desempenho, supermercados , transporte, corredores comerciais prósperos e outras amenidades do bairro como os residentes mais ricos de DC.
