HARMONOGRAM A

OGÓLNE INFORMACJE DLA PRAWDZIWYCH ZAMKNIĘCIE NIERUCHOMOŚCI

Chociaż wiele zapisów w niniejszym dokumencie dotyczy zakupów i może nie mieć zastosowania do konkretnej transakcji, stworzyliśmy ten harmonogram w odpowiedzi na często zadawane pytania, które otrzymywaliśmy od naszych klientów jako pomocny przewodnik .

OPŁATY PRAWNE:

Opłata adwokata, którą podajemy za Twoją transakcję, jest przewidziana na standardowe zamknięcie nieruchomości. Opłata ta nie obejmuje nieoczekiwanych usług, takich jak udział w negocjacjach; sporządzanie dokumentów (tj. umów najmu przedterminowego lub po zamknięciu); wyjaśnienie i rozwiązanie kwestii tytułowych; lub postępowanie sądowe po zamknięciu. Ponieważ zdarzenia te nie są częste, zastrzegamy sobie prawo do naliczenia dodatkowej opłaty za takie usługi, które zostaną wcześniej omówione z Państwem. Dodatki do opłaty standardowej obejmują:

• Przygotowanie dokumentów przy sprzedaży
• Przygotowanie umów wcześniejszego obłożenia lub po zamknięciu umowy
• Przygotowanie umowy
• Opłaty za przesyłkę pocztową za noc Federal Express
• Przelew aktowy (opłaty za nagranie są dodatkowe)
• Pełnomocnictwo (opłaty za nagranie są dodatkowe)
• Anulowana transakcja
• Ankieta i streszczenie opłat za zmianę tytułu (jeśli jesteś sprzedawcą)

Jeśli kupujesz nieruchomość, spodziewamy się, że nasze biuro będzie uzyskanie tytułu ubezpieczenia pożyczkodawcy. Możemy również reprezentować Twojego pożyczkodawcę przy zamknięciu. Praca wykonana przez nasze biuro w przypadku każdej z tych usług skutkowałaby naliczeniem dodatkowej opłaty dla naszego biura.

ZAKRES PRACY:

Ważne jest, aby zrozumieć wszystkie warunki umowy kupna i upewnij się, że są w niej określone wszystkie szczególne okoliczności. Kwestie dotyczące tego, czy masz odpowiednią zaliczkę, musisz zamknąć inną transakcję lub masz inne szczególne okoliczności, powinny być określone w umowie. Kiedy nasza kancelaria dokonuje pełnomocnictwa do zawarcia umowy sprzedaży, działamy z założeniem, że wszystkie niezbędne postanowienia dotyczące transakcji są zawarte w umowie i że dobrze rozumiesz swoje zobowiązania.

Zachowaj ostrożność podczas blokowania stopy procentowej. Istotne jest, aby data zablokowania przekraczała faktyczną datę zamknięcia, aby zapobiec wygaśnięciu kursu przed zamknięciem. Naszą praktyczną zasadą jest nie blokowanie, dopóki wszystkie nieprzewidziane okoliczności nie zostaną usunięte i odczekaj co najmniej dziesięć (10) dni po dacie zamknięcia określonej w umowie.

Musisz dokładnie przestrzegać zaleceń swojego pożyczkodawcy szczególne wymagania, niezależnie od tego, czy zostały określone w zobowiązaniu, czy w inny sposób. Musisz dokładnie zapoznać się z listem zobowiązującym i dostarczyć całą wymaganą dokumentację.

W ramach naszych usług, na Twoje żądanie, udzielimy zgody prawnika, do formularza umowy, skompletuj dokumenty końcowe i przygotuj i nadzoruj zamknięcie. Następnie prześlemy Ci Twoje dokumenty tytułowe. W przypadku zakupu, wyszukiwanie (streszczenie tytułu) i akt może zająć kilka miesięcy zwrot z powodu opóźnień w firmie tytułowej oraz w Kancelarii. Należy również pamiętać, że po otrzymaniu wyszukiwania możliwe jest, że najnowszy kredyt hipoteczny nie zostanie oznaczony jako zwolniony, ponieważ w zachodnim Nowym Jorku powszechną praktyką jest zamykanie transakcji dotyczących nieruchomości z gwarancją uzyskania i złożenia spłaty.

ELEMENTY ZAMYKAJĄCE:

INSTALACJE SEPTYCZNE, WELLS, POMPY SUMOWE I ZAWORY KONTROLNE WODY / KANALIZACJI:

Jeśli jesteś sprzedawcą i masz system szambo i / lub cóż, Twoim obowiązkiem jest skontaktowanie się z Okręgowym Departamentem Zdrowia w celu przeprowadzenia inspekcji i uzyskania odpowiednich zezwoleń. Możemy pomóc Ci w nawiązaniu takiego kontaktu, ale zazwyczaj obowiązkiem sprzedawcy jest uzyskanie aplikacji, uiszczenie wszelkich opłat związanych z testowaniem, a także dostępność do każdego testu. Jeśli zamknięcie ma nastąpić zimą miesięcy, które nie pozwoliłyby Departamentowi Zdrowia na wykonanie testu barwnika przed zamknięciem lub jeśli nieruchomość jest pusta przez ponad 30 dni, do czasu uzyskania takiej zgody pożyczkodawca lub pełnomocnik sprzedającego będzie musiał posiadać depozyt escrow i / lub w przypadku nieruchomości hrabstwa Erie, zrzeczenie się będzie wymagane na koszt sprzedającego.

Jeśli nieruchomość znajduje się w gminie, która wymaga działającej w tym czasie pompy ściekowej zamknięcia, to sprzedawca jest odpowiedzialny za skontaktowanie się z gminą w celu uzyskania odpowiedniego wniosku i uiszczenia opłat związanych z tym testem. Po przeprowadzeniu i zatwierdzeniu kontroli zostanie wydany certyfikat zgodności. nie ma pompy miski olejowej w stojaku i gmina będzie ich potrzebować, sprzedawca będzie musiał zainstalować jeden na koszt sprzedającego.Ponadto gmina może również wymagać zainstalowania na stałe okablowania czujników dymu w nieruchomości.

W odniesieniu do podłączeń wodno-kanalizacyjnych, jeśli Twoja nieruchomość znajduje się w hrabstwie Niagara, obowiązkiem sprzedającego jest uzyskanie, na własny koszt, pisma od gminy potwierdzającego, że nieruchomość posiada odpowiednie wartość sprawdzania wody i prawidłowe podłączenia do kanalizacji.

Każdy z powyższych procesów może być wyjaśniony bardziej szczegółowo przez nasze biuro lub samorząd miejski.

ZAMKNIĘCIE FUNDUSZY:

Wszystkie czeki użyte do zamknięcia muszą być w łatwo dostępnych środkach (tj. Funduszach potwierdzonych lub przekazach bankowych). Druga strona nie akceptuje czeków osobistych.

W przypadku sprzedających należy pamiętać, że zwykle zajmuje to 2-3 transakcje dni po zamknięciu, zanim Twoje wpływy ze sprzedaży netto będą dostępne dla Ciebie. Polityka naszej firmy polega na wydawaniu wpływów ze sprzedaży za pośrednictwem czeku prawnika. Jeśli potrzebujesz certyfikowanych funduszy lub funduszy, które mają zostać przelane na konto, możemy spełnić Twoją prośbę. Jeśli kupujesz i sprzedajesz, dołożymy wszelkich starań, aby środki ze sprzedaży zostały przelane bezpośrednio na zakup.

DATA ZAMKNIĘCIA:

Data zamknięcia określona w umowa jest datą docelową; Jednak faktyczne zamknięcie zależy od wielu czynników, w tym statusu tytułu własności i wymagań pożyczkodawcy. Niestety, nie zawsze możemy zagwarantować, w którym dniu zamknięcie nastąpi iw wielu przypadkach; bank udostępni dane dotyczące zamknięcia dopiero w przeddzień zamknięcia. W niektórych okolicznościach dane dotyczące zamknięcia mogą się pojawić w dniu zamknięcia. Powinieneś skontaktować się z naszym biurem przed podjęciem jakichkolwiek zobowiązań wobec osób przeprowadzających się lub innych sprzedawców / kupujących, jeśli bierzesz udział w jednoczesnym zakupie / sprzedaży.

UBEZPIECZENIE:

Przy zakupie będziesz potrzebować uzyskać ubezpieczenie od ognia i odpowiedzialności cywilnej zgodnie z wytycznymi zawartymi w pisemnym zobowiązaniu do udzielenia kredytu hipotecznego. Będziesz musiał dostarczyć oryginalny segregator (arkusz poświadczający ubezpieczenie), a także opłacony pokwitowanie (za cały rok składki) przy zamknięciu. W większości przypadków pożyczkodawca będzie wymagał kopii segregatora ubezpieczeniowego przed zezwoleniem na zamknięcie hipoteki być nawet zaplanowane, więc zazwyczaj potrzebujemy kopii przesłanej faksem do naszego biura.

NARZĘDZIA:

Niezależnie od tego, czy kupujesz, czy sprzedajesz, przed zamknięciem koniecznie skontaktuj się z różnymi firmami użyteczności publicznej i poczytaj przygotowania do przeniesienia mediów na swoje nazwisko lub z Twojego nazwiska. Możesz skoordynować to za pośrednictwem pośrednika w handlu nieruchomościami, aby zapewnić, że media nie zostaną faktycznie odcięte. Powinno to obejmować, ale nie wyłącznie, przedsiębiorstwo gazowe, przedsiębiorstwo elektryczne , firma telekomunikacyjna, kablówka i dział wodny. Jako sprzedawca jesteś odpowiedzialny za końcową płatność za wszystkie media, w tym wodę. Jeśli rachunek za wodę nie zostanie zapłacony, staje się on zastawem na nieruchomości, co nie ma miejsca w przypadku wszelkie inne narzędzia. Nabywca sprawdzi ominąć nieruchomość tuż przed zamknięciem, a wszystkie media muszą być dostępne do wglądu.

KLUCZE:

Jeśli jesteś kupującym, powinieneś uzgodnić z pośrednikiem, aby uzyskać klucze, kody bezpieczeństwa, otwieracze do drzwi garażowych itp. Klucze są zwykle dostępne pod adresem zamknięcie. Jeśli jesteś sprzedawcą, przed zamknięciem prosimy o dostarczenie do naszego biura co najmniej jednego klucza, a pozostałe klucze pozostawić w domu wraz z wszelkimi otwieraczami do drzwi garażowych i informacjami o gwarancji.

KONTROLA KOŃCOWA:

Jeśli jesteś kupującym, będziesz musiał dokonać ustaleń za pośrednictwem pośrednika (lub bezpośrednio ze sprzedającym, jeśli nie ma pośrednika w handlu nieruchomościami), co do ostatecznej inspekcji nieruchomości co najmniej dzień lub dwa przed zamknięciem . To rzadko powoduje problemy; jeśli jednak pojawią się problemy, konieczne jest natychmiastowe powiadomienie nas i rozwiązywanie wszelkich problemów PRZED zamknięciem.

ZAMKNIĘCIE LOKALIZACJI:

Generalnie transakcje dotyczące nieruchomości są zamykane u Sekretarza ” s Biuro w hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość. Przy zakupie od czasu do czasu prawnicy banku będą wymagać udania się do ich biura w celu zamknięcia hipoteki przed zamknięciem tytułu w Kancelarii. Może to skutkować znaczne wydłużenie czasu związane z zamknięciem, jednak w większości przypadków zamknięcie następuje w Urzędzie Powiatowym. Jeśli reprezentujemy zarówno kupującego, jak i pożyczkodawcę, oferujemy wygodę zamknięcia w jednym z naszych biur, a nie w biurze. Ponadto, nie jest konieczne, aby sprzedający faktycznie uczestniczył w zamknięciu, ponieważ zazwyczaj mamy dokumenty przelewu podpisane przed faktyczną datą zamknięcia.

PODATKI OD NIERUCHOMOŚCI:

Jeśli sprzedajesz, Twoim obowiązkiem jest terminowe płacenie podatku od nieruchomości lub sprawdzenie, czy upewnij się, że pożyczkodawca je zapłaci, jest to szczególnie ważne, jeśli zamknięcie nastąpi w okresie, w którym wymagana jest zapłata podatku.Problem, który czasami się pojawia, polega na tym, że ani kupujący, ani pożyczkodawca kupującego nie otrzymają nowego rachunku i nie przetwarzają odpowiednio płatności. Twoim obowiązkiem jest upewnić się, że tak się nie stanie. Również w przypadku podatków od nieruchomości , ważne jest, aby pamiętać, że niektóre zwolnienia, w tym program STAR, który jest dostępny dla wszystkich właścicieli domów, mogą mieć zastosowanie do Twojej przesyłki. Musisz skontaktować się z asesorem, aby ustalić, kiedy należy złożyć wniosek o te zwolnienia, ponieważ istnieje roczny ostateczna data, która może skutkować utratą zwolnienia na cały rok.

Jeśli kupujesz nieruchomość, która obecnie podlega zwolnieniu, na przykład seniorzy lub weterani, powinieneś mieć świadomość, że organy podatkowe mogą odliczyć wartość tego zwolnienia od daty zakończenia do końca roku podatkowego.

PŁATNOŚCI HIPOTECZNE, W TYM KAPITAŁ DOMOWY I LINIE KREDYTOWE:

Dla wyjaśnienia , pożyczka pod zastaw domu lub linia w wysokości Kredyt jest zazwyczaj zastawem na nieruchomości i będzie musiał zostać spłacony w momencie zamknięcia, wraz z pierwszym zastawem hipotecznym. W przypadku, gdy na Twojej nieruchomości znajduje się jeden lub więcej kredytów hipotecznych, w ramach naszych usług prześlemy do istniejącej firmy hipotecznej opłatę niezbędną do umorzenia długu.

Jeśli spłacany jest kapitał własny lub linia kredytowa, konieczne będzie podpisanie formularza upoważniającego do „zamknięcia” rachunku, ponieważ bez tego upoważnienia pożyczkodawca zezwoli na konto pozostają na zero, ale nie są rozładowywane. Należy jednak pamiętać, że z powodu niedawnych zmian w polityce prywatności pożyczkodawców często nie jesteśmy w stanie zasięgnąć dalszych informacji dotyczących tych kont.

Ponadto, mimo że prosimy o przesłanie „zwolnienia z kredytu hipotecznego” do tego biura w celu zarejestrowania w biurze urzędnika hrabstwa, pożyczkodawca czasami przesyła to bezpośrednio do Ciebie. Z tego powodu zdecydowanie zasugeruj skontaktowanie się z pożyczkodawcą dwa lub trzy tygodnie po zamknięciu i potwierdzenie z nimi, że zostały one w całości spłacone i że spłata kredytu hipotecznego zostanie wysłana do naszego biura (lub że sam pożyczkodawca to odnotuje). mówi inaczej, skontaktuj się z nami. Twoja historia kredytowa lub tytuł do nieruchomości mogą być zagrożone. Jeśli otrzymasz pierwotne zwolnienie z kredytu hipotecznego, prześlij je do tego biura, ponieważ zazwyczaj zbieramy fundusze w momencie zamknięcia w biurze.

NAZWA PROBLEMY:

Przy zakupie zalecamy wykupienie polisy ubezpieczeniowej właściciela, aby mieć ochronę chroniącą prawa własności do nieruchomości. Ubezpieczenie tytułu, za które płacisz za pośrednictwem swojego pożyczkodawcy kontra udział pożyczkodawcy w nieruchomości. Ubezpieczenie tytułu jest określane jako procent ceny zakupu. Polisa właściciela zakupiona w tym samym czasie, w którym kupujesz nieruchomość, jest znacznie tańsza niż w przypadku zakupu w późniejszym terminie. Więcej informacji na temat korzyści wynikających z ubezpieczenia tytułu własności omówimy później.

Niektóre elementy tytułu, po prostu przekażemy Ci i omówimy bardziej szczegółowo w razie potrzeby, na przykład jeśli Twoja nieruchomość ma ogrodzenia, istnieje szansa, że będzie ono położone nieco poza linią działki. Ponadto, jeśli znajdujesz się w osiedlu , najprawdopodobniej będziesz podlegać ograniczeniom budowlanym, które mogą mieć wpływ na różne elementy, takie jak budowa basenów naziemnych, parkowanie niektórych pojazdów na podjeździe i stosowanie ogrodzeń, żeby wymienić tylko kilka. większa kontrola we wspólnotach mieszkaniowych i szeregowych. Dodatkowo w niektórych częściach miasta Amherst i Clarence Twój dom może znajdować się nad opuszczoną kopalnią gipsu. Jeśli kupujesz nieruchomość położoną na obszarach wiejskich, Twoja nieruchomość może być z zastrzeżeniem określonych praw drogi oraz leasingu ropy i gazu. Należy sprawdzić u sprzedawcy, czy takie warunki istnieją i czy otrzymuje on jakiekolwiek czynsze i tantiemy z tytułu leasingu ropy i gazu. W większości przypadków bez Twojej wiadomości, będziemy kontynuować i zamykać Twoją transakcję pomimo istnienia określonych tutaj pozycji.

ZEZWOLENIA NA BUDOWĘ / BUDOWĘ / WOLNE DZIAŁKI:

Dokonujemy przeglądu dokumentacji dotyczącej własności i tytułu do nieruchomości, takiej jak akty, hipoteki i umowy ogólne, które są przechowywane w Urzędzie Powiatowym. Nie przeglądamy żadnej dokumentacji dotyczącej budynku, gruntu ani żadnej wsi / miasta, więc jeśli jest basen, garaż, szopa lub być może jakiś dodatek do samego domu, skontaktuj się z lokalnym wydziałem budowlanym, aby upewnić się, że sprzedawca uzyskał odpowiednie pozwolenia i przeglądy. nie ma znaczenia, kiedy budowa mogła mieć miejsce. Nie sprawdzamy również żadnych rzekomych mediów, kanalizacji itp., podłączeń lub dostępności, więc pomimo tego, co sprzedawca może twierdzić w umowie lub umowie o aukcji, w przypadku zakupu wolnej działki Twoim obowiązkiem jest upewnienie się, że będziesz mieć odpowiedni dostęp do wszystkich wymaganych mediów itp.

SZACUNKOWY KOSZT ZAMKNIĘCIA:

Generalnie, kiedy kupujesz nieruchomość, pośrednik w handlu nieruchomościami lub pożyczkodawca przedstawi Ci w dobrej wierze oszacowanie kosztów zamknięcia. Należy pamiętać, że to biuro nie jest zaangażowane w ten proces i nie może brać odpowiedzialności, jeśli te koszty są niedokładne. Zauważyliśmy, że w większości przypadków, gdy podajemy nabywcy dane końcowe, są one generalnie niższe niż szacunki; jednak pośrednik w handlu nieruchomościami i / lub pożyczkodawca mógł nie rozliczyć podatku od nieruchomości, który byłby należny w momencie zamknięcia transakcji, co może spowodować, że liczby te będą wyższe niż oczekiwano.

Jeśli jesteś kupującym , ze względu na prowizje na podatki, odsetki, opłaty stowarzyszeniowe właściciela domu, czynsz, kaucje itp., skorygowana cena zakupu i kwota dostępna od pożyczkodawcy będą się zmieniać codziennie. Dlatego zwykle niemożliwe jest ustalenie dokładną kwotę środków, które będziesz musiał przekazać przy zamknięciu do dnia poprzedzającego zamknięcie.

CZUJNIKI DYMU / CZUJNIK TLENKU WĘGLA:

Jeśli sprzedajesz działkę mieszkaniową, potrzebujesz mieć działający czujnik dymu i działający czujnik tlenku węgla w nieruchomości przed zamknięciem. Jeśli ich nie masz, powinieneś natychmiast kupić i zainstalować bez dalszej zwłoki.

UWAGI SPECJALNE:

SINKING HOMES:

Zwróciliśmy na to uwagę w mediach ts i inne źródła, że niektóre domy w niektórych częściach miasta Amherst w stanie Nowy Jork zostały uszkodzone przez zróżnicowane osadnictwo. Zdecydowanie zalecamy, aby kupując jakiekolwiek domy w północnym lub wschodnim Amherst, poddać je weryfikacji przez inżyniera budowlanego znającego te warunki. Nasze biuro nie jest w stanie udzielić informacji o szczegółach sprawy osiadania. Jednak w celu ochrony naszych klientów zalecamy, aby nabywcy domów istniejących lub nowo budowanych zatrudniali eksperta znającego ten problem, aby upewnić się, że to samo nie stanowi problemu. Podobnie radzimy sprzedawcom nieruchomości w tych obszarach, aby w pełni ujawnili wszystkie posiadane przez nich informacje, aby uniknąć jakichkolwiek pytań w przyszłości.

WETLANDS:

Oba nowe Stan York i rząd federalny są uprawnione do ogłaszania pewnych obszarów nieruchomości jako „terenów podmokłych” i zakazu budowania na tych obszarach lub w ich pobliżu. Wiele z tych obszarów zostało już naniesionych na mapy i te mapy są zwykle dostępne w wydziale budowy miast. Istnieje jednak wiele niezamierzonych obszarów, a rząd stanowy lub federalny może w dowolnym momencie uznać dany obszar za teren podmokły. Niektóre tereny podmokłe są widoczne tylko w określonych porach roku. Jeśli planujesz budowę na nieruchomości, którą kupujesz, najpierw skontaktuj się z lokalnym działem budowlanym. Większość inspektorów jest gotowych odwiedzić nieruchomość z Tobą w celu wyszukania oznak terenów podmokłych.

Należy pamiętać, że nie jest to „gwarancja”, że nieruchomość jest wolna od terenów podmokłych i zdarzały się przypadki, gdy miasto wydało pozwolenie na budowę; a następnie anulował ją, gdy później pojawiły się mokradła.

NIEMIESZKAŃCY:

Ponadto w 2003 roku Departament Podatków i Finansów stanu Nowy Jork zmienił formularz TP-584 (formularz złożony aktem) i dodał nowy formularz IT-2663. Zmiany dotyczą sprzedaży nieruchomości przez nierezydentów i wymagają wypełnienia formularzy oraz ewentualnego przedpłaty podatków. Istnieją trzy wyjątki od rozszerzonych wymogów (ponownie, które dotyczą tylko nierezydentów). Jeśli nie jesteś mieszkańcem stanu Nowy Jork, koniecznie skontaktuj się z adwokatem / asystentem prawnym zajmującym się Twoimi aktami. Z powodu tych wymagań możesz napotkać dodatkowe koszty i potencjalne opóźnienia.

PROBLEMY PO ZAMKNIĘCIU – KIEDY SZUKAĆ RADY:

W niektórych sytuacjach po zamknięciu domu mogą wystąpić strukturalne lub mechaniczne problemy. Często po konsultacji z ekspertem od naprawy domu mogą spekulować, że problem istniał od jakiegoś czasu i że poprzedni właściciel domu musiał wiedzieć o problemie lub że agent nieruchomości lub inspektor domu powinien był go wcześniej odkryć. zamknięcie. Może to być prawda, ale nie musi.

precedensowe orzecznictwo w stanie Nowy Jork nakłada na kupującego obowiązek przeprowadzenia kontroli due diligence przed zamknięciem. Gdy kupujący zamyka nieruchomość, jego umowne środki zaradcze łączą się z umową. Innymi słowy, kupiłeś nieruchomość „tak jak jest”. W przypadku braku oszustwa lub wprowadzenia w błąd sprzedawca zasadniczo nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek wadliwe warunki, które pojawią się po zamknięciu.Dlatego bardzo ważne jest, aby kupujący przeprowadził dokładną inspekcję domu podczas okresu inspekcji i włączył wszelkie dodatkowe testy, które uzna za konieczne.

Jeśli istnieją istotne dowody, że sprzedawca wiedział o wadliwych warunków i je ukryłeś lub przedstawiłeś w fałszywy sposób, możesz skonsultować się z prawnikiem w celu omówienia dalszego postępowania sądowego. Terminowe dochodzenie wszelkich potencjalnych spraw sądowych jest obowiązkowe. Proceduralnie powództwo nie może zostać podtrzymane, jeżeli zostało wszczęte po upływie terminu przewidzianego przez przedawnienie. Ponadto spory sądowe mogą być kosztowne zarówno pod względem finansowym, jak i emocjonalnym. Należy to wziąć pod uwagę wraz z prawdopodobieństwem „wygranej” przy podejmowaniu decyzji, czy przystąpić do jakiegokolwiek pozwu.

W przypadku konieczności przeprowadzenia postępowania sądowego po zamknięciu, będziemy wymagać od Ciebie pisemnego zabezpieczenia umowa. Będziesz odpowiedzialny za wszystkie koszty i wydatki związane z postępowaniem sądowym, a także honoraria prawników według stawek godzinowych określonych przez to biuro.

BADANIE NA TYTUŁ A UBEZPIECZENIE NA TYTUŁ:

EGZAMIN NA TYTUŁ:

W ramach świadczonych przez nas usług, HoganWillig zbada historię własności kupowanej nieruchomości, aby upewnić się, że: (1) sprzedawca posiada cały tytuł prawny do tej nieruchomości; i (2) otrzymasz wszystkie prawa sprzedającego. Upewnimy się, że nie ma żadnych zastawów, hipotek ani innych odsetek, które będziesz musiał później zapłacić. Dopilnujemy, aby wszelkie służebności lub prawa przejazdu posiadane przez inne strony nie stanowią nadmiernego obciążenia Twojej nieruchomości.

Nasze badanie będzie oparte na streszczeniu tytułu, wydruku ankiety i dokumentacji podatkowej dostarczonej nam przez prawnika sprzedającego. Czasami, jeśli coś wydaje się problematyczne, możemy otrzymać kopie aktów, hipotek i umów do przeglądu. Nie przyglądamy się jednak samej nieruchomości, nie przeglądamy oryginalnych dokumentów ani nie przeprowadzamy wywiadów z byłymi właścicielami. Ponadto streszczenie tytułu, które jest główną podstawą naszej recenzji, jest jedynie zbiorem krótkich recytacji faktów zawartych w dokumentach dotyczących nieruchomości. Nie zawiera samych dokumentów i dlatego jest obarczona błędami popełnionymi przez osobę parafrazującą treść dokumentów. Z powodu tych i innych czynników sugerujemy zakup polisy ubezpieczeniowej tytułu właściciela, aby chronić swoją inwestycję w nieruchomość.

TITLE UBEZPIECZENIE:

Istnieją dwa rodzaje ubezpieczenia tytułu własności Twój pożyczkodawca wymaga polisy ubezpieczeniowej kredytu hipotecznego (którą opłacasz jako część kosztów zamknięcia). Polisa ta chroni tylko inwestycję pożyczkodawcy. Ubezpieczenie tytułu własności właściciela chroni Twoją inwestycję i interesy jako właściciela nieruchomości. Korzystając z ogólnych zasad ubezpieczenia, chroni Cię przed pułapkami, których nie jesteśmy w stanie wykryć. American Bar Association podaje pięćdziesiąt (50) potencjalnych katastrof, które są objęte opłatą ubezpieczenie, na przykład:

• Fałszerstwa
• Czyny osób niezdecydowanych lub nieletnich
• Nieujawnieni spadkobiercy
• Błędy w rejestrowanie dokumentów prawnych
• Odkrycie późniejszego testamentu po uzyskaniu spadku po pierwszym testamencie
• Akt lub hipoteka uzyskana pod przymusem oszustwa

Jeśli istnieje tych spraw wyjdzie na jaw po zamknięciu, gdy jesteś właścicielem nieruchomości, Twoje prawa własności i / lub wartość Twojej nieruchomości zostaną znacznie zmniejszone. Możesz również zostać wezwany do obrony w kosztownym procesie sądowym lub do wytoczenia powództwa przeciwko komuś Roszczenie o udział w Twojej nieruchomości. Ubezpieczenie tytułu własności właściciela pokryje koszty prawne związane z rezol z tymi wszystkimi problemami. Na przykład, jeśli w którymś momencie zostaniesz zaangażowany w pozew z sąsiadem o granicę między twoimi nieruchomościami, koszty postępowania sądowego zostaną pokryte z polisy.

Koszt polisy ubezpieczenia kredytu hipotecznego wynosi około 0,75% kwoty kredytu. Procent ten maleje wraz ze wzrostem pożyczonej kwoty. Premia za pożyczkę w wysokości 50 000 USD wynosi 398 USD (0,79%); premia za pożyczkę na 80 000 USD wynosi 521 USD (0,65%). Twoja składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego powinna pojawić się w „Good Faith Estimate”, które otrzymałeś od kredytodawcy. Twoja premia za kredyt hipoteczny zostanie obniżona o 70%, jeśli jednocześnie uzyskasz ubezpieczenie tytułu własności właściciela. Składki na ubezpieczenie opłat różnią się również w zależności od zakupionej kwoty. Na przykład polisa 50 000 USD wynosi 404 USD (0,81%), a polisa 100 000 USD 614 USD (0,61%). W przypadku domu o wartości 100 000 USD z hipoteką w wysokości 80 000 USD całkowity koszt opłaty i polisy hipotecznej wyniósłby 770 USD. To tylko o 249 USD więcej niż koszt samej polisy hipotecznej. Jest to jednorazowa opłata polisa będzie chronić Twoje interesy i inwestycje tak długo, jak długo jesteś właścicielem nieruchomości.

Ponownie, jako Twoi prawnicy, sugerujemy zakup polisy ubezpieczeniowej tytułu własności właściciela. Jeśli masz jakieś pytania, zadzwoń pod numer 716-636-7600 i poproś o rozmowę z jednym z naszych prawników do spraw nieruchomości.