W Teksasie właściciel musi zgodnie z prawem wypowiedzieć umowę najmu przed eksmisją najemcy. Właściciel musi najpierw powiadomić najemcę na piśmie, zgodnie z wymogami prawa stanowego. Jeśli najemca nie wyprowadzi się po otrzymaniu tego zawiadomienia, wynajmujący może wnieść pozew eksmisyjny (zwany także pozwem przymusowym i pozwem zatrzymania).

Wypowiedzenie z przyczyn

W Teksasie właściciel może wcześniej wypowiedzieć najem, jeśli najemca nie płaci czynszu lub naruszy umowę najmu lub dzierżawy (na przykład, mając psa, gdy nikt nie ma pozwolenia lub ciągle urządzając głośne imprezy). Przed wniesieniem pozwu o eksmisję, wynajmujący musi najpierw powiadomić najemcę z trzydniowym wyprzedzeniem o opuszczeniu lokalu, chyba że umowa najmu lub najmu przewiduje krótszy lub dłuższy okres wypowiedzenia. Wynajmujący nie musi dawać najemcy możliwości naprawienia naruszenia lub zapłacenia czynszu. Jeśli najemca nie wyprowadzi się z wynajmowanego lokalu po upływie trzech dni, wynajmujący może wnieść do sądu pozew o eksmisję (znany również jako pozew o przymusowego zatrzymania). (Tex. Prop. Code Ann. § 24.005 (2020).)

Wypowiedzenie bez podania przyczyny

Zasady dotyczące wypowiedzenia umowy bez podania przyczyny różnią się w zależności od tego, czy najem jest miesięczny -miesięczne (zgodnie z umową najmu) lub na czas określony (na podstawie dzierżawy).

Zakończenie umowy najmu z miesiąca na miesiąc bez podania przyczyny

Gdy właściciel chce zakończyć najem najemcy, który ma miesięczną umowę najmu, wysokość wymaganego wypowiedzenia zależy od tego, jak często najemca płaci czynsz:

• Jeśli najemca płaci czynsz raz miesięcznie, najem kończy się później niż w dniu podanym w wypowiedzeniu lub miesiąc po dacie wypowiedzenia.
• Jeśli najemca płaci czynsz częściej niż raz w miesiącu, najem kończy się później niż w dniu podanym w wypowiedzeniu lub następnego dnia po liczbie dni równej częstotliwości płacenia czynszu przez najemcę. Na przykład, jeśli najemca płaci czynsz co 20 dni, właściciel musi dać 20-dniowe wypowiedzenie, które rozpoczyna się następnego dnia po wypowiedzeniu.

To powiadomienie musi określać datę, do której najem wygaśnie, a najemca musi do tego czasu wyprowadzić się z wynajmowanej lokalu. (Tex. Prop. Code Ann. § 91.001 (2020).) Aby uzyskać więcej informacji na temat zakończenia umowy najmu z miesiąca na miesiąc w Teksasie, zobacz Wymagania dotyczące wypowiedzenia umowy najmu z miesiąca na miesiąc w Teksasie.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony bez podania przyczyny

Wynajmujący nie może zakończyć umowy najmu na czas określony przed terminem bez podania przyczyny – umowa najmu gwarantuje najemcom prawo do pobytu w lokalu (o ile nie naruszają warunki) przez określony czas. Kiedy wynajmujący chcą, aby najemcy z umową najmu wyprowadzili się bez powodu (np. Niezapłacenie czynszu), muszą poczekać do końca okresu. Wynajmujący nie jest jednak zobowiązany do powiadomienia najemcy, że umowa najmu nie jest odnawiana, chyba że umowa najmu wyraźnie tego wymaga. Na przykład, jeśli najemca ma roczną umowę najmu, która wygasa w grudniu, a najemca nie złożył wniosku o przedłużenie, właściciel nie musi powiadamiać najemcy o wyprowadzeniu się z lokalu do końca grudnia (chyba że takie w umowie najmu wymagane jest wypowiedzenie). Kiedy nadejdzie grudzień, właściciel może oczekiwać, że najemca wyprowadzi się z wynajmowanego lokalu do końca miesiąca.

Kiedy najemca nie wyprowadzi się po zakończeniu umowy, stają się najemcami pozostałymi —Najemców, którzy nie są objęci ochroną najmu. Aby usunąć najemcę tymczasowego w Teksasie, właściciel musi powiadomić najemcę z trzydniowym wyprzedzeniem o opuszczeniu lokalu. Jeśli najemca nie wyprowadzi się przed upływem trzydniowego okresu, wynajmujący może wnieść do sądu pozew eksmisyjny. (Tex. Prop. Code Ann. § 24.005 (2020).)

Obrona lokatorów przed eksmisją

Gdy najemca decyduje się na walkę z eksmisją, czas między usługami wypowiedzenie, a faktyczna eksmisja może znacznie wzrosnąć. W zależności od okoliczności najemcy mogą mieć kilka powodów, dla których nie powinni być eksmitowani (obrona). Jedną z najczęstszych – i najbardziej skutecznych – metod obrony jest to, że wynajmujący nie przestrzegał wszystkich zasad przy wypowiadaniu umowy najmu. Na przykład, gdy wynajmujący nieprawidłowo doręcza zawiadomienie o opuszczeniu lokalu lub nie czeka wystarczająco długo przed złożeniem pozwu o eksmisję, najemca, który twierdzi, że te środki obrony, prawdopodobnie wygra pozew o eksmisję, a wynajmujący wróci na pierwszy plan za każdym razem usunąć najemcę. Inne potencjalne sposoby obrony przed eksmisją w Teksasie obejmują zaniechanie przez właściciela lokalu mieszkalnego oraz bezprawną dyskryminację właściciela.

Usunięcie najemcy

Jedynym legalnym sposobem usunięcia najemcy z wynajmowanej lokalu w Teksasie jest wygranie przez wynajmującego pozwu o eksmisję (przymusowe wejście i proces zatrzymania) w sądzie . Nawet po wygranej w postępowaniu sądowym wynajmujący nie może podejmować samodzielnych działań w celu usunięcia najemcy. Jedyną osobą, która może to zrobić, jest urzędnik prawny, upoważniony przez sędziego, który dopuścił do eksmisji. Zgodnie z prawem stanu Teksas, właściciel lokalu nie może osobiście usunąć najemcy z lokalu. Więcej informacji na ten temat można znaleźć w sekcji Procedury nielegalnej eksmisji w Teksasie.

Uzasadnienie zasad

Podczas eksmisji najemcy właściciele muszą dokładnie przestrzegać wszystkich zasad i procedur wymaganych przez prawo stanu Teksas; w przeciwnym razie sąd może odmówić wydania nakazu eksmisji. Chociaż te zasady i procedury mogą wydawać się uciążliwe dla wynajmującego, istnieją z jakiegoś powodu. Eksmisje często następują bardzo szybko, w wyniku czego eksmitowani najemcy tracą domy. Zasady pomagają zapewnić, że eksmisje są uzasadnione, a eksmitowani najemcy mają wystarczająco dużo czasu na znalezienie nowego miejsca do życia.